房地产成都锦宏骏苑营销方案样本.doc

一、 项目基础情况本项目在龙江路，毗邻雅典国际小区，新锦江花园等，是小高层电梯公寓。项目总占地40999.68 M2，总建筑面积14038M2 ，容积率3.04，绿化率54.4，总户数为905户，停车位632辆（其中地下422辆，地上210辆）二、区域概况本案地处市中心地段，是旧城改造关键区域和未来发展热点，周围配套设施齐全、生活方便、交通便捷、道路四通八达。A、 周围住宅小区分布情况：雅典国际小区、新锦江花园、鸿禧花园、莱茵河畔、万高城市欣城B、 项目档次：中高级为主，少许高级C、 周围配套情况：1、 教育系统完善：名校众多：龙江路小学、四川音乐学院、成城市第七中学、成全部幼儿师范学校等等分布四面2、 医务安全保障：市第七医院、华西附院3、 购物商场：红旗直销商场、伊藤洋华堂 4、 健身休闲：省体育馆5、 交通便利：多路公交车直达：6路、76路、11路、32路、302路等三、周围项目情况概述1、雅典国际小区开发商：成全部倍特新时代置业建筑面积：130000平方米栋数：5栋结构：框架剪力墙层数：26层均价：4500按揭：8成30年公推：16.6%面积区间：165.447300左右主力户型：165.447 169.436 176.308 装修情况：全装修（可选方案）交房日期：/810备注：一期C、 D 、E座已销售完成，现在A、B 座预售，销售率约70%2、锦江花园城开发商：四川百事佳国际房地产开发栋数：4栋占地：38余亩建筑面积：160267平方米结构：框架剪力墙层数：33层均价：4000按揭：8成30年公推：18%面积区间：117.59364.99主力户型： 125.62等装修情况：全清水交房日期：.4备注：现在正销售一期，销售率约70%，二期两栋估计从今年年底开盘销售3、鸿禧花园栋数：5栋结构：框架层数：21层均价：2580按揭：8成30年公推：12.6%面积区间：88219装修情况：全清水交房日期：.3备注：销售情况良好，现在所剩最小面积135M24、万高城市欣城投资商：四川省万高集团股份栋数：单栋“三段式”结构：框架剪力墙层数：28层均价：3200按揭：8成30年公推：16%面积区间：134300左右装修情况：全清水交房日期：.3备注：基础销售完成，仅余少许四、项目优劣势分析1、 优势分析A、 地段方便性伴随本市地产业发展，尤其是“西部大开发”号角吹响，房地产开发展现出热火如荼情形。“新成全部、新形象”是本届政府工作任务之一，大力整改和改造旧城，使城市中心地段房地产开发又上一台阶，以前那种要方便无环境开发思绪也荡然无存，取而代之是现有好环境又能方便生活良好小区。本案地段优势不言而喻，府南河边，和龙江路小学、四川音乐学院相邻，生活、学习和工作全部是十分方便和舒心。B、 发展内城潜力无穷本案周围旧城，伴随市政府旧城改造更多深入，全新小区环境和愈加完善小区配套正在形成，相信假以时日，一个优越生活小区如同府南河般会亮相登场。C、整体规模独一无二 即使本区域楼盘众多，但开发多以高层电梯公寓为主，主体规模较大且占地面积较小，而本案开发以小高层电梯公寓为主，占地面积宽、绿化率和总平部署较合理，在该区域应该是有相当竞争力。D、户型小巧而功效齐全因为本案开发关键以80130 为主，且在相对较小户型内做到三室两厅双卫，而公摊有仅为13，和本案目标群体购置心理相当，实用户型、优惠价格、良好配套和优美环境，将使本案在该区域拥有崭新市场群体。E、环境配套优势因为本案是以小高层电梯公寓为主，绿化空间较大，环境配套和公共设施配套也较完善，是以后宣传靓点和卖点，网球场、游泳池及水景绿化是本案高级次关键标志。2、劣势分析A、位置不临河因为本案所处地理环境、既不靠府南河边，又不和干道相邻，再则，和雅典国际小区、锦江花园城、南岸一家相伴，这多个楼盘地理位置较为优越、社会认同度较高，从这首先看，本案地理位置处于下风。B、外围环境本案是处于旧城中心，周围旧城形象还不能立即改变，二者新旧对比反差很大，对本案存在着一定负面影响。C、楼间距较小从总平上看，本案楼距较小，视觉上感觉较密，假如不能在期房阶段立即完成销售，那么，伴随楼房完工，这种影响将愈加显著和突出。D、竞争楼盘较多本案周围楼盘众多，加“雅典国际小区”、“新锦江花园”、“鸿禧花园”、“莱茵河畔”等，它们各有特点，各有各用户群体，其中“雅典国际小区”因其形象好、定位高、宣传到位、开发较早，在该区域用户中拥有较佳形象和较稳定用户群体，现在属于一枝独秀，而其它多个楼盘用户群体特征性多多少少和本案用户群体相关，竞争应该是相当猛烈，故后期宣传包装中，应把这多个楼盘作为对比，避其锋芒，击其软肋。五、目标用户分析为愈加好为本案找准目标用户群体，分析其购置动机，针对性开发出她们所需住宅，特分析以下：1、 改变居住环境二次置业者A、 区域内居住小区和单位职员宿舍区较多。有二次置业需求者较多。目标为改善居住环境，提升生活品质。B、 某单位效益好但居住环境差。C、 用户对本区域情况较熟悉。2、单身族或年轻夫妇A、以事业为重。B、期望有个人空间 C、月收入在4000元左右者3、城市白领族A、30-40岁之间 B、事业上小有成就C、白领层或小企业经营者D、置业要求“个性化”及工作、生活便利度4、买给父母5、用于投资者意识到房地产增值性六、推广提议A、开盘时间提议，因为本案预售许可证12月才能办理完成，如10月中旬大规模广告推出稍嫌太早，因为开盘期积累用户，迟迟不能签定正式协议，首先对其信心打击较大，其次其它楼盘竞争不确定性增多，从而影响开盘销售效果。提议将开盘日定在取得销售许可证前10天（或一周），进行房号接收因为预定，推出色多优惠方法 ，同时加强广告宣传力度，在报纸、电视、广播等媒体上大力宣传，推出一系列活动，让这一时段上购房用户眼光全部集中在本案上来。以前，可做现场看板、路牌等包装引导工作，累积一定数量意向性用户。B、销售控制提议为达成开盘前后销售良好情况，应对多种套型有所分配、结合宣传内容和用户具体情况，提议推出套型面积不宜过大或在总平中所处位置很好，宜给第一批用户传输出“物廉价优”信息，从而带动后期销售。C、装修标准菜单式服务现本案装修标准为全清水，较符合目前趋势，但愈加好服务于用户，发明出全新生活气氛，另外也便于企业进行后期管理、提议厨房、卫生间装修一步到位，材料由企业提供菜单，供用户选择。D、环境配套提议从总平上表现出小区环境配套也将完善。但应注意是环境和楼房结合，环境和生活结合。既然环境以水为根本，那么和水相关如鱼、石、树部署就要有所表现。加桂花树、李子树、桃花树、梅树，给人感觉是实实在在花香鸟语。七、推广策略1、用户心理要素依据市场分析，本案最可行市场定位应抓住最大用户群体是有一定经济实力，因为众多原因，不得不在市区中央购房消费者。她们心仪房屋为建筑外立面有特点，小区配套齐全，有好绿化生活空间，适用住房面积，适中售价，较长按揭年限。2、市场区隔要使本案脱颖而出，成为该地域热销楼盘，供我们使用题材还是较多，如良好小区配套，户型设计、环境部署、建筑特点外，还能和周围学校，医院等相结合，形成独立卖点。因为本案和新锦江花园、鸿禧花园等楼盘存在较大竟争性，用户选择相对较大。但上述楼盘因为全部已经开盘，在社会上已经有一定著名度和形象、也有一定量用户追随，所以，我们在以后宣传中，应关键分析她们特点，抓住其弱项，发挥本身独特卖点，如小高层电梯公寓、有档次、有规模、有配套。关键宣传本案和她们不一样之处，才是制胜关键，才能起到抑她扬我作用。3、营销通路A、常规营销：现场述求、广告述求。B、利用口碑：在后期服务上下功夫，利用老用户关系带动新用户八、宣传推广目标1、 打响锦宏骏苑著名度，建立项目标品牌形象；2、 传输高品质精品住宅小区概念，激发公众购房欲望；3、 促进分期销售任务完成，最终达成总任务完成。九、宣传推广专题 1、中心广告语拟为：“空间蒙太奇” 2、“空间蒙太奇”首先单从表面听读和第一感觉效果来讲，含有时尚感，和本案基础情况相符合，其次，内涵方面可从以下几方面来诠译，争对房地产项目来说，“空间”分为室内、室外空间，本案空间合理性、完美性、实用性、美观性等等全部能够充实这一句中心广告语，以此中心广告语来提升项目本身档次，从而达成上述宣传推广目标实现。十、宣传推广思绪1、 在整个宣传推广中，对“锦宏骏苑”城市精品住宅概念，给予实在内容在整个营销活动中，提出城市精品住宅概念，关键是为了提升项目标心理价位，经过营造城市精品住宅气氛，使大家对锦宏骏苑产生“物超所值”印象，提升项目在大家心目中价位等级，激发其购置欲望。从宣传推广方面来说，单纯城市精品住宅概念，假如没有实在项目内容极难得到消费者认同。所以，应该在宣传推广中，真正展示项目作为城市精品住宅实际内涵，提升大家对锦宏骏苑好感度和信赖度，在大家心目中建立“名副其实”城市精品住宅形象，从而促进销售成功。锦宏骏苑作为高尚住宅，其项目含有以下特点：（1）高品质特点：地处城市生活腹地，含有显赫地理位置；且颇具规模；全框架异性柱结构，采取超薄砖体；层高3.0米；大量采取飘窗设计，（2）高品味特点：小区拥有时尚外观，整体外观采取现代建筑特色风格；超大绿化率，套型多样且套内面积分布合理，户型优势尽显；小区内设有泳池、健身房、超市等完善配套设施，方便生活同时愈加增添了生活情趣；小区内物业独具特色，入住其中，品味无穷（3）高科技特点：采取摄像监控，小区周围及公共区域均设红外线监控系统，楼宇对讲系统；智能网络方面 这一系列高品质、高品味、高科技特点使锦宏骏苑能够充足满足大家所追求高级次生活享受，所以，我们将对其注入“高尚”血液，以致贯穿整个宣传推广当中。2、循序渐进，逐步传输信息，将锦宏骏苑城市精品住宅概念，从整体到细节完整地传达给消费者。锦宏骏苑作为新上市项目，刚上市时消费者对其缺乏关注和了解，所以，在锦宏骏苑推向市场之处，提议制造部分市场上热点或新闻点。例：（1）城市生活最适合居住地段，靠近府河现代城。同时提议采取相对较高广告频率，形成较高抵达率，推出锦宏骏苑城市精品形象，使大家留心锦宏骏苑，并得到锦宏骏苑含有“高品质、高品味、高科技、高享受”整体印象，然后对本案内涵进行细化、深入，对各个卖点进行述求，使大家对其整体印象好，或对某一特点感爱好，从而促进销售成功。3、以不一样方法，从不一样角度引发用户对锦宏骏苑关注大家对项目而言，对开发商信任乃是销售成功关键，认知感和信赖度形成，必需经过信息传输来实现，即经过宣传推广来实现。所以，需要配合新闻炒作、软性报道、公关活动和促销活动等手段，将锦宏骏苑优势、买点充足展现开来，利用大家对媒体信赖度，使其对本案所提供服务等深信不疑。4、 合理选择媒体因为锦宏骏苑宣传推广费用预算限制，我们必需合理紧凑安排媒体宣传。具体来讲：（1）报纸广告 成全部商报在众多报业中相对优势较强，可考虑将其作为主打媒体，然而，选择性在其它也一样拥有大量固定读者群报业上做部分预告发售、封顶、活动安排等还是可为，如华西城市报。另外，为了大规模宣传造势而又节省开支，选择新型联合媒体方法也是可行。（2）另外，在现场可利用围墙看板、指路牌、灯箱、广告牌等方法，使用户得到直观感受。5、 亲密关注反馈信息进行合理安排和调整宣传推广计划。因销售不可估计原因，亲密关注媒体反应，即时进行总结检讨，和用户反馈信息统计分析相当关键，在总体思绪延续条件之下，立即调整，安排宣传推广具体操作。十一、广告策略1、公布广告时间广告公布应该和项目推广紧密结合，时间间隔不易太长。安排上可提前一周作预告性广告、提醒目标用户群体注意，从而阻止其购置其它楼盘冲动，静待本案登场。提议公布广告时间为11月中旬。2、公布广告媒体A、开盘广告以商报为主、篇幅以彩版为主，时间安排为一周一次、连续上一至两个月。因为商报读者较多，发行量30万份/日以上，影响力较大，是目标用户群体获取信息关键渠道。成全部晚报为辅（1/2 彩版）二周一次，作为商报广告补充和延续，查缺补漏，广开宣传通路。B、中盘广告销售过30后进入中盘广告阶段，以商报为宣传渠道（1/2 彩版，二周一次），辅以DM宣传单，电视宣传、相关用户活动等，以“组合拳”套路出击，形成多点多面广告宣传，从而起到及佳宣传作用C、尾盘广告销售达成80以后，可降低广告投入量和媒体选择，关键抓老用户宣传工作，利用和她们之间连谊活动，辅以每个月一次报纸广告，完成后期销售。十二、卖点广告例举1、 地理位置广告标题：意想不到位置，意想不到空间广告文案设计：和众不一样现代城市生活自有其传奇血缘同是大全部会香港和成全部虽遥隔千山却在不一样出色中闪灿出另类温柔现代城市情浓广告平面设计：需城市感、时代感较强，表现城市繁荣感，可借用大全部会香港部分图片来表现备注：此则广告标题结合平面设计等全部给人以气势雄壮感觉，其目标为可借这类型广告提升项目标心理价位。2、 环境、外观广告标题：生命本该风景如画！广告文案设计：40000M2锦宏骏苑以蓝天白云为底，绿树碧草为墨在宽广天地间挥洒出巨幅现代城市风景画广告平面设计：结合广告文案内容再加以本案效果图共同表现，其目标为借广告画面、文案等对美好环境和本案实际外观勾勒，使大家产生一定美好遐想，从而有爱好关注、了解本案，到销售现场垂询，促进销售最终达成。3、城市生活便利性广告标题：今天，太平洋女主角是你！广告平面设计：以太平洋百货做为背景，结合一名时尚白领女性，设计要表现城市热闹和繁荣，五彩霓虹灯，来往人群。从而表现本案位置显赫，再在文案中加入其它部分卖点，定能吸引到向往群体。ENDA物业代理提供/仅供参考 /10/11