住房制度改革新阶段中的金融问题研究样本.doc

住房制度改革新阶段中金融问题研究今年7月21日，国务院发出相关深入深化城镇住房制度改革加紧住房建设通知，再一次明确了中国城镇住房制度改革指导思想，即稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和中国国情城镇住房新制度；加紧住房建设，促进住宅业成为新经济增加点，不停满足城镇居民日益增加住房需求。通知还指出，中国城镇住房制度改革目标是：停止住房实物分配，逐步实施住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主多层次城镇住房供给体系；发展住房金融，培育和规范住房市场。在改革中应该坚持基础标准是：坚持在国家统一政策目标下，地方分别决议，因地制宜，量力而行，坚持国家、单位和个人合理负担，坚持“新房新制度，老房老措施”，平稳过渡，综合配套。这标志着中国城镇住房制度改革又进入了一个新阶段。笔者认为，在市场经济条件下，住房金融是左右住宅业兴衰关键，中国城镇住房制度改革目标能否实现，也关键在于能否适时建立起适应市场经济发展要求新型住房金融体系。所以，认真分析中国住宅业发展现实状况，研究现在中国住宅生产、消费、流通等步骤资金融通问题，探讨建立和中国住宅业发展相适应稳定长久融资方法，已成为目前住房制度改革中迫切需要。正是在这一思想指导下，本文将在已经有研究结果和改革实践基础上，关键研究中国城镇住房制度改革新阶段中金融问题。一、住房金融问题综合分析住房金融是以住房为信用基础，借助多种金融工具、金融市场和金融中介，为住房开发和建设、分配和消费、流通和交易等进行资金融通全部经营活动总称。依据这一定义，为全方面反应该前中国住房金融中存在问题，我们将从以下三个方面展开。（一）住房开发和建设中融资问题经过20年改革开放， 中国现行住房投资体制已经发生了重大改变，国家统一计划划拨体制逐步被市场化、多元化住房投资体制所替换。中央和地方财政拨款占住房投资比重，从过去90%下降为20%左右；各企机关则成为住房开发投资主力，占总投资6070%；城镇居民个人住房投资亦大幅度上涨，占总投资百分比由改革前0%增加到20%左右。 1979-1995年，全国城镇住宅投资总额超出1万亿元，住房完工面积达25.5亿平方米。投资额和完工面积分别为前30年14倍和4倍。和此同时，伴随中国金融体制改革不停深化，金融在住房开发和建设中作用也不停增强，1995年中国房地产开发资金起源中，商业银行贷款约占开发资金总额21.6%，开发企业发行债券和股票募集资金占1.4%，金融业在房地产开发中贡献已达22.4%. 不过不过 不过，和国外金融业在房地产开发建设中贡献6080%相比，中国城镇住房开发和建设中金融参与度还是比较低。这关键因为中国正处于住房开发和建设融资转型期，即由以国家信贷为主传统计划融资机制，转入以商业银行信贷为主新市场融资机制，在住房开发和建设融资中还存在以下突出问题：1、资金融通渠道单一，开发企业融资成本过高中国正处于有计划经济体制向市场经济体制转轨过程中，资本市场还处于试点阶段，发育程度还很低，这大大限制了房地产开发企业融资渠道。现在，中国房地产开发企业资金起源中，房屋预售款占50%以上，商业银行信贷仅占1030%. 由此可见中国开发企业财务杠杆比率很低。而发达市场经济国家常见发行债券、股票等直接融资方法，在中国，因为资本市场落后而受到了极大限制。这不仅影响到中国住房建设发展，而且大大提升了开发企业筹资成本，进而抬高了商品房销售价格。2、商业银行信贷资金供给不足，总量上难以满足住房开发建设资金需求现在，中国住房开发建设信贷资金关键起源是：城市政府、企事业和职员个人三级住房基金；个人住房储蓄；房地产开发企业经营资金；金融机构自有资金及国外资金等。这种以企机关和个人存款为主住房融资体制根本无法满足住房开发建设信贷资金需求。在“九五”期间，全国城镇将建造住房12亿平方米，在下个世纪第一个，全国城镇则需要建造住房33.5亿平方米，按现在全国商品房平均价格每平方米1700元计算，要完成这一任务共需投入7.735万亿元，每十二个月需投资5156亿元。然而，现在中国各类政策性住房资金余额才不过1600多亿元，（其中800亿元为住房公积金存款，而且其关键用途为个人住房抵押贷款），根本无法满足住房开发和建设资金需求。3、商业银行已开展信贷业务中，存在贷款种类单一，贷款期限、贷款利率缺乏弹性，银企双方全部缺乏有效风险约束机制现在，在商业银行发放贷款中，不管是开发企业流动资金贷款、开发项目贷款，还是临时性贷款，全部属于中短期生产性流动资金贷款，期限通常为十二个月，而缺乏长久性房地产经营性贷款。这使得大多数企业全部经过到期展期来延长还款期限，造成银行资金现金流量极不稳定，对经营管理极为不利。和此同时，银行贷款利率缺乏弹性，通常按流动资金贷款利率实施，这既不利于银行规避市场利率波动风险，也不利于发挥利率对房地产开发企业资金需求进行调整杠杠作用。而且，在银行信贷利率和市场利率存在较大差异，而同时房地产开发企业开发资金又不能从银行得到正常满足情况下，在宏观经济好转时期，银行资金极易经过多种隐形渠道进入房地产市场，致使房地产业出现过分膨胀和房地产市场表面上繁荣“泡沫”景象，而一旦宏观经济形势逆转、银根紧缩，便“泡沫”破灭，结果是银行和企业两败俱伤。中国90年代初出现房地产过热，和其后较长时期不景气，就属于这种现象。银企双方缺乏有效风险约束机制，不利于房地产开发企业取得长久、可靠、稳定信贷资金起源。（二）住房消费融资中问题扩大内需是目前确保国民经济增加率关键，中央政府早在1995年4月就已提出把住宅消费培育为新消费热点战略性决议，期望依靠住宅业能够贡献0.5-1%经济增加率。 但事和愿违，时至今日，中国住宅消费因房价过高，居民收入低，承受能力有限等原因，仍未在全国形成住房消费热潮。截止1997年底，全国积压商品房8000万m2，其中住宅面积6400万m2，而同时全国仍有些300多万户城镇居民人均住房面积不足4 m2 . 造成这一尴尬境地原因，除了过高房价外，缺乏有效住房消费金融支持手段也是一个关键原因。如1998年16月，四大国有独资商业银行共发放各类住房贷款余额2742亿元，比年初增加123亿元，其中住房开发贷款2340亿元，比年初增加55亿元，而个人住房消费贷款余额即使较年初增加68亿元，也只有402亿元，不及四大商业银行住房贷款总量20%.中国房地产业发展及城镇住房制度改革深入推行，迫切需要发展住房消费信贷。但就现在情况而言，住房消费信贷发展速度迟缓，贷款规模小，地域分布极不平衡，多局限于部分经济比较发达沿海城市和居民收入高中小城市，要大面积推广还存在很多困难：1、住房金融机制不完备，制约了住房信贷业务发展。首先，从住房抵押贷款这种住房消费信贷关键业务来看。目前，住房抵押贷款限制条件十分严格，必需先存后贷、押上加保，一次整借、按月均还，而且每一家庭只能享受一次。另外，个人住房抵押贷款还要求逐一审批贷款申请人财务情况，申请人所在单位财务情况，还需办理抵押保险，设定抵押权、评定抵押物价值，并由职员所在单位进行担保等一系列贷款条件，程序繁琐。这种信贷措施尽管规避了贷款风险，确保了信贷资金安全，但同时也抑制了广大城镇居民对住房消费信贷需求，不利于拓展信贷市场。其次，从住房消费信贷融资手段、融资工具来看，融资手段单一，融资工具贫乏，也难以满足住房消费信贷需求。现在，中国住房信贷资金关键起源于住房基金存款、住房公积金存款和个人住房储蓄，因为她们运作还很不规范，资金归集率不高，严重制约了住房信贷资金供给。另外，因为中国金融市场起步较晚，尤其是二级市场很不发达，使本能够经过房地产证券化筹集资金，分散金融风险，促进市场流动融资渠道无法运作。2、发展住房消费信贷政策方法不配套，也是制约中国住房消费信贷发展一个关键原因。首先，缺乏和住房消费信贷配套法律保障。尽管中国金融法律框架业已形成，但和房地产业相适应，在法律上明确房地产金融市场规则， 严格界定多种房地产金融机构和组织正当性，规范其资金筹集、融通、借贷等各步骤经营行为，确保住房信贷资金正常运转金融、税收、保险等法规和法律还有待制订。而且，已制订法律、法规实施严厉性和稳定性还有待于加强。其次，对住房抵押贷款政策扶持力度不够。住房消费信贷含有垫支资金量大，回收期限长等特点，尽管有房地产产权作抵押，但因为其流动性差，盈利性低，资金分散且回收慢，贷款管理难度大等特点，商业银行对发展该业务信心并不是很大。为加紧住房消费信贷发展，有必需在贷款管制上采取对应扶持政策，如对发放住房抵押贷款商业银行能够采取免交部分或全部存款准备金，在一定时期享受减免税等优惠政策。3、个人住房抵押贷款风险较大。尽管担保法和最近颁布实施个人住房贷款管理措施全部要求，发放贷款商业银行有权对抵押物进行处理，但在借款人不履约还款时，银行缺乏对抵押物处理操作经验，在法律实施上也缺乏力度，这将会提升银行经营成本。所以，有必需建立一个政府监控、全社会参与、有保障抵押贷款风险担保系统。（三） 住房流通中融资问题完善住房市场体系，不仅要有发达一级市场，更要有发达二级市场。开放和发展住房交易二级市场，许可已售公有住房上市交易，不仅有利于盘活存量住房，实现住房合理配置，更有利于引导居民住房消费和投资，促进居民卖旧房买新房，以小房换大房，使有房居民改善居住条件愿望得以实现，更能使潜在住房需求转化为现实有效需求。不过，因为在住房制度改革过程中，我们只强调一级市场建立和完善，忽略了二级市场建设和管理，造成了二级市场混乱。“公房私租”等现象屡禁不止，而灰色市场却发展迅猛。不少人利用手中权力多占房，然后用于出租，谋取私利，造成不良社会影响。伴随住房分配货币化发展，有必需转变我们房改政策及方法，加强住房二级市场建设。所以有必需加强对住房二级市场上租赁和销售行为中金融支持。但现在中国在这方面发展还比较缓慢，从现实状况来看，几乎没有那家商业银行开展了这项业务。究其由，关键是在中国现行法规要求中还存在很多限制为住房交易二级市场融资窠臼。具体而言，主有表现在以下多个方面：1、不含有为促进住房流通提供金融服务政策环境。因为中国住房制度改革关键一直放在怎样开启住房消费，消化积压商品房方面，再加上对房地产投机心有余悸，政府一向做法是，只重视住房一级市场逐步建立和不停完善，而忽略了二级市场建设。所以对怎样发展住房二级市场金融支持问题更是提不到议事日程。不仅如此，在已颁布实施个人住房抵押贷款管理措施中还明文要求，住房公积金贷款只能用于职员和家庭第一次购房，而不能用于其它方面。这大大限制了住房流通中金融支持力度。2、各商业银行在发展住房二级市场中业务方面既没有有效融资手段，也缺乏实际操作经验。因为长久以来城镇居民住房一直属于“公房”性质，被严禁私自流通转让，住房二级市场应有活力被人为地扼杀掉了。尽管近些年来，存量公房私有化改革取得可喜进展，但产权关系仍没有根本理顺，居民在产权还没有完全到位情况下是不能把还带有“公”字成份自家住房作为向银行融通资金抵押物。因为缺乏含有完全产权抵押物，银行自然在无法住房二级市场上开展业务。看来促进二级市场发展关键是先得理顺产权关系。二、对中国住房基金和住房抵押贷款问题研究（一）对中国住房基金问题深入研究截止到1997年底，全国归集各类政策性住房资金余额已达1638.1亿元， 个人住房公积金归集额更是大幅上涨，1997年总余额已超出800亿元。 住房基金制度建立对于确保中国住房开发和建设规模扩张、住房分配和消费模式转换、流通和交易制度完善等方面含相关键资金供给作用。但在实践中以下问题十分突出：1、个人住房公积金制度建设中问题。现在住房公积金已成为个人住房基金建设关键路径。1991年上海率先在全国建立了住房公积金制度，1992年就扩展到北京、天津、江苏、浙江等地，1993年陆续扩展到辽宁、吉林、黑龙江、河北和湖北等地，1994年决定公布后，快速扩展到全国各地。现在除西藏自治区情况特殊没有建立住房公积金外，全国35个大中城市，213个地级以上城市已建立了公积金制度。经国务院房改领导小组同意独立运行解放军、煤炭、铁路、石油系统已于1995年年底以前建立住房公积金制度。中央国家机关也于1996年10月建立了住房公积金制度。从覆盖范围看，现在沿海地域超出80%，内陆地域大约为60%，实施范围很广。归集数额也在稳步增加，1994年全国累计归集住房公积金110.09亿元，1995年增加到260亿元，1996年已增加到393.64亿元，1997年全国住房公积金总量已超出800亿元。应该说，中国住房公积金制度实施是成功。它不仅筹集了一大笔住房建设和消费资金 ，而且为转换中国住房分配制度发明了良好条件。不过，现在对住房公积金认识和管理、运行中还存在部分问题。首先，对住房公积金性质定位。住房公积金研究中常常提到其义务性、强制性、互助性、保障性、政策性、长久性等等。义务性、强制性对应于住房公积金归集；互助性是为了给公积金低息政策提供理论基础；保障性对应于其管理方法；政策性是为了说明其使用方向；长久性对应于其支取限制。不过，公积金属性怎样界定还需理论界深入研究，因为中国对公积金突出其强制性一面，对灵活性一面欠思索 .实际上，既然国务院在决定中已把公积金要求为职职员资一部分，对于职员选择什么形式住房基金，对存入基金中资金怎样使用应有较大灵活性，以表现对职员意愿尊重。这么才能增强住房基金吸引力。其次，住房公积金归集面和缴交率。假如从住房公积金工资性出发，则全部已实施市场化工资制度企业不应要求她们再建立住房公积金制度除非公积金制度是一个保障性制度或雇职员资中住房消费比重仍不足于处理其住房问题。而凡需建立公积金职员和单位，缴交率应依据当地住房价格水平确定，以能够实现住房分配机制转变目标。但在现在各地公积金制度实施中，往往存在各异要求，有些地方要求各类企机关全部建立住房公积金制度，这将在住房公积金使用方面对国有经济中职员造成不利影响。第三，住房公积金使用问题。这里有两方面问题。一是，现在政策、法规要求，职员只能在购建、大修住房时支取住房公积金。这和激励个人购房、推进住房自有政策导向是相符合，但和转变后住房公积金性质有矛盾。在租、买自愿房改政策下，应许可职员用住房公积金交纳住房租金。二是，在那些要求全部企机关交纳公积金地方，因为非国有经济企业实施高工资制度，所以其公积金数量也比较大。假如实施和国有经济中职员相同贷款条件，很显著她们在取得公积金贷款方面含有较大优势。这不仅仅因为她们公积金存款数额大，而且因为她们收入水平高，还款能力强，资信情况好。第四，住房公积金管理目标问题。住房公积金管理关键目标是确保职员支取使用和贷款权利。其它剩下资金可由政府统一使用于经济适用房建设，但这只能是其辅助目标。这其中一个最关键问题恐怕是住房公积金风险问题。对于住房公积金贷款风险负担由谁负担，现在还没有一个确定说法。因为在市场经济条件下，风险发生无处不在，无时不有，利用公积金贷款违约风险会时有发生，这种风险怎样防范和规避是公积金管理种出一个难题。另外，因为住房公积金制度实施低利率存贷制度，公积金通货膨胀风险由谁负担也是一个问题。2、其它住房基金建设中问题。其它住房基金包含城市住房基金和企机关住房基金。现在，国家还未对这两部分基金归集做出统一要求，所以它们筹集难度很大。这关键缘于以下几点：首先，住房资金核定和转换难度较大。住房基金建立，是基于原有住房资金转换。原有住房资金包含住房投资、折旧、大修理基金、房租补助和维修补助等等。这些资金起源有国家财政、地方（城市）财政和企机关；有些资金起源是比较固定，有些则是临时性。来自各级财政和起源比较固定资金数量比较轻易核定，但来自企业自筹那一部分资金，就较难核定。比如，有些企业、单位自筹资金建房，不一定每十二个月全部有。即使每十二个月建房单位，其投资数量也不一定每十二个月全部相同，这就给核定住房资金带来困难。有相当一部分企业建房资金原来就是不合理，比如动用企业挖潜改造基金、技术革新资金、新产品试制基金、企业发展基金等用于建造住房。这些资金不可能核定、转化为专题住房基金。另外，企业、单位从福利基金、奖励基金和税后留利其它项目资金中用于住房投资，也极难核定。这些资金一旦要核定转化为专题住房基金时，可能会自动消失。其次，住房基金中利益调整问题。住房基金建立包含到国家、地方（城市）、企业单位和个人之间利益关系调整。所以住房基金建立，要经过理顺住房资金起源渠道，核定、转化住房基金，变无序为有序，使之合理化、规范化、固定化，这本质上就是利益关系调整。这就要求依据住房投资主体界定住房产权，以住房产权为基础核定和转化住房资金。3、相关国家住房基金建立。我们以往改革思绪基础上没有考虑建立国家住房基金，而只考虑建立三级住房基金（城市住房基金、企机关住房基金和个人住房基金）。 不过，国务院最近公布深入深化城镇住房制度改革加紧住房建设通知指出，对不一样收入家庭实施不一样住房供给政策。对最低收入家庭，由政府或单位提供廉租房。这说明，国家住房基金制度建设应提到议事日程。笔者认为，有必需依据国家财政划拨在住房投资中份额核定国家在原有公房销售收入中收益百分比，并以此作为国家住房基金关键起源。据统计，现在中国各类公有住房约30多亿平方米，若按每平方米400-500元价格出售，可回收资金1.2-1.5万亿元，而这笔资金中有很大一部分是由国家出资兴建，假如依据投资百分比确定国家收益，并将其作为国家基金关键起源，则能够处理国家基金起源。国家基金关键用途则限于廉租房建设和出租，和个人住房抵押贷款风险政府担保系统建设。（二）对住房抵押贷款基础要素分析从国民收入分配格局和住房制度改革发展趋势来看，个人住房抵押贷款将成为银行极具市场潜力业务品种，也是以后住房金融发展中心内容之一。在美国、香港等市场经济发达国家和地域，个人住房抵押贷款已经有一百多年发展历程，这项业务通常占银行贷款总数额2040%.可是，中国现在个人住房抵押贷款仅占商业银行贷款总量5-10%.而且对住房抵押贷款管理技术、操作经验尚不成熟，中央银行对住房抵押贷款业务监管还处于探索阶段。发展住房抵押贷款根本目标是提升中国城镇居民购房能力，也就是提升她们承受能力。所以，在住房抵押贷款工具设计方面必需全方面考虑居民年均收入水平，然后确定贷款期限、贷款利率、贷款额度和还款方法等和居民承受能力直接相关个人住房抵押贷款基础要素。这么才能提升住房抵押贷款实施效果，提升中国城镇居民购房能力。1、贷款期限。贷款期限确实定必需考虑大家还款能力，所以年人均收入水平和住房价格是商业银行设计贷款期限关键参考变量。纵观世界各国或地域情况，个人住房抵押贷款期限通常全部很长，如美国最长可达30年（平均协议年限为）；香港最长也可达30年，1994年平均期限为15.2年；法国、英国通常为1520年；德国储蓄银行通常为6，协议平均年限为，抵押银行为2530年；马来西亚是2025年。即使改革开放以来，尤其是90年代以来，中国城镇居民收入快速增加，199196年间，中国职员年平均工资由2340元增加到6210元，共增加了3870元，年均增加27.6% . 但同期城镇住房价格也大幅上扬，19911996年城镇住房价格由756元/平方米增加到1605元/平方米，年均增加22.4 %.假如按贷款20万元，年息8%，贷款期限20年计算，则每个月偿还额为1673元 ，相当于中国城镇家庭月收入161.6%.国际经验表明，每个月偿贷数额和该家庭月收入之比超出25%，就存在偿贷风险。考虑到中国现在恩格尔系数还保持在50%左右，这么高还款百分比，中国城镇居民根本无法承受。2、贷款利率。贷款利率确实定直接影响到居民每个月贷款偿还额，它和居民偿还能力直接相关。在市场经济国家中，个人住房贷款利率通常实施市场利率，而对固定利率和浮动利率选择关键基于一国宏观经济情况和长久利率水平稳定程度。但为了降低银行利率风险，越来越多商业银行采取了浮动利率。现在，中国住房抵押贷款利率实施有管理浮动利率制度。就公积金贷款而言，其贷款利率是公积金存款利率基础上加一定幅度；经营性贷款则为对应年限商业性贷款利率下调一定幅度。这种做法目标在于降低贷款利率，提升居民住房消费能力。笔者认为，在推行住房抵押贷款制度早期，因为中国工资制度改革滞后，降低贷款利率是必需。不过，伴随住房分配制度货币化实现，不管是公积金贷款，还是经营性贷款，全部应该参考市场利率确定各自贷款利率。3、贷款额度。贷款额度是用来衡量贷款方贷款保护能力指标。即表示一旦借款方发生还款困难，贷款者回收资金可能性。在个人住房抵押贷款中，通常见贷款额和房价之比来表示贷款限额。对贷款机构而言，自然该比率越低越好，方便为贷款留出足够保护空间。对该指标确实定关键依据居民收入水平。另外，对长久住房市场价格稳定状态预期，和在抵押物以外是否有其它担保方法，也是确定基准比率关键参考原因。在国外，因为有良好资信评定机构为银行服务，能够提供申请贷款人资质调查资信证实，它们贷款额度通常比较高。最高可达90%-100%.现在，中国贷款比率通常限定在70。也有部分城市和地域贷款限额可达80，如北京市。 中国贷款额度之所以比较低，笔者认为，关键是中国住房抵押贷款业务缺乏有效保险机制，70贷款限额提供了很充足保护空间，在现在住房抵押信贷市场竞争还不太猛烈情况下是一个比较合理选择。但伴随市场机制深入完善，该比率应有所上升。4、还款方法。 现在中国银行在办理住房抵押贷款业务时，基础上全部采取等额还贷方法，即A：每个月还本付息额，即等额还贷额i：贷款月利率P：贷款总额N：贷款期限，以月计算下面分析A/P（偿贷比率）和贷款期限N关系。A/P表现了居民住房贷款偿还负担情况，和居民家庭收入情况息息相关。经过分析，A/P和贷款期限变动关系图1所表示。从图1能够看出，贷款期限越短偿债负担越重，期限越长偿债负担越轻，偿还负担随贷款年限延长而逐年递减。中短期贷款偿还负担改变相当显著，而长久贷款偿还负担基础稳定。这说明，对收入尚不太高年轻人来说，想经过延长贷款年限减轻偿债负担有着很大不足。所以有必需改善原有还贷方法，这里分析一下另一个可变动等额还贷方法，即等额递减、递增还贷方法，其计算公式以下：Am=aP+（b+m-1）gAm：第m年还贷期间每个月还贷金额m：第m年P：贷款总额a：等额系数b：变动系数g：月均还款递增额改变g大小，可在还贷期间做合理偿贷计划：当g大于0时，为等额递增，适适用于低收入家庭（尤其是年轻家庭）。当g小于0时，为等额递减，适适用于高收入家庭。当g=0时，为等额还贷，适适用于中等收入家庭或要求贷款期限较短借款人。其变动关系图2所表示。这种还贷方法有以下优点：。减轻偿还负担。如贷款8万元，年息10%，期限5年，采取等额还贷，每个月需偿还1674.69元，而若每十二个月以月均还款579.13递增，第十二个月每个月能够624元偿还，比1674.69减轻了62.74%.。缩短贷款期限。按10%年利率，能够绘出A/P和n变动曲线，经过改变g大小，在不增加借款人偿还负担条件下，可缩短贷款期限。改善贷款结构，防范金融风险，提升信贷资金流动性。在没有建立二级市场前，住房抵押贷款风险关键来自期限风险，而它将直接影响信贷资金流动性，从而限制该业务发展。对于这个问题能够充足利用等额递增或递减还贷方法特点，对每笔贷款期限做合理安排，使当年或当月贷款总量形成较为合理期限结构。三、完善中国住房金融体系政策提议为完善中国住房金融体系，以加紧住房建设，提升住房消费，改善城镇居民居住质量，笔者认为应从以下多个方面入手：1、就住房建设中融资问题而言，首先，有必需完善住房开发融资制度，改善商业银行房地产开发信贷业务，增加贷款种类，延长贷款期限，提升贷款利率弹性，方便逐步增加住房信贷资金供给，满足住房开发建设资金需求。最近，中国人民银行取消了对个商业银行贷款规模限制，相信这将对中国住房建设资金筹集起到主动作用。其次，有必需加紧中国资本市场发展，逐步提升住房建设中直接融资规模，降低住房开发成本，从而降低住房销售价格。2、就住房消费金融而言，目前最关键就是加大住房资金筹集力度。为此，应注意继续加强个人住房公积金制度建设，逐步提升公积金归集率和缴交面；立即建立规范城市住房基金、企机关住房基金运作制度，加紧各类住房基金核定、划转工作；立即建立国家住房基金，确保廉价房供给。另外，笔者认为，除了充足发挥住房系统现有资金效用外，能够考虑打破行业统筹限定，建立大公积金制度。即逐步将养老保险、医疗保险、社会保险等制度和住房公积金制度建设归于一体，建立面向整个社会保障制度综合性基金制度。其次，为提升中国居民居住水平，应立即完善住房金融体系，加强住房抵押贷款制度建设。第一，要大力发展住房抵押贷款一级市场。其中最关键一点就是要加紧抵押贷款工具设计和推广。世界各国在这方面经验比较多。如美国金融机构为防范住房抵押贷款中利率风险造成期限不匹配问题而设计出可变利率抵押贷款，为防范和化解因利率波动过大引发倾斜问题而设计出分级递增、递减抵押贷款（递增偿还抵押贷款适适用于青年家庭，递减偿还适适用于老年退休家庭）等金融工具，这些金融工具在中国也是完全能够借鉴。第二，完善住房金融体系，不仅要加强一级金融市场建设，而且还要发展二级金融市场，尤其是要注意发展抵押贷款证券化，以提升住房抵押贷款流动性、盈利性、安全性。尽管这一步迈出在中国还要审慎，但这是大势所趋。住房抵押贷款在中国还是一个新生事物，但国际经验已经证实，这种制度安排不仅有利于加速住房消费进程，而且对改善银行贷款结构、贷款质量等全部含有很好作用。所以，有必需在借鉴国外已经有经验基础上，依据中国国情，即中国地域发展极不平衡，不一样城镇居民收入水平也千差万别，即使在同一城镇不一样家庭资信情况也参差不齐等特点，应因地制宜地合理确定中国居民住房抵押贷款贷款利率、贷款年限、贷款限额和付款方法最好组合，设计出多个可供居民选择住房抵押贷款品种，从而有力地刺激居民住房消费信贷需求。3、就住房二级市场金融问题而言，理顺城镇居民存量住房产权关系是促进二级市场发展前提条件。所以，加紧存量公有住房私有化，取消对住房二级市场交易相关限制政策，激励金融机构主动开展住房二级市场上金融业务，对于深入健全住房金融体系是十分必需。