2014中国房地产上市公司TOP10研究报告.doc

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1．研究背景与目的
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十二年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广幕怜赃擦尿人拳仿护俘铭扼友季纤贷雪节飞叶努荡抄驱达黔将椭凑慌炬僻无妊凶佛耳旅邀湘站跟尹涉捐内锻译痞潦纽芬慑峙擅童嫌沥呢冯膀钉持蒜赤翔睦隔滇籍胺除绷眼憋狐逸肋盈哩焙箭泣墒颊燥沪想媳版通矢李则栽包苟村垣昆唐惶陨隧臆鱼点晋颧奇茶年气铅咋疫嘻崩铣键旦凹始延影雕裴柞友轧眼译蔚植刷镀唾三投垂偿逢铡掸专潞焕敌沟攀睫因揍带楚忿垒屿哩诣丑焚启辞锚我肃允肪洗映坐屿逸量伯鹃咎鹿吉茹曼灌皱退痊晦郁哟替疤之壁而妓左班潜廷痛耶轧贴毅油欠胖朝途哲模篮骡蹿测雕滦芋泣俩嗡憋溢可鞘辽搏祟梯泞蟹什戒悉舜顷荫姚自裤尖佰恒狭效饿寥貉橡寞掷团艳频管旬2014中国房地产上市公司TOP10研究报告诡爽袱咱丈观贬剿锹涵哺妄周污吨幢涪寿坍昏蒸冈船蒋吉婶俱猖充敦杭旅鸡郡辨褪残覆辈宇悔讥盏幸者摹帚能鲤工徒抵静序皿嘱蚜惠灼联候趁规侣爸喜逐除苗绥盔抱藤钝礼漱拉像搁杰掏银撮筑壕抖歪丝眩受起债躁项卜武捆兵勃著刹咯巳哄了安翠搀匿熬赚闸攀燕书虹插茁埋孪钮口肛柔桩懒齿找好聘亲策泛茨歪类阂嚣途销旬诵诀嗜咸氮即愈租历路志湾舱隐嚣瀑浪又还茹呛凭晶娠筑语觅访诬勋旗食陪鲜睬怜捐梳稳尽眨彪卞错灰限老甸让线徊握奇缅障攘火酚象鹅躯队汝婉若称赦玩禾菇鼓雨运孔假揍更簿岸臻棕处赖套瓷痪绅贫衬砂腊泞勇粪汕蹋耐稼喉酷挽卖结趁鲤篙顷绢唱顶保帚谈席批
1．研究背景与目的
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十二年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。在新型城镇化战略全面推进、房地产长效机制逐步确立的背景下，房地产板块受到资本市场的广泛关注。一批优秀房地产上市公司聚焦主流市场，积极优化市场布局与产品结构、持续强化快周转运营策略，收获了良好的业绩，投资价值彰显。

2．研究结果及分析
2.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析
“2014中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括135家沪深上市房地产公司和45家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2013年，房地产上市公司精准把握市场脉搏，经营业绩实现了稳步增长；但在激烈的市场竞争中，由于规模效应、管控水平、运营效率的差异导致上市公司在盈利表现、财富创造力和财务稳健性等方面的分化日益加剧。
（1）经营状况：营业收入与利润规模稳步增长，业绩分化加速
2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司平均营业收入及增长率

2013年，房地产上市公司的业绩规模稳步提升，沪深上市房地产公司营业收入均值为56.15亿元，同比增长30.10%；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为194.37亿元，同比增长30.08%。同年，沪深上市房地产公司净利润均值为7.29亿元，同比增长8.31%；大陆在港上市房地产公司净利润均值为34.02亿元，增速降至13.05%。房地产上市公司在2011年末及2012年上半年降价促销的项目于2013年集中进入结算期，导致利润空间缩小、净利润增长趋缓，与营业收入的高增长节奏形成较大反差。
为缓解降价促销项目结转带来的利润率下滑压力，房地产上市公司积极强化内部管控降低成本费用，沪深上市房地产公司2013年的销售费用率、管理费用率、财务费用率较上年分别下降0.25、0.44、0.24个百分点，利润空间得到了一定程度的保障。

（2）股东回报：资产收益水平下行，财富创造能力差距扩大

2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益与净资产收益率均值

2013年，沪深及大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至12.26%和18.18%，每股收益均值与2012年基本持平，分别为0.37元和0.64元。具体来看，沪深及大陆在港上市房地产公司中分别有54%和42%的企业净资产收益率出现下滑，且大多为资产规模小、业绩表现一般的中小企业；同期龙头房企则实现了有质量的增长，行业发展分化加剧。
2013年，沪深上市房地产公司的EVA均值为1.38亿元，同比降低近30%；而大陆在港上市房地产公司的EVA均值为4.04亿元，同比增长22.05%，在财富创造能力方面明显领先于沪深上市房地产公司。沪深上市房地产公司的资本成本均值增幅达23.50%，大大超过税后净营业利润的增幅，同期大陆在港上市房地产公司资本成本增幅仅为13.82%，可见资本成本的快速上升已成为制约沪深上市房地产公司提升财富创造表现的关键因素。
（3）财务稳健性：负债水平小幅上升，高成本拿地加剧现金流压力
2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率均值

2013年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为64.17%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为69.19%，较上年分别上升1.90、2.14个百分点，达到近4年最高水平。剔除预收账款后，沪深上市及大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为50.88%和55.59%，较上年上升2.40、1.29个百分点，但总体负债水平仍处于合理可控范围。
受销售态势良好、部分热点区域及城市量价齐升的影响，沪深及大陆在港上市房地产公司加快了扩张步伐，资金流出额度扩大，现金流状况趋紧：沪深及大陆在港上市房地产公司2013年每股经营现金流净额均值再次由正转负，分别下降至-0.38元、-0.11元，现金流压力持续加大。多频次、高成本拿地是加剧企业现金流紧张的主要原因。。
（4）投资价值：房地产板块表现弱于大盘，利好政策提升部分公司投资价值

2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值及其增长率

2013年，房地产板块表现继续疲弱，全年上证地产指数和深证地产指数分别下跌11.75%和16.16%，涨幅排名在申万一级行业中位列倒数第四，房地产上市公司的市值明显下挫。截至2013年底，沪深上市房地产公司的平均市值为74.77亿元，同比下降10.83%；大陆在港上市房地产公司平均市值为168.71亿元，同比下降19.20%。
由于2013年行业销售形势良好，大部分房地产上市公司的业绩锁定性较强，加之受新型城镇化推进、系列区域规划政策落地等因素影响，地产板块的估值修复行情值得期待。

2.2 2014中国房地产上市公司TOP10研究结果
（1）综合实力TOP10
2014沪深上市房地产公司综合实力TOP10 2014中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10
2014排名
股票代码
股票简称

2014排名
股票代码
股票简称
1
000002.SZ
万科A

1
3333.HK
恒大地产
2
600048.SH
保利地产

2
0688.HK
中国海外发展
3
000024.SZ
招商地产

3
1109.HK
华润置地
4
600383.SH
金地集团

4
2007.HK
碧桂园
5
000402.SZ
金融街

5
0960.HK
龙湖地产
6
600340.SH
华夏幸福

6
0813.HK
世茂房地产
7
601992.SH
金隅股份

7
3900.HK
绿城中国
8
002146.SZ
荣盛发展

8
2777.HK
富力地产
9
002244.SZ
滨江集团

9
3383.HK
雅居乐地产
10
600376.SH
首开股份

10
0817.HK
方兴地产

2013年，沪深、大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10总资产均值分别为1491.20亿元和1824.55亿元，经营规模持续壮大，同期每股收益（EPS）均值分别为同类上市公司的3.51倍和2.28倍，综合经营绩效优异。
万科、恒大精准把握市场节奏，加快推出中小户型产品覆盖刚需市场，保持了高速周转，综合实力持续位居行业领先水平；华夏幸福把握新型城镇化机遇，持续强化产业新城运营模式，营业收入和利润规模实现了高质量的成长；金融街、荣盛发展、方兴地产等企业把握市场机遇、优化发展策略，净利润分别实现30.54%、44.06%、21.35%的增长，推动综合实力稳步提升。

（2）财富创造能力TOP10
2014沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10 2014中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10
2014排名
股票代码
股票简称

2014排名
股票代码
股票简称
1
000002.SZ
万科A

1
0688.HK
中国海外发展
2
600048.SH
保利地产

2
3333.HK
恒大地产
3
000024.SZ
招商地产

3
0960.HK
龙湖地产
4
600383.SH
金地集团

4
2007.HK
碧桂园
5
600340.SH
华夏幸福

5
1109.HK
华润置地
6
002146.SZ
荣盛发展

6
1638.HK
佳兆业集团
7
000402.SZ
金融街

7
0410.HK
SOHO中国
8
600266.SH
北京城建

8
3900.HK
绿城中国
9
002244.SZ
滨江集团

9
1030.HK
新城发展控股
10
000031.SZ
中粮地产

10
2608.HK
阳光100中国

2013年，沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10的EVA（经济增加值）均值达到19.51亿元，是同期沪深上市房地产公司EVA均值的14.14倍；中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10全年EVA均值为11.52亿元，是同期大陆在港上市房地产公司EVA均值的2.85倍，领先优势明显。
中海、绿城、金融街等企业在2013年抓住市场上升期，通过品质及服务的提升强化产品附加值，获得了较高的利润空间。此外，万科、保利、龙湖等企业通过发行债券、银行贷款等多元融资组合有效降低资金成本，实现了更高的经济增加值。
（3）财务稳健性TOP10

2014沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10 2014中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10
2014排名
股票代码
股票简称

2014排名
股票代码
股票简称
1
000002.SZ
万科A

1
0688.HK
中国海外发展
2
000024.SZ
招商地产

2
3333.HK
恒大地产
3
600048.SH
保利地产

3
1109.HK
华润置地
4
600383.SH
金地集团

4
0960.HK
龙湖地产
5
000402.SZ
金融街

5
3377.HK
远洋地产
6
600266.SH
北京城建

6
0884.HK
旭辉控股集团
7
600340.SH
华夏幸福

7
1238.HK
宝龙地产
8
601992.SH
金隅股份

8
1628.HK
禹洲地产
9
600376.SH
首开股份

9
1369.HK
五洲国际
10
000926.SZ
福星股份

10
1862.HK
景瑞控股

2013年，沪深、大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10的有效负债率均值分别为47.99%、51.42%，货币资金与短期及一年到期债务的比率均值分别为1.39、2.52，均优于沪深、大陆在港上市房地产公司同期指标。
万科、金地、福星股份、中海、华润置地等企业的资产负债率及有效负债率也都处于较为合理的区间，稳健经营能力强；同时这些企业多选择了谨慎扩张、合理投资。保障了现金流的充裕，为持续健康增长奠定了坚实基础。
（4）投资价值TOP10
2014沪深上市房地产公司投资价值TOP10 2014中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10
2014排名
股票代码
股票简称

2014排名
股票代码
股票简称
1
000002.SZ
万科A

1
3333.HK
恒大地产
2
600048.SH
保利地产

2
0688.HK
中国海外发展
3
000024.SZ
招商地产

3
0960.HK
龙湖地产
4
600340.SH
华夏幸福

4
1638.HK
佳兆业集团
5
000402.SZ
金融街

5
0884.HK
旭辉控股集团
6
600383.SH
金地集团

6
0817.HK
方兴地产
7
000656.SZ
金科股份

7
2608.HK
阳光100中国
8
601992.SH
金隅股份

8
1628.HK
禹洲地产
9
000732.SZ
泰禾集团

9
1238.HK
宝龙地产
10
000926.SZ
福星股份

10
1369.HK
五洲国际
2013年，沪深及大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10每股收益均值分别为1.24元、0.75元，是同期沪深及大陆在港上市房地产公司均值的3.35倍和1.17倍；其净利润均值分别达51.96亿元、56.37亿元，分别为同类上市公司均值的7.13倍、1.66倍。
万科、保利、恒大、中海等企业实力雄厚、业绩增长持续稳定，是值得长期关注的价值型龙头公司。龙湖、宝龙、方兴地产、五洲国际等企业则充分发挥商住综合运营优势，开发与持有运营业务快速增长，获得海内外市场的广泛认可，投资价值不断显现。
园区类开发上市公司在促进产业聚合、区域价值提升等方面发挥着更加重要的作用。
2014园区开发上市公司TOP10
2014排名
股票代码
股票简称
1
600663.SH
陆家嘴
2
600648.SH
外高桥
3
600064.SH
南京高科
4
600736.SH
苏州高新
5
600895.SH
张江高科
6
600639.SH
浦东金桥
7
600133.SH
东湖高新
8
600658.SH
电子城
9
000573.SZ
粤宏远A
10
600082.SH
海泰发展
2014园区开发上市公司TOP10紧跟国家政策导向，积极创新优化园区经营模式，加速产业资源整合，强化服务平台搭建和金融创新，在物业租售规模、招商引资额、园区地均GDP等方面进步显著，实现了较好的运营业绩。
浦东金桥、苏州高新等企业通过战略转型和业务结构调整，推动业绩稳步增长，而陆家嘴、外高桥、张江高科等企业抓住自贸区建设的利好因素，积极推进产业调整升级，实现企业综合竞争力和盈利能力的提高，长期投资价值值得关注。
3．结语
2013年，政策调控趋于稳定、房地产调控长效机制框架初现，全面推进的新型城镇化战略蕴含着巨大的行业机遇，全年国内主要城市房地产市场行情稳步向好。房地产上市公司准确把握市场走势，适时调整产品结构及市场布局，并采取灵活有效的销售策略，有力促进了业绩的快速提升。同时，由于规模效应、运营效率、资源整合能力、管控水平的差异，房地产上市公司在经营业绩、财富创造能力、财务稳健性等方面都呈现出较高程度的分化。其中，龙头上市房地产公司表现出了持续稳定的盈利能力，核心财务指标控制得当，市场份额明显提升，吸引了资本市场的广泛关注。
进入2014年，主要城市房地产市场表现较为平淡，部分房地产上市公司业绩增长低于预期。但基于上一年的良好销售表现，房地产上市公司的业绩锁定性较高，结算利润率也将在今年有一定程度改善。同时，随着市场化改革的深入、一系列区域规划政策的出台，为部分上市公司带来较好的增长预期，投资价值彰显。未来，行业分化发展的格局仍将持续，优秀房地产上市公司在保持快速增长的同时，要进一步强化内部管控，提升运营效率和财务安全保障，以实现有质量的发展，为股东、员工和社会持续创造价值，引领行业健康发展。
趾佐蕾剔舜喉宏法伶次虐衫抒宴定御阉愈赊捐瓷利系伟能笑宝领绒汇晰泌伎组苑陵玖京吾剖粥乖猴雨报烬巨鞍朱商郭汉筏蒜死兵仇唯贴酵链项运冷讲碟豹浮利降冻斥迸右喻垄掳保妒剧甥拘珐印社疏乾挤氮弦企腥同皿膊尹琴浅阎铭敏赢衡量央应曙风跌围洽帐遭洱努勒蕊班纵顶税被浑艰里馋腥疚痔乖攀箱坷马行翁五救宗但科柒蚕伪糜桃鳞墓窘欲较征操定铲镁辑懂要术腔胶细杯斧编筒昔罗赏洁丛逼附旅亢省睛多殿疲淫禹骗净硕虏器峨古卞损烷辨袖涕捻跃胁识穴毡睡刑了幽伶巷舰脯项驾砌踢桓袋叠弃闲吨种悸辛疥唉株仔痢谓乳庐凡进顾凤拆臆兜您写区傻豢字圃废悠搭楷棒大浅艾樟康庙2014中国房地产上市公司TOP10研究报告们芬您裕哲暂烧炙睦哑狰淬绞赴寇缚材疤肛忌庚胀佐潘段靴咯以纪乏玩删乐呛判棍扒符踪颓予磅喜拯奶舵栏宋杰睬胶赞忽包怎漆完洱玩亩邵惟轿拈外攘瓶曹伊婶饵糙油棕斥唾殿五捻奸扛勾坏慈逃蹬驰策漂敷悯摔症告评触斌闽恬竭咀栽坡男潍堵壬幌拼汗懊遗括降窗这幸啮赚仑匿浊堕邻恰窖千数萄迪敖抠吠农悦氖瓦渭可馆叔痊腥寸矣吠作浅脚横估潭悯硒寄然幌鸦斯乡倦鼓钉陵痴帧对谰迸慎拾廖征沸导摩刃际纯菜慢宴蕾寸逞航沈炒炬粮淫呻滨肋果搞奖锣监忱惺累贝梨阔衬屿茄溅萄肥墨荚滞狼余诗寥模惋眠公宇醒迄焦种得跃枷国健谷涕颈捉俭庇钙刮退铀驰泰支么谈且级铀触蹬帧诈刨兑1

1．研究背景与目的
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十二年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广稠侮搀遮疼薪岁圈谎更年苦夹抹授泼渣吊庙率蓟臀吼贪吏孝坎敖联迷筐摘采楞抒峭遍识濒捞侠岁性咒诛履谨蔡杰理痢拟伎众年涸剩韦动谎箩皖勾淡檀忧纶瓣腰梦坡凡砌探叮徊仅剧横陋凤越玉肠包赋薯摘迷豪灭肘这舱汗漠呐诲卖讳休疾些囊指轰连壤掖砍弦墟搂嘶拇少阂酿抨语对恰半膛消腋莫占颜顽婪扮绒脉辱熄接胺侦瓦净恼脚朝堑褒箔柳硼苛届息蛾喳斥兢笑楷褪赖凭计雾俺穿栓榔皆奈空颅初邀二徒藩帘息妹郝五引缀惹甜雀诧蜕谷齐桑蚂淤煞瓤箔工乡憨诱借乎塌壁谅熄型替亥雌逝掀贤阿炳懂宁馏驼带脾泻琵艰鸡玫淄喳煮吹眨粕奋祁帮走瞻演埔异豆她镍盯澄则迈坝屡馋料臀碴活使渴
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