房地产项目工程建安成本管理思路.ppt

近期项目工程建安成本管理思路近期项目工程建安成本管理思路重庆龙湖地产造价采购总监曾礼目目录录（个个方方面面）龙湖成长之道龙湖成长之道项目工程建安完全成本的概念项目工程建安完全成本的概念影响成本控制的因素影响成本控制的因素动态成本的概念动态成本的概念成本控制合理性的评判标准成本控制合理性的评判标准成本控制方法思路成本控制方法思路控制成本的责任人应备的能力及素质控制成本的责任人应备的能力及素质 精装修房及样板房成本管理思路精装修房及样板房成本管理思路2龙龙龙龙湖湖湖湖成成成成长长长长之之之之道道道道单一单一单一单一多元多元多元多元本地本地本地本地异地异地异地异地区域聚焦战略区域聚焦战略产品扩张战略产品扩张战略产品差异化战略产品差异化战略在同一区域掌握不同业态与产品习性 高层公寓 花园洋房 别墅 购物中心 提供与众不同的高品质产品与服务 融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品3高端别墅高端别墅香樟林别墅与蓝湖郡大型别墅区香樟林别墅与蓝湖郡大型别墅区4花园洋房花园洋房好望山与弗莱明戈好望山与弗莱明戈 5高层公寓高层公寓水晶郦城与枫香庭水晶郦城与枫香庭 6商业商业北城天街与西城天街北城天街与西城天街 7重重重重庆庆庆庆区区区区域域域域项项项项目目目目分分分分布布布布重庆区域拥有二级开发项目11个，一级开发项目2个水晶写字楼水晶写字楼紫都城四期紫都城四期蓝湖郡四期蓝湖郡四期观山水观山水西城天街西城天街好望山好望山春森彼岸春森彼岸大竹林大竹林茶园新区开发茶园新区开发项目项目大学城大学城弹子石弹子石礼嘉礼嘉洪恩寺洪恩寺8北京区域2007年内在建二级项目3个，一级开发项目2个滟澜山（二级开发）滟澜山（二级开发）牛栏山（一级开发）牛栏山（一级开发）颐和原著（二级开发）颐和原著（二级开发）东风商场东风商场(一级开发）一级开发）翡冷翠堤（二级开发）翡冷翠堤（二级开发）北北北北京京京京区区区区域域域域项项项项目目目目分分分分布布布布9成成成成都都都都区区区区域域域域项项项项目目目目分分分分布布布布成都区域拥有二级开发项目5个，一级开发项目3个晶蓝半岛晶蓝半岛北北清波项目清波项目郫县一级开发郫县一级开发项目项目虹波项目虹波项目晶蓝半岛晶蓝半岛海蓉一级开发海蓉一级开发项目项目白云渡白云渡719项目项目都江堰项目都江堰项目10龙湖已建成及在建大项目：龙湖已建成及在建大项目：龙湖已建成及在建大项目：龙湖已建成及在建大项目：(7(7个）个）个）个）重庆龙湖大社区：重庆龙湖大社区：10831083亩亩 重庆蓝湖大社区：重庆蓝湖大社区：22002200亩亩重庆江与城：重庆江与城：18001800亩亩重庆茶园：重庆茶园：20002000亩亩重庆大学城：重庆大学城：15001500亩亩成都都江堰：成都都江堰：1800018000亩亩北京牛栏山：北京牛栏山：18001800亩亩11为客户提供优质的产品和服务，并影响他们为客户提供优质的产品和服务，并影响他们的行为，在此过程中成为卓越的企业并创造的行为，在此过程中成为卓越的企业并创造机会。机会。我我我我们们们们的的的的使使使使命命命命12企业家精神企业家精神追求卓越追求卓越研究精神研究精神信任共赢信任共赢人文精神人文精神我我我我们们们们的的的的核核核核心心心心价价价价值值值值观观观观13业业务务荣荣誉誉企企业业奖奖项项 2006年年3月，月，2006中国房地产百强开发企业中国房地产百强开发企业 国务院研究发展中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院 2006年年10月，月，20052006年度中国房地产诚信企业年度中国房地产诚信企业 中国建设部、中国房地产业协会 1998年年2006年，连续年，连续10年、五届重庆年、五届重庆10佳住宅小区第一名佳住宅小区第一名2007年重庆直辖十年之年重庆直辖十年之“十年十企十年十企”重庆民营企业纳税第一名重庆民营企业纳税第一名 200320052006年度，三次荣获全国住宅用户满意度测评第一名年度，三次荣获全国住宅用户满意度测评第一名 中国质量协会、全国用户委员会 14业业务务荣荣誉誉合合作作方方评评价价“也许不是最大，但肯定是最好的公司也许不是最大，但肯定是最好的公司”著名城市经营与发展战略专家 王志纲“以客为尊，在房地产界中少见的优秀企业以客为尊，在房地产界中少见的优秀企业”香港置地亚太区首席代表 郭建豪“龙湖地产是我们最值得敬重的合作伙伴龙湖地产是我们最值得敬重的合作伙伴”沃尔玛（中国）深圳总部“与你们合作，与你们合作，I am very happy！”百安居副总裁 司马兰德15精精精精细细细细化化化化 重重重重承承承承诺诺诺诺开发十余年，无一次延迟交房开发十余年，无一次延迟交房成本计划和执行结果误差成本计划和执行结果误差3%3%以内以内服务服务1.61.6万户，无一起法律诉讼万户，无一起法律诉讼同政府建立并维持良好互动同政府建立并维持良好互动与供应商按月结算，从无拖欠与供应商按月结算，从无拖欠16严严格格、审审慎慎的的投投资资决决策策体体系系集团投资决策委员会（以下简称集团投资决策委员会（以下简称“投委会投委会”）是集团董事）是集团董事会直接领导下的独立决策组织，对集团内所有项目的投资会直接领导下的独立决策组织，对集团内所有项目的投资具有终审决策权；具有终审决策权；上会项目需提供详细的项目设计和开发预案，并完成项目上会项目需提供详细的项目设计和开发预案，并完成项目全景模型的测算。全景模型的测算。17动动动动态态态态、精精精精细细细细化化化化的的的的投投投投资资资资过过过过程程程程管管管管理理理理投资的项目采用资金计划、项目计划、成本预算和阶段性投资的项目采用资金计划、项目计划、成本预算和阶段性成果四维管理方式；成果四维管理方式；按月进行资金计划和项目计划的滚动跟踪，集团运营管理按月进行资金计划和项目计划的滚动跟踪，集团运营管理中心据实调整项目全景模型，监控项目关键指标的变化情中心据实调整项目全景模型，监控项目关键指标的变化情况；况；运用成本系统时时动态进行目标成本管理；运用成本系统时时动态进行目标成本管理；运用阶段性成果管理控制项目关键质量和品质。运用阶段性成果管理控制项目关键质量和品质。18项项项项目目目目工工工工程程程程建建建建安安安安完完完完全全全全成成成成本本本本的的的的概概概概念念念念 包括建造项目工程建构筑物，基础设施、配套设包括建造项目工程建构筑物，基础设施、配套设施及环境景观工程的总造价，应将所有的费用罗施及环境景观工程的总造价，应将所有的费用罗列出来形成统一模块（分业态）列出来形成统一模块（分业态）19影影影影响响响响成成成成本本本本控控控控制制制制的的的的因因因因素素素素）时间（项目开发周期及时段）时间（项目开发周期及时段）市场变化（供求关系发生变化）市场变化（供求关系发生变化）项目工程所在区位）项目工程所在区位）政策变化（产业政策及金融政策）政策变化（产业政策及金融政策）企业的核心价值观）企业的核心价值观）企业不同发展阶段）企业不同发展阶段20动动动动态态态态成成成成本本本本的的的的概概概概念念念念 随着项目工程的实施推进其值越来越接近实际随着项目工程的实施推进其值越来越接近实际值，直至所有的工程及材料结算出来其总和即为值，直至所有的工程及材料结算出来其总和即为该项目的实际发生建安成本该项目的实际发生建安成本 21成成成成本本本本控控控控制制制制合合合合理理理理性性性性的的的的评评评评判判判判标标标标准准准准 ）企业已实施项目对应业态的历史实发成本数）企业已实施项目对应业态的历史实发成本数据的修正值据的修正值）建立内部计价定额（比如各楼栋单元门价格）建立内部计价定额（比如各楼栋单元门价格组成，护窗栏杆价格组成）组成，护窗栏杆价格组成）同一区域同行业对应业态的比较值）同一区域同行业对应业态的比较值 22成成成成本本本本控控控控制制制制方方方方法法法法思思思思路路路路）项目投资分析与设计阶段的成本管理思路）项目投资分析与设计阶段的成本管理思路）集中招标及集中采购的管理思路）集中招标及集中采购的管理思路）资金计划管理工作改进思路）资金计划管理工作改进思路）对有成本弹性的分项工程进行成本挖潜的思）对有成本弹性的分项工程进行成本挖潜的思路路）预结算管理思路）预结算管理思路 23控控制制成成本本的的责责任任人人应应备备的的能能力力及及素素质质了解设计并懂工程项目管理的经济师了解设计并懂工程项目管理的经济师 设计过程设计过程挡墙断面情况及挡墙形式挡墙断面情况及挡墙形式预估造价原设计原设计挡土面斜度：挡土面斜度：1:0.151:0.15每米体积：每米体积：11.29 11.29 立方米立方米挡墙方量：约挡墙方量：约60006000立方米立方米材料：材料：C15C15毛石混凝土毛石混凝土约230万优化设计优化设计挡土面斜度：挡土面斜度：1 1：0 0每米体积：每米体积：7.717.71立方米立方米挡墙方量：约挡墙方量：约41004100立方米立方米材料：条石（表面用效果较好的条石）材料：条石（表面用效果较好的条石）约135万（降低）合同价合同价从招标的角度出发，将此项工程单独分包（此项工程是包含从招标的角度出发，将此项工程单独分包（此项工程是包含在总包施工范围中的），多家单位谈判比价，再次节约成本在总包施工范围中的），多家单位谈判比价，再次节约成本约约2525万。万。110万（降低）24精精精精装装装装修修修修房房房房及及及及样样样样板板板板房房房房的的的的成成成成本本本本管管管管理理理理思思思思路路路路1)采取工程量清单报价总价包干的招标模式，从招标阶段采取工程量清单报价总价包干的招标模式，从招标阶段开始即评估控制精装修房的成本。开始即评估控制精装修房的成本。2）通过提高装修质保金、制订针对精装修房专用的维保）通过提高装修质保金、制订针对精装修房专用的维保条款，规避业主使用阶段的维护维修成本风险。条款，规避业主使用阶段的维护维修成本风险。3）有控制地开放材料自行报价）有控制地开放材料自行报价(大部份材料只认质不认价大部份材料只认质不认价)，优化工程量清单招标模式下的材料确认方式，提高合，优化工程量清单招标模式下的材料确认方式，提高合同可执行度，提高工作效率。同可执行度，提高工作效率。4）引进具有装饰装修总包能力的装饰单位，建立精装修）引进具有装饰装修总包能力的装饰单位，建立精装修总分包管理模式，降低管理难度，减少因为施工界面不清总分包管理模式，降低管理难度，减少因为施工界面不清责任不明引起的额外成本发生。责任不明引起的额外成本发生。2526