1、养老养老地地产项目目 2024/5/22 2024/5/22 周三周三1 1目目录一、养老地一、养老地产发展前景展前景二、考察二、考察项目案例目案例三、养老地三、养老地产经营分析分析四、我司养老地四、我司养老地产开开发建建议2024/5/22 2024/5/22 周三周三2 2一、养老地一、养老地产发展前景展前景2024/5/22 2024/5/22 周三周三3 3中国老中国老龄化化负担沉重担沉重我国老龄化日益严重，目前我国60岁以上老龄人口突破2亿，占总人口的15%，是世界上老年人口最多的国家。然而，随着我国老龄化人口的急速上升，养老产业却长期处于供小于求的状态，发展水平较低，市场前景较大。
2、南京南京养老行养老行业供供给现状：状：行业的专业化水平低，主要针对中低端，缺乏高端项目；行成规模的养老机构多为民营，但定位低端，没办法吸引老年人；市中心极其缺少服务品质高端，硬件配套齐全的养老项目。南京养老地南京养老地产利好政策出台利好政策出台2014年8月9日南京市政府发布市政府关于加快市政府关于加快发展养老服展养老服务业的的实施意施意见其中将养老设施建设用地纳入土地利用总体规划和年度用地计划，并在国有建设用地供应计划中予以优先安排。养老服务设施土地用途确定为医卫慈善用地。营利性的老年公寓、老年酒店等参照经营性用地管理性用地管理。对营利性养老机构建设用地，应采用招拍挂等公开出让方式供地，对单
3、位自有用地可采取协议出让方式供地，年限均不超不超过50年年。2014年开始，对社会力量提供的床位数在200张、500张和1000张以上的养老服务投资项目，可分别列入区、市和省级服务业重点项目，优先给予用地保障。2014年起，市、各区人民政府按55的比例，对符合床位资助条件，以自建产权用房举办的养老机构，每张护理型床位给予不低于1万元的一次性建设补助；对符合条件的以租赁用房举办且租期5年以上的养老机构，每张护理型床位给予不低于5000元的一次性改造补助。养老地养老地产发展前景展前景2024/5/22 2024/5/22 周三周三4 4二二、考察、考察项目案例目案例2024/5/22 2024/5
4、/22 周三周三5 5案例介案例介绍：上海：上海亲和源和源项目介目介绍项目坐落于上海浦东康桥小镇，占地125亩，10万平方米。由亲和源股份有限公司出资建设。亲和源老年公寓由12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相连。老年公寓838套居室，可供1600多位老人居住。居室面积为58-119不等，精装修室内橱柜床椅一应俱全，有线电视。宽带网络，电话开通，冷暖水24小时供应。亲和源全国项目布点：浙江海宁、辽宁营口、上海松江泗泾镇、浙江宁波象山、山东潍坊项目配套目配套设施施健康会所、老年护理院、公共服务大楼、养生餐厅、医院/药房（颐养院）。2024/5/22 2024/5/22 周三周三6 6周浦医
5、院康周浦医院康桥分院分院-住院部住院部医医疗配套：配套：除项目中本身具有康复医院外，周浦医院康桥分院住院部处于项目附近商商业配套：配套：欧尚购物中心、如海购物中心交通配套：交通配套：公交线路川奉专线、龙惠专线、1020路注：养老公寓附近有多家塑料素材厂、机械注：养老公寓附近有多家塑料素材厂、机械设备厂，流厂，流动人口众多，人口众多，对养老公寓附近治安及养老公寓附近治安及环境有所影响境有所影响如海购物中心创业路欧尚购物中心秀沿路2024/5/22 2024/5/22 周三周三7 7项目拿地目拿地过程程亲和源项目用地最初为工业用地，出让年限为50年，但相较于周边土地成本低廉通过获得当地政府的支持，
6、立项后项目将工业用地性质转变为公共建筑用地同时，亲和源项目不出售项目产权，故采用首批建成房产获得7500万元银行抵押贷款，缓解项目开发资金压力2024/5/22 2024/5/22 周三周三8 8养老养老地地产项目市目市调信息信息养老公寓养老公寓设计及配套及配套l8栋7层楼公寓，3栋9层楼公寓，1栋商务酒店。l电梯均为医疗电梯。l公寓建筑面积分为58、72、120三种户型。l精装修居家式养老全配置，直接拎包内住。l室内外采用适老化无障碍化设计：室外走廊配置扶手、电梯按钮下置。室内采用无门槛设计、卫生间设计扶手、设计紧急呼叫按钮。2024/5/22 2024/5/22 周三周三9 9公寓配套公寓
7、配套l公寓公寓1楼活楼活动室室：每栋公寓首层均配有活动室。可供老年人娱乐，内设羽毛球、康乐球、台球、书画室等。户外设有门球场地，免费提供老年人娱乐，并设有日浴阳光房，每栋楼与楼之间都以风雨连廊相连接。l亲和源和源护理院：理院：为医保定点医院，提供医疗服务、康复治疗、益智中心、临终关怀等多种服务，可提供上门医疗服务。l配餐中心：配餐中心：建筑面积2500，由专业餐饮管理公司管理，管理公司按营业额与亲和源分成。餐厅只为护理和疗养人员提供送餐服务，公寓内老人需自行前往餐厅就餐。l公寓交通公寓交通：园区内向老年人免费提供代步车服务。2024/5/22 2024/5/22 周三周三1010养老养老地地产
8、项目市目市调信息信息l度假酒店：度假酒店：酒店内共设74套客房，公寓式配置，酒店式管理。提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务。对外营业收费。l颐养院：养院：建筑面积9700，共设300余张床位。与上海市三级甲等医院对接，由专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层位护理区。房间内配有独立洗手间冰箱、电视、紧急呼叫器。l健康健康主主题会所：会所：建筑面积8000，提供健身、水疗、康复护理等老年康乐需求，由上海美格菲康健管理公司运营管理。2024/5/22 2024/5/22 周三周三1111公寓服公寓服务l智能物智能物业：
9、专用管理服务信息管理系统，实现管理服务监控、信息即时传递。l事事务代理：代理：管理秘书为入住老人提供代买代送、代领代办、代配药等服务。l家政服家政服务：为老人提供保洁维护、物品清洗、钟点服务。l餐餐饮服服务：除食堂外为老人提供营养咨询、配餐服务。l健康服健康服务：家庭医生专项负责老人医疗、保健、健康方面咨询及健康检查；可根据老人护理等级 不同由专业护理人员进行护理照料；老人突发情况提供紧急救护服务。l快快乐服服务：管理秘书为老人定期筹划主题活动；根据老人兴趣结合活动中心组建兴趣班；与上海老年大学合 作举办专题讲座及进修班；联合旅游公司为老人定期提供旅游咨询服务。2024/5/22 2024/5
10、/22 周三周三1212养老养老地地产项目市目市调信息信息经营模式模式养老公寓前期8、9幢以产权形式出售，定期交纳年费。其余都以会员制形式经营。公寓配套酒店为自持，服务收取会费。会员卡收费标准卡种年限房型（面积）会员卡缴费年费缴费A卡永久（可继承，可转让）大套（108）118万7.38万/年中套（70）3.98万/年小套（58）2.98万/年B卡终身（15年内可退）大套（108）88万4.2万/年中套（70）60万小套（58）45万2024/5/22 2024/5/22 周三周三1313养老养老地地产项目市目市调信息信息配套配套设施收施收费标准准健康会所健康会所酒店酒店颐养院养院收收费包括：包
11、括：1.床位床位费及及护理服理服务费 2.餐餐饮费（自（自订）3.医医疗保保证金金入住入住颐养院收医养院收医疗保保证金金10000元元亲和源会和源会员入住可免收床位入住可免收床位费及医及医疗保保证金金2024/5/22 2024/5/22 周三周三1414养老养老地地产项目市目市调信息信息案例介案例介绍：上海天地健康城：上海天地健康城项目介目介绍l项目地处朱家角板块，由德地置业发展有限公司开发建设。地块三面环水，沿河规划近10000养生公园，15万的社区内规划有养生公园、上海风情街、都市公园、邻里广场、私家庭院等多个景观系统。l整体养老运营与澳大利亚AVEO爱维中国老年服务有限公司、同仁医疗产
12、业集团合作。l养老产品：产权式公寓、服务式租赁公寓（共4栋；其中1栋为全护理室公寓）。2024/5/22 2024/5/22 周三周三1515项目距离朱家角古镇2公里，距离人民广场直线距离47公里，距离虹桥枢纽30分钟车程；沪清平公路/G50高速路可直达市中心；2015年即将开工建设地铁17号线，无缝对接虹桥枢纽。2024/5/22 2024/5/22 周三周三1616世纪华联超市医医疗配套：配套：朱家角人民医院、德颐护理医院（自持）商商业配套：配套：上海滩风情商业街（自持）、世纪华联超市交通配套：交通配套：地铁17号线朱家角站（在建）注：养老公寓地注：养老公寓地处朱家角工朱家角工业园区，园区
13、，周周边均均为企企业厂房。厂房。且属于工且属于工业用地，用地，产权为40年。目前天然气已与政府沟通，年。目前天然气已与政府沟通，水水电并未改并未改为民用收民用收费标准。准。2024/5/22 2024/5/22 周三周三1717产权养老公寓养老公寓l物业类别：6-7层产权式精装电梯公寓l产权年限：40年l容积率：1.4l物业费：3.5/月/平米l物业公司：上海高力国际物业有限公司l户型：99、103、123、143l层高：3.1米l户型特点：适老化型特点：适老化设计、精装修、客、精装修、客厅朝南朝南2024/5/22 2024/5/22 周三周三1818l开关按键面板：印有文字说明。l卫生间采
14、用红外探测模式，若长者长时间无活动，则自动向服务中心报警。配备电热毛巾杆、暖风机、主卫智能马桶、入浴准备区准备座椅，实现座浴。l起夜地灯：与公共应急线路相连，紧急断电后自动转化为工作状态，方便长者夜间活动。l直饮水入户：自来水可直接饮用，保障饮食安全。l一键取电：出门时只需关闭开关即可关闭室内照明和插座。2024/5/22 2024/5/22 周三周三1919样板板间实景景图2024/5/22 2024/5/22 周三周三2020服服务租租赁公寓公寓l4幢服务式租赁公寓，以60平小户型为主。其中1幢为全护理式服务公寓。整体租金未定。l与太平保险合作，可通过购买太平保险200万以上产品获得入住权
15、，仍需缴纳年费。2024/5/22 2024/5/22 周三周三2121养老配套服养老配套服务l养生公园：养生公园：10000园景，配有景观河道，设健康步道、运动场、垂钓区、宠物专属活动区。l恬愉学堂：恬愉学堂：近8000综合楼（现售楼处）地下1层地上4层，配有各类休闲娱乐区域。l恬愉餐恬愉餐厅：由专业营养师搭配每日膳食，并配备自助厨房。与专业农庄深度合作，将米、油、鸡蛋健康食材配送至社区。l邻里中心里中心：6个组团邻里中心，分布于项目当中，每个150平米；配置1名医生、2名护士、4名助理。生活服务站作为日常待客中心和保健医生工作站。l社区商社区商业：配备购物、餐饮、药店、超市等日常生活配套。
16、2024/5/22 2024/5/22 周三周三2222养老配套服养老配套服务l德德颐医院：医院：拥有国家一级资质，建筑面积4400，将纳入市级医保系统。覆盖内外科、五官科、康复科、营养科。配置健康监测中心、理疗房、中西药房。医院为社区专属保健措施，搭配私人保健医生服务。医生均为上海当地医院退休返聘医师2024/5/22 2024/5/22 周三周三2323经营模式模式产权销售、租赁+会员制会费推出产权式公寓（产权40年）、服务式租赁公寓、护理室租赁公寓三大养老产品，并采用CCRC服务模式，社区采用会员制管理，通过收取一定会费，为相似身份的老者提供具有专属圈层感的设施服务。产权销售：售：均价1
17、3000-14000元/，精装修。会会员制：制：根据不同身体状况的会员，给会员提供三种服务套餐，价格在6万10万/年之间。A:自理套餐B：介助套餐C：介护套餐（需经保健医生评估、德颐院审核）2024/5/22 2024/5/22 周三周三2424三、养老地三、养老地产经营分析分析2024/5/22 2024/5/22 周三周三2525养老养老地地产项目市目市调信息信息养老地养老地产三种主要三种主要经营模式模式一、一、单体养老机构体养老机构经营性养老公寓性养老公寓概念：专门的老年公寓，由专业养老机构负责运营经营模式：完全持有经营，不出售物业；采取房间出租或者会员制模式案例：上海亲和源、北京双井恭
18、和苑二、与医二、与医疗、保、保险结合式养老公寓合式养老公寓概念：属于房地产开发与医疗、保险结合，通过购买医疗养老产品获得养老公寓居住权经营模式：合作开发，并且积极与养老方向基金合作；出售养老保险产品、养老公寓产权、租赁相结合案例：北京泰康之家（燕园）、太平人寿、中国平安筹建项目三、养老概念住宅社区三、养老概念住宅社区概念：属于房地产开发项目，项目养老地产由开发商自行运营或由专门的运营机构合作运营经营模式：养老地产配套持有经营，住宅以销售为主 案例：上海天地健康城、众多房地产企业开发的养老地产项目注注：14年年10月月上海万科城市花园上海万科城市花园“智智汇坊坊”创立立“养老养老服服务嵌入式嵌入
19、式住宅社区住宅社区”将小区中万科活动中心改造，增补养老设备，与养老机构进行合作，主要面向小区中老年人的日间照料及短期托付价格收费大致在25009000不等，根据服务内容及房间大小决定2024/5/22 2024/5/22 周三周三2626养老地养老地产市市场难题养老地产配套：养老地产对医疗、交通、地区环境、设施设备、运营要求较高，导致从拿地起养老地产项目成本增加，且收益回报速度较慢。老年人消费水平：我国老年人普遍消费观念以保守消费为主，养老地产项目各类模式收费均处在高水平，如何引导老年人进行养老消费是一大问题。综上所述，养老地产对于开发商的成本管控、地段选择、后续运营、营销策略均有很高要求；且
20、收益回报速度慢，需要长期经营。目前市场鲜有成功案例，众多开发商均处于摸索尝试阶段，未形成良好盈利模式。2024/5/22 2024/5/22 周三周三2727开开发养老地养老地产价价值土地优惠政策低成本拿地政府扶持政策相关补贴提升社会形象企业开发养老地产价值现有物业产品补充，提升档次实现溢价吸引资金合作2024/5/22 2024/5/22 周三周三2828养老地养老地产设计要点要点根据已考察养老地产项目：养老地产项目公共区域均将通道加宽，并减少斜坡、台阶，方便老年人通行，一些养老公寓走廊、楼梯配有扶手；室内采用适老化改造，取消入户门槛、地面采用防滑材料铺设、减少多余功能设计；室内开关增大，插
21、座位置提高、并有指示功能，电话设计有专门呼叫按键、卧室、客厅、卫生间设计紧急呼叫按钮或拉绳；卫生间设有扶手、座椅；阳台晾衣架采用手动遥控设备；老人卧室采用分床设计；从已考察养老地产项目来看，除配有扶手、减少地面高差、内部适老化设施布局外，户型设计方面与正常住宅项目并无太大区别。2024/5/22 2024/5/22 周三周三2929养老地养老地产设计要点要点养老地产室内设施配套与普通住宅对比序号项目普通住宅养老住宅1门口搁物板无有，设计可临时放置物品隔板2紧急呼叫按钮无有，卫生间、客厅、卧室均配有按钮3不活动检测感应器无有，一般主卧及洗手间配有感应器4淋浴坐凳无有5安全扶手无卫生间设有安全扶手
22、6地面无高差无有，室内无障碍设计7地漏排水一般为单地漏双地漏设计，避免地面积水8开关系统普通开关加大，高度降低，配有文字9过道一般标准考虑轮椅宽度，进行过道加宽设计10电话普通智能电话，具有一键呼叫功能2024/5/22 2024/5/22 周三周三3030养老地养老地产盈利模式盈利模式地产混合销售快速销售大比例物业实现现金回流，为后续开发及持有经营类物业运营做补贴。持有养老社区商业、医疗等配套、并持有部分全护理型养老公寓。持续经营长期收益。会员会费销售会员制分为：终身会员、押金类会员、暂时使用类会员（体验会员）。终身会员：买断物业使用权+服务费（每年）押金会员：押金+租金+服务费（每年）体验
23、会员：押金+租金（短期进行体验）核心要点：核心要点：利用销售大比例物业补贴持有经营物业的开发及运营投入。保证社区持续经营。进行品牌服务输出。根据市场相关资料分析，销售物业与持有物业比例大致为8：2。既保证项目稳定充足现金流，同时保证项目物业配套及正常运营所需资金。并通过持续经营实现项目溢价。核心要点：核心要点：通过会员费及押金的收入为项目储备现金流，利用此资金进行项目的低成本融资及开发投资现金流储备。根据养老公寓面积大小、服务程度、服 务项目制定不同押金及服务费。前期可考虑出售少部分比例物业产权进 行快速资金回流，平衡运营开发成本。储备大量押金可为项目后续运营开发提 供现金流。2024/5/2
24、2 2024/5/22 周三周三3131养老地养老地产盈利模式盈利模式同时，由于国家及地方政府近年来相继出台养老行业相关政策，可考虑从养老地产项目开发中获得政策扶持，降低相关成本；并尝试与资本进行合作，扩大项目整体收益。养老用地优先安排项目拿地寻求贷款利息优惠养老项目开发、经营补贴项目运营民用能源费用支持利用合作方运营配套资源带动项目发展，并从中学习相关经验投资机构合作吸引资本市场资金注入降低成本2024/5/22 2024/5/22 周三周三3232成本项目工程量（）单价（元/）总价（万元）备注土地成本150523171425799.64通过克尔瑞软件查询数据建安成本150523200030
25、104.6根据上海市青浦区周边项目情况推算装修成本150523180027094.14前期规费1505235007526.15管理费用/3620.98（土地+建安+装修+前期）*4%销售费用/5525销售收入*5%税费（5年）/9721.39营业税、城建税、教育附加税、印花税、不可预见成本/2715.74（土地+建安+装修+前期）3%总计/112107.64收入项目工程量（）单价（元/）总价（万元）备注（假设5年内项目销售完毕）公寓销售8500013000110500通过克尔瑞软件查询数据与太平洋保险合作公寓（自持）30000/7200购买200万太平洋养老产品获得使用权+会员费约300户，1
26、户1老人，预估60%入住率商业部分（自持）400003.5元/天20440根据青浦朱家角地区商铺情况推算预估80%出租率会员费/80000/人/年（平均）28080项目共780户，预估1.5位老人1户总计166180天地健康城分析（天地健康城分析（预估）估）2024/5/22 2024/5/22 周三周三3333天地健康城分析（天地健康城分析（预估）估）-地地产混合混合销售售类64.22%4.19%15.27%16.32%收入占比（5年）公寓销售合作公寓自持商业自持会员费按照假设5年内项目可售公寓销售完毕，从图表可以看到，5年期内公寓销售收入占比最大、其次为会员费、商业租金。由此可见项目初期依
27、托物业销售可带来大量资金回流，解决项目初期相关成本资金问题。后期项目已无可售物业，将依托自持运营，主要通过会员费、商业租金持续带来收入，扩大受益。现金流分析 年份 指标 201320142015201620172018支出43061.2 34523.2 12946.2 12946.2 12946.2 12946.2收入01661833236415454985424927净现金流-43061-1790520289.8 28598.8 36907.8 11980.8内部收益率13%天地健康城从2013年开工建设，2015年底交房，2014年4月开展销售；按照预估假设，该项目税前内部收益率13%。考
28、虑到成本明细中数据并未统计完全、且存在误差；收入方面同样存在误差，且未考虑到融资情况；预估内部收益率将在13%以下，整体投资收益较为良好。2024/5/22 2024/5/22 周三周三3434养老地养老地产思路思路对于已建成项目：可否考虑在项目中挑选一部分物业进行养老化设施改造，与投资机构或养老团队合作，采用会员制销售模式持有经营；提升项目整体价值，在当地市场提高影响力，实现项目溢价。同时通过养老项目持续经营获得额外收益。加快项目去化能力。对于未建成/土地状态项目：可否考虑整体以养老地产进行开发或项目拿地，寻求政府政策扶持。采用混合销售模式，对于养老地产配套设施进行持有经营，对外出售养老地产公寓，实现项目收支平衡并通过经营实现溢价、养老服务额外收入。在以养老地产项目规划拿地、开发阶段可否考虑与机构投资者进行合作，利用对方资金降低我司开发成本，并利用对方运营、管理能力提升我司养老地产产品竞争力及可持续经营能力，最终实现收益扩大化。2024/5/22 2024/5/22 周三周三3535
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