九江地段地产项目楼盘项目思路.ppt

让你的生活成为别人的奢享九江市物质再生利用回收公司周边地段 推广策略案纲 要壹、市场研判篇贰、市场定位篇叁、营销推广篇肆、商业定位建议壹、市场研判壹、市场研判宏观经济、房地产市场、片区竞争、总结、预测。宏观经济、房地产市场、片区竞争、总结、预测。一、九江市宏观经济运行概况一、九江市宏观经济运行概况 1 1）GDPGDP发展分析发展分析近年来，九江市国内生产总值迅速增长。近年来，九江市国内生产总值迅速增长。“八五八五”期国内生产总值增幅在全国期国内生产总值增幅在全国200多个地级以上城多个地级以上城市中列第市中列第10位。位。2000年国内生产总值年国内生产总值213.07亿元。亿元。生产总值的稳步增加生产总值的稳步增加,经济的快速发展经济的快速发展,给房地产给房地产市场的发展提供了坚实的基础市场的发展提供了坚实的基础,房地产投资市场也得房地产投资市场也得以实现持续、健康、稳定的发展。以实现持续、健康、稳定的发展。请市调人员提供20032006年九江市国内生产总值的对比图。2006年产业构成比例为年产业构成比例为7.3：52.8:39.9，对经，对经济增长的贡献率分别为济增长的贡献率分别为2.5%、65.6%和和31.9%。人。人均均GDP突破两万元，达突破两万元，达22390元，增长元，增长15.9%。九江市三大产业产业结构不断调整，产业结构九江市三大产业产业结构不断调整，产业结构调整朝着良性方向发展，有力地推动了经济发展，调整朝着良性方向发展，有力地推动了经济发展，房地产业发展根基更加稳固。房地产业发展根基更加稳固。2 2）产业结构分析）产业结构分析此处为南昌市的数据，希望能提供九江市的产业结构分析数据及其图表。3 3）固定资产投资总额）固定资产投资总额固定资产投资持续快速增长，房地产投资成支柱。固定资产投资持续快速增长，房地产投资成支柱。2004年同比上年增年同比上年增48.9%，其中房地产投资，其中房地产投资85.18亿亿元，增长元，增长41.9%；2005年同比上年增长年同比上年增长44%；房地产投资成为经济发展的主动力，而固定资产投房地产投资成为经济发展的主动力，而固定资产投资比例的快速增长，直接拉动了经济的快速发展。资比例的快速增长，直接拉动了经济的快速发展。此处为南昌市的数据，希望能提供九江市的固定资产投资总额分析。2002 2002年年-2004-2004年，城镇职工水平稳步增长，年，城镇职工水平稳步增长，但增幅比呈现下降和不稳定趋势，直到但增幅比呈现下降和不稳定趋势，直到20052005年年增幅比约为增幅比约为17.817.8，收入大幅增长。，收入大幅增长。6 6）市职工平均可支配收入）市职工平均可支配收入此处为南昌市的数据，宏观经济结论性描述：宏观经济结论性描述：1 1、九江市经济呈现快速稳步健康发展态势、九江市经济呈现快速稳步健康发展态势，经济发展前景乐观，稳步跨入，经济发展前景乐观，稳步跨入“十一十一五五”发展计划。发展计划。2 2、城乡居民生活水平显著提高，收入、储蓄、消费性支出同步增长，但城镇收入、城乡居民生活水平显著提高，收入、储蓄、消费性支出同步增长，但城镇收入增幅比成下降趋势，收入增幅比与房价增幅比成微弱反比增幅比成下降趋势，收入增幅比与房价增幅比成微弱反比，将一定程度影响居民消，将一定程度影响居民消费和置业能力。费和置业能力。3 3、城乡结合部、城郊人群置业潜力正在不断增加，、城乡结合部、城郊人群置业潜力正在不断增加，农民收入成规模增加，为城郊农民收入成规模增加，为城郊结合部、城郊房地产开发建设提供了有力的信心支撑。结合部、城郊房地产开发建设提供了有力的信心支撑。二、南昌住宅市场分析二、南昌住宅市场分析 1 1、近年房地产投资研析、近年房地产投资研析 近年来，九江市场投资总量总体增加近年来，九江市场投资总量总体增加，20062006年上半年，九江市房地产开发完成投资年上半年，九江市房地产开发完成投资 亿元，比上年同期增长亿元，比上年同期增长%。从从20072007上半年数据显示，九江市房地产市场上半年数据显示，九江市房地产市场发展形势呈现良好的态势。发展形势呈现良好的态势。南昌住宅市场步入买方市场，市场竞争更加激烈。南昌住宅市场步入买方市场，市场竞争更加激烈。南昌房地产市场历经南昌房地产市场历经20032003年的快速增长后，在年的快速增长后，在2004-2004-20062006年逐步走向平稳，房地产市场在政府调控下理性向年逐步走向平稳，房地产市场在政府调控下理性向前发展，前发展，2006720067房地产商品房销售增长平稳，市区商品房地产商品房销售增长平稳，市区商品房预销售面积较上年同期增长房预销售面积较上年同期增长 ，商品房交易市场，商品房交易市场依然表现活跃。依然表现活跃。2 2、商品房市场供需分析、商品房市场供需分析 房地产销售均价整体持续增长房地产销售均价整体持续增长,涨幅较大，置涨幅较大，置业门槛不断抬高；业门槛不断抬高；房价仍然居高不下房价仍然居高不下,2006,2006年房价增幅甚至突破年房价增幅甚至突破1010，从另外一方面也提高了占绝对数量的低收，从另外一方面也提高了占绝对数量的低收入阶层的购房门槛入阶层的购房门槛,造成了市场供求矛盾的突出造成了市场供求矛盾的突出.3 3、住宅市场价格研析、住宅市场价格研析4 4、新推建筑形态研析、新推建筑形态研析从供应量上分析，多层供应仍是市场主从供应量上分析，多层供应仍是市场主力，高层为辅，小高其次，别墅量最小。力，高层为辅，小高其次，别墅量最小。高层以市中心区段和红谷滩板块居多，高层以市中心区段和红谷滩板块居多，多层供应占多层供应占3939，莲塘、市区、新建、，莲塘、市区、新建、象湖板块等区域供应都较大。小高层则以象湖板块等区域供应都较大。小高层则以其较灵活的建筑形态保证了在各区位的供其较灵活的建筑形态保证了在各区位的供应，优势明显整体销售较好。应，优势明显整体销售较好。5 5、新推户型供求研析、新推户型供求研析 目前南昌市场二房、三房依旧为主目前南昌市场二房、三房依旧为主力户型，力户型，上半年三房供应占上半年三房供应占6060，二房占，二房占2121，二者占据主力，成为楼市畅销户型。，二者占据主力，成为楼市畅销户型。四房、复式瓶颈难破，销售弥坚。四房、复式瓶颈难破，销售弥坚。一房主要以公寓为主，市中心居多，一房主要以公寓为主，市中心居多，占据着地段和总价的优势使其整体销售情占据着地段和总价的优势使其整体销售情况也较佳。况也较佳。九江房地产发展前景预测九江房地产发展前景预测房地产市场开发速度加快房地产市场开发速度加快 九江市九江市20052005年始提出建设年始提出建设“美丽、富裕、和谐、强盛美丽、富裕、和谐、强盛”的社会主义新九江的社会主义新九江的目标，全面启动总投资近的目标，全面启动总投资近2020亿元的第一轮城市大建设，亿元的第一轮城市大建设，20062006年下半年又启动第二年下半年又启动第二轮城市大建设，全力突进大工业、大旅游、大物流和城市大建设的轮城市大建设，全力突进大工业、大旅游、大物流和城市大建设的“3+13+1”发展战发展战略。略。在此契机下，九江房地产进入了一个全盛时期，以居民住宅建设为重点，分层在此契机下，九江房地产进入了一个全盛时期，以居民住宅建设为重点，分层次推进房地产业发展，以满足居民不同住房需求为目标，调整优化房地产供给结构。次推进房地产业发展，以满足居民不同住房需求为目标，调整优化房地产供给结构。围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用住房和廉租房规模。围绕美化人居环境，合理发展风格多样、品宅，扩大经济适用住房和廉租房规模。围绕美化人居环境，合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。围绕适应人流物流扩大趋势和提升城味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。围绕适应人流物流扩大趋势和提升城市服务功能，积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。市服务功能，积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。市中心市场供应量会相对减少，价值上升市中心市场供应量会相对减少，价值上升但是，值得注意的是，城市中心板块的项目却较为珍惜，随着对拆迁的规模和进度的控但是，值得注意的是，城市中心板块的项目却较为珍惜，随着对拆迁的规模和进度的控制，一定程度上会降低今后土地供应中的市中心供地比例，从而使市中心物业变得更加稀缺，制，一定程度上会降低今后土地供应中的市中心供地比例，从而使市中心物业变得更加稀缺，其土地价值必然会有大幅提升。市中心物业的价值提升对市场价格会形成支持，而另一方面其土地价值必然会有大幅提升。市中心物业的价值提升对市场价格会形成支持，而另一方面市中心物业供应的减少又会促进市场价格的稳定。市中心物业供应的减少又会促进市场价格的稳定。宏观市场结论宏观市场结论宏观经济大势趋好，促进房地产市场需求旺盛宏观经济大势趋好，促进房地产市场需求旺盛产业结构升级工业和服务业比重上升将催生新的购房群体产业结构升级工业和服务业比重上升将催生新的购房群体房地产市场供销两旺，一、二、三级市场协同上涨房地产市场供销两旺，一、二、三级市场协同上涨处于快速上升期处于快速上升期九江房地产市场将进一步升级，从成本型市场九江房地产市场将进一步升级，从成本型市场九江房地产市场将进一步升级，从成本型市场九江房地产市场将进一步升级，从成本型市场向产品型市场转变，高价值产品溢价区间将不向产品型市场转变，高价值产品溢价区间将不向产品型市场转变，高价值产品溢价区间将不向产品型市场转变，高价值产品溢价区间将不断提高，为本案断提高，为本案断提高，为本案断提高，为本案创新创新创新创新及及及及品质溢价品质溢价品质溢价品质溢价带来机会带来机会带来机会带来机会三、项目区域市场分析三、项目区域市场分析 项目位于浔阳组团东侧，北临长江，南抵九项目位于浔阳组团东侧，北临长江，南抵九江师专，西与庐峰小区交界，东滨白水湖，隶属江师专，西与庐峰小区交界，东滨白水湖，隶属老城区。这一区域内基本上都为九江市较中心区老城区。这一区域内基本上都为九江市较中心区位的楼盘，在九江整体楼市中占据较高端地位。位的楼盘，在九江整体楼市中占据较高端地位。1、区域概况、区域概况本案本案本案本案老城边缘地带，传统专业市场特区，房地产开发渐入佳境老城边缘地带，传统专业市场特区，房地产开发渐入佳境:九江市物质再生利用回收公司周边地段是浔阳组团东侧的重要组成部分。近几年来，该地九江市物质再生利用回收公司周边地段是浔阳组团东侧的重要组成部分。近几年来，该地段发展比较迅速，基本形成了以市场物流为主的城市格局；但其中心地区，特别是九江市物段发展比较迅速，基本形成了以市场物流为主的城市格局；但其中心地区，特别是九江市物质再生利用回收公司周围，由于原来的建设缺乏统一的规划，造成布局零乱，公共设施配套质再生利用回收公司周围，由于原来的建设缺乏统一的规划，造成布局零乱，公共设施配套不全，居住环境质量较差，已严重地影响到城市的空间景观和居民的生活质量。不全，居住环境质量较差，已严重地影响到城市的空间景观和居民的生活质量。2、区域市场发展特征、区域市场发展特征多方规划利好共同推升板块开发热潮；多方规划利好共同推升板块开发热潮；随着市府对该板块的重新定位和改造，加之区域内的市场沿线逐步改造到位，区域的随着市府对该板块的重新定位和改造，加之区域内的市场沿线逐步改造到位，区域的土地价值一下得以全量释放，而政府也逐步放开了对区域土地的控制，自土地价值一下得以全量释放，而政府也逐步放开了对区域土地的控制，自0707年起，区域楼盘逐年起，区域楼盘逐渐增多，城北一些品质较高的楼盘纷纷出现，使得该区域成为九江楼市的热点板块之一。渐增多，城北一些品质较高的楼盘纷纷出现，使得该区域成为九江楼市的热点板块之一。区域的商业开发价值逐步被市场看好；区域的商业开发价值逐步被市场看好；区域内两条城市干道区域内两条城市干道长虹北路（道路红线宽长虹北路（道路红线宽6060米）和庐峰东路（道路红线宽米）和庐峰东路（道路红线宽3030米）；米）；通过长虹北路可直达火车站，通过庐峰东路可直达大中路商业区，九江长江大桥和昌九高通过长虹北路可直达火车站，通过庐峰东路可直达大中路商业区，九江长江大桥和昌九高速公路尽在咫尺，对外交通联系便捷。速公路尽在咫尺，对外交通联系便捷。3 3、内部发展态势良好、内部发展态势良好该地段目前已形成了具有一定规模的四大市场，即天马建材大市场、浔阳水产大市场、该地段目前已形成了具有一定规模的四大市场，即天马建材大市场、浔阳水产大市场、黄氏干货大市场和蔬菜大市场。该四大市场将与濂溪片区物流中心一道逐渐成为赣北地区黄氏干货大市场和蔬菜大市场。该四大市场将与濂溪片区物流中心一道逐渐成为赣北地区产品集散地。该地段市场物流业的发展，一方面将为九江的发展带来强劲的动力，另一方产品集散地。该地段市场物流业的发展，一方面将为九江的发展带来强劲的动力，另一方面良好的发展态势，势必带动该地段周边地区迅速崛起。面良好的发展态势，势必带动该地段周边地区迅速崛起。近期区域土地供应依然从紧近期区域土地供应依然从紧 由于该区域亦属老城区，居民分布密集，拆迁不易，能空出的土地由于该区域亦属老城区，居民分布密集，拆迁不易，能空出的土地仅为外迁的企业用地，但此类土地毕竟少数，这也导致该区域土地供应仅为外迁的企业用地，但此类土地毕竟少数，这也导致该区域土地供应量有限，地价相对较高量有限，地价相对较高 。3 3、区域房地产市场供求状况、区域房地产市场供求状况住宅市场供求情况住宅市场供求情况 项目占地面积建筑面积已推期数及面积现推期数及面积现推物业销（整体）均价土地市场供应情况土地市场供应情况 地理位置土地面积（亩）土地用途规划指标成交单价（万元/亩）总地价（万元）竞得人四、竞争个案解析四、竞争个案解析项目名项目名项目概况：项目概况：项目图片主要经济指标及配套主要经济指标及配套项目指标项目指标数据数据占地面积：占地面积：总建筑面积总建筑面积:商业及办公部分商业及办公部分住宅部分住宅部分地下建筑面积地下建筑面积总户数总户数:容积率容积率:绿化率绿化率:项目定位项目定位主题定位：主题定位：规划定位：规划定位：风格定位：风格定位：项目述评：项目述评：贰、项目市场定位贰、项目市场定位项目研析、属性、客群、价格、形象。项目研析、属性、客群、价格、形象。一、项目研析一、项目研析项目本体资源与影响条件评价：处于城市中央的辐射区，虽然受城市扩张和项目本体资源与影响条件评价：处于城市中央的辐射区，虽然受城市扩张和项目本体资源与影响条件评价：处于城市中央的辐射区，虽然受城市扩张和项目本体资源与影响条件评价：处于城市中央的辐射区，虽然受城市扩张和知名楼盘带动逐步发展，但仍属于周边环境较差的陌生区域知名楼盘带动逐步发展，但仍属于周边环境较差的陌生区域知名楼盘带动逐步发展，但仍属于周边环境较差的陌生区域知名楼盘带动逐步发展，但仍属于周边环境较差的陌生区域本体地形地貌本体地形地貌限制条件限制条件 地块地形地貌呈南高北低，中部高，东、西地块地形地貌呈南高北低，中部高，东、西两侧低的态势，两侧低的态势，地块内部存在高差，对项目景观营造有利地块内部存在高差，对项目景观营造有利位于知名成熟市场商圈畔，可共享资源，位于知名成熟市场商圈畔，可共享资源，同时有效找到客户；同时有效找到客户；区域内商业聚集，景观资源较好，为项目区域内商业聚集，景观资源较好，为项目提供了可能的客户资源提供了可能的客户资源与城市零距离，区域有一定的交通距离优与城市零距离，区域有一定的交通距离优势势 区域区域大环境尚未成熟，周边较为繁乱大环境尚未成熟，周边较为繁乱 项目直接与农民房及市场接壤，环境项目直接与农民房及市场接壤，环境 杂乱杂乱 项目内道路暂时较为复杂项目内道路暂时较为复杂 非频临交通主干道，通达性和昭示性相对较差。非频临交通主干道，通达性和昭示性相对较差。项目优势项目优势周边强势配套较多，但环境差、旧房多自然风貌有限，但附近仍可享受强势景观资源与城市和自然的距离不远，需要主动承接，自已创造项目项目SWOT分析分析 外 部 S S1、区位：旧城中心区之一，中心商业节点2、规模：规模适中，南北狭长布局利于用 地内建筑共享景观资源。3、交通：用地临近长虹大道、庐峰路两条 主干道，交通便利，公交通达。3、自然景观：远眺长江、白水湖4、配套资源：教育、学校及生活配套资源 齐备，环境成熟。5、人口资源：片区人口极集中，居住氛围 极佳W W1、项目主入口周边环境较差2、正临路段社区配套有待加强。3、商业对营销构成一定压力。4、临近城市干道，周边民房较多，市 场林立，出入安全性不佳，很难树 立高尚小区的格调。O O1、政府重点规划商圈，未来区域前景看好。2、大量商业配套靠拢，片区商业人气氛围更加集中。3、火车站近在咫尺，片区交通价值充沛。4、目前整体房地产市场运行良好，有利于房地产开发。5、老城区项目较少，竞争对手较少。SO策略WO策略1、充分利用成熟片区，人口聚集特点，高起点营销，做好价格梯度，逐步推盘实现价值最大化。1、规划上做好主出入文章，避免人流 阻隔2、通过具备特色的概念营销制造关注 点，转移不足。2、商业业态定位注意业态的把握T T1、开发区优质楼盘开发渐起，整体市场竞争激烈。2、部分楼盘占据市场先机，周边市场林立，对于项目商业面积的定位形成一定排挤。ST策略WT策略1、把握邻近竞争个案特点，利用自身独特优势与周边楼盘做出差异特色。2、大型商业业态的引入一方面充分考虑周边整体商业氛围的形成，另一方面针对同质化业态进行规避。1、把握住宅及商业运作的营销节点，互为衬托，营造销售高峰。内 部 我们再来总结一下通过我们再来总结一下通过SWOT分析出的项目最明显的属性支撑分析出的项目最明显的属性支撑 1、优越的区位地段赋于项目天然的繁华社区的特质、优越的区位地段赋于项目天然的繁华社区的特质 2、开放性的商业基调奠定的多指向的居住特点、开放性的商业基调奠定的多指向的居住特点 3、成熟商圈氛围和竞争决定的特色商业发展路线、成熟商圈氛围和竞争决定的特色商业发展路线二、项目客群定位：二、项目客群定位：住宅客群定位住宅客群定位c主力群体主力群体：九江的高端收入人仕、商人、专业市场的私营业主c次主力群体：次主力群体：周边收入较高的市民、地市有钱客户他们普遍受过良好的教育，凭着自己的努力和聪颖，已经在各行各业崭露头角，处于事业的上升期。收入相对较高，有所积蓄，由于能力的具备，他们对未来充满信心，对能创造更多财富从不怀疑。有伴侣或子女，处于两人世界到三口之家的转变中，他希望为家人带来更加优越的生活。房子是奋斗的成果，也是自身能力与职位的体现，希望通过置业可以把自己纳入到更高的圈层。主力群体洞察主力群体洞察他们是来自湖北黄梅小石等地，在九江做生意，他们在九江拼搏的时刻，也希望能在这里安家置业，扩大事业。他们收入属较高，生活富足，希望通过购买房子为自己的事业在下一城。周边商业客户洞察周边商业客户洞察他们是土生土长的九江人，大都三口之家，不缺吃不缺穿也不缺房住，生活并不忙碌，更多悠闲自在。他们收入属中上等水平（商人除外），生活相对富足，看到亲朋好友置业，也有所动容，也希望通过换房能为自己带来面子、得以炫耀的资本以及更加优越的生活。次主力群体洞察次主力群体洞察除了具有相同购买能力外，他们还具有相同的购买动机需要一个匹配自己的有面子的房子！需要一个匹配自己的有面子的房子！二、项目属性定位二、项目属性定位由此，我们可以以这样一个概念来概括出我们的项目属性由此，我们可以以这样一个概念来概括出我们的项目属性都市都市 新新 奢适主义奢适主义本项目的优势在于本项目的优势在于提倡都市化生活，不显山露水，但追求精致的居住理念，提倡都市化生活，不显山露水，但追求精致的居住理念，提倡都市化生活，不显山露水，但追求精致的居住理念，提倡都市化生活，不显山露水，但追求精致的居住理念，“都市都市都市都市 新奢适新奢适新奢适新奢适”是本项目最有优势的发展方向。是本项目最有优势的发展方向。什么是都市什么是都市新奢适主义？新奢适主义？奢华是什么？奢华是什么？奢华是夸张的、繁复的、华丽的奢华是夸张的、繁复的、华丽的新奢适是什么？新奢适是什么？新奢适是内敛的、简约的、精致的、人性的、舒适的新奢适是内敛的、简约的、精致的、人性的、舒适的新奢适主义新奢适主义简洁的都市简洁的都市格调的自然格调的自然精致的人生精致的人生在这里，既能享受城市的繁华、活力和便捷，又不在这里，既能享受城市的繁华、活力和便捷，又不必忍受嘈杂和拥挤必忍受嘈杂和拥挤在这里，欣赏到的自然不孤立于都市之外在这里，欣赏到的自然不孤立于都市之外在这里，回归生活的本质，舒适而又有品味在这里，回归生活的本质，舒适而又有品味项目的整体定位项目的整体定位:具有具有具有具有“都市新奢适主义都市新奢适主义都市新奢适主义都市新奢适主义”人文气质的高品质社区人文气质的高品质社区人文气质的高品质社区人文气质的高品质社区树立标杆建立区隔强调区位整体定位全面拔高42新奢适主义新奢适主义距都市很近，离自然不远距都市很近，离自然不远 简洁的城市简洁的城市 格调的自然格调的自然 精致的人生精致的人生“新奢适主义新奢适主义”主张主张事业有成，更渴望生活感悟；拥有金钱，却不为财富统治；追求品位生活，绝不附庸风雅和装腔作势；享乐人生，认为这是对工作的最佳犒赏；生活的质与量，相信自己的眼光，不为他人言语所动摇；在品味自己生活的同时，期待迈入下一个人生台阶，那里，是足以奠定成功的基石。后奢华主义后奢华主义缘于都市高于都市，源于自然高于自然缘于都市高于都市，源于自然高于自然新奢适主义新奢适主义 简洁的城市简洁的城市在这里，既能享受城市的繁华、活力和便捷；又不必忍受嘈杂和拥挤这里欣赏到的自然不孤立于都市之外；你眼中的自然是源自自然的，更超卓自然的，格调新奢适主义新奢适主义 格调的自然格调的自然新奢适主义新奢适主义 精致的人生精致的人生人生怎能千篇一律，只有格调才符合你！别人眼中的奢华只是金钱的堆砌，这里的空间每一寸都恰到好处，舒适最华贵物业发展建议总体原则物业发展建议总体原则产品核心价值产品核心价值物业发展建议基于两方面考虑来展开：物业发展建议基于两方面考虑来展开：从整体定位提炼出的项目灵魂：新奢适主义精神在产品体系中的表现从整体定位提炼出的项目灵魂：新奢适主义精神在产品体系中的表现竞争价值：如何跟周边楼盘形成差异化，取得核心竞争力竞争价值：如何跟周边楼盘形成差异化，取得核心竞争力项目定位所宣传的新奢适主义主题落项目定位所宣传的新奢适主义主题落在产品层面需要表现的是简洁的都市、在产品层面需要表现的是简洁的都市、格调的自然、精致的人生格调的自然、精致的人生竞争价值增加竞争价值增加竞争价值的原则是在市场竞争最激烈、竞争价值的原则是在市场竞争最激烈、难以突破之处通过差异化化解竞争压难以突破之处通过差异化化解竞争压力，在难以差异化之处保持跟竞争对力，在难以差异化之处保持跟竞争对手的同等竞争面，在少数单点上发力手的同等竞争面，在少数单点上发力形成创新突破形成创新突破物业发展建议贯穿的主线：物业发展建议贯穿的主线：新奢适主义精神在产品设计中的体现新奢适主义精神在产品设计中的体现新奢适主义精神在产品设计中的体现新奢适主义精神在产品设计中的体现新奢适主义简洁的都市简洁的都市格调的自然格调的自然精致的人生精致的人生气势的规划；简约的外立面；泰式皇家园林；人本主义创新户型；完善的配套；贴心物管；物业发展建议的辅线：物业发展建议的辅线：同竞争楼盘相比，如何形成竞争价值增加（同竞争楼盘相比，如何形成竞争价值增加（同竞争楼盘相比，如何形成竞争价值增加（同竞争楼盘相比，如何形成竞争价值增加（CVACVA）建筑建筑整体规划整体规划户型设计户型设计园林景观园林景观物管及配套设施物管及配套设施差异化博采众长差异化引入成功经验差异化形成爆发点保持市场同等水平全面创新重点突破1.气势的规划如何体现：一片震撼的中央水景（坡度景观）一片震撼的中央水景（坡度景观）一个大气半开敞的入口一个大气半开敞的入口 一个城市广场一个城市广场打造奢华气场！打造奢华气场！打造奢华气场！打造奢华气场！打造奢华气场！打造奢华气场！规划价值点（1）昭示性好，大气的半开放式主入口主入口主入口入口设置富有现代都市气息的、开敞大气，人工痕迹强，对外形成项目标志性的视觉焦点；入口的仪式感。仪式感。规划价值点（2）开阔而有仪式感的城市广场 开放的城市广场、作为社区的公共活动空间，形成区域独特的景观节点，提升项目的城市印象和整体形象 在广场周边围绕立柱或种几棵大树能很好地形成仪式感规划价值点（3）震撼的中央水景将是本项目中最精华的规划亮点2、外立面规划：本项目整体色彩建议 以浅色为主要色调，点缀其他色系来提亮 整体感觉简洁大方，都市意向浓，有较强的视觉冲击力；具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售；大方明快的色调，浅色带上少量红色能增加整体亮色，稳重又不显沉闷；同时，配合项目地块的坡地优势，建筑自然起伏，成为高地建筑典范。3、本项目园林景观价值点分析 囊括了市场上品质园林的优点，又有独特的格调鲜明的主题鲜明的主题人工痕迹人工痕迹注重参与性注重参与性泰泰式式皇皇家家园园林林格格调调的的自自然然p 多公共交流和运动休憩空间多公共交流和运动休憩空间p 架空层泛会所架空层泛会所p 公共空间的打造公共空间的打造p 大面积的浅水及层次丰富的水景大面积的浅水及层次丰富的水景p 与现代建筑风格协调与现代建筑风格协调p 富有格调，有利于营销推广富有格调，有利于营销推广p经过修饰，显示品质的植被经过修饰，显示品质的植被p增加人文雕塑增加人文雕塑p 趣味性强的园林小品趣味性强的园林小品p 注重细节处理，精致见长注重细节处理，精致见长泰式皇家园林大面积中央水景形成足够的展示效果，水面开阔，浅水可见底，减少开挖和后期维护成本以游泳池作为中央水景，既能发挥功用，有开阔形成足够的景观面由中央景观区向其它区域园林景观延伸；泰式皇家园林多层次的水面，通过台地、下沉增加落差，富于变化的应用泉台地及池境溪下沉泰式皇家园林风格协调精致的雕塑及小品增添了自然的格调和情趣泰式皇家园林 注重细节处理，营造生活情调鱼纹状的地漏路灯装饰贝壳呼叫器路灯泰式皇家园林注重参与性，设置一些用于社区交流和休憩的公共景观，满足精神享受需要61泰式皇家园林公共空间的打造：入户大堂局部挑空，占用外部空间，引入绿化和休憩沙发等，强化精致感两房小三房：在紧凑的总面积下保证设计无缺陷，增加错层阳台、两房小三房：在紧凑的总面积下保证设计无缺陷，增加错层阳台、入户花园等居住空间以提高舒适性和得房率入户花园等居住空间以提高舒适性和得房率生活阳台生活阳台3030平米超大阳台平米超大阳台（亦可改为入户花园）（亦可改为入户花园）主卧套房主卧套房110110平米的小三房平米的小三房动静分离，干湿分离270度转角凸窗设计，与自然亲密接触入户花园错层阳台设计 双卧一厅南向设计主卧套房，私密性强南北双阳台设计，通透性佳30平米大阳台设计，提升项目档次4、户型推荐错层阳台错层阳台入户花园入户花园转角凸窗转角凸窗83.183.1平米两房平米两房舒适三房舒适三房:集中运用增加情调空间的方式，提升居住的格调感，通过户型品质和赠送集中运用增加情调空间的方式，提升居住的格调感，通过户型品质和赠送面积来吸引客户面积来吸引客户大入户花园大入户花园露台露台步入式凸窗步入式凸窗主卧大阳台主卧大阳台130130平米三房平米三房1515平米入户花园平米入户花园生活阳台生活阳台1515平米大露台平米大露台凸窗凸窗入户花园挑空，打破目前南昌市场常规入户花园常规设计；面积全赠送，提升性价比客厅、卧室露台相连形成超级观景、休闲庭院，美景茶香伴随左右主卧前窗后台，270度观景采光入户花园入户花园客厅和三房朝南，近14米面宽的超舒适户型大面积的情调空间设计，120120平米的三房平米的三房大户型：通过多种创新组合或突出一点创新极致化作为引爆点，形成最具创新竞争力大户型：通过多种创新组合或突出一点创新极致化作为引爆点，形成最具创新竞争力的户型的户型平米超大花园平米超大花园面宽面宽5.15.1米米超大挑高阳台超大挑高阳台大户型客户讲究的是居住的品质感和尊贵感，激起其购买欲望，在产品方面完全领先项目户型，通过多种创新组合或极致的创新来形成竞争力空中院馆、功能房、转角凸窗等创新为产品打下了基础，而超大入户花园或者阳台提升了产品的档次和价值大阳台大阳台空中院馆空中院馆入户花园入户花园阳光房阳光房阳光房阳光房5、完备的配套表现为：体现领先生活理念的环保节能技术体现领先生活理念的环保节能技术 满足精致人生追求的会所满足精致人生追求的会所打造奢华配套！打造奢华配套！打造奢华配套！打造奢华配套！高档楼盘中会所已经成为标准配置，项目在内容和尺度上进行突破，定位为 精致和格调运动健身成为各会所固定组成模块各会所根据自身特点，定位会所主题，总体切合度比较高本项目会所从客户定位、社区规模和持续经营角度考虑，难以在硬件上进行突破。比较现实的做法是在保持标准配置的同时，对一些小的环节进行创新，着力考虑花费小却对客户冲击力强的科目本项目会所建议：水岸岛式会所设计，在外型上体现生活格调，服务内容上注重实用：人文、亲水、健康主题1.提供全面的休闲、运动等会所功能2.特色鲜明3.会所独立布置，作为展示的一部分，昭示性强4.与小区新奢适主义定位结合会所配置原则：会所配置原则：1.人文、亲水、健康会所，主题特色鲜明2.在满足老年人和孩子的休闲设施基础上，增加大众型休闲/运动设施3.具体设计上体现人文关怀和创新精神具体建议：具体建议：会所功能分区与结构：棋牌室棋牌室书吧书吧情调泳池情调泳池理疗与理疗与SPASPA乒乓室乒乓室健身房健身房本项目会所建议：人文、亲水、健康会所，满足高知群体的精致人生追求在控制成本的前提下，发展生态节能住宅本项目生态节能创新建议本项目生态节能创新建议n根据不同的物业类别特征，成本和相应的客户需求，采取生态节能技术。n通过产品设计节能。如，注意南北通透，玻璃与墙面的比例，避免暗厨暗卫。n采用低成本节能新技术。推荐生态节能型住宅技术推荐生态节能型住宅技术节能技术价格单位建筑面积价格（元/平方米）备注新风系统新风系统3050变压式止逆烟道变压式止逆烟道10元不锈钢双封地漏不锈钢双封地漏60元/个1元此价格为直径63毫米规格外保温墙系统外保温墙系统85元中水、直饮水、雨水收集系统中水、直饮水、雨水收集系统10元普通中空玻璃普通中空玻璃650元/平方米（窗面积）40元断热铝材窗框断热铝材窗框1500元/平方米（窗面积）250元/平方米世界顶级德国旭格食物垃圾处理机食物垃圾处理机1060元/户10元/平方米住宅规格地下车库防水层地下车库防水层50元/平方米（车库地面）11元/平方米包括材料费和人工费生态灭蚊机生态灭蚊机6000元/台0.76元/平方米1台/10000平建面同层排水系统同层排水系统3500元/个卫生间55元/平方米住宅规格创新建议创新建议6、物业管理原则：参考客户需求，体现新奢适主义的贴心享受u超越竞争楼盘的物业管理和配套设施，成为加分项。u项目定位的高素质客户群对物业管理和配套设施已具备相当高的认知程度，业主关怀和服务意识深入人心，必须在这方面做足功课。u基于本项目都市新奢适主义定位，综合考虑。物业管理水平物业管理水平都市新奢适主义主题都市新奢适主义主题客户需求客户需求市场竞争市场竞争p高素质的物业管理团队体现业主享受生活，放心居住的私属领域和主人感；p小区智能化体现都市生活感；p具有市场前瞻性的、充分考虑人居舒适和物管成本，采用性价比和适用性的环保技术来诠释新奢适主义生活方式；市场上的物业管理呈现专业化，多数知名楼盘聘请专门的物业管理公司或采取顾问合作的形式n目前九江不少中高端楼盘将物管作为营销宣传的一部分，多聘请专业的物管公司。n区域内竞争项目已树立了物管的高标准，客户要求物管公司知名度高，更注重服务的质量而非内容。n中高档楼盘的物业管理费普遍在0.51.2元/平方米。n本项目在物业管理上要保证竞争的平衡，引进知名物管，营销前置，更注重业主关怀。物业管理方式选择物业管理方式选择建议直接聘请知名物管公司，如中海、世邦魏理仕、加拿大建议直接聘请知名物管公司，如中海、世邦魏理仕、加拿大高力等公司高力等公司专业的物业管理能从形象和功能上提升社区生活品质专业的物业管理能从形象和功能上提升社区生活品质对本项目的具体建议：对本项目的具体建议：根据不同物业类别，分两类组团进行管理覆盖基本服务：保安、消防、卫生、车辆、绿化等管理；重点突出安保，在营销时除展示智能化器材外，建议聘请专业的物管人员做现场展示针对客户的素质层次，提供超值性服务：及时家居维修、真情互动关爱、健康生活等服务专业专业服务服务贴心贴心什么样的案名足以匹配项目？什么样的案名足以匹配项目？七里香堤誉花园城市精典城市名邸蓝波湾金域蓝湾我们认为：刻意修饰的名字反而不足以彰显项目气度。我们认为：刻意修饰的名字反而不足以彰显项目气度。纵观世界顶级住宅，都是简单而大气的。作为复合地产，涵盖高尚住宅与专业市场的本项目不仅屹立于九江城北门户更是居住与商业的标志与象征是城市价值与居住价值、商业价值的彰显还有什么比“都汇国际广场”更能代表这种气度的案名吗？都汇都汇国际广场国际广场项目命名：无限扩大区位价值无限扩大区位价值强调品质强调品质中性命名，亦住亦商中性命名，亦住亦商具有极强的延展性具有极强的延展性叁、项目营销推广及传播策略叁、项目营销推广及传播策略营销、策略、传播、展示、预算。营销、策略、传播、展示、预算。一、策略源起：营销推广须解决的问题一、策略源起：营销推广须解决的问题市中心边缘地带与市中心边缘地带与区域中心定位存在一定的认知偏差区域中心定位存在一定的认知偏差老市场区、市中心边缘地带：配老市场区、市中心边缘地带：配套虽多，环境欠佳，生活品质较套虽多，环境欠佳，生活品质较差。差。市场认知市场认知城北第一门户；区域中心区；城市价城北第一门户；区域中心区；城市价值聚焦点；火车站旁物业；景观旁物值聚焦点；火车站旁物业；景观旁物业。业。观念转化观念转化问题问题一、策略源起：营销推广须解决的问题一、策略源起：营销推广须解决的问题区域商业超常规布局，商战一触即发区域商业超常规布局，商战一触即发 ！半径约半径约500米，大型市场有四个：米，大型市场有四个：即天马建材大市场、浔阳水产大市场、黄氏即天马建材大市场、浔阳水产大市场、黄氏干货大市场和蔬菜大市场。该四大市场将与干货大市场和蔬菜大市场。该四大市场将与濂溪片区物流中心一道逐渐成为赣北地区产濂溪片区物流中心一道逐渐成为赣北地区产品集散地。品集散地。市场现状市场现状营销推广要树立的品牌形象：营销推广要树立的品牌形象：城北第一门户，区域真正的商核中心城北第一门户，区域真正的商核中心都市生活主场，城北的魅力舞台都市生活主场，城北的魅力舞台推广目标推广目标问题问题二、营销总体策略二、营销总体策略1 1、推盘策略、推盘策略 互动互动借势借势推盘步骤推盘步骤A A：多层（销售）、小高层（销售）：多层（销售）、小高层（销售）推盘步骤推盘步骤B B：专业市场销售：专业市场销售步骤步骤B B借步借步骤骤A A的势的势树立主题商树立主题商业的优势业的优势“五点一线五点一线”整合攻击整合攻击2、传播策略、传播策略 以阶段性重点事件营销为引爆点。以阶段性重点事件营销为引爆点。在全案的销售控制中，围绕阶段性的事件营销动线配合五大传播推广在全案的销售控制中，围绕阶段性的事件营销动线配合五大传播推广重点形成本项目的销售浪潮，五点一线形成对目标客户的立体合围，重点形成本项目的销售浪潮，五点一线形成对目标客户的立体合围，在整个销售流程中做到滴水不漏、精确点杀。在整个销售流程中做到滴水不漏、精确点杀。二、营销总体策略二、营销总体策略 现场现场包装包装卖场卖场包装包装 拜拜访访推广推广（商（商业业）媒介推广媒介推广 卖场卖场