完整的工业地产招商体系(含招商策划、执行、管理等).doc

完整的工业地产招商体系（含招商策划、执行、管理等）类别:我的文章 评论(0) 浏览(1894) 2010-05-29 00:44 标签：认识 招 商 工 作 手 册 招 商是实现地产开发收益的主要形式之一，招商活动应贯穿于项目的筹划、选址、建设、装修等全过程。在招商过程中，如何有效的结合地产开发模式及定位进行项目 的招商，实现地产开发利益的最大化是招商部门主要思考的问题，为此，制定此工作手册以理顺招商工作，使招商工作顺利开展。本手册将分为三篇对招商工作做相 关描述，从招商工作的策划、执行到管理的全面诠释。招 商 策 划 篇 一、项目的包装1、招商手册的制定招商手册是招商工作中面对客户的第一手资料，是客户了解项目的直接工具，在内容上要求简洁明了，外观上要专业精致。具体内容标准如下：第一章 项目的由来及流程 1）项目的产业定位及业态组合 2）项目的规划方案 3）配套项目规划 4）建设流程第二章 项目的区位及交通 1）项目在全国的的经济区域2）周边便捷的交通网络第三章 生产要素及供应价格 1）劳动力供应及价格 2）土地、厂房供应及价格3）水、电供应及价格第四章 服务项目与优惠政策 1）项目入驻程序2）相关优惠政策第五章 工 作 之 余 1）居住和购物 2）休闲及娱乐 2、独立项目的包装对园区内的四大产业进行独立包装，在招商工作中针对不同的客户群体进行针对化招商，要求每个项目详细清晰，主要内容有： 1、在整体项目中的位置描述 2、项目用地面积 3、项目用地的建设标准：容积率、绿化率、建筑密度、建筑系数等 4、特殊项目优惠政策 二、招商的策划 1、制定招商计划包括年计划、月计划（考虑到招商工作的随机性，不制定周计划），确定招商任务。 2、目标客户群体的确定针对不同产业确定客户群体，主要按照客户等级划分，一般分为三级，每个级别制定相应的跟踪方案。 3、制定项目跟踪方案根据划分的客户群体等级制定不同的招商方案，从时间、资金以及人力上进行区分化、重点化实施招商。具体制定标准按照项目的实际情况定。 三、招商的宣传与推介宣传和推介时项目拓展及信息扩散的主要方式，也是招商中的重要环节，然而，传统的招商宣传和推介虽然有一定效果，但耗时耗力，效果并不是很明显，如电视广告、户外广告、展会推介等，为此，必须采取有效的宣传途径，对项目进行推介和推广，在这里简单介绍几种： 1、学术推介：把区域经济和产业经济作为推介主题，以论坛、访谈等多种形式进行学术推介。 2、网络推介：是一个机遇型的推介方式，特点是成本低、机遇性强，在这里只推荐两个网站中国工业地产网和阿力士地产网。 3、专刊推介：在地产杂志及专刊上分期的进行项目宣传，此类专刊比较多，可适当选择。 4、专场推介：此推介方式目的性强，效果明显，但是耗费比较大，可根据实际情况考虑此种方式。招 商 执 行 篇 一、项目源的整理及整合：根据整体项目的定位，确定项目源，并对项目进行划分，其划分标准为项目的产业标准、市场、资金、投资额、人才、资信、税收等。一般分为三类，其中一类项目是重点招商项目，二类项目属于一般招商项目，三类项目属于可选招商项目。之后根据项目分类进行招商，具体项目表格如下：项目名称所属产业类别机械 贸易 食品 服装 高新技术其他：企业规模注册资金：企业人数：企业税收：企业营业额：预计征地：计划投资额：项目处理意见项目负责人 二、招商渠道的确定： 招商渠道是实现招商成功的途径，在招商工作中，必须明确招商渠道，招商渠道一般可分为主要和次要两种，具体如下： 1、主要渠道产业链招商，按照产业定位及业态组合进行项目的整合，划分为上、中、下三游企业，首先选中主导企业，以主导企业的先导性引导配套产业的入住，最终实现产业链招商的完整性。 2、次要渠道个案攻关，在招商工作中，可能会遇到好项目、大项目，这就涉及到产业定位的调整，针对此情况，首先保证整体不变的原则，之后进行个别项目的引进，实现大项目落户。 三、招商模式的确定： 这里所谈的招商模式不是完全按照招商主体所划分，如政府招商、企业招商等，是按照实际操作所划分，主要推荐以下两种种模式： 1、自主招商模式：就是土地所有者或者开发者（一级开发商）自主实现的招商，从项目的策划、包装到招商完全是由自己的团队完成的招商工作。 2、代理招商模式：也叫中介招商或者委托招商，就是利用现有的中介机构或拥有招商资源个人或单位、组织等进行委托招商，效果比较明显，成本低，前提是签订委托代理招商协议。具体协议附后。 四、项目的入住程序： 1、项目入驻申请报告：项目入驻申请报告是项目入驻的第一步，作为招商主体，需引导意向入驻项目完成该项工作，需要项目方提供项目的标准可研报告及填写申请表格。企 业 入 驻 申 请 表 编号：企业名称注册地址经营地址法定代表人联系电话联系人联系电话注册资本传 真投资方及各自出资额：经营范围：主营项目简介 (项目所属行业、技术来源及水平等)：企业负责人签字、公司盖章：年 月 日审核意见；年 月 日 说明：在办理完企业营业执照、组织机构代码证后需要下列资料备案材料按顺序装订成册，一式一份。企业入区审核表和表的电子文档 营业执照复印件组织机构代码证复印件 企业章程股东会或董事会纪要 营业场地有关证明验资报告 投资人身份证复印件2、项目评估：项目评估是只针对项目方所提供的方案进行评定，合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用文件中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责