概念设计宗地分析案例-万科.ppt

概念概念设计地地产建筑建筑师设计审控系列培控系列培训1宗地分析宗地分析宗地区域分析宗地区域分析宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离宗地宗地现状分析状分析周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控规分析土地价土地价值分析分析对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”宗地分析案例宗地分析案例2点点评：1 1、要、要标明据地明据地标方位的距离及行方位的距离及行车时间（如市中心、高速公路口等）（如市中心、高速公路口等）2 2、最好、最好标明城市未来明城市未来发展方向展方向（特（特别对于新区的宗地）于新区的宗地）1 1、区域分析、区域分析3 2.2.2.2.用地及四至用地及四至用地及四至用地及四至代征道路：代征道路：2.262.26万平米万平米代征城市代征城市绿化：化：2 2万平米万平米净用地：用地：9.479.47万平米万平米总用地：用地：13.7313.73万平米万平米250250米米526.7526.7米米150150米米至至至至东东平中路平中路平中路平中路应标路路宽、几、几车道！道！点点评：1 1、应分析分析现状市政道路路状市政道路路宽？几？几车道？道？2 2、规划道路、划道路、桥梁要注明建成梁要注明建成时间？3 3、要、要说明主要人流明主要人流车流方向流方向4 4、说明有无公交站点明有无公交站点规划立交划立交桥未来未来规划道路划道路未来未来规划道路划道路现状分析状分析宗地四至、控宗地四至、控宗地四至、控宗地四至、控规规、占地面、占地面、占地面、占地面积积（代征用地）（代征用地）（代征用地）（代征用地）1010米米宽现状路西至状路西至东平平南路及村建筑南路及村建筑新新广广从从路路东东平南路平南路平南路平南路周周周周边边道路道路道路道路好好4冲沟冲沟冲沟冲沟 基地地基地地势平平缓，长满杂草，部分位置有建草，部分位置有建筑垃圾堆放筑垃圾堆放墓墓墓墓被破坏的山体位置被破坏的山体位置被破坏的山体位置被破坏的山体位置墓墓墓墓东南南侧山体受破坏，需要改造山体受破坏，需要改造基地内有两条冲沟基地内有两条冲沟贯穿通穿通过，水，水质较差，差，经过净化化处理后可以理后可以利用利用两个两个坟墓墓 3.3.3.3.基地基地基地基地现现状状状状现状分析状分析点点评：不要太多：不要太多动画；言画；言简意意赅好好5 基地西基地西基地西基地西侧现侧现有一条有一条有一条有一条约约10101010米米米米宽宽的道路，的道路，的道路，的道路，沿路北上沿路北上沿路北上沿路北上约约150150150150米米米米处为东处为东平村商平村商平村商平村商业业中心，中心，中心，中心，商商商商业业气氛气氛气氛气氛较较好。好。好。好。基地北基地北基地北基地北侧侧150150150150米米米米处为处为有一条有一条有一条有一条东东西走西走西走西走向向向向现现状道路，状道路，状道路，状道路，有小商有小商有小商有小商铺铺、超市及医院。、超市及医院。、超市及医院。、超市及医院。东东平村商平村商平村商平村商业业中心中心中心中心本本本本项项目目目目东东平南路平南路平南路平南路至至至至东东平中路平中路平中路平中路雕塑雕塑雕塑雕塑点点评：1 1、缺、缺现状市政道路的分析及状市政道路的分析及公交站点分析公交站点分析2 2、道路分析的目的、道路分析的目的为说明：明：主要人流从哪里来到哪里去；主要人流从哪里来到哪里去；帮助确定主入口及分期帮助确定主入口及分期4.4.4.4.周周周周边边道路及商道路及商道路及商道路及商业业配套配套配套配套？现状分析状分析部分好部分好6 5.5.5.5.配套配套配套配套设设施施施施 基地基地基地基地东侧东侧的新广从路的新广从路的新广从路的新广从路是通往市区的主要道路，是通往市区的主要道路，是通往市区的主要道路，是通往市区的主要道路，其下都已其下都已其下都已其下都已铺设铺设好的上下好的上下好的上下好的上下水、水、水、水、强电强电、煤气等市政、煤气等市政、煤气等市政、煤气等市政管管管管线线。基地北基地北基地北基地北侧为东侧为东平村商平村商平村商平村商业业中心，商中心，商中心，商中心，商业业氛氛氛氛围较围较好；好；好；好；且周且周且周且周边边有有有有规规划中、小学、划中、小学、划中、小学、划中、小学、医院、医院、医院、医院、银银行、公交站等，行、公交站等，行、公交站等，行、公交站等，生活配套生活配套生活配套生活配套设设施施施施齐齐全，方全，方全，方全，方便。便。便。便。二二.土地概土地概括括东平村商平村商业中心中心公交站点公交站点本本项目目规划小学划小学白云心理医院白云心理医院规划中学划中学黄石医院黄石医院东仁医院仁医院现状分析状分析尚可尚可7东侧隔路隔路凤凰山脉凰山脉构件厂构件厂东平玻璃厂平玻璃厂西西侧东平村民房平村民房最佳景最佳景观面面最佳景最佳景观面面视线较好区域好区域南南侧规划市政公园划市政公园 6.6.6.6.景景景景观观及及及及视线视线分析分析分析分析现状分析状分析好好8 7.7.7.7.南面山体坡度分析南面山体坡度分析南面山体坡度分析南面山体坡度分析 南面租用的山体市南面租用的山体市南面租用的山体市南面租用的山体市政公园植被良好政公园植被良好政公园植被良好政公园植被良好,东东北角北角北角北角山体已做成的山体已做成的山体已做成的山体已做成的护护坡坡坡坡较较陡陡陡陡,对对小区影响小区影响小区影响小区影响较较大大大大,应应根据根据根据根据规规划划划划设计设计加以改造。加以改造。加以改造。加以改造。分析好！分析好！分析好！分析好！现状分析状分析好好9 8 8.噪声分析噪声分析噪声分析噪声分析 基地西部的新广基地西部的新广从路从路车流量流量较大大 ，噪，噪声干声干扰比比较严重。需重。需在用地西在用地西侧的的3030米米绿化化带加于阻隔。加于阻隔。目前在此区域内噪目前在此区域内噪音干音干扰明明显噪音干噪音干扰规划立交划立交桥新新广广从从路路未来未来规划道路划道路至至至至东东平中路平中路平中路平中路东东平南路平南路平南路平南路现状分析状分析10结论：土地价土地价值分析及主要人流分析及主要人流规划立交划立交桥新新广广从从路路未来未来规划道路划道路至至至至东东平中路平中路平中路平中路一一一一类类用地用地用地用地二二二二类类用地用地用地用地三三三三类类用地用地用地用地四四四四类类用地用地用地用地目前主要人流从目前主要人流从目前主要人流从目前主要人流从新广从路来新广从路来新广从路来新广从路来东东平南路平南路平南路平南路规规 划划划划 道道道道 路路路路现现状状状状道道道道路路路路土地价土地价值分析分析好好11规规 划划划划 道道道道 路路路路三、三、三、三、产产品品品品选择选择小高层：选用11层和18层成熟产品；多层：选用中景或新多层现现状状状状道道道道路路路路噪噪噪噪音音音音二、出入口二、出入口二、出入口二、出入口设设置置置置1、主入口设置在新广丛路上，需考虑住户从城市干道进入小区的心理过渡；应通过在小区内设置一段过渡的道路；住住住住户户心理心理心理心理过过渡渡渡渡主入口主入口（能否开口（能否开口需要和政府需要和政府沟通）沟通）次入口次入口(预留出入口留出入口)一、一、一、一、产产品分布品分布品分布品分布：1、本项目的产品配比以小高层(高层)为主(约占70-80%)；多层建议采用中景；2、新广丛公路噪音对住宅的影响越少越好；故在近新广丛公路的区域布置多层住宅；在景观资源较好的西侧布置小高层多多多多层层区域（一期）区域（一期）区域（一期）区域（一期）小高小高小高小高层层区域（二期）区域（二期）区域（二期）区域（二期）结论：产品分布、开品分布、开发节奏及主要入口奏及主要入口规划立交划立交桥土地价土地价值分析分析非常好非常好122 2、一定要、一定要对道路道路进行分析行分析（特别对于改建新区；有助于确定主入口及开发节奏）应分析现状市政道路路宽？几车道？到底通到哪？公交站点？有无轨道交通？形式？站点？规划道路、桥梁要注明建成时间？要说明主要人流车流方向宗地分析小宗地分析小结1 1、要分析四至及控、要分析四至及控规知道宗地基本情况（长宽净地。）知道有哪些未定的要点、不定因素；便于规避或配合索取3 3、特殊地形或景、特殊地形或景观一定要分析一定要分析景观面景观视线分析通通过分析，加深分析，加深对宗地的宗地的土地土地认知知4 4、一定要有土地价、一定要有土地价值的的结论对宗地土地性质进行价值分类产品分布、开发节奏及主要入口13概念方案概念方案分析与研究分析与研究强排方案排方案根据用地价值分析，强排方案并计算指标目的：1、对产品建议指标进行初步评估测算；2、规划结构探讨规划划结构分析构分析进行规划结构的多方案比较目的：在分析的基础上确定规划结构草案：点or板？围合or行列？高or小高。主入口；商业。确定下一步规划设计深化方向2 2概念概念设计分析与研究：分析与研究：强排方案排方案强排方案排方案规划划结构分析构分析根据用地价值分析，强排方案并计算指标。目的：1、对产品建议指标进行初步评估测算；2、规划结构探讨进行规划结构的多方案比较目的：在分析的基础上确定规划结构草案：点or板？围合or行列？高or小高。主入口；商业。确定下一步规划设计深化方向14强排方案注意事排方案注意事项对产品建议指标进行初步评估测算；规划结构探讨1 1、不要、不要轻易否定前期易否定前期对宗地分析的宗地分析的结论2 2、一定要牢、一定要牢记强排方案的目的排方案的目的实质就是多种方案可能性算就是多种方案可能性算帐关关键在在规划划结构上探构上探讨，不要做得太深不要做得太深一定要核算指一定要核算指标！强排方案要以分析结论为基础15（前置）（前置）正式概念正式概念设计3535天天强排方案注意事排方案注意事项3 3、注意、注意时间节奏奏宗地分析、设计院选择要前置一般强排方案周期最多7天左右多与多与领导沟通（每周至少一次）沟通（每周至少一次）与与营销沟通沟通草模分析草模分析点点评：本：本阶段段16强排方案注意事排方案注意事项4 4、指、指标简单、明确、明确总建筑面建筑面积住宅建筑面住宅建筑面积商商业建筑面建筑面积容容积率率总户数数户均面均面积住宅住宅类型型建筑面建筑面积(M(M)占住宅占住宅总建筑面建筑面积比例比例(%)(%)户数数新多新多层中景中景在在强排方案期排方案期间可不用填其他表可不用填其他表点点评：测算主要指算主要指标！17强排方案：案例排方案：案例点点评：要以前期宗地分析要以前期宗地分析结论为基基础18 并并进行了多行了多层区中景、新多区中景、新多层产品品强度分析及度分析及产品分析品分析三、根据三、根据3 3月月8 8日会日会议决决议，1010天天时间进行了行了强排方案排方案中景中景:26栋；2.8万平米万平米20.7%13栋11层 7栋18层10.71万平米；万平米；79.3%山景山景户型型 强排方案一排方案一:中景中景+小高小高层；商；商业沿街布置沿街布置高高层以点以点为主；大主；大围合合多多层强调朝向；行列式朝向；行列式小高层79.3%多层20.7住宅总建面：13.514万平商业：0.5万平米容积率：1.51.5小高小高层与山体关系不佳与山体关系不佳197栋中景中景17栋新多新多层:5.54万万23.411层小高层:7栋18层高层:9栋7栋11层9栋18层；9.44万平；万平；70.2%9栋情景；情景；0.86万平；万平；6.4%强排方案二排方案二:多多层：中景新多：中景新多层；强调朝向；行列式朝向；行列式高高层：小高：小高层情花。以点情花。以点为主；大主；大围合合商商业沿街布置沿街布置小高小高层70.2%70.2%多多层29.829.8住宅住宅总建面：建面：13.4613.46万平；商万平；商业0.50.5万平万平容容积率：率：1.481.4820其他其他强排方案排方案多多层区及小高区及小高层布置可以借布置可以借鉴21这几个方案就是没以分析几个方案就是没以分析结论为基基础进行行设计；无无评价价标准！准！且指且指标不不对！问题：如何快速复核新方案指：如何快速复核新方案指标是否正确？是否正确？栋数数层数数总户数！数！户均面均面积！22中景中景楼楼层首首层二二层三三层复式复式面面宽较宽，无两房及小三无两房及小三房房面面积整体偏大整体偏大与定位有所偏与定位有所偏离离户型型3 3房房2 2厅2 2卫3 3房房2 2厅2 2卫3 3房房2 2厅2 2卫4 4房房2 2厅3 3卫附加附加值入入户花园花园/飘窗窗/地下地下室室露台露台/飘窗窗露台露台/飘窗窗面面积124124119119111111185185万科城万科城新多新多层楼楼层首首层二二层三三层四四层五五层除首除首层外，各外，各层面面积均均较小，小，且有两房及小且有两房及小三房三房户型型4 4房房2 2厅2 2卫3 3房房2 2厅2 2卫3 3房房2 2厅2 2卫3 3房房2 2厅1 1卫2 2房房2 2厅1 1卫附加附加值入入户花园花园/地下室地下室飘窗窗/露台露台花园花园飘窗窗/露台露台花园花园飘窗窗/露露台花园台花园飘窗窗/天天台花园台花园面积128128110110989888888080四、四、对强排方案分析排方案分析结论 经与与营销讨论，多，多层产品品应以新多以新多层为主，中景主，中景为辅1、中景与新多、中景与新多层产品品强度及度及产品分析品分析住宅住宅类型型开开间X X进深深占地占地每每栋面面积层数数户数数中景中景20.6X16.620.6X16.6341.96341.96107810785 51010新多新多层17X18.817X18.8319.6319.6116111616 6121223中景中景中景中景新多新多新多新多层层一一一一层层二二二二层层三三三三层层点点评：不同不同产品要同品要同层分析比分析比较；要有；要有面面积；少用；少用动画画好好24中景中景中景中景新多新多新多新多层层四四四四层层五五五五层层六六六六层层25产品建品建议1、户型型面面积两房两房小三房小三房大三房大三房四房四房复式复式80m280m295m295m2120m2120m2160/200m2160/200m2社会新社会新锐青年之家青年之家10%10%望子成望子成龙小太阳小太阳30%30%后小太阳后小太阳20%20%孩子三代孩子三代40%40%2、建、建议各各户型比例型比例5%5%29%29%62%62%4%4%3、产品比例品比例多多层20%20%5%5%10%高高层80%80%24%52%4%预计套数套数10045877533营销产品建品建议：最好要有最好要有营销最新的最新的产品建品建议261 1、要、要进行行 “不同不同规划划结构构”多方案比多方案比较 2 2、要、要对领导的的“建建议”不要不要“规避避”3 3、要巧用、要巧用“草模草模”进行分析行分析即使不可行也要用“方案数据”来说明为什么“不行”由于本项目产品定位比较清晰，仅作一类的规划结构要分析各方案优缺点（一定要在“指标”基础上分析）强排方案小排方案小结27进行行进一步的一步的强排分析排分析两个基两个基础确定大的确定大的规划划结构（商构（商业）明确明确设计要求（要求（坚持什么；否定什么）持什么；否定什么）营销最新最新产品建品建议前前阶段段强排的部分排的部分结论目的：目的：28进行行进一步的一步的强排分析排分析29最新最新强排排结论：住住住住户户心理心理心理心理过过渡渡渡渡次入口次入口主入口主入口（因此处规划不允许开主要口）学校学校会所（售楼会所（售楼处）商商业二期：小高二期：小高层一期：新多一期：新多层根据与政府沟通前期部分做根据与政府沟通前期部分做调整；整；结论是下一步的是下一步的设计要求要求30三步三步骤概念方案概念方案分析与研究分析与研究强排方案排方案根据用地价值分析，强排方案并计算指标目的：1、对产品建议指标进行初步评估测算；2、规划结构探讨规划划结构分析构分析进行规划结构的多方案比较目的：在分析的基础上确定规划结构草案：点or板？围合or行列？高or小高。主入口；商业。确定下一步规划设计深化方向2 2概念方案概念方案深化深化确定确定规划划结构构。3 3宗地分析宗地分析宗地区域分析宗地区域分析宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离宗地宗地现状分析状分析周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控规分析土地价土地价值分析分析对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”1 1产品分析品分析竞品楼品楼盘分析分析主要分析“户型”、“价值点”及“售价”；可与营销共同完成意向意向产品品户型型在营销初步产品建议基础上，收集类同的产品户型概念概念设计主要工作主要工作设计院做；院做；我我们控制控制进入第三入第三阶段最新段最新强排排结论：312 2、提升、提升收集并研究类同项目：规划、单体、立面、景观。；为下一步深入设计打基础外出考察（看什么？学习什么；非走马观花）特殊项目会先确定风格要牢记：我我们不不仅仅是管理者也是是管理者也是设计师在在这个个阶段我段我们干什么？干什么？1 1、把舵、把舵我们强排方案坚持的结论，不要轻易否定适当的控制设计院的设计欲望节奏把控：明确各阶段的重点工作（重规划；轻立面）各阶段干各阶段的事4 4、联络勤交流；多沟通；阶段性成果多汇报注意：给领导看之前一定要自己先复核看之前一定要自己先复核讨论5 5、算、算帐对设计院提交的过程方案，一定要核算指标牢牢记我我们是地是地产建筑建筑师！3 3、确定、确定项目的不定因素想办法落实、确定32最最终确定确定规划草案划草案万科城新多万科城新多层蓝山高山高层四季高四季高层33小结职责：在在对土地土地认知知的基的基础上，通上，通过多方案多方案分析比分析比较，确定确定产品定位指品定位指标、及、及规划草案划草案任任务：宗地分析宗地分析宗地区域分析宗地区域分析宗地宗地现状分析状分析土地价土地价值分析分析概念方案概念方案分析与研究分析与研究强排方案排方案规划划结构分析构分析设计管理管理方法：方法：宗地分析宗地分析 强排方案排方案 研究分析研究分析 跟踪跟踪协调34小结35