物业综合项目工程交接管理专项方案.doc

物业工程交接管理方案

为规范物业管理，维护业主、非业主使用人正当权益，依据相关法律法规要求，结合企业实际，制订本小区工程交接管理方案。
接管必备资料以下
    1.完工工程项目一览表,包含完工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开完工日期等;
    2.设备清单,包含设备名称、规格、数量、产地、关键性能、单价及随机工具、备品备件等;
    3.工程项目完工图;
    4.材料、建筑构件、外协件、多种设备、检测仪器出厂合格证、说明书和验收统计,预制作荷载试验统计、自动控制仪表调试统计;
    5.隐蔽工作验收统计;
    6.土建施工统计,包含地基处理统计、结构安装较正统计、预应力构件施工统计等;
    7.设备安装调试统计,如管道系统试压、试漏检验统计,卫生、电气、通风、供水、消防灭火、防暴报警、摄像监控等工程检验和试验统计;
    8.建筑物沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标测试统计,关键钢骨结构焊缝探伤检验统计;
    9.工程质量事故发生和处理统计。
    10.图纸会审统计,设施变更通知和技术核定单;
    11.相关建筑物、构筑物使用注意事项说明;
    12.相关该工程项目标其它关键技术决定和文件;
    13.全部工程项目经过国家部门验收或技术判定证实或证书,如水、电、电梯、高低压配电房等。
    以上资料将作为物业企业接管移交并管理小区之基础资料,并需永久保留,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。
      物业验收移交程序
    依据各项目标施工进度和业主入住情况不一样,房开方可视需要要求管理企业对其物业部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管,但项目标最终移交是在经过政府相关职能部门和房开方验收基础上以物业管理企业验收经过为准。
    一、物业验收条件
    物业要验收移交,必需满足以下首要条件:
    1.提供被验收物业完工图(若还未完成峻工图,必需提供最终施工图,并附具体设计修改说明);
    2.提供被验收设备、系统操作说明、保养手册及其它相关资料;
    3.提供和承包商(或供给商)签署承包(供给)协议中相关技术条款;
    4.出示政府相关职能部门验收证实;
    5.提供承包商、厂商及供给商地址、联络电话及联络人资料;
    6.提供必需专业技术介绍和培训;
    7.提供全部测试、检验和分析汇报;
    8.清洁被验收场地、设备和机房。
    二、拒绝验收
    对以下情况,物业企业有权拒绝验收接管物业:
    1.严重违反国家相关法规;
    2.未能经过相关政府职能部门验收;
    3.工地和交付物业不能有效隔离;
    4.机房不能完全独立封闭;
    5.其它可能危及设备正常运行和入住人身安全物业。
    三、缺点整改
    对在验收中发觉多种问题包含工程未完事项、工程缺点及因为成品未能有效保护引发受损等情况,管理企业将会做具体缺点统计,以供房开方督促承包商(或供给商)进行整改,对不能进行整改缺点进行赔偿交涉。对问题比较严重,则向房开方提议暂缓验收,待整改完成后重新验收。
    四、试运行
    若部分设备或整个系统还未经过最终验收,但因为业主入住需要必需开启运行一些设备或系统,物业企业通常仅做实物验收,并严格按房开方书面指令进行管理和操作,在此期间,技术上仍由承包商(供给商)把关,若发生任何问题或意外,除物业企业人为原因外,责任由房开方及其承包商负责,对于关键设备或机房有必需签定临时试运行协议,清楚列明相关各方责任。
    五、验收经过
    被验收物业完好,设备及系统运行情况正常,全部指标均达成协议约定要求,场地、设备和机房均清洁洁净,经相关各方书面确定验收经过,房开方应督促承包商(或供给商)移交全部钥匙、备品备件和专用工具,正式交由物业企业接收管理。
    六、保修期
    按正常情况,物业整体验收结束,正式进入保修期,但物业验收往往是一段相当长过程,在此期间,有些设备可能会因先期投入运行或其它原因已经进入保修期,故需要房开方和其承包商、供给商协议约定整个项目标保修期起始日期,书面通知物业企业。
    完工验收应提供技术资料
    在物业验收接管前,房开方/业主须提供相关物业多种技术资料和完工图,分类立卷,在验收时交物业企业归档保留,若验收时还未完成完工图,必需提供最终施工图,并附具体设计修改说明,完工图最迟必需在无偿保修期开始后六个星期内呈交。
    物业管理企业将参考这些技术资料对物业设施进行验收管理、运行、维护和保养,通常需要递交以下技术资料,但不限于此列:
    一、土建、装修需要资料
    1.建筑、装修等设计说明;
    2.总平面图、建筑和结构图;
    3.装修图(包含全部天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表);
    4.质监站、计划局、消防局等政府职能部门验收汇报;
    5.土建、装修、建材和五金等供给商及厂商资料;
    6.房屋面积测量汇报;
    7.物业沉降测试汇报;
    8.防水工程盛水试验汇报;
    9.隐蔽工程验收鉴证。
    二、弱电系统需要资料
    1.各弱电系统操作和维护保养手册(消防自动报警系统、防盗监控系统、有线电视系统、电话和宽带综合布线系统、车库自动化管理系统等);
    2.各弱电系统图、平面图;
    3.弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证; 
    4.国家消防部门和相关职能部门验收合格证实;
    5.设备原理图、使用说明等。
    三、电气系统需要资料
    1.高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册;
    2.全部电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明;
    3.电气设备明细表、承包商资料及产品合格证;
    4.供电局验收汇报;
    5.多种用电设备调试、测试汇报;
    6.避雷装置系统图、平面图、测试汇报、防雷办验收汇报。
    四、给排水需要资料
    1.喷淋、消火栓水系统操作和维护保养手册;
    2.消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图;
    3.消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证;
    4.消防局验收批文,卫生防疫站、自来水企业等政府职能部门验收汇报;
    5.消防水系统试压、调试及验测汇报;
    6.污水处理系统完工图纸,卫生防疫站验收批文;
    7.蓄水池、水箱水质检测汇报。

七、电梯验收提交资料
    电梯正式验收移交前,施工单位需递交以下资料,方便使物业管理企业技术人员立即掌握电梯操作及紧急事故处理,以下为电梯移交时必需提供资料,但不限于此:
    1.特检所电梯验收检验汇报;
    2.电梯操作培训手册;
    3.电梯技术规格说明书;
    4.电梯出厂合格证及产地起源证;
    5.电梯装箱清单;
    6.电梯管理和使用手册;
    7.电梯通常安装标准;
    8.电梯操作说明书;
    9.电梯维修保养手册;
    10.电梯安装图纸;
    11.电梯机械及电气控制图纸;
    12.电梯备品备件清单;
    13.电梯承包商完工调试及自查统计;
    14.电梯应急维修电话;
    15.电梯供给商和安装单位联络人、电话、传真等资料。
  八、其它需要资料
    房开方、承包商认为需要提供其它资料。 
    完工验收应提供操作和维修保养手册
    承包单位在物业移交前,须递交设备/系统操作和维修保养手册(以下简称“手册"),以确保物业管理企业操作人员能立即掌握验收设备/系统操作和管理,通常有以下要求:
    1.承包单位须在设备/系统验收前30天递交手册,方便物业管理企业操作人员有时间了解该验收设备/系统基础情况。
    2.手册内全部内容应以汉字编印,文字、插图和表格等效果清楚。
    3.每一系统应独立成册,以降低每册厚度,不一样内容或章节应以塑料索引标签分隔,并附有清楚目录指示,方便操作人员翻查参考。
    4.手册须同时附有本项目标“完工图"目录,按所属系统分列于相关系统章节 内。递交手册时还未完成完工图,必需提供最终施工图 ,并附具体设计修改说明,完工图最迟必需在无偿保修期开始后六个星期内呈交。
    5.系统操作需提供技术资料(最少包含以下内容):
    A.系统正常运作程序和在不正常情况时应变程序 。
    B.详尽介绍每个独立系统怎样调整、控制、监察和调校说明。
    C.系统内全部管道和接线图,并说明关键设备和部件规格和功效。
    D.提出每个系统可调整部件和保护装置最初调校参数,并预留一定空位 方便加插最终调定参数。
    E.系统中相关供电、配电屏和控制屏具体说明
    6.设备操作需提供技术资料(最少包含以下内容 ):
    A.设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。
    B.详尽介绍每台独立设备怎样调整、控制、监察和调校说明。
    C.全部设备原厂所发随机文件、图纸资料,包含每块电路板电路图,和全部电子元件部署图。如有需要,还需提供部件分解图,以显示各部件位置。
    D.列出全部设备生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定参数。
    E.全部设备产品说明书、合格证书、生产厂测试汇报和性能指标图表等资料。
    7.系统/设备维修保养需提供技术资料(最少包含以下内容):
    A.全部系统/设备检验手册。
    B.设备更换部件程序和要求。
    C.从整个系统到设备维修保养说明,调校操作程序和寻求故障方法。
    D.实施运作和维修保养程序时应尤其注意事项 。
    E.常见故障处理和处理方法。
    F.提出系统/设备保养制度, 列明关键设备天天、每七天、每个月、每季、每十二个月及五年需统计和维护保养内容和方法。
    8.安全保险需提供技术资料(最少包含以下内容):
    A.各类设备保护操作程序。
    B.对各项系统操作时可能发生事故危险应作预防、应变和保护方法说明。
    C.电气事故保护
    D.机械事故保护