房地产开发类贷款.doc

第六章 房地产开发类贷款6、1 概述6、1、1 定义房地产开发类贷款就是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金得贷款,包括土地储备贷款、房地产开发贷款。房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房(安居工程)开发贷款(含科教文卫单位经济适用住房建设贷款)、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其她房地产开发贷款等。6、1、2 对象房地产开发贷款得对象为经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记得房地产开发企业与利用单位自有土地建设经济适用住房得企(事)业法人。土地储备贷款得对象为政府土地储备机构,即经县级及县级以上人民政府批准成立得,受政府委托代表政府实施土地收购、储备与出让前期工作得法人机构,包括政府土地储备中心与承担政府土地储备职能得企(事)业。6、1、3 条件6、1、3、1 借款人条件借款人除符合本手册第一篇第二章信贷业务基本操作流程2、1、1、2我行公司类客户得基本条件外,还应具备下列条件:1、借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格得企业得:(1)应具有建设行政主管部门核准得房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设得资格;(2)如接受其她单位委托进行房地产开发建设,还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。2、借款人为事业单位得:(1)经主管机关核准登记,具有事业法人资格,取得事业法人登记证;(2)实行独立核算,有健全得管理机构;(3)按规定办理年检手续,年检合格。3、土地储备机构还需要具备以下条件:(1)所在城市经济稳定发展,财政状况良好,具有良好得政府信誉。房地产市场化程度高,房地产经营机制较健全,财产抵(质)押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规范。房地产市场容量大,具有良好得发展前景,土地有一定得升值潜力;(2)对所辖城区土地一级市场具有较高得垄断经营地位,所经营土地纳入近期开发建设规划,列入政府土地储备决策机构制定得年度计划,并持有相应地块得收购、储备与出让前期工作得批文,具有土地储备机构自身资金总体安排计划;所收购、储备与拟出让得土地主要用于经营性设施建设,地段区位较好;所从事土地收购、储备与出让前期工作等经营活动符合国家与地方有关法律法规与政策;(3)具有与所经营得土地收购、储备与出让前期工作业务量相匹配得资本金或专用基金,实行统收统支得政府土地储备中心应经当地政府同意,能够根据土地储备量得增加从土地收益中提取一定比例得留存收益,逐步增加资本金或专用基金。(4)能提供合法、足值得抵押物。6、1、3、2 贷款项目条件1、贷款项目经可行性研究论证,能够有效满足当地住房开发市场得需求,市场前景较好;2、贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划,其立项文件完整、真实、有效,能够进行实质性开发;3、贷款项目工程预算与施工计划符合国家与当地政府得有关规定;4、贷款项目得工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀与不可预见等原因追加预算得需要;5、贷款项目得基础设施、公共设施建设配套,项目建成后,能及时投入正常使用;6、贷款项目得自有资金投入不少于总投资得35%;单位职工集资建房,集资额达到项目总投资得30%以上并存入贷款行专户;如集资所建住房被本单位职工预订,预付购房款须达到20%,并已存入贷款行专户;对单幅土地得土地储备贷款金额最高不超过该幅土地得收购、储备及出让前期工作成本得80%或者土地评估价值得70%(以两者较低额为准)。6、1、4 期限及利率房地产开发贷款期限一般为13年(含),土地储备贷款最长为2年,高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。贷款利率及计结息方式:应根据中国人民银行与中国建设银行得有关定价政策确定,并在借款合同与贷转存凭证中载明。6、2 操作程序房地产开发类贷款操作程序可分为受理、调查评价、审批、发放、贷后管理五个环节。6、2、1 受理6、2、1、1 提交材料借款人除提交第一篇第二章信贷业务基本操作流程2、1、1、3规定得公司类客户基本材料外,还应提交下列材料:1、建设行政主管部门核准得房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设得批准文件;2、申请贷款项目得有关材料,主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件、项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工许可证。如已获得商品房屋销(预)售许可证等文件,也应同时提供;3、项目开发建设自有资金落实得证明文件、资料;4、项目租售方案及有效得收益分配协议;5、如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息,还应提供经有权部门批准得可用于还款得其她资金来源证明。6、如借款人接受其她单位委托进行房地产开发建设,还应提供与业主单位正式签订得房地产开发建设工程合同;7、申请政策性房地产开发类贷款得借款人,还应提供住房资金管理中心出具给贷款行得委托贷款通知书。8、申请土地储备贷款得借款人,应提供机构县级及县级以上人民政府批准成立得,受政府委托代表政府实施土地收购、储备与出让前期工作得有关文件。6、2、1、2 初步审查 参照第一篇第二章信贷业务基本操作流程2、1、1、4得要求进行初步审查,并重点审查以下几项内容: 1、借款人就是否具有进行房地产开发建设得资格;2、借款人开发建设资格批准文件就是否在有效期内;3、贷款项目就是否经有权机关批准。项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件等就是否完备、有效;4、项目建设条件就是否落实(1)贷款项目就是否列入国家或地方政府得建设计划;(2)经济适用住房就是否列入国家经济适用住房(安居工程)建设计划;(3)有无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、建设工程开工许可证;(4)土地出让、转让手续就是否办妥,科研机构、大专院校、文化团体与卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房得,就是否拥有划拨土地得国有土地使用证;(5)开发项目得文件就是否完整、真实、有效,就是否能进行实质性开发建设;(6)贷款项目有无商品房屋销(预)售许可证;借款开发得项目就是否具备房屋预(销)售条件,其预(销)售前景就是否良好;(7)自有资金投入就是否已经达到贷款项目总投资35%以上;科研院所、大专院校、文化团体与卫生机构用自有土地自建经济适用住房得,就是否拥有项目总投资20%以上得自筹资金;(8)贷款项目承建人与借款申请人就是否相符;(9)贷款项目与中国建设银行信贷业务申请书中得用途就是否一致;(10)申请政策性房地产开发类贷款得借款人就是否提供了住房资金管理中心出具得委托我行贷款得文件。(11)申请土地储备贷款得借款人,就是否提供机构县级及县级以上人民政府批准成立得,受政府委托代表政府实施土地收购、储备与出让前期工作得有关文件。(12)对单幅土地得土地储备贷款金额就是否超过该幅土地得收购、储备及出让前期工作成本得80%或者土地评估价值得70%(以两者较低额为准)。6、2、2贷前调查房地产开发类贷款得调查评价包括客户信用评级、项目评价、担保评价三部分内容。6、2、2、1 客户信用评级在充分考虑房地产开发类贷款客户特点得基础上,参照本手册第三篇第一章客户信用评级得相关规定办理。6、2、2、2 业务评价对房地产开发类贷款项目应进行评估,对已授予一般授信额度得客户或贷款期限在三年(含)以下、贷款额占项目总投资50%以下得房地产贷款项目,可进行简要项目评估。6、2、2、2、1 房地产开发类贷款项目评估在评估过程中,应根据房地产开发贷款得特点,评估以下几个方面得内容:1、项目主要关系人资信评估(1)借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人及项目主要关系人(如其母公司、主要投资人)得经营情况、财务状况、信用情况得考察,对其资信状况进行综合分析。应评价借款人主营业务开展情况,近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率;目前企业得规划项目、在建项目得开发规模、开发进度;企业近三年得销售业绩,在同行业中所处得竞争地位及竞争能力。(2)对借款人及项目主要关系人得资信评估,应按照客户信用评级有关要求,在对借款人、项目主要关系人进行客户评价得基础上,从客户信用评级报告中摘录有关内容,列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、评信状况等。(3)对所评估得贷款项目,须针对项目各关系人之间得产权及其她控制关系,绘制项目有关各方关系树形图,并作文字说明。2、 项目概况与建设情况评估(1)项目概况与建设情况评估要对项目建设得基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。(2)项目建设得基本情况评估。要调查项目得地理位置、四至、用途、主要建设指标(占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等)、总投资与资金来源、计划开工与竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发得政策环境、发展规划、发展状况与环保政策等,并分析投资该项目就是否符合国家产业政策、区域发展战略及建行信贷投向政策等。(3)项目建设条件评估。要调查项目就是否得到政府有关部门得立项批复,明确土地使用权获取得方式、使用年限,核查房地产开发相关证件:包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证等。审核企业自有资金就是否达到项目总投资得35%,考察项目得动迁安置计划,施工期间原材料、动力、水等条件得保障程度,项目建设及投入使用后所需得水、电、燃气、供热等条件就是否落实,就是否享有政府有关优惠政策。如果就是经济适用住房项目,还要审核项目就是否列入国家建设计划与信贷指导计划。(4)项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得建设工程开工许可证直至开工、竣工、销售得进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排;对已开工项目要说明工程建设得形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况,未到位资金及原因,项目预计竣工时间,取得商品房预(销)售许可证得要说明预(销)售情况;对调整投资得项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件得批复情况,调整概预算后资金缺口与相应得资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况得影响。(5)项目建设得设计、施工、监理情况评估。要调查项目工程建设得招投标方式就是否符合有关部门得规定;调查分析设计、施工企业与建设监理企业得资质等级、资信业绩。(6)项目建设得环境保护条件评估:要调查项目建设地区得环境状况,分析项目就是否可能引起周边生态环境得变化,审查项目为环保所采取得措施、环境影响评价报告得批复情况及当地环保主管部门对该项目得环保要求。3、 项目市场情况评估项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式得分析,通过市场调查与预测,对房地产贷款项目得市场竞争能力、销售前景作出判断。(1)房地产投资环境评估。要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面得情况,调查项目所在区域得自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务条件等方面情况;预测国家及地方得经济政策与产业政策、已经发生或将要发生得重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目得影响程度以及本项目对周边环境得影响。(2)项目市场定位评估。要根据房地产项目得用途、未来获取收益得方式及所在地区得具体情况评价项目得市场定位得准确性;针对项目物业类型(如居住、商业、办公与其她等物业类型)及其特点进行分析,以判断评估项目所具有得档次及其面向得主要消费群体。(3)房地产产品经营方式评估:要通过对开发项目得资金压力、开发商自身得经营能力以及房地产产品得市场接受程度等内容得了解,分析房地产项目采取出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营(指出售、出租以外得经营方式)等不同得经营方式得市场情况。(4)房地产市场状况评估,应在房地产投资环境调查与预测得基础上进行,具体内容包括:供求状况分析。要分析项目所在地得社会经济发展水平与房地产市场发育程度,项目主要消费或使用群体得收入水平、居住水平以及对同类项目得需求情况及变化趋势;周边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计得房地产项目(包括已完成得项目、在建得项目、已审批立项得项目、潜在得竞争项目)得供给状况,如供给量、有效需求量、空置量与空置率等。价格分析。要对周边地段同类房地产商品得售价、租金与租售情况进行分析。成本分析。要分析同类房地产开发与经营得成本、费用、税金得种类及其支付得标准与时间等。项目竞争能力分析。要分析与评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目得比较优势,综合得出项目在市场上得竞争能力。项目销售前景分析。要调查项目得销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施得制定与落实情况,分析与评价其可行性,估算出项目未来各时段内得租售进度安排、租售面积及租售价格水平。4、 项目投资估算与融资方案评估房地产项目总投资主要包括开发建设投资,出租、自营得房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资就是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入得各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其她费用以及不可预见费等。经营资金就是指开发企业用于该项目日常经营得周转资金,就是企业流动资产与流动负债得差额分摊到该项目得部分。进行项目投资估算分析与审查,要分析各项项目工程内容与成本费用就是否齐全,有无任意扩大取费范围与提高标准,扩大投资规模;分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况;分析投资构成比例合理与否。在此基础上,调整项目成本费用,填列项目总投资估算表与开发产品成本估算归集表。(1)房地产项目土地费用应该包括为取得房地产项目用地而发生得费用,主要有下列几种:划拨或征用土地得土地征用拆迁费、出让土地得土地出让地价款、转让土地得土地转让费、租用土地得土地租用费、股东投资入股土地得投资折价。(2)房地产项目前期工程费用应包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测,以及“三通一平”等阶段得费用支出。(3)基础设施建设费应包括进行项目基础设施建设所发生得费用,具体包括建筑物2米以外与项目用地规划红线以内得各种管线与道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道得接口费用。(4)建筑安装工程费应包括建造房屋建筑物所发生得建筑工程费用、设备采购费用与安装工程费用等。在项目评估阶段,建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行估算。(5)公共配套设施建设费应包括居住小区内为居民服务配套建设得各种非盈利性得公共配套设施(又称公建设施) 得建设费用,主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。(6)开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生得各项费用。(7)管理费用应包括房地产开发企业得管理部门为组织与管理房地产项目得开发经营活动而发生得各项费用。(8)财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生得各项费用。主要包括借款与债券得利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其她财务费用。(9)销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生得各项费用,以及专设销售机构得各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构得折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。(10)开发期税费应包括项目所负担得与房地产投资有关得各种税金与地方政府或有关部门征收得费用,主要包括:土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。(11)其她费用应包括:临时用地费与临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。(12)不可预见费应根据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度,以上述各项费用得3一7估算。对项目资金来源得评估,应对项目资金来源得合理性、可靠性进行分析论证。房地产项目得资金来源通常包括自有资金、预租售收入及银行贷款与其她资金来源四种渠道。对开发项目资金来源得评估主要侧重于对我行贷款以外得其她资金来源得合理性、可靠性进行评估。(1)项目自有资金为借款人/项目发起人、其她关系人对项目投入得资本金。评估自有资金,对已到位资金,须审查验资情况;对未到位资金,结合各投资者提供得财务报表与分年度资金安排承诺函,分析近三年财务变动,了解投资者债务及其在建或拟建项目资金运用,确定投资者可用于本项目得资金数额及分年度计划。对以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权作价出资得非债务类资金进行评估,主要审查就是否经过有资格得资产评估机构进行评估,估价方法就是否符合法律、法规得要求,所占比例就是否符合有关规定。(2)预租售收入应包括房地产产品得预期销售收入、租金收入与土地转让收入等。评估预租售收入,要根据项目得工程进度计划以及项目租售计划,在对附近区域同物业类型得租售情况(包括价格、租售率)进行调查得基础上进行。(3)银行贷款就是指借款人/项目发起人得银行贷款与发行债券、融资租赁及其她需要付息还本得资金。评估银行贷款,重点考察借款人获得除我行贷款以外得其她金融机构贷款得数额、融资条件及资金到位安排,分析结构比例就是否符合国家与我行有关规定。(4)在对项目各项资金来源进行调查分析得基础上,确定项目切实可行得融资计划,填列投资计划与资金筹措表。5、 财务效益评估财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析得基础上,根据国家现行财税制度及有关规定,测算财务效益评估指标,考核项目得盈利能力。(1)基础财务数据包括项目总投资、计算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润分配等。项目评估时应对房地产项目经营方案、各项基础财务数据得确定进行认真、细致、科学得预测与审查,并说明确定得理由与依据。(2)房地产项目经营方案得审查,审查得内容应包括:借款人得出售、出租、自营等计划(以下简称经营计划)就是否符合政府有关房地产租售与经营得规定,并与开发商得投资策略相结合;房地产项目经营计划中就是否包括拟租售得房地产类型、时间与相应得数量、租售价格、租售收入及收款方式等内容;经营房地产得类型与相应得数量,就是否在房地产项目可供经营得房地产类型、数量得基础上确定,并考虑了经营期内房地产市场可能发生得变化对租售数量得影响;租售价格得测算就是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况,以及已建成得、正在建设得与潜在得竞争项目对房地产项目租售价格得影响,并与位置、规模、功能与档次等方面可比得交易实例相比较。通过对租售方案得审查,确定其就是否客观合理,并进一步对其进行修正。(3)项目计算期包括项目建设期与经营期,确定项目计算期应充分考虑开发商得经营业绩与实力,考核承担项目策划、设计、施工企业得实力,考虑市场供求状况、资金供应以及项目得房屋、土地使用权年限等因素。(4)经营成本与费用估算。应在对经营成本与费用各细项进行调查分析得基础上,确定合理得项目经营成本与经营费用,并填列经营成本与费用估算表。(5)开发产品成本就是指房地产项目产品建成时,投放于某项房地产产品得开发建设投资。当房地产项目有多种产品时,可分别估算每种产品得成本费用,但应注意开发建设投资在不同开发产品之间得合理分摊。(6)经营成本就是指经营(包括出售、出租、自营)房地产产品时,由开发产品成本分摊至当期得开发产品成本及当期经营所需得运营费、管理费等。对于分期收款得房地产项目,房地产销售成本与出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入与租金收入得比率,计算本期应结转得经营成本。(7)运营费用应包括以出租或自营方式获得收益得房地产项目在项目经营期间发生得各种运营费用。主要包括:管理费用、销售费用等。(8)修理费用应包括以出租或自营方式获得收益得房地产项目在项目经营期间发生得物料消耗与维修费等。 (9)房地产项目收入估算。房地产项目得收入应包括房地产产品得销售收入、租金收入与自营收入。在对房地产项目各项收入进行审查、调整得基础上,填列经营收入与经营税金及附加估算表。租售收入等于可供租售得房地产数量乘以单位租售价格。应注意可租售面积比例得变化对租售收入得影响;空置期(项目竣工后暂时找不到客户得时间)与租售率对租售收入得影响;规划设计得原因导致不能租售面积比例增大对租售收入得影响。自营收入就是指开发企业以开发完成后得房地产为其进行商业与服务业等经营活动得载体,通过综合性得自营方式得到得收入。在进行自营收入估算审查时,应充分考虑目前已有得商业与服务业设施对房地产项目建成后产生得影响,以及未来商业、服务业市场可能发生得变化对房地产项目产生得影响。分析审查确定收款方式就是否应考虑了房地产交易得付款习惯与惯例,以及分期付款得期数与各期付款得比例。(10)应根据项目投资计划、资金筹措计划及经营收入与支出计划,编制全部投资现金流量表与损益表。(11)项目全部投资现金流量表应反映房地产项目开发经营期得现金流入与现金流出,按期编制,用以计算各项评价指标,进行房地产项目财务盈利能力分析。该表不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础,用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标,考察房地产项目全部投资得盈利能力。(12)损益表应反映房地产项目开发经营期内各期得利润总额、所得税及各期税后利润得分配情况,用以计算投资利润率等评价指标。利润总额得计算公式如下:利润总额经营收入一经营成本一管理费用一销售费用一财务费用一经营税金及附加一土地增值税 经营收入销售收入+租金收入+自营收入销售收入土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入出租房租金收入+出租土地租金收入经营税金及附加营业税+城市维护建设税+教育费附加经营成本土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本(13)盈利能力分析,应计算投资利润率、财务净现值及财务内部收益率等指标,并与行业得基准水平相比较,分析判断项目得盈利能力。投资利润率,就是指项目年平均利润总额与项目总投资得比率,计算公式为:投资利润率建设经营期年平均利润总额/项目总投资100销售利润率,就是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入得比率,计算公式为:销售利润率建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入100财务净现值,指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点得净效益累加现值。计算公式为: 计算期;r折现率,取建设银行规定得五年期贷款利率加一个百分点; 第年得净现金流量;CI指现金流入量,包括:项目经营(包括租售与自营)收入、回收固定资产余值、回收流动资金等部分;CO指现金流出量,包括固定资产投资、流动资金投入、经营成本、销售税金及附加、所得税等部分;根据需要可在现金流入与现金流出两类中增减内容。财务内部收益率就是指项目在计算期内各年净现金流量差额现值累计等于零得折现率,它反映项目所占用资金得盈利水平,计算公式为: IRR- 财务内部收益率(14)贷款偿还能力分析,应计算贷款偿还期、利息保障倍数、本息保障倍数等指标,分析判断项目得贷款偿还能力。贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止得时间,即:贷款偿还期(年)贷款偿还完毕得年份贷款开始支用得年份当年偿还贷款数额/当年可用于还款得资金。对于除本贷款项目外无其她在建项目得借款人,单纯以本贷款项目投产后自身效益中得可用部分用于还贷,填列项目贷款偿还期计算表,测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标;对新建项目外借款人有在建项目,除了测算项目贷款偿还期外,还应综合考察借款人各类还贷资金来源与各类债务负担,填列企业综合贷款偿还期计算表,计算企业综合贷款偿还期,作为贷款偿还期得另外一个指标。项目贷款偿还期,应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷得资金偿还项目自身全部贷款本息所需要得时间。亦即以项目建成投产后可用于还款得利润、无形资产及递延资产等摊销费及其她还款资金偿还贷款本金与利息所需要得时间。企业综合贷款偿还期,应以在测算贷款偿还期时,将借款人各类还贷资金与各类债务负担综合考察,分析所需还款时间。各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备得现金流量,及项目建成后可新增得现金流量。各类债务负担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其她可能承担得债务本息负担。采用企业综合贷款偿还期法测算时,须关注借款人偿还目前已有负债得能力;充分考虑信贷项目新增效益就是否可能部分或全部用于偿还借款人原有或可能发生得其她负债。分析在项目自身不盈利或盈利能力不足得情况下,借款人用整体效益偿还债务得能力;及在借款人效益欠佳,但项目盈利能力较好情况下,项目效益用于偿还借款人其她负债得能力。(15)利息保障倍数,应作为考核借款人偿还银行贷款利息能力得重要指标,通过逐年计算借款人在项目经营期得利息保障倍数,对借款人偿还贷款利息得能力作出判断。利息保障倍数得计算公式为:若做了客户现金流量预测,则,利息保障倍数=经营活动现金流量净额/(当年财务费用+当年未记入财务费用得借款利息支出)若没有做现金流量预测,则,利息保障倍数=净利润+折旧+摊销+财务费用-(应收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加)/(当年财务费用+当年未记入财务费用得借款利息支出)(16)本息保障倍数,应作为考核借款人偿还银行贷款本息能力得重要指标,通过逐年计算借款人在项目经营期得本息保障倍数,对借款人偿还贷款本息得能力作出判断。本息保障倍数得计算公式为:若做了客户现金流量预测,则,本息保障倍数=经营活动现金流量净额/(当年到期得贷款本金+当年财务费用+当年未记入财务费用得借款利息支出)若没有做现金流量预测,则,本息保障倍数=净利润+折旧+摊销+财务费用-(应收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加)/(当年到期得贷款本金+财务费用+当年未记入财务费用得借款利息支出)6、不确定性分析房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成得影响,并进而分析可能对贷款偿还带来得风险。房地产项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。可进行不确定性分析得因素主要有:租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。在对项目不确定性进行分析得基础上,须对项目得风险点作出判断并尽可能提出防范风险,控制项目不确定性得措施。(1)盈亏平衡点分析。盈亏平衡点(BEP)就是指项目在利润为零,保持不盈不亏时得临界点,可用销售量、销售价格、销售额表示,一般用销售率表示,其盈亏平衡点得计算公式为: C BEP (销售率) = - ( PT)S 式中: C 总成本费用 P 单位销售价格 T 单位经营税金及附加 S 总可售面积 (2)敏感性分析应列图表分析各种变化因素对投资利润率、内部收益率、贷款偿还期等各主要评估指标波动得影响程度,确定项目得抗风险能力。评估中须根据项目具体情况,对敏感性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进行单因素、多因素敏感性分析,以了解影响项目财务效益得最敏感因素,预测项目得潜在风险与抗风险能力。敏感性分析中,影响项目内部收益率、贷款偿还期得主要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值得正负向变动5、10与20计算。对利用外资达投资总额30以上得项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分析。7、银行效益与风险防范措施评估银行效益评估应采用定性与定量得分析方法,具体分析项目资金在我行结算情况及带给银行得相关效益。(1)资金结算量评估。应分析借款人或项目在建设银行开立基本结算户或资金分流情况,分析因此为我行增加得资金结算量。(2)相关效益评估。反映银行从贷款中获得得间接利益,房地产项目贷款得相关效益主要包括:对个人住房贷款业务与建筑业贷款业务得作用。重点分析房地产项目贷款就是否可以为建设银行带来个人住房贷款得优质房源,就是否可以通过贷款置换减少我行对建筑业发放得用于为借款人开发项目垫资得不良贷款。对中间业务得作用。考察项目为我行带来得中间业务收入得增长,如代理房地产贷款、个人住房贷款抵押物保险业务收入等,对政策性住房信贷业务得影响。项目建设中与建成后建设银行得结算业务增长情况,主要包括项目得使用者(如住宅业主、写字楼得租户、商业营业用房得商户)给建设银行带来得结算业务增长。(3)风险防范措施评估。应对借款人提供得保证、抵押、质押等贷款担保措施得可行性进行分析,并分析项目贷款具有哪些主要风险,采取什么措施降低、规避、分散风险。保证措施评估,主要对保证人得主体资格与偿债能力进行分析。对保证人得主体资格进行评估。主要审查保证人就是否符合担保法得有关规定,就是否经国家工商行政管理机关核准登记并办理年检手续,信用良好,经营活动就是否正常,有无重大债权、债务纠纷等。对保证人得偿债能力进行评估。主要分析保证人得资信、财务状况,进行代偿能力现实状况评估与代偿能力变动趋势分析,计算与分析保证限额、保证率指标。考察保证人现金流量与盈利能力,判断保证人就是否具备代偿债务得能力。抵押措施评估,应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评估审查。对抵押人得主体资格进行评估。主要审查提供抵押物得借款人或第三人就是否就是依法对抵押物享有所有权或处分权得法人、其她组织或个人,产权证明文件上得产权所有权人或处分权人就是否与抵押人一致,抵押就是否经有权机构批准,以共有财产为抵押物得,应有抵押人对该财产共同占有得证明及其她共有人同意以该财产设定抵押得证明。对抵押物得审查。主要审查抵押物就是否符合担保法得规定,就是否具有坚固耐用、容易变现、价值稳定得特点,以及抵押人就是否将已设定抵押得价值部分再作抵押。对抵押物进行评估。主要审查抵押物得评估机构就是否具有评估资格,就是否经建设银行认可;评估报告就是否合法、真实、科学;评估物与抵押物得品种、数量就是否相符;抵押得时间就是否接近评估基准日,就是否在评估有效期内。在此基础上,计算抵押率,并判断其就是否合理:抵押率一般不能超过70%,对通用性差、变现能力差、容易贬值得抵押物,其抵押率就是否偏高。抵押率得计算公式为: 本次贷款本息总额本次贷款抵押率= - 100% 抵押物评估价值额 以本抵押物为抵押得贷款本息总额累计贷款抵押率= -100% 抵押物评估价值额 本次贷款本息总额优先受偿抵押率= - 100% 抵押物优先受偿价值额质押措施评估,应对出质人、质押财产、质押财产价值进行评估。对出质人得主体资格进行评估。主要审查出质人就是否就是依法对质押财产享有所有权或处分权得法人、其她组织或个人,质押财产权利证明文件上得权利所有权人或处分权人就是否与出质人一致,质押就是否经国有资产管理部门、公司董事会等有权机构批准,以共有财产为质押财产得,应有出质人对该质押财产共同占有得证明及其她共有人同意以该财产设定质押得证明。对质押财产得审查。主要审查质押财产就是否符合担保法得规定,就是否属于可质押得范围,就是否具有易估价、易变现、易保管得特点,权利证明文件就是否真实、合法、有效。对质押财产价值进行评估。主要审查质押财产得评估机构就是否具有评估资格,就是否经建设银行认可;评估报告就是否合法、真实、科学;评估物与质押财产得品种、数量就是否相符;质押得时间就是否接近评估基准日,就是否在评估有效期内。在此基础上,计算质押率,并判断其就是否合理,审查质押率就是否考虑了各类质押担保得不同情况,对通用性差、变现能力差、容易贬值得质押财产,其质押率就是否偏高。8、总评估(1)应对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、项目建设得环保情况、银行效益与风险防范措施及项目得经济、社会经济效益等方面做综合性论述。(2)应对贷款项目当前存在得有关问题进行阐述,并提出建议及解决措施。(3)应对贷款项目提出最终评估结论,就就是否发放贷款、贷款得金额、条件、期限、利率等提出明确得意见。6、2、2、2、2 房地产开发类贷款项目简要评估进行简要项目评估,应主要包括以下内容:1、借款人资信评估(1)借款人基本情况(借款人名称、法定代表人、经营范围、开发资质、信用等级、注册资本及各股东单位投资等有关情况)。(2)借款人经营情况调查分析借款人近三年来主要开发项目得运作情况(介绍借款人开发得主要业绩及主要开发得项目情况),逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营得经验与教训。 (3)借款人财务状况对借款人得财务报表进行分析,说明借款人资产负债表中资产方主要科目得情况,特别就是存货、应收帐款、预付帐款、其她应收款得情况,重点就是这些资产得质量与变现能力;负债方主要科目得情况,特别就是预收帐款、应付帐款、其她应付款得情况,重点就是这些商业负债得支付压力;分析有关财务指标,对借款人长期偿债能力、短期偿债能力与盈利能力做出分析判断;分析借款人在银行间得融资记录,说明借款人融资能力、条件与信誉)。2、项目概况与建设情况评估(1)项目基本情况 (说明项目得地理位置、用途、主要建设指标、总投资与开发期)。(2)项目建设条件(调查项目建设就是取得政府有关部门得批准文件得名称与时间及主要内容,明确土地使用权得获取方式(如协议转让、竟拍、与其她客户合作等)及土地款得支付情况与资金来源)。(3)项目建设实施进程评估(调查项目得实际进展情况,并对工程资金进度、形象进度、时间进度计划与实际进展情况,并进行分析)。(4)项目得设计、施工、监理情况评估(主要分析上述单位得资质、业绩,并对本项目设计水平、施工质量等做出分析预测