物业管理权交接专项方案.doc

物业管理权交接方案
更换正在实施管理物业管理企业是一件艰巨事务，除需要院方各部门支持，原物业管理企业有效支持配合，更需要接管单位有策略有步骤实施运作。我企业在"更换"问题上，有着深入研究，并有数次案例和实践，从至今，亲历更换事件，便有七起，并全部参与了更换方案制订。
    依据本企业以往经验，在更换前首先将必需考虑以下多个关键：
    一、交接程序主体
    医院院务处是代表物业产权人、使用人利益，负责监督检验物业管理工作主管部门，是处理物业管理问题关键。所以全部交接工作必需在院务处领导和支持下进行。另一个是相关更换事宜，要经院务处知会护理部、院感科和各科室护士长、科室主任等相关部门，使更换物业企业行动在各相关部门支持和配合下有序开展。
    二、具体交接工作安排
    1．院务处负责书面通知，现在管物业企业解除协议日期，确定后和新入驻物业企业签署物业管理协议。
    2．双方物业企业确定交接步骤及内容。
    3．以书面形式发给各个科室及相关部门更换物业通知。
    4．在最大程度减低对用户服务影响情况下，按步骤进行物业交接工作，并由院务处进行监督。
    5．院务处和原物业企业协议缮后事宜。
    四、交接内容
    交接中包含内容繁多：物资准备，具体大块以下：
    （一）工程交接
    1．成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定工程验收责任人及各专业交验人员，通常由以下专业人员组成：电气、暖通、给排水、土建、电梯（如有）、锅炉（如有）。
    2．召开工作会议，部署各专业组接收要求及具体事项。
    3．接收工作要求
    参考国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项查对，确保文件资料手续齐备，工程质量及各项技术指标符合标准。
    4．物业交接工作程序
    （1）接双方签定物业接收委托书，确定接收程序接收人员及接收时间。
    （2）交方应提供资料、文件。
    1）图纸资料、文件、交接清单。
    2）设备清单。
    3）能源消耗情况（列表、双方共同确定电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时表计数字）。
    4）住户交纳能源费情况统计表。
    5）备品备件、材料物品库存记录表。
    6）设备运行统计。
    7）交接班统计。
    8）值班统计。
    9）工具、仪表，维修设备记录表。
    10）人员花名册。
    11）设备维保协议（使用期内）。
    12）维修费使用情况及盈亏。
    （3）交接工作开始时，双主应签定物业交接协议书。
    明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等。
    （4）交接工作中，双方交接人员应就交接物品位置、数量、性能进行清点检验，并认真填写物业交接清单和运行试验统计。
    （5）交接工作结束，双方共同签署交接汇报。对交接中发觉问题，双方应认真统计，协商处理措施，对交接中碰到工程遗留问题，若不能立即处理，双方应签署备忘录，说明存在问题，产生原因、责任、处理方法和时间等。
    （6）钥匙移交
    （7）设备交接次序
    1）变配电设备（变配电室）。
    2）热力设备（热力站、锅炉房、热交换站）。
   3）燃气设备（调压站或调压装置、燃气表房）。
    4）消防报警设备。
    5）保安监控设备（含摄像、可视对讲等）。
    6）泵房（生活水泵、消防泵、污水泵）。
    7）运输设备（电梯）。
    8）维修设备（工程维修用如，电焊机、钻床、砂轮机、套丝机等）。
    9）其它设备（电脑、办公设备、电开水器等）。
    （各类交接清单见附件。）
    （二）财务交接
    确定财务交接日期，在正式交接之前，交接双方均应做好充足准备。交付方应对帐、物、资金进行清理造册；接收方应对原物业管理财务会计工作有定性了解。在交接日始业务人员对口进行交接。
    交接内容关键包含核实资产和负债；清理债权、债务；重新认定未实施协议；银行、税务等业务口结束和新建、会计档案必需说明和交付；原管理工作中遗留财务问题说明和确定处理方法等。
    交接方法上，应做到交付方对交接内容真实、明确；接收方对交接内容查证、清楚。同时，接收方要同交接内容包含第三方见面，落实交接内容，并推行必需法律手续。
    （三）文档交接
    鉴于各家管理企业所实施物业管理体系不一样，文档编制也有较大区分，提议物业管理文档交接清单由原实施机构提供。如已经过ISO-9002企业，文档依据为三级文件中作业指导书目录索引。如未经过，则文档依据为办公室文档管理文件目录索引。
    双方交接按目录内容进行签收即可。
    文档中关键文件为各项法律文本和承诺性文本，关键包含：维修管理条约、用户手册、物业管理费核定标准、政府同意文件、和相关服务管理部门协议文本。
    （四）人事安排
    １．岗位交接
    依据我企业交接方案及原物业管理企业所提交交接内容目录，我企业派人对原物业管理企业保安部、工程部、用户关系部、保洁部等逐一进行岗位交接，并以文字说明交接完成，经双方确定签字。
    ２．人事安排
    在原有些人员人事安排上，本着"双向选择，择优安排，加强培训"标准，充足考虑原有职员各人意向和职业专长，合理安排，调动其工作主动性和主动性，发挥潜能，实现企业和个人利益双赢。对于工作热情高但管理水平或岗位技能还未过到岗位要求职员，要组织培训、考评，使其达成上岗要求，确保服务质量，维护物业管理企业声誉。对于职员合理流动，主动做好人事各步骤工作，手续齐备、快捷。做到"留者安心，离者舒心"。
    ３．劳动关系
    对考评及经培训考评经过达成上岗要求人员，应办理相关人事手续，即终止和原物业管理企业劳动关系，和均豪物业管理企业签定劳动协议，并依据我企业整体工作部署，安排在原项目部或我企业其它项目部对应工作岗位。
    相关接管工作其它说明
    1．接管工作需提前30天进行安排，其中
    二周时间进行接管机构、干部组建抽调职员招聘等筹备工作。
    二周时间全员培训。
    2．岗位移交在二个工作日以内完成，移交保驾需3-5个工作日。
    3．物资文档等其它交接约需5个工作日完成。
    4．财务交接按划线制进行交接，本企业承诺可进行全程顾问，所需时间暂无法确定。
    5．本企业同意接收创办费所购置固定资产及递延资产。
    风险防范
    更换物管企业过程中，常常出现"风险"有5种情况：
    （1）原物管企业拒不退出，造成新物管企业难以进入。
    （2）原物管企业提出高额赔偿。
    （3）交接不配合，造成物业管理工作无法延续。
    （4）因管理真空造成部分业主对更换持不一样意见甚或引发对业主委员会诘难。
    （5）引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。
    所以要做好风险防范工作，避免业主和使用人工作、生活受到影响。