房地产信托融资项目推介方案090610课件.ppt

目录页面目录页面中融国际信托有限公司简介中融国际信托有限公司简介12房地产信托融资主要模式介绍房地产信托融资主要模式介绍3信托融资方式参与房地产项目的优势信托融资方式参与房地产项目的优势4房地产信托融资案例介绍房地产信托融资案例介绍5结论及建议结论及建议目录页面目录页面中融国际信托有限公司简介中融国际信托有限公司简介1中融信托的成立和发展中融信托的成立和发展公司的成立概况公司的发展战略n成立于1987年，是经银监会批准设立，并受银监会监管的非银行金融机构。n在全国信托公司的监管评级中，中融国际信托被评为A类公司。n2007年7月经银监会批准，成为信托“新两规”颁布后首批提前终止过渡期的信托公司之一。n经营理念是：“专业经营，服务社会”。n发展战略是：利用自身独特的制度优势、金融专业服务优势和广泛的投资范围等优势围绕信托本源开展业务，突出和着重拓展优势业务，发展成“金融专业公司”，为社会提供更加优质和高效的金融服务。中融信托的主要业务范围和发展定位中融信托的主要业务范围和发展定位 核心业务模式核心业务模式核心业务模式核心业务模式BBE EC CDDAA金融资产投金融资产投资信托资信托证券市场投证券市场投资信托资信托房地产投房地产投资信托资信托基础设施投基础设施投资信托资信托股权投资股权投资信托信托n作为资产管理机构，发挥社会理财功能；n作为货币经营机构，发挥金融融资功能；n作为专业投资机构，发挥社会投资功能；n作为投资银行机构，发挥金融中介服务功能。公司主要的经营业绩公司主要的经营业绩 同时，公司在合作金融机构的数量、信托产同时，公司在合作金融机构的数量、信托产品种类及产品创新和研发能力名列全国信托行业品种类及产品创新和研发能力名列全国信托行业前茅：前茅：n与工行、建行、中行、农行、国家开发银行、光大银行、招商银行及四十余家城市商业银行合作，发行了各种类型的银行理财产品，在银行业界拥有优良的声誉，也在市场上树立了公司品牌形象。n在秉承“只有风险可控的发展才是可持续发展”的经营理念下，依靠审慎的风险控制理念、科学的业务流程管理和优秀的业务团队，保证了信托项目合法合规、顺利地执行。n已结束的信托项目中，无任何一笔出现逾期或失败的情形并全部达到预期收益率，为投资人带来了丰厚回报。n截止截止20072007年底，公司的受托资产规模为年底，公司的受托资产规模为650650亿元，在全国的信托同业里排名第三，亿元，在全国的信托同业里排名第三，截止截止20082008年年1212月，公司的受托资产规模为月，公司的受托资产规模为713713亿元，在全国的信托公司里排名第二。亿元，在全国的信托公司里排名第二。公司发行的产品有公司发行的产品有2003年，中国法人股投资资金信托第一单“强生控股（600662）法人股投资资金信托计划”；122006年，东北地区土地储备信托第一单“哈尔滨市土地储备资金信托计划”；32006年2月，物业租金收益权财产信托计划“百安居租金收益权财产信托优先收益权转让计划”；42006年9月，与哈尔滨学院携手推出第一支教育类信托“哈尔滨教育设施建设集合资金信托计划”；52006年9月，与哈尔滨太平供热有限责任公司携手推出“哈尔滨太平集中供热工程集合资金信托计划”；62006年7月，沈阳安邦股权投资资金信托计划；72004年，中国公益信托第一单“中华慈善公益信托计划”；公司主要的业务发展优势公司主要的业务发展优势 中融中融信托信托强势的战强势的战略合作伙略合作伙伴和政府伴和政府支持支持 高素质的专高素质的专业团队业团队 不断创新不断创新的金融信的金融信托产品和托产品和服务服务 良好的社良好的社会信誉会信誉 完善的治完善的治理结构理结构 区域性业务区域性业务网络及广泛网络及广泛的客户资源的客户资源 n“事前防范、事中控制、事后监督和事前防范、事中控制、事后监督和纠正纠正”的风险控制措施的风险控制措施:1、在项目选择上，实行尽职调查制度；2、在项目的决策上，实行逐级审查、审批制度；3、在项目运行上，实行项目信托执行经理责任制度；4、在项目风险监控上，实行全程监测和定期风险排查制度；5、在财务管理上，实行信托财产与固有财产分别管理、不同信托财产分户管理制度；6、在信息技术保障上，实行主办人制度；7、在风险责任上，实行责任认定和责任追究制度。房地产业务是公司的主要业务发展方向之一房地产业务是公司的主要业务发展方向之一n 2009年，公司在分析当前的经济形势及宏观政策的事实下，在经历07、08两年的“寒冬”后，重新将房地产作为主要的业务拓展方向之一，重点关注一线城市的中高端住宅项目，同时结合部分商用及工业地产，力争通过公司专业、高效的管理及灵活的融资方式，为中国城市化的建设提供专业的金融服务。n 目前，公司已准备在北京、天津、重庆、昆明、苏州等多个城市开展各种类型的房地产项目投资。公司将继续大力拓展项目来源，寻找有实力、有潜力、值得信赖的合作伙伴来完成公司对房地产行业投资的战略构想。目录页面目录页面2房地产信托融资主要模式介绍房地产信托融资主要模式介绍房地产融资的必要性分析房地产融资的必要性分析n 房地产业是国民经济的重要支柱产业，无论是对拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业的发展，还是对金融业稳定和发展，乃至于对推动居民消费结构升级、改善民生都具有举足轻重的作用。在全社会固定资产投资构成中，与50多个产业密切相关的房地产投资占据了三分之一。n 房地产行业也是典型的资金密集型行业，随着经济发展进入下行周期，房地产行业也遇到了前所未有的困境。终端销售量的下降和整个市场投资者的观望态度，以及银行等金融机构的审慎放贷政策都导致了开发商资金链紧张，自身造血功能减弱，房地产融资渠道单一的矛盾日渐加剧。房地产融资的可行性分析房地产融资的可行性分析n 受国际金融海啸的影响，2008年中国国内的宏观调控政策变化较大，当前，面临国务院以内需促发展，加大基础设施投资力度的要求，房地产行业出现回暖迹象，对资金的需求日益增加。n 银行贷款必须在符合“四证齐全”的条件后才能向房地产企业发放，因此只是给房地产项目锦上添花，无法在开发商最需要资金的阶段提供融资服务。信托凭借其灵活的投资方式，可以在更早的阶段便介入房地产项目，方式上，信托贷款发放条件可放宽至“三证”和三级开发资质，除此之外，还可以股权投资附加回购条款、股权收益权、财产收益权等多种方式对房地产项目进行投资，因此市场潜力巨大。n 房地产项目通常收益较高，虽然伴随的风险也较大，但都在信托的控制范围内，因此这类产品非常符合高端客户的理财需求，市场前景广阔。房地产信托融资的基本模式房地产信托融资的基本模式n信托贷款 向项目公司发放信托贷款，以房屋销售款作为还款来源，附加资产抵押、股权质押、帐户监管等保障措施。n股权投资附加回购条款 以增资扩股或受让股权的方式投资于项目公司，行使股东权利，原股东或指定第三方承诺在信托期限届满前溢价回购该股权，同时附加资产抵押、项目公司股权质押、帐户监管等保障措施。附加回购的股权投资条件参照信托贷款。n股权收益权投资 以购买项目公司股权收益权的方式投资于项目公司，原股东或指定第三方承诺在信托期限届满前溢价回购该股权收益权，同时附加资产抵押、股权质押、帐户监管等保障措施。n其他财产收益权投资 如果房地产企业或项目公司拥有成熟的商业地产，可以购买租金收益权的方式进行投资；如果房地产企业或项目公司持有优质债权的，可以购买应收帐款的方式进行投资。nREITs 以能够产生稳定现金流的商业地产组成资产池，在银行间债券市场或股票交易所发行资产支持证券，以租金收入作为支付投资者回报的来源。房地产信托融资方案的基本要素房地产信托融资方案的基本要素 n信托投资方式：贷款、股权、财产收益权等投资方式的组合；n信托资金来源：针对具体项目专项发行集合资金信托/直接对接资金池；通过商业银行发行人民币理财产品募集资金；n信托投资规模：5000万20亿；n信托期限：2年（含）以下；n信托的终止：信托到期还本付息、股权回购或财产权回购完成；n信托资金使用成本：根据信托期限和当地理财市场的情况具体考量，包括投资者预期回报和信托公司的费用两部分；如通过商业银行发行理财产品募集资金，还包括商业银行的发行费用等；n信托方案的风险控制措施：全程帐户监控；销售回款帐户锁定；土地使用权、在建工程、住宅、商业等资产抵押；项目公司股权过户或质押；企业法定代表人个人连带责任保证等。信托方案的操作流程信托方案的操作流程 n开发商与信托公司初步接洽，沟通融资需求；n开发商准备相关材料，出具相关文件，信托公司初审，进行尽职调查，双方确定融资方案；n信托公司起草相关协议文本，双方确认并签署，落实抵押、质押、公证等保障措施；n信托公司向属地银监局履行发行前报备程序，报备期结束开始发行理财产品；n信托资金募集到位，宣告信托成立，在信托成立的次日将信托资金注入拟投资的项目；n信托公司派驻相关管理人员，对项目进行日常管理，定期披露项目进展；n信托期限届满，融资主体还本付息或股权回购主体完成股权回购事宜，信托清算完成，信托终止。目录页面目录页面3信托融资方式参与房地产项目的优势信托融资方式参与房地产项目的优势信托融资方式参与房地产项目的优信托融资方式参与房地产项目的优势势n信托融资审批速度较快。以信托公司自主发行理财产品为例，从项目立项到资金到位，在1月左右全部完成，如果直接对接资金池，速度更快；n银行贷款受“四证”、开发资质等条件的限制，获取的难度较大，而且不能在资金链最紧的时候及时提供帮助；信托融资可根据开发商实际情况，量身定做融资方案，其灵活性是银行贷款难以比拟的；n信托融资规模灵活，最低5000万，上限可达到20亿；n信托融资期限灵活，可以是短期的过桥融资，也可以为2年左右的中期投资；n财产权投资的方式还可帮助开发商盘活资产，提高资产运转的效率。目录页面目录页面4房地产融资案例介绍房地产融资案例介绍案例案例1-“中融中融-昆明假日百货租金收益权投昆明假日百货租金收益权投资单一资单一 资金信托资金信托”1、信托名称：昆明假日百货租金收益权投资。2、成立时间：2009年2月。3、信托规模：人民币1.2亿元。4、信托期限：1年。5、信托内容：由民生银行发行理财产品，信托资金募集完毕加入我公司成立的单一资 金信托，我公司再以自己的名义受让上海国之杰投资发展有限公司（以下简称“上海 国之杰”）持有的昆明假日百货租金收益权(租期2008年11月1日到2017年2月1日)，信托期限届满前由上海国之杰溢价回购该租金收益权。上海国之杰公司以租金收益 权转让所得用于剥离安信信托非主业资产,收益权回购资金来源为上海国之杰的经营 收入,担保措施为上海国之杰所有的昆明市人民中路长春花园商场2号地块第二层、第三层、第四层的房产抵押。6、投资者预期收益率+保管费率：10%/年。案例案例22中融中融-百安居租金收益权投资集百安居租金收益权投资集合资金信托计划合资金信托计划 1、信托名称：百安居租金收益权投资信托。2、发行时间：2008年7月。3、信托规模：7000万元。4、信托期限：1年。5、信托内容：由中融信托发行集合资金信托计划，募集资金用于受让哈尔滨盟科置 业发展有限公司（以下简称“盟科置业”）持有的百安居租金收益权，信托期限届满 前由盟科置业溢价回购该租金收益权。该产品采用结构化设计，在优先受益权信 托利益没有实现前，不对次级受益权信托利益进行分配。6、投资人预期收益率：10%。中融信托是您真诚的合作伙伴中融信托是您真诚的合作伙伴