房地产企业工程全过程成本管理（讲义）.pdf

地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理内容目录内容目录n 第一部分 如何理解房地产企业的成本管理第一部分 如何理解房地产企业的成本管理n 第二部分 如何开展成本目标管理第二部分 如何开展成本目标管理n 第三部分 如何构建企业成本管理体系第三部分 如何构建企业成本管理体系n 第四部分 成本管理的责任考核第四部分 成本管理的责任考核n 第五部分 建造成本的全过程控制要点第五部分 建造成本的全过程控制要点地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第一部分 如何理解房地产企业的成本管理第一部分 如何理解房地产企业的成本管理n 第一讲 房地产开发行业多种成本管理角色特征第一讲 房地产开发行业多种成本管理角色特征n 第二讲房地产开发企业成本管理价值观第二讲房地产开发企业成本管理价值观n 第三讲房地产开发成本影响因素分析第三讲房地产开发成本影响因素分析n 第四讲房地产企业成本构成与管理方式第四讲房地产企业成本构成与管理方式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第一讲 房地产开发行业多种成本管理角色特征第一讲 房地产开发行业多种成本管理角色特征】n 房地产成本及成本管理与其他行业之区别房地产成本及成本管理与其他行业之区别n 房地产行业内不同角色的成本管理房地产行业内不同角色的成本管理n 房地产成本管理现状与发展方向房地产成本管理现状与发展方向地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理 房地产开发成本的行业特征房地产开发成本的行业特征-房地产成本管理的行业特征房地产成本管理的行业特征-由房地产开发产品及其开发过程决定，需要即全面系统、又具个性化的解决方案由房地产开发产品及其开发过程决定，需要即全面系统、又具个性化的解决方案地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理n房地产行业中房地产行业中不同角色的成本管理特征不同角色的成本管理特征 施工企业的确定与控制施工企业的确定与控制 设计单位的确定与控制设计单位的确定与控制 造价咨询公司的确定与控制造价咨询公司的确定与控制 房地产开发企业的确定与控制房地产开发企业的确定与控制地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理n任何企业成本管理的基本内容任何企业成本管理的基本内容:n盈利原则导致各企业成本管理目标不盈利原则导致各企业成本管理目标不同、关注对象、工作内容、过程及方同、关注对象、工作内容、过程及方法等方面的差异法等方面的差异n每个企业控制的只能是：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理房地产成本管理的现状与发展n管理难度加大，统筹协调要求高成本管理水平成本管理水平产品价值提升产品价值提升型型型型型型强调企业强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第第一部分如何理解房地产企业的成本管理【一部分如何理解房地产企业的成本管理【第二讲 房地产开发企业成本管理价值观第二讲 房地产开发企业成本管理价值观】n成本管理的意义成本管理的意义n成本管理的目标成本管理的目标n提升价值的五种途径提升价值的五种途径地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理的意义成本管理的意义n 房地产公司是企业，房地产公司是企业，利润利润是企业用永恒目标是企业用永恒目标n 利润与成本的关系利润与成本的关系收入一定的情况下，成本越低，利润越大成本实质上是企业的投入，低投入高产出是企业经营的原则；地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理的目标成本管理的目标n 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益-成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不匹配、不平衡造成的浪费（怎么花钱的投资问题）地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理提升价值的五种途径提升价值的五种途径n C下降，F上升n C不变，F上升n C下降，F不变n C小幅上升，F大幅上升n C大幅下降，F小幅下降n-具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关n-价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策n（例外墙材料的选择（香港），空调品牌的选择，电梯速度的选择）价值工程的基本公式：价值工程的基本公式：V=F/CV-value,性价比性价比/价值价值F-function,产品、功能产品、功能/性能、服务、收益性能、服务、收益C-cost,费用费用/成本成本地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第三讲 房地产开发成本影响因素分析】【第三讲 房地产开发成本影响因素分析】n 决定因素决定因素n 影响因素影响因素n 无效成本的原因分析及控制（案例）无效成本的原因分析及控制（案例）地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本的决定因素：成本的决定因素：外部因素外部因素-内部因素内部因素-地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本的影响因素成本的影响因素:经营方式经营方式管理方法管理方法技术能力技术能力组织与协调组织与协调资源：资金，人员，供方资源：资金，人员，供方其他诸多因素？其他诸多因素？地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理无效成本的管理无效成本的管理无效成本的定义无效成本的定义产生原因分类产生原因分类统计与分析统计与分析责任分摊责任分摊改进措施改进措施地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理第一部分如何理解房地产企业的成本管理【第四讲 房地产企业成本构成与管理方式】【第四讲 房地产企业成本构成与管理方式】n全成本的概念全成本的概念n区分成本与造价区分成本与造价n成本核算与管理方式成本核算与管理方式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理全成本的概念全成本的概念n=前期费用前期费用+建安工程费建安工程费+室外及配套费室外及配套费n=土地费用土地费用+建造成本建造成本+开发间接费开发间接费n（即项目发展成本）（即项目发展成本）=开发成本开发成本+期间费（营销、财务和管理费）期间费（营销、财务和管理费）地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理区分成本与造价区分成本与造价成本：造价：时间与空间上的分布不同成本：造价：时间与空间上的分布不同n 时间分布：n 空间体现：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理针对房地产各类开发成本特征采取相应的核算方法与控制方式。针对房地产各类开发成本特征采取相应的核算方法与控制方式。开发各类型成本的核算与管理方式土地类：按核算产品对象分摊，控制拿地的时土地类：按核算产品对象分摊，控制拿地的时间与质量间与质量设计类：按核算产品对象分摊，标准控制，成设计类：按核算产品对象分摊，标准控制，成果深度管理果深度管理土地类：按核算产品对象分摊，控制拿地的时土地类：按核算产品对象分摊，控制拿地的时间与质量间与质量设计类：按核算产品对象分摊，标准控制，成设计类：按核算产品对象分摊，标准控制，成果深度管理果深度管理工程类：按产品核算，全过程作业管理与动态工程类：按产品核算，全过程作业管理与动态控制（建造成本部分，目标管理方法）控制（建造成本部分，目标管理方法）工程类：按产品核算，全过程作业管理与动态工程类：按产品核算，全过程作业管理与动态控制（建造成本部分，目标管理方法）控制（建造成本部分，目标管理方法）营销类：年度预算管理，按期统计反馈营销类：年度预算管理，按期统计反馈管理类：年度预算管理，按期统计反馈管理类：年度预算管理，按期统计反馈财务类：按产品与按时间核算两种方式综合财务类：按产品与按时间核算两种方式综合营销类：年度预算管理，按期统计反馈营销类：年度预算管理，按期统计反馈管理类：年度预算管理，按期统计反馈管理类：年度预算管理，按期统计反馈财务类：按产品与按时间核算两种方式综合财务类：按产品与按时间核算两种方式综合建造成本建造成本地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理21财务与成本核算注意事项财务与成本核算注意事项n1，统一科目：在多个部门的应统一口径，统一科目：在多个部门的应统一口径,包括投资估算及经济测算、财务预算、成本部门等包括投资估算及经济测算、财务预算、成本部门等n2，统一的分摊方式：事先明确需分摊的成本及分摊方式，不能轻易改变；，统一的分摊方式：事先明确需分摊的成本及分摊方式，不能轻易改变；n3，各类成本的统计、管理与财务核算口径的对接，各类成本的统计、管理与财务核算口径的对接地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理22开发成本开发成本的分摊方式的分摊方式n1，土地费用的分摊方式，土地费用的分摊方式n2，建造费用的分摊方式，建造费用的分摊方式n3，开发间接费的分摊方式，开发间接费的分摊方式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理23n1，营销费的管理，营销费的管理n2，管理费的管理，管理费的管理n3，财务费的管理，财务费的管理期间费用期间费用的管理方式的管理方式地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理24n1，几个科目调整情况，几个科目调整情况n2，处理方式及原因，处理方式及原因n3，注意事项，注意事项几种容易混淆的费用处理几种容易混淆的费用处理地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第二部分 如何开展成本目标管理第二部分 如何开展成本目标管理n 第一讲 成本目标管理原理第一讲 成本目标管理原理n 第二讲 成本目标的制定过程第二讲 成本目标的制定过程n 第三讲 成本目标分解的几种途径第三讲 成本目标分解的几种途径n 第四讲 成本目标的实现手段第四讲 成本目标的实现手段地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第二部分如何开展成本目标管理【第一讲 成本目标管理原理第一讲 成本目标管理原理】n 成本目标管理意义成本目标管理意义n 成本的合理确定成本的合理确定n 成本的有效控制成本的有效控制n 成本目标管理过程成本目标管理过程地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标管理的意义成本目标管理的意义成本管理的基本要求：成本管理的基本要求：实现成本的实现成本的与；与；成本目标管理的意义：成本目标管理的意义：通过成本目标的制定和动态管理，实现成本管理的基本要求通过成本目标的制定和动态管理，实现成本管理的基本要求地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理28成本目标管理作用成本目标管理作用n动态掌握和控制项目总成本水平动态掌握和控制项目总成本水平n保证每个项目的盈利指标保证每个项目的盈利指标n实现公司的经营目标实现公司的经营目标地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本的合理确定成本的合理确定确定是控制的前提和基础，根确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则：据市场定价原则：成本的确定依据：成本的确定依据：成本确定的方法成本确定的方法:成本与产品的结合：成本与产品的结合：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本的有效控制成本的有效控制有效控制有效控制动态监控，做到随时心中有数动态监控，做到随时心中有数n控制的概念：控制的概念：n控制的要素（环节）：控制的要素（环节）：n有效控制的前提：有效控制的前提：n能动的控制：能动的控制：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理体重控制（速度控制、成本控制、产品控制）体重控制（速度控制、成本控制、产品控制）控制的三个要素（环节）控制的三个要素（环节）理想值理想值/目标测定结果修正目标测定结果修正/调整措施调整措施地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理目标管理过程示意图目标管理过程示意图地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第二部分如何开展成本目标管理【第二讲 成本目标的制定过程第二讲 成本目标的制定过程】n 成本目标制定原则成本目标制定原则n 目标制定的时间及过程目标制定的时间及过程n 目标体系的具体构成与要求目标体系的具体构成与要求n 目标的评审与确定目标的评审与确定地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标制定原则成本目标制定原则1，目标的内涵：，目标的内涵：2，目标的作用：，目标的作用：3，目标的范围：，目标的范围：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标的制定的时间及过程成本目标的制定的时间及过程目标制定的时间：目标制定的时间：几个阶段几个阶段目标制定的过程：目标制定的过程：正向与反向正向与反向地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理目标制定的时间：目标制定的时间：n 目标的雏形从立项时开始形成：目标的雏形从立项时开始形成：n 策划、设计阶段进行各阶段的成本测算策划、设计阶段进行各阶段的成本测算n 实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标n 施工图完成后，可根据预算对目标做调整施工图完成后，可根据预算对目标做调整地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理正向测算：正向测算：测算依据成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；测算依据成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；测算方式根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式测算方式根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式（如烂尾楼改造）；（如烂尾楼改造）；团队工作前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定团队工作前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。（。（工作重心前移）工作重心前移）制定的过程：制定的过程：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本水平反推计算成本水平正向、反向多次反复的过程，最终达到平衡正向、反向多次反复的过程，最终达到平衡制定的过程：制定的过程：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理项目基本参数：项目基本参数：建造标准：建造标准：成本目标计算：成本目标计算：成本构成汇总：成本构成汇总：成本目标分解：成本目标分解：辅助信息与数据：辅助信息与数据：编制说明：编制说明：成本目标体系的具体构成：成本目标体系的具体构成：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理水平恰当：水平恰当：依据充分依据充分：内容具体明确：内容具体明确：量化计算：量化计算：推行标准化推行标准化：强调考核作用：强调考核作用：成本目标的制定要求：成本目标的制定要求：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标需经过相关部门的讨论成本目标需经过相关部门的讨论集团的评审集团的评审按权限审批按权限审批正式发布，作为考核指标之一正式发布，作为考核指标之一目标的评审与确定：目标的评审与确定：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理421.编制说明、填表说明2.项目概况规划指标3.建造标准4.各单体成本测算建安5.公摊费用测算前期，公建配套、室外及环境6.跨期分摊7.成本汇总表8.销售收入、回款9.税费财务费、所得税、增值税10.利润测算利润及收益率11.现金流量表案例：某房地产开发项目的成本目标测算套表案例：某房地产开发项目的成本目标测算套表地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第二部分如何开展成本目标管理【第三讲 成本目标分解的几种途径第三讲 成本目标分解的几种途径】n 按合约计划分解按合约计划分解n 按成本科目分解按成本科目分解n 按管理责任分解按管理责任分解n 按财务核算模型分解按财务核算模型分解n 按现金流出时间分解按现金流出时间分解地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理分解依据：分解依据：甲方的分判与采购计划甲方的分判与采购计划分解内容：分解内容：总目标分解为每个合同项的目标总目标分解为每个合同项的目标分解时间：分解时间：发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）方式之一：按合同计划分解；方式之一：按合同计划分解；目的：目的：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理分解依据：分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；分解时间：分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析方式之二：按工程实体分解；方式之二：按工程实体分解；目的：目的：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理分解依据：分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容：分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求以及辅助管理的工作要求分解时间：分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定方式之三：按考核责任分解；方式之三：按考核责任分解；目的：目的：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理分解依据：分解依据：根据有关法规与制度确定的财务确定的核算对象划分方式；根据有关法规与制度确定的财务确定的核算对象划分方式；分解内容：分解内容：总目标分解为每种产品、每个不同的核算对象的成本总目标分解为每种产品、每个不同的核算对象的成本分解时间：分解时间：核算原则公司应有统一规定，对每个项目具体核算方式应在目标编制前确定。核算原则公司应有统一规定，对每个项目具体核算方式应在目标编制前确定。方式之四：按财务核算模型分解；方式之四：按财务核算模型分解；目的：目的：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理分解依据：分解依据：根据工程进度与支付方式方式；根据工程进度与支付方式方式；分解内容：分解内容：项目总成本目标分解为每年、季度、月度的支付金额项目总成本目标分解为每年、季度、月度的支付金额分解时间：分解时间：项目开发过程中滚动编制从粗到细。项目开发过程中滚动编制从粗到细。方式之五：按先进流出时间分解；方式之五：按先进流出时间分解；目的：目的：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第二部分如何开展成本目标管理【第二部分如何开展成本目标管理【第四讲 成本目标的实现手段第四讲 成本目标的实现手段】n 成本目标的实现要点成本目标的实现要点n 动态成本的概念与构成动态成本的概念与构成n 动态成本的反馈机制动态成本的反馈机制n 有关工具软件的应用有关工具软件的应用地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标的实现要点成本目标的实现要点n控制产品标准，落实到设计、选型与合约中控制产品标准，落实到设计、选型与合约中：在设计和合约中体现甲方的意图，保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差；产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本；在设计和合约中体现甲方的意图，保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差；产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本；地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标的实现要点成本目标的实现要点n技术经济相结合的手段保证目标实现技术经济相结合的手段保证目标实现n加强作业过程控制加强作业过程控制n实行动态监控，建立预警机制、预测可能变化实行动态监控，建立预警机制、预测可能变化n偏差调整与内部平衡偏差调整与内部平衡n过程与结果的全面考核过程与结果的全面考核地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理52动态成本的概念：项目实施过程中各个时期（随时）测算的对最终实际成本的预期动态成本的概念：项目实施过程中各个时期（随时）测算的对最终实际成本的预期动态成本的公式动态成本的公式动态成本=已发生成本+待发生成本“发生”：动态成本=已发生成本+待发生成本“发生”：动态成本概念与构成：动态成本概念与构成：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理53基于合同分解的总成本基于合同分解的总成本合同签约前合同签约前合同结算后合同结算后合同签约后结算前合同签约后结算前每个合同对应的动态成本每个合同对应的动态成本项目总目标项目总目标项目总动态项目总动态地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理54实时录入，月报汇总；包括数据：实时录入，月报汇总；包括数据：合同结算价合同结算价合同签约价合同签约价变更签证费变更签证费结算调整预测结算调整预测非合同性支出费用（预计、付款时统计）非合同性支出费用（预计、付款时统计）各项动态成本的反馈机制各项动态成本的反馈机制地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理辅助工具与软件辅助工具与软件用工具软件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；用工具软件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；管理软件：通用、定制（如万科、金地、招商）管理软件：通用、定制（如万科、金地、招商）如何选择如何选择根据公司的管理现状和需要根据公司的管理现状和需要区分管理类软件和信息类软件区分管理类软件和信息类软件结合具体业务流程和管理特征结合具体业务流程和管理特征尽可能集成，防止重复劳动尽可能集成，防止重复劳动地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理例：成本月报的编制内容与模板例：成本月报的编制内容与模板成本数据成本数据统计指标统计指标管理情况管理情况地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本目标管理小结：成本目标管理小结：n 1，成本目标管理的关键环节，成本目标管理的关键环节n 事前有目标：项目总成本目标及分解事前有目标：项目总成本目标及分解n 事中有监控：月报表事中有监控：月报表n 事后有分析：后评估报告事后有分析：后评估报告n 目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标后以动态监控为主；目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标后以动态监控为主；n 2，如何着手开展目标管理，如何着手开展目标管理 建立科目，结合合同策划；建立科目，结合合同策划；制定目标：方案、扩初、施工图阶段制定目标：方案、扩初、施工图阶段 每月专人负责统计成本变更（针对每个合同）每月专人负责统计成本变更（针对每个合同）出成本月报，数据及分析、建议出成本月报，数据及分析、建议 对数据的及时性进行考核要求对数据的及时性进行考核要求地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第三部分 如何构建成本管理体系第三部分 如何构建成本管理体系n 第一讲 成本管理体系的构成第一讲 成本管理体系的构成n 第二讲 成本管理部门定位与人才策略第二讲 成本管理部门定位与人才策略n 第三讲 集团对分公司如何进行成本管控第三讲 集团对分公司如何进行成本管控n 第四讲企业成本优势的建立与实施策略第四讲企业成本优势的建立与实施策略地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第三部分如何构建成本管理体系【第三部分如何构建成本管理体系【第一讲 成本管理体系的构成第一讲 成本管理体系的构成】n 成本管理体系的目标与构成成本管理体系的目标与构成n 成本管理基础体系成本管理基础体系n 核心管理方法体系核心管理方法体系n 项目成本控制体系项目成本控制体系n 体系建立的过程与要求体系建立的过程与要求地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理体系的建立目标成本管理体系的建立目标实现全方位的成本管理实现全方位的成本管理具体体现在具体体现在:1.全员成本管理责任2.全成本的管理目标3.全过程各开发业务环节的成本控制1.全员成本管理责任2.全成本的管理目标3.全过程各开发业务环节的成本控制地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理体系的构成成本管理体系的构成三个层面的管理体系三个层面的管理体系:1.成本管理基础体系：2.核心管理方法体系：3.项目成本控制体系：1.成本管理基础体系：2.核心管理方法体系：3.项目成本控制体系：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理基础体系成本管理基础体系n 组织管理子系统组织管理子系统n 业务管理子系统业务管理子系统地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理组织管理子系统的三项内容组织管理子系统的三项内容n组织架构：n职责划分：n权限分配：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理业务管理子系统的三项内容业务管理子系统的三项内容n 管理制度与业务流程管理制度与业务流程n 业务规范与成果标准业务规范与成果标准n 参考数据与信息参考数据与信息地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理核心管理方法体系核心管理方法体系n 目标管理：信息系统目标管理：信息系统n 责任管理：绩效考核责任管理：绩效考核地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理项目成本控制体系：全过程动态控制项目成本控制体系：全过程动态控制结合各项目开发和经营的目标，把基础管理体系（制度与标准）及核心管理方法（目标与责任）运用到具体项目中结合各项目开发和经营的目标，把基础管理体系（制度与标准）及核心管理方法（目标与责任）运用到具体项目中地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理1.建立一套系统的、适用的成本管理体系建立一套系统的、适用的成本管理体系2.制定成本管理体系的操作流程，保证体系的落实制定成本管理体系的操作流程，保证体系的落实3.使公司成本管理及相关部门人员理解并熟悉体系运行方法，掌握有关文档、表格、软件等基本工具使公司成本管理及相关部门人员理解并熟悉体系运行方法，掌握有关文档、表格、软件等基本工具4.将成本管理体系应用到公司的房地产项目中将成本管理体系应用到公司的房地产项目中5.通过考核确保体系能够得到持续有效的执行通过考核确保体系能够得到持续有效的执行成本管理体系的建立过程成本管理体系的建立过程成本管理体系的建立过程成本管理体系的建立过程地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理管理体系建立的要求管理体系建立的要求管理体系建立的要求管理体系建立的要求高效性高效性系统化系统化规范化规范化能动性能动性适应性适应性地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理n 结合公司特征与发展阶段建立成本管理体系结合公司特征与发展阶段建立成本管理体系n 公司性质公司性质项目公司区域集团项目公司区域集团n 管理定位管理定位业务管理、综合管理、投资管理业务管理、综合管理、投资管理n 公司规模公司规模从小到大，机构从简单到复杂从小到大，机构从简单到复杂n 发展阶段发展阶段初始扩张稳定提升初始扩张稳定提升地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理逐步深入的建立方式逐步深入的建立方式:第一阶段，业务与管理关系的清晰化；第二阶段，操作流程的规范化；第三阶段，过程及结果的标准化，量化衡量指标；第一阶段，业务与管理关系的清晰化；第二阶段，操作流程的规范化；第三阶段，过程及结果的标准化，量化衡量指标；地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第三部分如何构建成本管理体系【第三部分如何构建成本管理体系【第二讲 成本管理部门定位与人才策略】第二讲 成本管理部门定位与人才策略】n 容易交叉与混淆的部门关系容易交叉与混淆的部门关系n 成本管理部门定位与具体职责成本管理部门定位与具体职责n 成本管理工作思路成本管理工作思路n 成本管理人才要求与培养途径成本管理人才要求与培养途径地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理容易交叉与混淆的部门关系容易交叉与混淆的部门关系n成本财务成本财务n成本合约成本合约n合约工程合约工程地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理部门定位与职责成本管理职责合约管理职责1.成本目标管理成本目标管理:成本的前期测算、目标制定、成本动态监控、成本分析与后评估；成本的前期测算、目标制定、成本动态监控、成本分析与后评估；2.工程预结算管理：自行编制、审核工程量积造价文件，对咨询公司服务进行跟踪管理；工程预结算管理：自行编制、审核工程量积造价文件，对咨询公司服务进行跟踪管理；3.现场成本控制：变更的造价计算、现场工程量测定、零星工程或材料采购的委托和签证；现场成本控制：变更的造价计算、现场工程量测定、零星工程或材料采购的委托和签证；1.供方管理：考察、评估、建库并选用项目所需的合作单位及材料设备；供方管理：考察、评估、建库并选用项目所需的合作单位及材料设备；2.采购及招标管理：工程、材料设备、设计、营销方面的招标组织，定标的、定单位、定价格；采购及招标管理：工程、材料设备、设计、营销方面的招标组织，定标的、定单位、定价格；3.合同管理：合同的签订、变更及追加、付款及结算手续办理；合同管理：合同的签订、变更及追加、付款及结算手续办理；地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理部门的定位成本管理部门的定位n的倡导者的倡导者n的建立及维护者的建立及维护者n的技术支持与服务的技术支持与服务地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理房地产公司成本管理工作思路房地产公司成本管理工作思路-也是体系建立的指导思想也是体系建立的指导思想1，三个层次三个层次，三个层次三个层次：2，三大主题三大主题，三大主题三大主题：3，两条管理原则两条管理原则，两条管理原则两条管理原则：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理房地产公司成本管理人员的要求房地产公司成本管理人员的要求n专业能力专业能力：n综合能力综合能力：n工作重点：工作重点：n核心职责：核心职责：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理成本管理人员的培养途径成本管理人员的培养途径n打好专业经验基础：打好专业经验基础：n综合管理能力培养：综合管理能力培养：地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第三部分如何构建成本管理体系【第三部分如何构建成本管理体系【第三讲 集团对分公司如何进行成本管控】第三讲 集团对分公司如何进行成本管控】n集团管控的一般模式集团管控的一般模式n集团成本管理的不同模式集团成本管理的不同模式n相关业务授权方法相关业务授权方法地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理集团管控的一般模式集团管控的一般模式n三种形式三种形式n运营管控：组织与项目运营的环节运营管控：组织与项目运营的环节n战略管控：主要资源：人、财、项目战略管控：主要资源：人、财、项目n财务管控：投资与财务财务管控：投资与财务如何确立如何确立 形成过程：项目公司区域集团形成过程：项目公司区域集团 授权程度：先集权、后放权授权程度：先集权、后放权 取决因素：区域性与管理能力，效率与控制力取决因素：区域性与管理能力，效率与控制力地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理 成本类事项:成本类事项:1.1.目标管理目标管理2.2.造价管理造价管理3.3.变更及签证管理变更及签证管理4.4.结算及支付管理结算及支付管理相关业务授权方法相关业务授权方法 合约类事项合约类事项:1.1.采购方式与计划管理采购方式与计划管理2.2.供方资格管理供方资格管理3.3.招标定标管理招标定标管理4.4.合约的签订及变更合约的签订及变更地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理第三部分如何构建成本管理体系【第三部分如何构建成本管理体系【第四讲 企业成本优势的建立与实施策略第四讲 企业成本优势的建立与实施策略】n成本优势构成成本优势构成n标竿企业介绍标竿企业介绍n对比分析对比分析地产成本资料QQ1446119784房地产开发全过程成本管理房地产开发全过程成本管理规模经济:规模经济:专业能力:策划/设计/工程/采购/成本专业能力