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广州楼市初现变化 一手楼网签价跌破万元
  2010年04月21日 00:51  信息时报
　　信息时报讯(记者 田桂丹 实习生 杨秋銮)据昨日广州网易房产截取阳光家缘数据显示，广州市最近3天一手住宅签约量未有大变化，但签约均价跌破万元，最低均价为8914元/平方米，达到月度最低点。而番禺区一楼盘出现11套退房的情况。
　　有楼盘出现退房个案
　　昨日，广州网易房产截取阳光家缘数据显示，新政出台后，一手住宅成交量未见大幅缩减，但网签均价开始连续3天有所下调。本来自4月以来，广州市一手住宅网签均价基本上都在万元以上，4月16日网签均价仍为11695元/平方米，但17日便开始跌到9757元/平方米；18日再降到月度最低点：8914元/平方米，降幅达到23.8%，19日为9363元/平方米。不过，近一周，广州一手住宅签约前十大楼盘除了一个位于荔湾区外，其余全部位于增城和花都。
　　另外，据阳光家缘数据显示，4月19日，番禺区某大型开发商楼盘出现了11宗退房，另有5个楼盘也出现各1宗退房个案。
　　咨询主角由业主变买家
　　广州市房屋交易监管中心有关人士透露，新政实施前一周，有不少投诉是业主因为觉得自己卖的房价钱低了，通过各种借口投诉买家或者中介公司，希望能解除合同。但最近这种投诉已经没有了，取而代之的是，不少买家到场咨询，希望能了解如果自己“挞定”(指已付了定金而毁约)会有什么样的后果，是不是能退房不买了。到监管中心的“主角”由业主变成了买家。
　　资深投资客等着捡便宜
　　去年广州一手住宅走出了一个“大年”，不少市民都开始想到投资房产赚钱。有业界人士认为，此次新政会让“全民炒房”时代结束。满堂红前线分行反映，从3月份的买家情况来看，短线炒作的需求因为政策调控已基本退场，但是无论是初次置业者还是多次置业者，在买房“短线可以求保值、长线可以作投资”的心态方面却有着惊人的一致，当时就被称为这可能是“全民炒房”时代的开始。
　　但新政出台后，资深投资客张先生说，对于很多由于去年行情好就冲入楼市的炒房人来说，如果不是资金很宽裕的话，即便今年房价维持这个价位不跌，他们也会挺不住，很可能会出货。他还很兴奋地说，“又是一个好时机，要赶紧看看是不是又有好盘可以捡了。”
　　投资客应对：先一次付清再抵押贷款
　　房产新政一出，研究对策的“民间智慧”也没消停。有网民表示，近期收到了银行短信提醒：可以用房屋抵押贷款，可贷到六至七成房款，最高20年还款期，可按基准利率快速审批。据了解，个人房屋抵押贷款是借款人以本人名下的房产作抵押，个人房屋抵押贷款可用于购房、购车、留学、 医疗等多种消费用途，也可用于经营或其他合规合法用途。
　　业界人士透露，去年开始就有不少投资客在操作珠江新城等区域投资时，是采取一次性付款的方式，拿到房产证后再向银行抵押贷款。但是这种方式只适合于现金流量比较大的买家，而且购房的房屋必须是二手房或者现房。这样才能保证迅速地拿到房产证。现在非首次置业的购房者也可这样操作，但相对而言，短期内资金压力会比较大，而且购房短期成本也会增加。
　　另外，记者昨日从按揭公司了解到，今年第一季度开始，二套房贷事实上已有所收紧，所以已开始有更多的非首次置业者选择一次性付款方式。就该按揭公司而言，第一季度一次性付款的非首次置业者约有四成，比去年同期增多约一成。而另外一家按揭公司人士表示，新政出台后，有约一成客户转为一次性付款。
　　有投资人士表示，如果政府不像2007年二套房贷那样配套收紧其他贷款，投资客就仍有很多变通方式进入楼市。不过，总体而言，新政还是让投资成本变高了。
　　近日网签均价
　　15日 11704元/平方米
　　16日 11695元/平方米
　　17日 9757元/平方米
　　18日 8914元/平方米
19日 9363元/平方米

有机构截取的阳光家缘数据显示，“新国五条”出台后，从2013年2月24日到3月25日的一个月时间内，广州一手房成交套数环比暴增74.5%，而最受市民关注的房价却仍然在上演“最后的疯狂”，全市一手房网签均价环比上涨9.6%。

        三月底是各地出台“新国五条”具体实施细则的“大限”，进入最后一周，市场的神经也更为紧绷。有机构截取的阳光家缘数据显示，“新国五条”出台后，从2013年2月24日到3月25日的一个月时间内，广州一手房成交套数环比暴增74.5%，而最受市民关注的房价却仍然在上演“最后的疯狂”，全市一手房网签均价环比上涨9.6%。而随着增城、从化纳入限购预期不断加强，已有楼盘打出“限购末班车”的广告揽客。

　　■现象

　　增城楼盘揽客 赶搭“限购末班车”

　　从2003年到2012年十年间，广州一手楼均价从3888元/平方米一路上涨到了14044元/平方米，涨幅高达261%。广州市常务副市长陈如桂昨日提出“今年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅”，按照广州今年的政府工作报告，地区生产总值预计增长10%，城市居民人均可支配收入增长11%，以10%的涨幅计算，今年广州的一手房均价要低于15448.4元/平方米。

　　尽管房价控制目标的悬念已经所剩无几，但是，具体的广州“国五条”落地细则仍在审定。业内人士称，估计本周五至周日，各地细则将密集出台，广州亦在其中。

　　在广州版楼市调控落地细则中，最受关注的悬念莫过于增城、从化是否纳入限购范围。根据“国五条”规定，限购区域应覆盖城市全部行政区域。有开发商负责人担忧，在广州房价上涨势头较快的情况下，广州细则难以从宽，增城、从化限购，二套房贷继续收紧，都存在可能。

　　在合富辉煌首席分析师黎文江看来，广东版落地细则提出“广深珠佛要严格执行限购，原政策与国五条要求不符的应立即作出调整”，这就表明，广州的增城、从化，以及珠海的全行政区都会被纳入限购范围。

　　黎文江分析说，广州十区已全面限购，增城、从化接受广州“代管”，按道理是广州所属行政区域，如果实施限购，将对增城、从化成交带来冲击影响。

　　中原地产项目总经理黄韬则认为，广东版细则对限购要求严格，“增城、从化限购的可能性在50%以上”。

　　记者了解到，上周业界便传出增城、从化将限购的风声，有楼盘的销售人员称，对房企而言并没有太多影响，即使开发商有意抢在“限购”前抓紧出货，但也要工期跟得上才行。记者上周末走访增城多个在售楼盘看到，多个楼盘销售现场一切如常，前来看房的买家人数并未出现暴增现象，但是已有楼盘打出“限购末班车”的广告揽客。

　　黄韬表示，目前两地不少开发商都加大推盘力度，加大宣传力度，同时努力保持房价稳定。工程进度也有所加快，“比如五月份完工的工程提前到三月份”。

　　■趋势

　“个税新政或从严执行”

　　广东版“国五条”细则提出，房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

　　国家统计局发布的最新数据显示，2月全国70个大中城市有66个环比上涨，而广州与北京以3.1%的涨幅，并列第一。

　　这是否意味着广州将从严从紧执行“20%个人所得税”规定？

　　房产专家吴定金认为，房价过快上涨的地区严格执行出售自有住房个人所得税的征收规定，广州、深圳等城市肯定是在其中的。

　　黎文江表示，广东版“国五条”细则并未对个税新政作出更为具体的说明，也给人们留下了猜想的空间。

　　二手房交易个税新政出台后，广州二手市场出现了一波买家赶搭“末班车”行情，部分买家“跑步”入市，尤其是一次性付款买家以及能快速按揭的买家。据阳光家缘3月25日统计，3月1日至22日，广州二手房网签量总共达6043套，比2月份全月的1541套增加近3倍，相比1月份，也有近一倍的增幅。至今为止，日均二手房签约量达到274套以上。

　　黎文江说，二手房业主大部分看好后市，资金需求不迫切以及领到房地产证时间较短的业主，心态平稳，议价空间缩小，部分惜售心态加重，部分小幅返价5%。多套单位的业主和投资客快速出货，部分小幅让价5%—10%，其中番禺区表现明显。部分“卖一买一”准买家迅速放盘，市区较优质单位的“卖一买一”业主提价。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰表示，随着新“国五条”落地期限的临近，二手房的“末班车”行情已经逐渐降温，“近两天的签约量与上周同期相比下降了20%左右”。他预计，政策落地后无论偏松还是偏紧，交易量都会有所回落，大概会回落到春节后至二月底的水平。

　　一手房成交量环比暴增74.5%

　　从2月20日开始，“新国五条”和相关细则陆续出台。一个月来，广州楼市出现了微妙的变化。根据网易房产数据研究中心截取的数据显示，“新国五条”出台后，也就是从2013年2月24日到3月25日的一个月时间内，广州楼市遭受冲击，一手房成交套数环比暴增74.5%，同比成交套数增加61.6%。而最受市民关注的房价却仍然在上演“最后的疯狂”，全市一手房网签均价为14576元/平方米，环比上涨9.6%，同比增加32.4%。

　　相关机构还抽查了100个楼盘的网签均价进行对比。其中，价格环比上涨的楼盘为42个，占据42%，而降价楼盘仅为15%，升价盘是降价盘的将近3倍，价格基本不变的楼盘的比例占据43%。

　　值得关注的是，广州一手房供应量正在逐步减少。截至到2013年3月25日，广州全市未售套数为99798套，近两年来首次降至10万套以下。

　　专家表示，“国五条”细则还没有落地，在政策“真空期”里很难预判市场下一步是好是坏，或是变到什么程度。尤其是业界判断“国五条”细则实施后，二手房市场交易成本增加，可能会转移部分需求购买一手房，因此开发商目前降价动力不足。

　　“广州市天河、海珠、越秀、荔湾等中心城区的中高端二手买家更认可市区的物业，转投一手楼市的客户暂时不多。”黎文江指出。

　　黄韬认为，广州版落地细则出炉后，广州一手房交易量预计会上涨30%以上，“一方面是受到了开发商集中推盘的影响，另一方面严格执行20%个税的规定也将更多二手房买家推向了一手房市场”。不过他担心，一手房房价可能也将因此轻微上涨。

　　■焦点

　　房价涨幅低于10%能否完成？

　　广州市常务副市长陈如桂提出“今年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅”，这也意味着今年广州房价涨幅至少要低于10%。

　　2011年广州首度出炉房价控制目标时，也是“盯紧”GDP和居民人均可支配收入的增速，最终确定在11%。当年广州市一手商品住宅成交均价涨幅2.6%，低于经济增长的11%，完成年度房价调控目标。

　　而去年，广州市辖10区新建商品住宅交易均价14044元/平方米，同比上涨4.8%。

　　有业内人士指出，如果从连续两年广州的一手房价涨幅来看，广州完成年度房价控制目标问题并不大。

　　黎文江指出，由于受限购覆盖，增城、从化二地房价还将归属广州统计，这样广州一手房均价因两地加入得以冲低。

　　吴定金则认为，从今年1、2月的广州一手房价看，即使实现10%的调控目标也有难度，尤其是二月份的一手房价已经超过16000元/平方米了。

　　“目前一线城市的上涨压力较大，高价盘拉动了结构性上涨，广州高价楼物业比例增大。”省房协理事赵卓文分析说，近两年来限购政策控制了楼价的上涨，但是投资需求和购房需求都有所上升，“今年的上涨应该说是前两年的补涨”。此外，收入倍增计划、货币发行量增加等因素都将带动房价的上涨。

　　他建议，要想实现房价控制目标，还需要更有力的措施，首先是要继续甚至是扩大限购政策，同时要对高价盘进行限售。