房地产大盘方案营销借鉴课件.ppt

本报告是严格保密的。大盘驱动力常见的几种模式：大盘驱动力常见的几种模式：模式模式特征特征典型案例典型案例成本投入模式成本投入模式前期巨额成本投入，用于环前期巨额成本投入，用于环境与配套建设，力图做到境与配套建设，力图做到“找不到理由拒绝找不到理由拒绝”广州广州/北京星河湾北京星河湾生活转换模式生活转换模式低价低密度（类）别墅吸引低价低密度（类）别墅吸引跨区域置业，类似跨区域置业，类似“白领也白领也能住别墅能住别墅”/“这里有一个这里有一个美丽的地方美丽的地方”的诱惑的诱惑万科四季花城系列万科四季花城系列碧桂园系列碧桂园系列多点驱动模式多点驱动模式核心驱动力不至核心驱动力不至1个，从早个，从早期的突破点到后期逐步丰富期的突破点到后期逐步丰富化升级，持续推动社区成熟化升级，持续推动社区成熟“一个始终成长的社区一个始终成长的社区”桃源居桃源居/祈福新村祈福新村本报告是严格保密的。大大盘盘驱驱动动力力模模式式成成本本投投入入星河湾星河湾投入：投入：地产界的劳斯莱斯地产界的劳斯莱斯配套：配套：（1）前期：珠江沿线栈道）前期：珠江沿线栈道+四季会所四季会所+社区高尔夫社区高尔夫+极极至园林（高成本至园林（高成本/清水养鱼）清水养鱼）（2）中期：广东最有名的学校执信中学）中期：广东最有名的学校执信中学（3）后期：星河湾酒店）后期：星河湾酒店产品：产品：精装修（当时成本精装修（当时成本800-1000元元/平）平）北京星河湾拷贝广州星河湾开发经验，首期巨额投入北京星河湾拷贝广州星河湾开发经验，首期巨额投入以以“无枯黄无枯黄”的实景园林奠定市场地位的实景园林奠定市场地位深圳蔚蓝海岸也是遵循该类模式开发深圳蔚蓝海岸也是遵循该类模式开发模式劣势：前期投入成本巨大，为口碑牺牲眼前模式劣势：前期投入成本巨大，为口碑牺牲眼前的利润率。的利润率。模式优势：建立品质印象震撼直观模式优势：建立品质印象震撼直观本报告是严格保密的。碧桂园碧桂园/四季花城四季花城投入：投入：与城市对立的田园生活主义与城市对立的田园生活主义配套：配套：（1 1）前期：展示意义明确，集中建设展现生活风情的资）前期：展示意义明确，集中建设展现生活风情的资源源/及基础商业配套及基础商业配套（2 2）中后期：随各组团开发逐步搭配必要配套，如商业、）中后期：随各组团开发逐步搭配必要配套，如商业、幼儿园，学校，但不会有与幼儿园，学校，但不会有与1 1期同重量级的大动作期同重量级的大动作产品：产品：低密度（类）别墅产品为主低密度（类）别墅产品为主洋房、联排、独栋洋房、联排、独栋价格：价格：“平过自己起屋平过自己起屋”（类）别墅等于城市普通高（类）别墅等于城市普通高层层大大盘盘驱驱动动力力模模式式生生活活转转换换模式劣势：模式劣势：（1）公共资源分配不均：前期效果好，但后期面临）公共资源分配不均：前期效果好，但后期面临客户牵引力弱化危机客户牵引力弱化危机（2）复制门槛低，容易被模仿）复制门槛低，容易被模仿模式优势：高性价比对客户吸引力直接有效模式优势：高性价比对客户吸引力直接有效本报告是严格保密的。大大盘盘驱驱动动力力模模式式多多点点驱驱动动n项目规模项目规模总占地面积：2000亩；总建筑面积：180万平方米；总户数：规划居住5万人，现已入住3万余人；容积率：1.5n区位特征区位特征在离深圳主城区90分钟车程的关外郊区。n周边环境周边环境居住区130万平方米；商贸区24.5万平方米；教育区13万平方米；旅游区10万平方米n依托背景依托背景宝安区存在大量低收入人群；宝安房地产市场相对比较封闭，置业群体中宝安本地居民占八成；距深圳市中心80分钟车程，周边以工业区为主；项目区域及周边教育条件差；桃源居的开发历程：桃源居的开发历程：100万大盘单一驱动因素很有可能万大盘单一驱动因素很有可能不足，需要不断提升以维持长期发展不足，需要不断提升以维持长期发展本报告是严格保密的。大大盘盘驱驱动动力力模模式式多多点点驱驱动动早期核心驱动力力：一个名校成功拉动社区的最初发展早期核心驱动力力：一个名校成功拉动社区的最初发展学校奠基学校奠基事件与活动事件与活动学校启动策略形成学校启动策略形成2001年销售进程 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月清华学校签约清华学校签约9-299-29盛盛大大签签约约仪仪式式,邀请政要人物出席邀请政要人物出席12-2112-21学学校校1 1期期工工程程奠奠基基仪仪式式，邀邀请请政政府府教教育育部部门领导出席门领导出席学校联系学校联系学学校校奠基奠基事件与活动事件与活动儿儿童童绘绘画大赛画大赛学学校校移交移交学学校校招生招生春交会春交会 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月清清华华夏夏令营令营学学校校开学开学秋交会秋交会1010月绘画大赛月绘画大赛家家长长开开放日放日锦绣清华园2个月销售200套锦绣清华园持续旺销学校正式招生再次掀起购房热，当月销售200套 8 8月月 开开盘盘2002年销售推广进程桃源居引进清华实验学校案例桃源居引进清华实验学校案例本报告是严格保密的。大大盘盘驱驱动动力力模模式式多多点点驱驱动动中期核心驱动力力：社区整体配套的不断完善和发展中期核心驱动力力：社区整体配套的不断完善和发展自给自足的社会型社区初见端倪自给自足的社会型社区初见端倪社区配套社区配套n五大会所五大会所女子会所位于桃源居14区，建筑面积约2200平方米；社区文化艺术中心总建筑面积6000平方米；老人会所位于14区中心庭院，建筑面积1100平方米；桃李书院建筑面积达2300多平方米；体育会所总建筑面积3000平方米，n三大公园三大公园40万平米的山顶公园、生态休闲公园、森林体育公园；n学校教育学校教育终身教育体系，从婴幼儿、青少年到成人、老年一并俱全n公共交通公共交通603、604、305、651、301、310、311331、327、651、507、301、355n商业商业13万商业配套，其中约2万的人人乐购物广场集购物、饮食、休闲于一体；桃源盛世园近4000的临街商业n医疗、卫生医疗、卫生本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。大大盘盘驱驱动动力力模模式式多多点点驱驱动动桃源居桃源居配套：配套：（1 1）前期：教育）前期：教育清华实验学校起势清华实验学校起势（2 2）中期：）中期：5 5大会所，大会所，3 3大公园，医疗及全民教育体系进大公园，医疗及全民教育体系进一步完善一步完善（3 3）后期：）后期：“从物业管理到社区运营从物业管理到社区运营”，社区自治体系，社区自治体系的发展与成熟的发展与成熟模式劣势：前期投入成本巨大，为口碑牺牲眼前模式劣势：前期投入成本巨大，为口碑牺牲眼前的利润率。的利润率。模式优势：社区优势不断积累与扩大，价值影响模式优势：社区优势不断积累与扩大，价值影响力持续，不仅只解决力持续，不仅只解决1期的问题期的问题本报告是严格保密的。案例借鉴案例借鉴.华侨城华侨城100万体量社区开发等同造城，可借鉴华侨城成功的区域运营模式外省市人：外省市人：外省市人：外省市人：一个旅游城一个旅游城一个旅游城一个旅游城华侨城是世界之窗、锦绣中华、中华侨城是世界之窗、锦绣中华、中国民俗文化村和欢乐谷，是中国主国民俗文化村和欢乐谷，是中国主题公园最集中、最成功的地方题公园最集中、最成功的地方深圳市民：深圳市民：深圳市民：深圳市民：一处城市绿洲一处城市绿洲一处城市绿洲一处城市绿洲华侨城是城市里的一片绿洲，是在华侨城是城市里的一片绿洲，是在“花园里建城市花园里建城市”，而不是在城市，而不是在城市里建花园里建花园城区居民：一个充满活力的居住社城区居民：一个充满活力的居住社城区居民：一个充满活力的居住社城区居民：一个充满活力的居住社区区区区生活内容丰富多彩，生活空间自由生活内容丰富多彩，生活空间自由开放。既有令人赏心悦目的湖山自开放。既有令人赏心悦目的湖山自然景观，又有浓郁丰厚的国际文化然景观，又有浓郁丰厚的国际文化氛围氛围位于深圳西部，占地4.8平方公里，下属有电子、旅游、房地产三大支柱产业以及酒店、文化等产业；它叫做“城”，却更类似于欧美的一座小镇：它有发达的自主产业，也有自成体系的生活系统；它是开放的，却又相对封闭；外面的人想进来，里面的人不想出去。因为观察的角度不同，不同的社会群体对华侨城有着不同的观感100100万建面，山水万建面，山水资源丰富，早期资源丰富，早期距城市核心距离距城市核心距离远，区域抗性强远，区域抗性强本报告是严格保密的。华侨城开发脉络研究：旅游人文富人区“国际视野的文化/艺术之城”始终是华侨城各开发阶段灵魂与主线世界之窗世界之窗欢乐谷欢乐谷民族文化村民族文化村第一启动区1991-1999深南大道威尼斯酒店威尼斯酒店华夏艺术中心华夏艺术中心汉唐大厦汉唐大厦沃尔玛、铜锣湾商业中心沃尔玛、铜锣湾商业中心第二启动区2000-2001波托菲诺波托菲诺天鹅堡天鹅堡波托菲诺波托菲诺第三启动区2002-2005一举形成一举形成全市独一无二的区域价值全市独一无二的区域价值：国际风情国际风情/艺术文化气息浓厚的休闲旅艺术文化气息浓厚的休闲旅游区游区1个全深圳人向往的目的地个全深圳人向往的目的地再升级：成就富人区再升级：成就富人区异国风情的生活风光异国风情的生活风光+区域完善配套区域完善配套深圳人的居住理想深圳人的居住理想升级：从旅游到人文艺术升级：从旅游到人文艺术艺术中心艺术中心/高档休闲度假酒店高档休闲度假酒店1个个全深圳人的认同的人文沉淀区域全深圳人的认同的人文沉淀区域本报告是严格保密的。华侨城的特殊价值华侨城的特殊价值旅游：为该区域聚集了大量人气向人文提升：深入强化了该区域档次与品质感华夏艺术中心：广东省甲级文化艺术场所何香凝美术馆：国家级美术馆旅游：为华侨城聚集了人气，并顺利帮助住宅开发时提升了旅游：为华侨城聚集了人气，并顺利帮助住宅开发时提升了上门量，扩展了大量的区外客户群体上门量，扩展了大量的区外客户群体 文化文化:何香凝美术馆、华夏艺术中心、何香凝美术馆、华夏艺术中心、OCT现代艺术中心等文现代艺术中心等文化设施已成为深圳重要的文化活动场所，每两年举行一次的化设施已成为深圳重要的文化活动场所，每两年举行一次的“当代雕塑艺术展当代雕塑艺术展”也已成为全国艺术界的一件盛事，强化也已成为全国艺术界的一件盛事，强化了区域与众不同的文化气息了区域与众不同的文化气息本报告是严格保密的。其他生活配套，如医院/教育/商业/社区公共环境逐步完善，也进一步强化了居住的舒适度华侨城配套建设时间轴线图：华侨城配套建设时间轴线图：中旅广场锦绣花园二、三期波托菲诺、纯水岸三大主题公园华厦艺术中心何香凝美术馆海景酒店华侨城菜市场邮电局华侨城中学华侨城医院独特性的道路及道路绿化供人们休憩的广场沃尔玛OCT广场人文雕塑威尼斯皇冠假日酒店食街、酒吧街建立社区标识统一欢乐谷在建燕栖湖燕晗山打通私家路，建立与华侨城的联系欢乐谷主题公园开放发展阶段1996年以前代表楼盘1996年2000年2000年2008年配套建设环境营造及本报告是严格保密的。富人区：波托菲诺“站在巨人的肩膀上”延续华侨城的文化灵魂，意大利水岸生活演绎居住理想依托优美的景观、良好的环境，在纯水岸的核心区域规划了面向外国人、大型企业高层管理人员的酒店式公寓。把酒店式公寓放在住宅区里规划，这是一种的新的手法经过3年的开发建设，纯水岸已经形成了自身独特的休闲观光商业体系：丹桂轩、Illy咖啡、SPR咖啡、可颂坊、古罗马咖啡和舞鹤等商家的入住，成为波托菲诺旅游主题地产又一大看点。首先作为一道深圳从没出现过的异国风情场所首先作为一道深圳从没出现过的异国风情场所+特特色商业街吸引所有人的前往休憩色商业街吸引所有人的前往休憩/游玩。游玩。本报告是严格保密的。项目关键词三线城市大 盘热点新区这些意味着什么大盘的盈利模式来自于整体运营思路14本报告是严格保密的。意味着意味着1 1：建立区域影响力，挖掘区域价值建立区域影响力，挖掘区域价值在发展战略层面上，必须站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会，在发展战略层面上，必须站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会，如城市化进程、人口转移，城市功能缺失、某类供应短缺等，必须基于如城市化进程、人口转移，城市功能缺失、某类供应短缺等，必须基于区域区域整体发展的角度挖掘整体发展的角度挖掘价值价值，指导项目整体定位及控制性，指导项目整体定位及控制性规划；我们在规划；我们在造城造城影响力力处于处于新区新区，现状，现状陌生陌生，需要有自己的，需要有自己的核心核心吸引力，吸引力，形成形成“自我中心化自我中心化”，挖掘基于城市层面的区域价，挖掘基于城市层面的区域价值，扩大客户覆盖距离，对区域外产生持续的拉动力，住区与城市值，扩大客户覆盖距离，对区域外产生持续的拉动力，住区与城市互为增值。互为增值。在三线城市大规模项目的影响力建立在于实现突破市场的成交量，在三线城市大规模项目的影响力建立在于实现突破市场的成交量，而非通过产品品质，一切动作围绕走量而非通过产品品质，一切动作围绕走量本报告是严格保密的。意味着意味着2 2：小市场大项目，需要约小市场大项目，需要约8-108-10年左右的开发周期，应当通过持年左右的开发周期，应当通过持续开发，突破市场平均水平，形成规模效应续开发，突破市场平均水平，形成规模效应按照按照280280万的总体量计算，意味着需要万的总体量计算，意味着需要8-108-10年左右年左右的开发周期，的开发周期，年去化量年去化量2020万方，万方，本项目出现有可能形成本项目出现有可能形成半壁江山，半壁江山，通过通过 城市城市化价值和社区感化价值和社区感的打造全面超越市场平均水平，利用的打造全面超越市场平均水平，利用规模优势规模优势实现竞争实现竞争因此：大盘开发所有的动作都必须站在盐城全市的角度来思考，大盘开发所有的动作都必须站在盐城全市的角度来思考，必须是必须是全面的产品线覆盖，必须是全面的客户线覆全面的产品线覆盖，必须是全面的客户线覆盖，盖，从而尽可能的拓展客户消化数量从而尽可能的拓展客户消化数量持续开发开发本报告是严格保密的。p大盘开发的利润来源于对开发节奏的控制大盘开发的利润来源于对开发节奏的控制，2020的土的土地实现地实现8080的利润，忌讳过分强调阶段性利润，而缺的利润，忌讳过分强调阶段性利润，而缺乏财务目标下的整体盈利思路的把握；为完成财务目乏财务目标下的整体盈利思路的把握；为完成财务目标，分解阶段性盈利和整体盈利，继而标，分解阶段性盈利和整体盈利，继而明确不同的产明确不同的产品线和物业类型在不同开发阶段的财务贡献。品线和物业类型在不同开发阶段的财务贡献。p盈利模式不等同于盈利模式不等同于“量量”：对容积率的误解，过度追对容积率的误解，过度追求建筑面积和开发量，简单的期望通过开发量来盈利，求建筑面积和开发量，简单的期望通过开发量来盈利，忽视项目盈利的忽视项目盈利的“质质”。从而导致项目开发节奏控制。从而导致项目开发节奏控制失当，产品升级和产品创新的安排次序混乱。失当，产品升级和产品创新的安排次序混乱。p开发节奏的控制表现在开发时间轴上组团间的产品和开发节奏的控制表现在开发时间轴上组团间的产品和客户的升级、差异化和价值提升。客户的升级、差异化和价值提升。土地开发量土地开发量时间轴时间轴20%80%80%20%财务贡献财务贡献产品线产品线物业类型物业类型利润贡献利润贡献意味着意味着2 2：不能过分强调阶段性的竞争优势，通过开发节奏的把控形成不能过分强调阶段性的竞争优势，通过开发节奏的把控形成持续开发的盈利模式持续开发的盈利模式持续开发开发本报告是严格保密的。意味着意味着3 3：充分挖掘地块价值，充分挖掘地块价值，280280万方的总体量，势必意味着大量配万方的总体量，势必意味着大量配套，如何投入？商业面积如何去化？套，如何投入？商业面积如何去化？配套投入投入1.1.理解理解配套对项目开发的价值贡献配套对项目开发的价值贡献，与可销售物业进行与可销售物业进行价值互动，通过市场回收来体现配套价值，回收投资价值互动，通过市场回收来体现配套价值，回收投资成本成本!2 2、项目大量的配套、项目大量的配套分级分阶段的投入分级分阶段的投入，确保项目稳健，确保项目稳健的现金流，同时规划上如何落实配套保证大盘价值的的现金流，同时规划上如何落实配套保证大盘价值的最大化！最大化！3 3、大盘开发必须、大盘开发必须拉近和政府的关系拉近和政府的关系，尽量与政府的合，尽量与政府的合作来投入配套建设，降低开发成本作来投入配套建设，降低开发成本大规模开发的大规模开发的大规模开发的大规模开发的配套是用来展示生活方式、用配套是用来展示生活方式、用配套是用来展示生活方式、用配套是用来展示生活方式、用来示范品质的来示范品质的来示范品质的来示范品质的，培育期较长；盐城客户现阶，培育期较长；盐城客户现阶，培育期较长；盐城客户现阶，培育期较长；盐城客户现阶段段段段受配套驱动大于受规划驱动受配套驱动大于受规划驱动受配套驱动大于受规划驱动受配套驱动大于受规划驱动本报告是严格保密的。配套之商业：配套之商业：大规模开发的商业配套一般分为三个级次，不同级次配大规模开发的商业配套一般分为三个级次，不同级次配套与不同物业类型之间的兼容性和价值拉动也不同套与不同物业类型之间的兼容性和价值拉动也不同配套的规模和时序需要考虑以下几个因素：配套的规模和时序需要考虑以下几个因素：人口数、区域成熟度人口数、区域成熟度、同期的物业类型带、同期的物业类型带来的来的客户特征客户特征，同时还需要结合开发商的，同时还需要结合开发商的资金实力和项目目标来考虑。一般而言，资金实力和项目目标来考虑。一般而言，项目前期以生活级的配套投入项目前期以生活级的配套投入为主，结合为主，结合营销来描绘未来配套和区域愿景，营销来描绘未来配套和区域愿景，后期后期逐逐渐投入渐投入大型的区域配套大型的区域配套1233住宅价值区域价值发展期考虑发展期考虑启动期考虑启动期考虑1.社区级商业2.组团级商业3.区域级商业商业级别商业级别服务半径服务半径形态、业态形态、业态社区级分散服务各组团p底商为主，日p家居和生活业态为主组团级就近服务多个相近组团p小型商业街、集中商业p满足中型购物、宴请消费等p较外向设置，利于社区内几个组团使用p设2-3个小区商业中心p日常生活为主，类似型超市区域级服务本项目全区及外部区域p集中商业或大型商业街p满足大型购物及特色消费p外向设置，利于外部人流经过和氛围营造p大型超市、酒楼或美食街为主本报告是严格保密的。2年起止时间起止时间开发量开发量配套投入配套投入体现核心价值配套投入配套投入满足生活需要2004.72006.72008.1 2009.72006.8 2007.121.5年1.5年一期（40万）二期（30万）三期(40万)区（15万）区（25万）区（15万）区(15万)区（20万）区（20万）l星期五大道北段l国际学校l商业广场商业广场l公交总站l综合市场l幼儿园1l生活会所1l社区商业社区商业l社区商业社区商业l幼儿园2l涉外医院l生活会所生活会所2l组团级商业组团级商业l休闲街南段休闲街南段l休闲街北段休闲街北段l组团级商组团级商业业l国际网球俱乐部l雕塑长廊l区域级或城市区域级或城市级商业，集中商级商业，集中商业业l社区商业社区商业l写字楼l国际酒店l文化活动中心l邻里商业邻里商业体现核心价值，适量生活配套生活配套为主优良资产投入l高尔夫练习场l森林景观大道l高级会所高级会所l星期五大道南段l休闲广场休闲广场案例：中海国际社区的配套策略案例：中海国际社区的配套策略本报告是严格保密的。市场特征市场特征p小高层或高层单方盈利能力较低，低密度或洋房的价格盈利能力高p房地产产品发展初级阶段，山寨版产品可大行其道p随着城市发展，有待孕育和衍生出新的居住理念p营销作为空间大，系统化及体验式营销缺失应对应对p运营：启动区设定主流产品及客户，相对性价比，快速回现；后期博溢价；容积率后置，预留弹性空间p产品：成本控制下复制领先城市产品，选择几点极致放大p营销：打造生活理念；覆盖全城，绝对的营销高占位，形成全城影响力现代都市，震撼性的居住感知意味着意味着4 4：三线城市，房地产初级市场，低售价与高成本、高容积率与三线城市，房地产初级市场，低售价与高成本、高容积率与物业形态之间的矛盾物业形态之间的矛盾从成本投入和资金滚动角度考虑从成本投入和资金滚动角度考虑从成本投入和资金滚动角度考虑从成本投入和资金滚动角度考虑本报告是严格保密的。意味着意味着4 4：成本控制意味着在程序把控和项目的各个方向和内容进行把成本控制意味着在程序把控和项目的各个方向和内容进行把控，成本控制体现的是对运营节奏的把控控，成本控制体现的是对运营节奏的把控成本控制成本控制程序把控程序把控控制方向与内容控制方向与内容设计阶段设计阶段施工阶段施工阶段社区展示区社区展示区建筑立面设计建筑立面设计园林景观设计园林景观设计建筑结构形式与工艺建筑结构形式与工艺配套设施投入与分摊配套设施投入与分摊p关键是取舍成本投入的方向（投哪？是否该投？怎么投？），以最合理的投入达到效果关键是取舍成本投入的方向（投哪？是否该投？怎么投？），以最合理的投入达到效果p一般而言，成本控制策略影响项目的盈利空间与节奏，关键在于结合开发目标，平衡成本、一般而言，成本控制策略影响项目的盈利空间与节奏，关键在于结合开发目标，平衡成本、品质与利润空间，更多的体现在运营节奏的把控上品质与利润空间，更多的体现在运营节奏的把控上本报告是严格保密的。成本控制之园林成本控制之园林园林成本控制：园林成本控制：园林成本控制：园林成本控制：p减少后续维护成本较高的景观，例如控制水景，多用浅水p选择非名贵的植物树种，尽量选择适合在本地区生长的植物，通过乔木、灌木、花草等不同种类植物的穿插搭配，增加绿化密度与景观层次感；p景观小品营造就地取材，避免采用过于贵重的材料和繁琐的设计，只要达到体现风情的目的即可。本报告是严格保密的。项目主体策略项目主体策略1 1、充分挖掘和塑造区域价值，强势引导客户认知、充分挖掘和塑造区域价值，强势引导客户认知 整体定位整体定位2 2、城市配套先行，树立客户信心、城市配套先行，树立客户信心 启动区策略启动区策略3 3、营销展示配合城市配套投入，引爆客户需求、营销展示配合城市配套投入，引爆客户需求 营销策略营销策略我们的我们的切入点切入点和和启动区启动区1、产品档次：从奠定项目大盘形象和本身项目的质素出发，启动以市场从奠定项目大盘形象和本身项目的质素出发，启动以市场主流的改善性为主导，兼顾少量的低端和高端客户主流的改善性为主导，兼顾少量的低端和高端客户2、产品线模式：多元产品线覆盖多元产品线覆盖多元产品线覆盖多元产品线覆盖(星河湾、碧桂园模式）星河湾、碧桂园模式）星河湾、碧桂园模式）星河湾、碧桂园模式）或完全单一化的产品线通过强势资源来拉动引爆(桃源居模式)