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碧桂园物业管理方案全文 工程维修服务手册一、岗位职责和管理制度1. 工程部行为准则1.1 目标规范工程维修人员服务行为，树立企业良好形象，为用户提供优质服务。1.2 适用范围适适用于物业管理企业工程维修人员。1.3 内容1.3.1 关心企业，热爱本职员作，遵守企业各项规章制度和劳动纪律，维护企业利益和荣誉，珍惜企业设备、设施。1.3.2 认真落实企业“开源节流”方针，在工作中力行节俭，不浪费企业资源。13.3 从全局出发，树立良好合作意识，团结、真诚协作，达成畅顺、高效率工作绩效，切实服从领导工作安排和调度，如有异议，必需做到“先服从后投诉”。1.3.4 对工作中出现问题不推诿，勇于负担责任，并从中吸收教训，不停提升工作水平。1.3.5 未经企业领导授权或同意，不得以企业名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。1.3.6 未获同意，不准将本企业办公用具、公用工具、设备、设施等私自赠和、转租、出租、出借、抵押给其它企业、单位或个人。1.3.7 工作时间须配戴工作证，着装整齐，注意形象、仪表。1.3.8 严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。1.3.9 必需将服务意识，服务态度和服务技巧落实落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出质疑要耐心、细致地回复或解释，不得推脱。1.3.10 对设备、设施及业主报修项目应立即认真地处理，通常情况由当班职员处理完成。1.3.11 对上门服务应注意业主家内卫生，必需穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完成，应将工作场所打扫洁净。2工程部主任岗位职责2.1 任职资格2.1.1 含有中国特种技术操作许可证2.1.2 熟练掌握电工基础原理。2.1.3 含有较强专业知识，全方面了解住宅内多种设备基础原理。能够对下属进行技术指导。2.1.4 基础了解国家相关电工操作规程和技术标准。2.2 工作内容2.2.1 全方面管理工程部事务。2.2.2 负责小区（大厦）内设备设施维修保养、督导和管理工作。2.2.3 负责突发性设备故障处理和人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防方法。2.2.4 负责对设备保修单位维护保养工作联络、协调、监管及质量评定。2.2.5 依据设备特点制订或审核各类设备年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。2.2.6 检验交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在问题立即提出处理意见，负责具体技术性检验。2.2.7 配合其它部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。2.2.8 定时对本部门职员进行相关设备设施技术性培训及安全知识培训。 负责相关工程技术标准，规格审核，对工程预算等。2.2.10 建立设备资料档案。3. 工程部副主任岗位职责3.1 任职资格3.1.1 含有中国特种操作许可证3.1.2 含有初级电工技术等级资格或相关技术等级资格。3.1.3 掌握电工基础原理。3.1.4 熟悉小区（大厦）内设备备用配件规格、性能、型号、名称。3.2 工作内容3.2.1 帮助主任落实小区（大厦）内设备、设施管理工作。3.2.2 具体负责小区（大厦）内各类设备、设施操作、维修保养、业主报修项目及对职员培训。3.2.3 负责设备、设施紧急抢修工作。3.2.4 对维保所需配件进行管理，各类设备运行资料统计和管理，维修资料管理。3.2.5 督导、检验维修人员工作情况，并填写日常工作表。4. 工程部维修工岗位职责4.1 任职资格4.1.1 含有中国特种技术操作许可证4.1.2 熟练掌握电工基础原理。4.1.3 熟练掌握辖区内设备操作技术规程及家庭水电维修工作。4.2 工作内容4.2.1 服从主任和组长调度和工作安排。4.2.2 负责小区（大厦）内各相关设备设施维保工作，负责水电及其它。4.2.3 参与设备故障抢修工作，立即排除设备故障，确保小区（大厦）内设备保持良好运行状态。4.2.4 依据预防性维修及保养计划，认真完成各类设备维修、保养工作。5. 工程部机电设备运行管理人员岗位职责5.1 任职资格5.1.1 含有中国特种技术操作许可证。5.1.2 中级以上技术等级。5.1.3 有一定机电设备维修管理经验。5.2 工作内容5.2.1 机电设备运行管理人员必需不停学习，提升技术技能，必需有高度责任心，必需持有相关技术证件。5.2.2 机电设备运行期间，须确保其安全运行，随时巡查，并作好相关统计，严格实施交接班制度。5.2.3 全部设备运行期间须二十四小时有些人值班并巡查，及进发觉问题并作出有效处理。重大故障或紧急事件时须沉着冷静，及进通知相关人员并作应急处理。5.2.4 设备停止运行期间，须按时检验并试运行。全部设备须制订具体维修保养计划，定时维修保养，并作好统计。5.2.5 全部设备操作和检修须按说明书要求程序进行，不得随意更改或省略操作步骤。严禁在设备开启前不作检验。5.2.6 按说明书要求更换设备零部件、冷却液、润滑液等，严禁设备疲惫运行或带病运行。5.2.7 保持设备房内洁净整齐，严禁无关人员进入设备房,设备设施专用工具或备件等须造册登记，摆放整齐并保管好。5.2.8 全部设备设施须设置岗位责任人，全部标牌警示须正确齐备到位。6工程部弱电维修工岗位职责6.1 任职资格6.1.1 含有中国特种技术操作许可证。6.1.2 有弱电维保经验。6.1.3 有中级以上技工职称。6.2 工作内容6.2.1 弱电维修工须定时制订弱电维修养护计划，并按计划实施。6.2.2 对工作范围内故障和事故进行处理，并作好统计。6.2.3 对弱电系统进行巡查监控，抄表统计。6.2.4 参与应急抢修，配合其它工程人职员作。6.2.5 对外单位弱电施工布线等进行监控。8、工程部值班、交接班管理要求8.1 目标： 规范值班和交接班管理确保值班质量。8.2 适用范围 适用各管理处工程部值班人员.8.3 值班制度8.3.1 值班人员在值班期内必需坚守岗位，不得私自离岗、干私事、酗酒聊天等。8.3.2 值班（夜班）人员应处理好本班报修工作，不能处理应注明原因。发觉设备故障应立即排除，如无法处理应立即向主任或值班总责任人反应。8.3.3 应按要求巡查设备运行情况，并巡查其它设备、设施情况，发觉设备故障应立即排除，如无法处理应立即向主管或值班总责任人汇报。8.3.4 认真填写好各“机电设备运行日志”和工程部值班交接班统计表及其它相关统计。8.3.5 值班人员不得私自调班，因特殊情况要调班，必需向主任申请。8.3.6 严禁无关人员进入值班室和机电设备房，检验各类工具和钥匙等。8.4 接班制度8.4.1 认真听取交班人员值班和设备运行情况汇报。8.4.2 查看上一班值班日志和运行日志及巡查统计等。8.4.3 检验仪器、工具等物品是否齐全、完好，各机房是否洁净整齐。8.4.4 巡视各设备运行情况，各参数是否正常。8.5 交班制度8.5.1 交接班人员必需当面交接并署名。8.5.2 交班人员必需整理好本班多种运行巡查统计和值班资料等。8.5.3 交班人员必需具体介绍其值班情况、机器运行情况及存在未处理问题。8.5.4 全部问题统计须现场交代清楚,等接班人员确定。 8.6 不能交接班之情况：8.6.1 上一班运行情况未交待清楚，统计不规范，操作间不整齐。8.6.2 正在进行倒闸操作或事故处理过程中。8.6.3 交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人员负责处理事故，接班人帮助事故处理。8.6.4 交班人隐瞒问题不报，经查证确系其责任。8.7 附表:8.7.1 工程部值班交接班统计9. 工程部钥匙管理要求9.1 目标规范钥匙管理工作，确保各设备设施房钥匙，使用规范和安全。9.2 适用范围适适用于各管理处工程部。9.3 内容9.3.1 全部钥匙任何时候须有不少于一把备用，全部备用钥匙须造册登记。9.3.2 各设备设施房钥匙应清楚标明，并整齐有序放置在钥匙专柜中；钥匙专柜由工程主任掌管。9.3.3 在正常情况下，各设备设施房钥匙不能借给外单位人员或其它各部门人员，如特殊情况下，必需经主任同意并填写领（借）用钥匙记录表；9.3.4 工程人员用钥匙，须填写领（借）用钥匙记录表并署名确定，工程人员离开本部门，全部钥匙须缴回。9.3.5 钥匙丢失或损坏时，当事人应填写钥匙丢失/损坏申请表，工程主任查实后填表补回。9.3.6 工程人员必需妥善保管好领用钥匙，熟悉各钥匙使用范围，并负担对应责任，每个月月底统计一次，填写钥匙月库存统计表。9.4 附表：9.4.1 领（借）用钥匙记录表9.4.2 钥匙丢失/损坏申报表9.4.3 钥匙月库存统计表