第十章-土地增值税PPT课件.ppt

第十章 土地增值税法1土地增值税特点：1、以转让房地产取得的增值额为计税依据 增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。2、征税面广 凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。3、实行超率累进税率4、实行按次征收2土地增值税作用：1、增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控2、有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为3、增加国家财政收入3本章主要内容包括：一、土地增值税的征税范围、纳税人；二、应税收入的认定；三、确定增值额的扣除项目；四、增值额和税率；五、应纳税额的计算；六、税收优惠；七、纳税申报及缴纳。4一、土地增值税的纳税人、征税范围和税率（一）纳税人土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。纳税人的特点：（四个不论）不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外国个人；不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。5（二）征税范围1、转让国有土地使用权；2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。（三）征税范围的界定 按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税：6标准之一：转让的土地使用权是否国家所有转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。7标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让转让转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）；土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为；土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。未转让土地使用权、房产产权（如出租）不征税。8标准之三：转让房产是否取得收入取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征（如继承房产）。总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。以此为标准，对以下具体情况作如下判定：9有关事项是否属于征税范围1、出售征；包括三种情况；（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖2、继承、赠予；（1）继承不征（无收入）；（2）赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；（3）非公益性赠予征。3、出租 不征（无权属转移）；4、房地产抵押 抵押期不征；（1）抵押期满偿还债务本息收回房地产不征；（2）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。105、房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。6、以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业不征；将投资联营房地产再转让，征。7、合作建房建成后自用不征；建成后转让，征。8、企业兼并转让房地产 暂免。9、代建房 不征（无权属转移）。10、房地产重新评估 不征（无收入）。11、国家收回房地产权 不征。12、市政搬迁 不征。11例：下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（ABD）A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.个人之间互换自有居住用房地产C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产12下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（CD）A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产13二、应税收入的认定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：货币收入实物收入其他收入14三、确定增值额的扣除项目 税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容：1、取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。152、房地产开发成本它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地的征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用等。163、房地产开发费用它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。注意：开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按实施细则的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出，即：17（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）518例如：支付的地价款为150万元，开发成本为250万元，则其他开发费用扣除数额不得超过20万元，即（150250）5，利息按实际发生数扣除。19（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）1020例如：支付的地价款为150万元，房地产开发成本为250万元，则房地产开发费用总扣除限额为40万元，即（150250）10，超限额部分的费用不得扣除。21房地产开发费用计算中还须注意三个问题：第一，扣除的具体比例（5以内或10以内），由各省、自治区、直辖市人民政府决定。第二，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；第三，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。224、与转让房地产有关的税金 是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。注意问题：房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的0.5贴花）235、财政部规定的其它扣除项目。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20的扣除，公式：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20例如：支付的地价款为150万元，房地产开发成本为250万元，加计扣除费用为80万元，即（150120）20注意：既使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让，也不允许扣除20的加计费用。24例、某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（假设城建税率7%，教育费附加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。试计算上述业务应交纳的土地增值税。25解：1、实现收入总额：1600万元2、扣除项目金额：支付地价款：100万元支付开发成本：300万元与转让房地产有关的费用为：（100+300）10%40（万元）扣除的税金：16005%（1+7%+3%）88（万元）加计扣除费用：（100+300）20%80（万元）扣除费用总额：100+300+40+88+80608（万元）3、确定增值额：1600608992（万元）4、确定增值比率：992608100%163%5、计算应纳税额：99250%60815%404.8（万元）266、对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定对存量房的转让按财政部、税务总局通知规定可扣除以下项目：（1）房屋及建筑物的评估价格评估价格重置成本价成新度折扣率（2）取得土地使用权所支付的地价款（3）国家统一规定交纳的有关费用（4）转让环节的税金 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭证的，在计征土地增值税时不允许扣除。27例：某生产企业2007年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需 800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为多少万元。28解析：办公楼的成新度折扣率为40%，即4成新，其评估价 80040%。扣除项目金额80040%25 345（万元）增值额40034555（万元）增值率55345100%15.94%50%，适用税率30%。该企业转让办公楼应纳土地增值税（400800 40%25）30%16.5（万元）29四、增值额和税率土地增值税的征税对象即增值额。转让房地产取得的收入总额减除扣除项目金额后的余额为增值额。在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：隐瞒虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。转让已使用的房屋及建筑物30土地增值税四级超率累进税率表31五、应纳税额的计算 土地增值税的计算方法有两种，一种是超率累进税率的定义法；另一种是简便计算法，其计算公式为：应纳税额 增值额增值额 适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额 扣除系数扣除系数土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（1）（2）（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。32 例如：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，应纳土地增值税税额是多少？用第一种方法计算：土地增值额400100300（万元）增值额占扣除项目金额比例300100300各级次增值额应纳税额：应纳土地增值税税额15205060145万元33 用第二种方法计算：增值额占扣除项目金额300，适用税率60，速算扣除系数35。应纳土增值税税额3006010035145万元34例：某房地产开发公司转让一幢写字楼，取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应纳的土地增值税为多少？解：（1）增值额=1000-50+200+40+60+（50+200）20%=600（万元）（2）扣除项目金额=50+200+40+60+（50+200）20%=400（万元）（3）增值额与扣除项目比=600 400 100%=150%（4）应纳土地增值税额=600 50%-400 15%=240（万元）35例：某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元；要求：计算该企业应缴纳的土地增值税36解析：转让旧生产车间的土地增值额1200-150030%-80-20-12005%（1+7%+3%）1200-616584（万元）增值率584616100%94.81%应缴纳土地增值税58440%-6165%202.8（万元）37 六、税收优惠1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土增值税；超过20的，应就其全部增值额按规定计税。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计税。38土地增值税清算391、清算的背景（1）国家对房地产调控再出重拳。土地增值税自1993年税制改革推出后，由于房地产经济一度不景气，一起没有正式征收。从2003年起，国家逐步对房地产行业进行税收调控，国内各个地区对土地增值税基本上是要求房地产企业按照预（销）售商品户收入1%3%的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。40（2）土地增值税清算条件发生了本质的变化。以往土地增值税清算一般以开发项目公司注销税务登记为清算点。换句话说，只要开发公司不注销，公司就有可能长期不进行土地增值税的清算。而目前，只要单个开发项目符合清算条件，就必须清算土地增值税。显然，中央政府要求严格执行土地增值税征收的态度是相当明确的。412、清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。423、清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。43（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。444、土地增值税清算应报送的资料 （一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。455、土地增值税的核定征收 （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。467、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积47七、纳税申报及缴纳（一）纳税申报1、税法规定土增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。2、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报。3、纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。48 （二）纳税地点1、纳税人是法人时：转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关纳税。2、纳税人是自然人时：转让房地产坐落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。4950