房地产工程成本全过程精细化管理.pdf

房地产工程成本全过程精细化 管理内容大纲第一部分如何认识房地产成本管理第二部分如何开展房地产工程项目的成本目标管理第三部分一房地产项目开发全过程成本管理操作要点第四部分如何构建房地产开发企业成本管理体系2内部培训机密资料第一部分如何认识房地产成本管理房地产成本管理的行业特征 成本管理的核心理念与方法 房地产成本管理的几个关系处理 房地产成本管理的演化过程 房地产成本的基本范畴3内部培训机密资料房地产成本管理的行业特征U产品特点U实现过程U成本特性U行业背景内部培训机密资料房地产成本管理的行业特征 基本内容：合理确定+有效控制 管理特征：全方位的成本管理:渗透到全过程的业务环节，需要全员的参与；管理方法：目标管理、责任管理等5内部培训机密资料房地产成本管理勺四个基本理念经营理念6内部培训机密资料房地产成本管理的四个基本理念产品理念7内部培训机密资料房地产成本管理的四个基本理念市场理念8内部培训机密资料2.房地产成本管理的四个基本理念专业理念9内部培训-机密资料房地产成本管理的四个基本理念U成本管理理念落实：无效成本管理 无效成本的定义 产生原因分类一成本影响因素分析 统计与分析方法 管理责任分解与落实 消除无效成本的措施10内部培训机密资料房地产成本管理中的几个关系处理P三大管理目标上的冲突：成本、品质、速度P成本预设与动态变化的矛盾内部培训机密资料房地产成本管理中的几个关系处理P成本控制与其他开发业务的关系P与造价业务之区别和联系12内部培训机密资料房地产成本管理的演化过程P我们是从哪里来？_1型，匚二 匚与 型以预结算为工作重，；以不突破造价上限为控制目标；物产p我们将往哪里去?内部培，43房地产成本的基本范畴必须知道的成本概念-全成本-开发成本-建造成本-工程成本-其他?内部培训机密资料房地产成本的基本范畴成本基本科目：土地费用前期费用主体建筑安装工程费用 室外及环境工程费用 公共配套工程费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用内部培训机密资料对比分析：项目开发建设投资序号项目1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计1616内部培训机密资料对比分析：建筑安装工程费用项目组成序号项目1直接费直接工程费（实体）措施费（非实体）2间接费规费企业管理费（施工企业）3利润4税金合计17内部培训机密资料对比分析：不同各企业的成本科目设置-科目设置不同-科目包含内容不同18内部培训机密资料成本语言/口径的统一：企业内部的成本科目统一与数据对接统一标准科目：多个部门？对接几个口径：具体哪些？19内部培训机密资料第二部分如何开展房地产工程项目的 成本目标管理？1.成本目标及目标管理的本质意义2.成本目标的内涵与外延3.如何制定工程项目成本目标4.成本目标的分解方式5.成本动态的跟踪与监控6.保障目标实现的手段与措施20内部培训机密资料1.成本目标及目标管理的意义U 实行目标管理的根本意义:-降低成本？U设定成本目标的作用-设置成本控制上限？内部培训机密资料2.成本目标的内涵与外延-成本目标的内涵:-成本目标的范围:-成本目标的执行意义：区别于成本测算22内部培训机密资料3.如何制定工程项目成本目标 目标制定的时间：常见争论？成本目标制定的依据 目标制定的方法与要求 目标制定过程的团队协作方式 成本目标的评审与审批流程 案例分享：成本目标全套表格23内部培训机密资料案例:某房地产开发项目的成本目标测算套表1.编制说明、填表说明2.项目概况一一规划指标3.建造标准4.各单体成本测算一一建安5.公摊费用测算一一前期，公建配套、室外及 环境6.跨期分摊7.成本汇总表8.销售收入、回款9.税费一一财务费、所得税、增值税10.利润测算一一利润及收益率11.现金流量表内部培训机密资料4.成本目标的分解方式 按合约规划分解 按成本科目分解 按管理责任分解 按财务核算模型分解 按现金流出时间分解25内部培训机密资料方式之一：按合同计划分解;的：分解依据:甲方的分判与采购计划（合约规划）分解内容:总目标分解为每个合同项的目标分解时间:发展计划完成后确定分解项及初步总目 标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）26内部培训机密资料方式之二：按工程实体分解:分解依据:项目建澳内容（设计图纸及说明）分解内容:总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程 的划分），可细到分栋分层分构件；分解时间:概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析27内部培训机密资料方式之三：按考核责任分解;分解依据:部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容:总目标分解为相关业务部门/岗位的成本指标，以及管理要求分解时间:发展计由完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后确定28内部培训机密资料方式之:按财务核算模型分解:的：分解依据:根据有关法规与制度确定的财务确定的 核算对象划分方式；分解内容:总目标分解为每种产品、每批不同的核 算对象的成本分解时间:核算原则公司应有统一规定，对每个项目具体核算方式应在目标编制前确定。29内部培训机密资料方式之五：按现金流出时间分解:分解依据:根据工程进度与支付方式；分解内容:项目总成本目标分解为每年、季度、月度的支付金额分解时间:项目开黄过程中滚动编制从粗到细。30内部培训机密资料5.成本动态的跟踪与监控什么是动态成本?概念:动态成本二已发生成本+待发生成本什么叫成本发生：31内部培训机密资料图解分析如何从业务数据中得出动态成本内部培训机密资料动态成本的反馈机制何人、何时、何种形式反馈如何防止动态数据失真？内部培训机密资料各项动态成本的JR馈合同性成本费用:非合同性成本费用34内部培训机密资料案例：成本月报的编制内容与模板动态成本反馈管理情况监控责任成本反馈35内部培训 E面资料6.保障目标实现的手段与措施P执行产品标准，落实到设计、采购选型与合约中P技术经济相结合的手段开展各项业务，努力提升经济性P相关业务的管理模式配套P关键成果审批环节的目标控制作用P实行动态监控，及时反馈信息，预测可能变化P偏差调整与内部平衡，保证总目标P成本相关作业的过程与结果的全面考核36内部培训机密资料第三部分房地产项目开发全过程成本管理 操作要点 成本管理的重点与原则概述 第一讲立项及策划阶段成本管理 第二讲设计阶段的成本管理 第三讲发包阶段的成本管理 第四讲施工阶段的成本管理 第五讲 销售阶段的成本管理 第六讲竣工结算及维护阶段的成本管理III 机密资料成本管理的董点与原则概述成本管理的重点识别成本管理的原则38内部培训机密资料第三部分全过程成本管理操作要点【第一讲立项及策划阶段的成本管理】1.立项阶段2.策划阶段内部培训机密资料1.立项阶段的成本管理主褰再偏4地筹划，市场调研，成本估算，项目控制聚求L金面深入了解地块和市场情况，合理确 定估算基础；控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接口的 镰碧懿翻勰用逋簿觥规划指标工作文件：调研报告新项目发展成本估算 可行性研究报告内部培训机密资料2.策划阶段成本管理主辜工作：确定项目定位，制定产品目标与发展 计划控蒯塞枣 的产品磐位目标市场，选择性价比最好口控制重国 产园档次/董合拽您也僮）准，户型，层高及总高，停车方式,工作文件：项目建议书或策划定位报告 项目发展成本测算项目发展计划书内部培训机密资料第三部分全过程成本管理操作要点【第二讲 设计阶段的成本管理】1.设计单位的选择与设计费的控制2.设计管理工作重点3.方案设计阶段4.初步设计阶段5.施工图设计阶段6.设计优化实施要点内部培训机密资料 档次与产品位定匹配 同类经验丰富 主创人员与团队 档期的保证 设计周期与深度 各阶段的配合要求，与甲方及其他单位1.设计单位的选择与设计费的控制 成本目标管理内容之一，进行必要的分摊 不同档次不同标准 签订战略协议，实现规模优势 限额设计的专项奖罚，保证设计优化 零星费用的处理内部培训机密资料2.设计管理工作重点 产品设计 保持定位与经营意图的实现 设计单位的管理 设计质量控制 设计进度的控制 合约履行与管理 与采购要求及市场的结合 现场问题的解决内部培训机密资料3.设计阶段成本管理方案设计主要工作：设计单位选择，方案优化，制定成本目 标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约 规划）；控制要求：符合项目定位，经济合理性最大，制定相应成本目标控制重点：设计质量及深度；设计周期；产品技术 经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基 础形式，特殊设备和功能要求丁传文件：设计任务书及限额设计指引 成本目标出图计划4.设计阶段成本管理 扩初设计主要工作：材料设备选型，编制部品控制计划控制要求：选型合理，档次符合，技术成熟，市场占 有率较高控制重点：电梯，空调，门窗，栏杆，装修材料，园 建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料工作文件：材料设备选用意见、部品控制计划内部培训机密资料5.设计阶段成本控制施工图设计主要工作：编制施工图预算，对比目标；落实限 额设计；第一次图纸会审控制要求：图纸的质量和时间保证；预算的的准 确性和分析深度；控制重点：限额：钢筋，碎，外墙，门窗，装修,管线用量指标；错漏碰缺；工作文件：限额设计合同条件图纸会审纪要施工图预算及成本目标调整报告内都培训利6.设计优化的实施要点基本定义：通过在设计过程中对设计的 进行功能及成本的评估，对整体设计思路或 局部做法、材料选用进行检查、比较、改 进，获得更满意性价比的设计成果。范围：几乎所有设计，从方案开始优化48内部培训机密资料6.设计优化的实施要点 组织保证：成立项目设计小组 准备充分：时间计划，收集数据 事前控制：设计合约的签订 事中控制：贴身跟进、典型测算，修改建议 事后反馈：预算指标、检查调整，落实奖罚49内部培训机密资料第三部分全过程成本管理操作要点【第三讲发包阶段的成本管理】1.发包的方式与选择2.供方资源管理为前提3.技术管理的保障4.招标及签约过程控制要点5.合同关键条款分析内部培训机密资料,发包的方式与选择 发包方式:-直接委托、招标;-邀请招标、公开招标;单项招标,战略或区域性采购招标;素-公司的经营环境，内部与外部-对资源的掌握程度-对市场的了解程度一包括技术与供方-什么情况下不经招标？内部培训机密资料1.发包的方式与选择基本的合约模式按合同定价方式:分的合约模式总价 单价成本加酬金；单价/总价合同 的 选择条件:52内部培训机密资料1.发包的方式与选择浅议的招标与合约模式 招标方式：计价方式:定标原则:合约模式:内部培训机密资料,发包的方式与选择通过合约规划确定发包与合约模式什么是合约规划？其作用与基本内容?内部培训机密资料2,供方资源管理为前提供方管理要点 统一的分类管理、建立供方数据库 投入相应的人力与精力 摸清市场，有的放矢的引进 维护已有合作，保持长期稳定经营 规范管理流程与合同，防范风险内部培训机密资料2.供方资源管理为前提供方管理工作内容 考察与调研：建库存档 评估与筛选：分级使用 沟通与交流 培训与指导内部培训机密资料3.招标的技术管理建立技术管理平台技术管理部门的配备技术标准的掌控：基本方法三结合原则三重标准内部培训机密资料3.招标的技术管理明确技术管理标准0基于一一的一一标准0基于一一的一一标准0基于一一的一一标准内部培训机密资料3.招标的技术管理开展技术市场调研内 容 基本原理与理论 历史沿革 当前主流发展趋势 应用状况及档次 主要品牌与厂商 各自特征与优缺点 价格与重要参数指标 选用建议及注意事项内部培训机密资料4,招标及签约过程控制要点招标操作要点 充分准备，保证标的完整清晰 控制过程和结果，保证竞争性 详细评标，保证价格合理性内部培训机密资料4.招标及签约过程控制要点招标准备工作明确组织与人员 编制招标/发包计划 供应商考察与资格预审 召开标前会议 编写招标文件（合同条件）内部培训机密资料网：招标职责分工62程序采购负责部门成本管理部项目经理部设计管理部1、制定招标计划2、编制招标文件3、发出招标邀请4、发标、答疑5、开标6、评标7、定标8、资料管理内部培训机密资料4.招标及签约过程控制要点-几个重点环节 发标：包括踏勘、答疑、看样 投标 评定标：可能几轮澄清 授标与签约：包括合同谈判 后续工作：交底、资料管理等内部培训机密资料4,招标及签约过程控制要点总包及主要分包清单招标操作 总包 电梯 铝合金 装修 环境绿化 智能化内部培训机密资料5.合同关键条款分析合约内容要点 合同标的描述与范围划分 双方的工作 合同价款 合同工期 质量要求 安全文明及配合 材料管理 变更管理 支付条件与程序 违约、索赔与奖惩 争议的解决及合同的中止方式 其他附加条件内容内部培训机密资料第三部分全过程成本管理操作要点【第四讲施工阶段的成本管理】施工准备阶段主体施工阶段1.设计变更的管理2.现场签证的控制3.合同款支付管理4.甲方对材料管理的几种模式内部培训机密资料施工阶段成本管理一一施工准备主要工隹L第3次图纳会用人食同交底，施工 现场濯备，施工组织设计的确认控蒯器求：全面续筹工遨少临时性花费；控制 场地使用、进度和方案控制重点：三通一平费用的控制：水、电、路、春方i随欧肆雪薯用的控制：办公室，围墙;盍空知加设讦审查工作文件：施工组织设计内部培训机密资料施工阶段成本管理一一主体施工主要工作：变更与签证的管理（办理，统计,分析）；工程质量及工期的控制；材料控制,索赔办理控制要求：依据合同，事先核算，完工确认，及时办理，手续完备，资料齐全；控制重点：重大变更：造价高，影响报建，影响品质，影响工期，影响销售承诺；关键工期节点的付款；每月动态报表；相关索赔及 时通知工作文件：成本动态报表设计变更及签证系列表单 付款系列表单内部培训机密资料1,设计变更的管理完整流程中应体现以下几个内容0设计变更的提出方式。原因分析。影响分析0变更业务办理0审批与发放、沟通0与合同和现场的接轨0办理有关续0实施结果的确认0结果的处理赔0后评估内部培训机密资料2.现场签证的管理U采取事先避免签证的措施U规范签证过程 范围与事项的认定 原因的合理性以及责任承担数量的认定 造价的认定办理的流程与手续 结算与付款的规定 统计分析与最终考核内部培训机密资料3.合同款支付管理-付款方式的选择-预付款控制-进度款及其他往来款-甲供材付款的控制-支付手续和要求，避免扯皮和索赔-防止超付的要点-结算款与保修金的支付内部培训机密资料4.甲 方对材料管理的几种模式三种常见方式甲供甲定乙供乙供内部培训机密资料4.甲 方对材料管理的几种模式材料管理方式的选择综合考虑内部和外部条件内部培训机密资料4.甲方对材料管理的几种模式材料管理注意事项-确定各种材料的米购方式-落实所有材料的采购及确认计划-不同采购方式的过程管理 甲供材料 甲定乙供材料 乙供材料-材料样板管理结算与付款的注意事项内部培训机密资料第三部分房地产开发各阶段成本管理要点【第五讲销售阶段的成本管理】1.营销费用的控制2.销售阶段成本管理内部培训机密资料1.营销费用的控制 营销策划：所有营销活动与设施 费用计划：年度预算与月度滚动计划 费用总额与节奏控制：结合市场状况 动态跟踪：月报 控制原则：效果优先，战略合作 责任主体：分类明确内部培训机密资料2.销售阶段成本管理主要工作：营销费用预算管理，售楼工程成本控制（销售策划），销售承诺与资料的把关控制要求：销售资料及营销承诺的多专业评审（保 修期限的确定），营销费用不超预算，售楼工程 的合理策划与成本目标管理控制重点：样板房材料的展示与说明；样板房及售 楼处的位置、数量和标准；营销费用详细计划和 按进度支出工作文件：售楼准备工程方案营销费用预算及执行报表系列销售文件内部培训机密资料第三部分全过程成本管理操作要点【第六讲竣工结算及维护阶段的成本管理】竣工阶段成本管理结算阶段成本管理1.结算办理要点2.结算审核要点3.反索赔的办理4.几类后评估内容物业维护阶段成本管理内部培训机密资料竣工阶段成本管理主要工作：办理验收手续，竣工资料审查（区别结算 资料）控制要求：符合实事，及时办理控制重点：验收文件中对时间、质量和数量的确认；对隐蔽和拆除工程和中间验收，入伙的配合及保修 协议的落实工作文件：竣工验收系列资料Vil结算阶段成本管理主要工作：结算办理、索赔办理，项目后评估控制要求：及时性，合理性，全面性，系统性控制重点：工程和材料的数量和价格依据；工期和费用索赔，有关质量和配合处罚；超付的可能性工作文件：结算及索赔系列表单；项目成本后评 估报告内部培训机密资料1.结算办理要点-结算方式及价格构成-总包、分包、甲供材结算关联-结算的时间控制-要做结算成本对比分析内部培训-机密资料2.结算审核的曼点 树立合同结算的观念 结算资料的审查 三大结算要素的确定 相关数据落实82内部培训机密资料3,反索赔的办理n 索赔内容：n 办理时间：n索赔依据：n最常见索赔情况:83内部培训机密资料4.几类后评估内容n项目后评估n 合同评审n 履约评估 n成本控制评价84内部培训机密资料物业维护阶段成本管理制主要工作：维护维修，保修金支付，质量缺陷统计分析控制要求：落实维修责任；物业提前介入，把握全 寿命期成本，独立、健康运营，防止物业管理亏 损。控制重点：一次性投资与使用成本的平衡，智能化 系统，景观灯具，水景；维修责任索赔办理工作文件：支付及索赔文件 质量缺陷分类统计表内邰培训7膛史料第部分 如何构建房地产开发企业成 本管理体系 第一讲成本管理体系的构成 第二讲如何形成全员成本管理责任机制 第三讲成本管理部门定位与人才策略 第四讲 集团对分公司如何进行成本管控 第五讲 企业成本优势建立的案例分享内部培训机密资料第US部分如何构建房地产开发企业成本管理体系【第一讲 成本管理体系的构成】成本管理体系的建立目标 成本管理体系的构成 体系建立的过程与要求内部培训机密资料成本管理体系的建立目标实现全方位的成本管理具体体现在：1.全员成本管理责任2.全成本的管理目标3,全过程各开发业务环节的成本控制内部培训机密资料成本管理体系的构成三个层面的管理体系：1.成本管理基础体系2.核心管理方法体系3.项目成本控制体系例：标杆企业的成本管理体系内部培训机密资料逐步深入的建立过程第一阶段，业务与管理关系的清晰化；第二阶段，操作流程的规范化；第三阶段，过程及结果的标准化，量化衡量指标；内部培训机密资料结合公司特征与发展阶段建立成本管理体系 公司性质0顼目一公司一区域一集团 管理定位0 业务管理、综合管理、投资管理 公司规模0从小到大,机构从简单到复杂 发展阶段0初始一扩张一稳定一提升内部培训机密资料第US部分 如何构建房地产开发企业成本管理体系【第二讲如何形成全员成本管理责任机制】1.成本责任产生的机理2.成本管理责任划分原则3.成本责任的基本划分4.成本管理责任的具体体现5.成本管理职责履行的评估模型6.成本责任考核实施的方法92内部培训机密资料第US部分 如何构建房地产开发企业成本管理体系【第二讲 如何形成全员成本管理责任机制】1.成本责任产生的机理2.成本管理责任划分原则3.成本管理责任的具体体现4.成本管理责任考核的实施方法内部培训机密资料1.成本责任产生的机理-房地产业务操作过程的特性-房地产成本的形成过程-房地产成本管理效果依赖于？94内部培训机密资料2.成本管理责任划分原则成本管理责任主体：是否专门成立的成本部？开发全过程成本工作矩阵：基于企业架构设置与职能划分95内部培训机密资料2.成本管理责任划分原则各业务部门之间：即由对该成本水平具 备 能力的业务部门/人员负责，作为该项成本的责任主体。集团与分公司之间：依据管控关系，集 团对下属公司的成本管理负有 责任。内部培训机密资料3,成本管理责任的具体体现工作过程+业务成果+成本指标97内部培训机密资料4.成本管理责任考核的实施考核指标的设立 明确各项指标的计算公式或统计方法 设定评价标准 确定考核成绩内部培训机密资料4.成本管理责任考核的实施动态反馈机制成本部定期向责任部门反馈（月或季）考核的实施方式0 阶段考核（季度）、年终考核；0 纳入公司绩效考核或成本专项考核考核结果的兑现评比、通报、奖惩，培训与晋级等内部培训机密资料4.成本管理责任考核的实施考核中常见问题n责任难以分清n指标无法量化n考核结果达不成共识内部培训机密资料第US部分如何构建房地产开发企业成本管理体系【第三讲成本管理部门定位与人才策略】容易交叉与混淆的部门关系 成本管理部门定位与具体职责 成本管理工作思路 成本管理人才要求与培养途径内部培训机密资料容易 交叉与混淆的 部门 关系成本+财务成本+合约合约+工程内部培训机密资料成本管理部门 定位与职责成本管理职责L成本目标管理:成本的前期 测算、目标制定、成本动 态监控、成本分析与后评 估；2.工程预结算管理：自行编 制、审核工程量积造价文 件，对咨询公司服务进行 跟踪管理；3.现场成本控制：变更的造 价计算、现场工程量测定、零星工程或材料采购的 后托和签证；合约管理职责L供方管理：考察、评估、建库并选用项目所需的合 作单位及材料设备；2.采购及招标管理：工程、材料设备、设计、营销方 面的招标组织，定标的、定单位、定价格；3.合同管理：合同的签订、变更及追加、付款及结算 手续办理；成本管理部门的定位_的倡导者的建立及维护的组织者的技术支持与服务人员内部培训机密资料成本管理人员的要求及培养途径专业能力综合能力工作重点核心职责培养途径内部培训机密资料第 四部分 如何构建房地产开发企业成本管理体系【第四讲集团对分公司如何进行成本管控】集团管控的一般模式 集团成本管理的不同模式（案例）相关业务授权方法CQU坨Mil-点资料集团管控的一般模式 三种形式的管控内容 运营管控：业务组织与项目运营的环节 战略管控：主要资源：人、财、项目 财务管控:投资与财务 如何确立管控模式 形成过程：项目一公司一区域一集团 授权程度：先集权、后放权 取决因素：区域性与管理能力，效率与控制力内部培训机密资料相关业务授权方法成本类事项：1.目标管理2.造价管理3.变更及签证管理4.结算及支付管理-合约类事项：1.采购方式与计划管理2.供方资格管理3.招标定标管理4.合约的签订及变更内部培训-机密密科第US部分 如何构建房地产开发企业成本管理体系【第五讲企业成本优势建立的案例分享】房地产开发企业成本优势的构成-规模经济-专业能力：策划/设计/工程/采购/成本-管理机制：规范/高效-资源拥有：土地/资金/人才/供方/社会 资源/109内部培训机密资料典型企业案例分析-案例11.规模经济优势2.创新技术优势3.成本系统性管理优势110内部培训机密资料典型企业案例分析-案例21.供应链优势2.工程与技术管理优势3.人才优势111内部培训机密资料典型企业案例分析-案例31,产业链整合2,战略明确且执行到位3,产品定位清晰4,规模优势明显112内部培训-机密资料典型企业案例分析-案例41.高效整合的运营管理2.优质的物业及客户服务3.出色的设计和品质4.美轮美奂的环境和展示效果113内部培训机密资料研讨:如何发掘本企业的成本管理优势1.注意发展阶段不同之差异2.注意企业性质不同之差异3.产品与开发经营模式不同之差异内部培训机密资料对比分析研讨：自身企业与标竿企业对比1.注意发展阶段不同之差异2.注意企业性质不同之差异3.产品与开发经营模式不同之差异 强调：团队的成本意识与业务渗透内部培训机密资料内容大纲第一部分如何认识房地产成本管理第二部分一如何开展房地产工程项目的成本目标管理第三部分一房地产项目开发全过程成本管理操作要点第四部分如何构建房地产开发企业成本管理体系116内部培训机密资料最后强调：全过程成本管理的要点全员成本意识技术与经济结合成本管理与业务过程结合117内部培训机密资料谢谢!Q&A内部培训机密资料