物业小区应急专题预案齐全.doc

****小区应急预案
一、燃气泄漏应急处理
管理处
现场
企业
监控中心
救护中心
燃气企业
设施管理部
警方
消防支队
图表说明：
文字说明：
1、 立即通知当值巡查人员前往事发觉场了解情况。（不少于2名职员）
2、 立即通知管理处，上报主管。
3、 上报企业。
4—8、视情况通知各方至现场采取救急方法。
注：前往、抵达事发觉场须知
1） 调查人员关闭随身一切电器（如：手机、对讲机等），如需电筒照明
应在抵达现场前先打开，且调查时严禁吸烟或点火。
2） 如需乘电梯应将电梯停在距现场两层位置，然后步行前往现场。
3） 抵达现场后，将现场及周围门、窗立即尽可能打开，并疏散在现场
人士。如需进房内检验，不可按门铃，只可用手敲门。
4） 抵达现场后，不可开关任何电器设备（如电灯、电视机等），应先
打开门窗。
5） 在安全及可能情况下，将燃气灶具及总闸关上；设置路障，避免闲杂人等
进入事发觉场。
6） 若发觉有些人昏迷，不可在现场使用电话或对讲机联络，直至安全处
方可使用。
7） 调查人员切不可修理或帮助住户修理可能漏气煤气装置。
8） 调查人员应顾及本身安全，若在调查过程中吸入气体而感不适，应
立即离开现场并求援。
9） 若未发觉任何气味，应立即通知主管和管理处进行核实。
10） 若未能进入现场而不能确定是否有气体泄漏，应立即通知管理处采
取对应救急方法。若未能进入现场而能确定气体泄漏，应立即向警
方求援，并疏散周围住户。

二、火警应急处理
监控中心接到
现场
当值巡查管理员
前台处
组建临时指挥部
当值主管
设置警戒线
控制关键通道
组织疏散用户
管理处
监控中心
警方
救护中心
工程部
消防支队
水
电
电梯
机电设备
现场
图表说明：
文字说明：

1、 当监控中心接收到消防设备报警或管理员当值报警时，立即通知当值巡查人员赶至现场核实。
2、 抵达现场后立即反馈监控中心，报清：单元、机房、公共走道、设备夹层、燃烧物、火势大小及伤员情况等，并仔细全方面地检验现场。若火警成立，立即通知当值主管及监控中心并使用该楼层灭火器材先投入灭火工作，并帮助火灾现场做好自救工作。
3、 监控中心视情况通知各方采取紧急方法：报警时应报清：小区名称、门牌号码、所处路口、燃烧物性质及面积、电话号码、报警人姓名：外岗人员负责及消防队由最近通道进场并依据其需要介绍小区、火警情况，配合做好灭火工作。
4、 当值主管接报后调配人手赶赴现场支援并做好以下工作：
a、 设置警戒线，做好火场警戒工作，严禁业主及无关人员进入小区。
b、 若项目某区域着火，保留监控中心和大堂、大门人员，其它岗位人员
立即抵达现场，由主管率领，选择针对性灭火器材，利用已掌握消
防技能投入扑救。
c、 通知业主可使用对讲系统通报，让其它人员从消防通道疏散（行动不便者管
理员做登记，统一使用消防电梯疏散）；疏散路线上设置岗位，引导和
护送客人有次序立即离开；同时，派员检验疏散情况，楼层中是否仍
有些人员逗留，必需逐层检验，确定无人方可离开。
5、接警后，立即通知管理处并成立临时救火指挥部，和消防人员配合救火工作；各部须严格实施各项命令（如：迫降电梯、开启、开关各类消防设施、设备等）；灭火器材若无法控制火势，应接装消防栓、水枪，通知总控制室人员开启消防泵进行扑救。

注：1、火灾扑灭后作好现场保护工作并配合检验，调查失火原因，统计火灾损
失，并作好书面汇报逐层上报。
2、将扑救情况、结果和善后处理情况作好书面汇报逐层上报。
3、设施管理部接报后 1）派电工切断电源；
2）派管道工控制水泵房；
3）派人至电梯机房控制电梯。
4、疏散客人次序：着火层 → 着火层以上楼面 → 着火层以下楼面
5、疏散客人时注意：1）清除疏散路线上障碍物；
2）确定无人在首火部位；
3）安置疏散人员。
6、火场警戒安排：
1）底层出入口；
2）着火层下一层
3）火灾现场。

三、火警误报应急方案处理

现场
监控
中心
管理处
工程部
维修
巡查管
理员

恢复正
常设置
监控中
心接到

文字说明：
1、 监控中心显示器显示项目内任何区域有火警自动报警或接她人报警时，立即通知当值巡查人员至现场查看，全方面仔细检验。（监控中心人员报警必需正确清楚：单元、机房、公共走道设备夹层、警铃、消防栓水流、水喷淋等）
2、 巡查人员至现场必需全方面仔细检验，查明原因后，将结果立即反馈监控中心。
3、 监控中心人员接报后，如为火警误报，将报警复位；如为火警，按火警预案处理。
4、 假如误报频繁、反复，并确定属系统故障，应给予临时隔离，并通知管理处及工程部立即安排维修工作。

注：在某一系统（区域）隔离期间，必需安排加强日常巡检工作，以策安全。
四、消防设备人为损坏处理

一） 消防碎玻璃：
设施
管理部
图表说明：

监控中心
现 场
当值主管
监控中心显示报警

火警预案
处理

文字说明：

1、 楼层手动报警玻璃被击碎后，消防中心立即有报警回音。
2、 接警后立即通知当值主管。
3、 主管派职员至现场检验。
4、 至现场后，立即将检验情况反馈监控中心：
1） 在确定是人为损坏时，消防中心应将其复原并通知设施管理部进行维修。
2） 如发觉确为火警，则按火警应急处理程序办理。（如消防系统设为自动系统，因注意消防泵是否开关，以免误报报警而发生连锁动作）

注：如发觉肇事者，应对其进行消防法规教育并按要求给予处罚，并赔偿维修
费用，统计立案。

五、项目漏水（水浸）应急处理程序

图表说明

切断相关水闸，进行抢修
设施管理部

通知住户
管理处

沙包等阻止水势蔓延

监控中心或管理处

未进水，升高

电 梯

已进水，关闭电源

处理积水
清洁部

文字说明：
1、 工程部收报后，立即关闭相关水闸，切断电源，进行抢修。
2、 （如切断水源而引发住户断水）管理处接报后，应立即通知住户。
3、 组织人员利用沙包阻止水势蔓延到其它地方。
4、 假如漏水地域电梯未进水，将电梯升高并暂停使用；假如已进水，则将电梯电源关闭，严禁进入，待现场清理后再检修电梯。
5、 通知清洁部处理积水，清理现场。并预防水浸区域深入扩大。

六、发生停电及电力故障应急处理
一） 计划停电：
图表说明：

显眼处张贴通告

设施管理部
停电部门
管理处

关闭电梯

准备备用物资

文字说明：
1、 管理处于收到供电部门发出停电通知后，应在停电日前三天在显眼处张贴通告，通知住户。（通知具体写明：停电日期、恢复供电日期、是否暂停电梯及暂停时间，通知各住户停电期间将全部电器关闭）
2、 通知设施管理部准备突发故障及配合进行设备养护。
3、 安排职员在停电前将电梯升上后关闭，以免停电时困人。
4、 准备备用物资如电筒、切勿点燃蜡烛。（在停电日前检修通道应急照明灯是否完好）
注：停电期间加强保安，以免不法分子有机可乘；电力恢复时，检验小区各设备是否
正常运作；停电时应将全部电器插座拔掉。（若电梯困人，按该预案处理。）
二） 住户投诉其单元停电
图表说明：
工程部
现场
管理处

文字说明：
1、 接报后至现场察看，向业主解释其单元停电并非在项目供电出现问题。
2、 通知设施管理部至现场检验故障原因，排除通常问题。
3、 若原因杂难，工程部不能修理，应立即聘用专业水电企业处理，尽力为住户处理问题。

三） 电力忽然中止

图表说明：
供电企业

当值巡人员

管理处
工程部

显眼处张贴通告

加强秩序管理

文字说明：

1、 接报后立即致电供电企业查询，是否供电局出问题，如是则应按预案（1）处理。
2、 通知当值巡查人员，到停电现场察看正确位置，立即反馈监控中心。
3、 通知设施管理部察看停电区域停电原因及进行抢修；在电力恢复后，到场检验受影响公共电器、设备是不然恢复正常操作，同时具体巡楼一次，确保各项设备已恢复正常。
4、 接报后在显眼处张贴停电通知，通知住户，以安定住户。
5、 接报后，加强保安：1）检验客货升降机是否有些人被困；2）派水电工前往停电现场巡查及察看各项公共电器有否受停电影响，避免住户及房客受惊恐及发生意外，同时避免不法之徒乘虚而入，招致住户/业主之财物受损。

注：事后查明相关停电原因，以书面汇报企业。

七、电梯困人应急处理程序

图表说明：

消防局
管理处

警 方
监控中心

接 报

救护中心
工程部

电梯维保企业

文字说明：
1、 a）若有乘客被困在电梯内，具体问询被困人相关情形，做出对应应急方法及通知管理处汇报电梯正确位置保持联络。
b）被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多空气不足，须尤其留心。若有身体不适须立即离开、而保养企业仍未有些人在场，应立即和保养企业
维修点说明原因，并立即通知警方和消防人员帮助。
2、 立即致电所属保养企业二十四小时紧急维修点，派人前来解救被困者及修理电梯，致电时必需问询对方姓名及通知有些人被困。
3、电梯维修企业查明原因，方可恢复电梯正常运行。
注：1、 被困者救出后，须和她们联络及问询其身体情况，并统计被困者姓名、
地址、电话及到本项目标原因。如被困者不愿合作自行离去则统计下来存档立案。
2、 统计事件由始至终时间及具体情形及维修人员、消防员、警方、救护人员抵达和离开时间，消防车、警车、救护车等车辆号码。
3、 统计被困者救出时间或伤者离开时间及查询伤者送何处医院，以备查询。

八、发生噪声污染处理程序
图表说明：
协调、阻止
外 来

接 报
现 场

依据条约、阻止
内 部

文字说明：
1、 接到住户投诉或巡查发觉时，立即至现场调查噪音起源及程度。
2、 至现场后，劝阻住户或装修/维修企业，将音量尽可能降低至最小或停止，假如数次劝阻未效，可通知城市执法部门。
注：管理企业职员应留心项目四面产生噪声，不管是由机器、音响、人为等
造成，全部将影响住户。
九、发生交通意外应急处理程序
一） 未受伤
表说明：

管理处

拍照取证

封锁现场

当 值

设施管理

维持秩序

张贴警告标志

文字说明：
1、 接报后，立即通知管理处。
2、 如有需要，拍照以作统计。
3、 如小区部分因意外可能危及其它人士，应将该范围封锁。
4、 如有需要，通知维修人员到场采取行动。如项目有任何被损，应扣下押金。
5、 维持秩序，使现场交通回复通畅。
6、 如有需要将张贴警告标志。

二） 受伤
图表说明：

管理处

救护中心及警方

当 值
指挥交通、发出警告

将伤者转移至安全地方

拍照取证

文字说明：

1、 接报后，立即通知管理处。
2、 接报后，立即通知救护中心及警方。
3、 帮助警察做好现场工作。
4、 在合适情况下将伤者移离危险位置，照料伤者。
5、 统计事件及拍照。

十、发生自杀或企图自杀应急程序

图表说明：

管理处

加强保安、保护现场

当 值

照料生还者

警方、救护队

文字说明：

1、 应立即通知公安部门及抢救中心，并通知管理处；
2、 保护现扬，避免有些人触摸现场物品，包含自杀者所用之利器、药品等，亦避免开关任何电器，以免破坏证据或发生危险，并严禁任何人进入现场。
3、 照料生还者及帮助专业人员提供救援。

注：a、如自杀者采取煤气自杀，应按泄漏气体事件处理。
b、当警方调查完后，应清理现场。

十一、罪案现场保护处理程序

图表说明：
公 司
管理处

警 方

当 值

维护秩序、封锁现场

统计资料

文字说明：

1、 立即通知公安部门并帮助公安做好各项工作。
2、 通知管理处及主管，上报企业。

十二、发生偷窃应急处理
一） 住户投诉
图表说明：

当值巡查管理员

现 场
警 方
管理处

公 司
监控中心
当值主管

文字说明：
1、 接获住户单元报警被偷窃，应统计下时间及地点，并问询住户是否决定向警方报案。
2、 立即通知当值巡查管理员驻守被盗单元户外，保护现场，严禁无关人员进出。
3、 接报后，立即通知当值主管、监控中心、企业，避免惊动传媒人士进入项目内采访；当值主管安排管理员加强出入警戒，安排对整个项目进行全方面安全检验，若有需要暂停住户和访客出入，以防匪徒逃逸。
4、 警方到场后，由主管表明自已身份，率领警方至案发觉场，尽力提供帮助。
注：统计整件事件（包含拍照留证），了解相关时间小区安全工作情况及相关人员汇报，调查相关案发原由。

二） 职员发觉
当值主管
管理处
图表说明：

巡查发觉

住 户

监控中心

文字说明：

1、 职员在巡查时发觉有单元被撬窃，不得私自进入偷窃现场，以免破坏证物。
2、 第一时间向当值主管和控制中心汇报，并立即通告管理处及企业赶至现场。统计下发觉时间，经过及当初情况。
3、 经过查找用户资料联络住户，请其立即往返，以确定情况，并由其决定是否报警处理。
注：安全戒备工作（一）项程序处理。

三）防盗警铃、红外防盗报警器工作
当值主管
管理处
图表说明：

预案处理
现 场
监控中心

工程部

文字说明：

1、 接报后立即至现场查询报警原因，将情况通知监控中心。同时监控中心人员展开对该区搜寻录像及控制。
2、 接报后立即通知当值主管、管理处。
3、 如属警钟误报，即给予复位处理，并通知工程部给维修。
4、 假如是刑事案件，就该刑事案件处理。

注：如属偷窃、打斗或其它罪行，按对应预案操作程序处理；如属住户工作人
员误触动警报，需查实对方身份后，重新开启系统，并告之项目安全禁令。
十三、发生抢劫应急处理程序

图表说明：
警 方

加强保卫工作
管理处或当值

抚慰伤者必需时救护中心

文字说明：

1、 值班人员接获有抢劫报警，应立即拨打“110”，向警方报警，并做好各通道闭锁和警戒工作。
2、 a）查清案发地点，时间，并派护卫人员携警械，对讲机至现场核查，监控中
心开始对全部通道，进出口进行搜寻，并对一切可疑人员进行录像。
b）不管在任何地点，管理员遭遇不法分子时，应保持镇静，尽可能避免和之正面
冲突，并拖延事件，以利警方到现场处理。
c）如护卫人员到现场时，不法分子已逃逸，或阻拦无效，而警方仍未到场时，应现场调查不法分子之体表及逃跑方向，并通知警方处理。
d）如案情不明及无涉嫌人员离开项目，应和警方一起展开项目整体安全检
查，并携带好对讲机及警械，随时通话确保通讯通畅。
e）遇被不法分子捆缚，应尽力松缚或设法向其它人士报警求援。
3、 做好当事人抚慰工作，如有伤者，应即时拨打“120”救护电话，速召救护车帮助。

十四、发生殴斗应急处理程序

图表说明：
阻止事件控制事态
管理处

当 值
报警通知救护中心，拍照取证

统计事件

文字说明：

1、 小区公共区域内严禁任何人士殴斗，值班人员一旦发觉有殴斗情况，应立即给予阻止，控制事态，避免滋扰其它人士。
2、 当殴斗行为扩大或造成人身受伤，财产损失时，应立即报警处理，值班人员做好现场人员救护，财产损失拍照留证工作。

注：管理人员处理殴斗事件时应避免动用武力。
十五、发生偷车应急处理程序

图表说明：
监控中心

关闭小区进出口闸闸门

管理处或值班人员

警 方

统计事件

文字说明：

1、 如发觉车库中有偷车情况，应立即通知监控中心给予摄像控制报警。
2、 关闭车库进出口闸门，以免窃贼逃逸。
3、 报警方帮助警方展开调查。
十六、私自侵入处理程序

一）住户投诉
图表说明：

刑事案件，按该预案处理

现 场
管理处

记 录
闯、解释原因

文字说明：
1、 接获住户报警有陌生人私自闯进其单元，应即时赶到事发觉场，调查原因。
2、 如属刑事案件，按刑事案件程序操作。
3、 如属误闯，在经住户核实其单元无任何损失以后，现查明原因，给住户合理之解释。

二）职员发觉

图表说明：
管理处
强行闯进

当值或
监控中心

阻止并视情节轻重报警
翻墙而入

文字说明：
1、 当有些人欲强行闯进项目，门岗当值人员有权要求其出示证件，但要态度和善、语气诚恳并严禁其进入项目，在无法控制前提下，可视情况决定是否报警。
2、 当接到投诉或发觉有些人翻墙进入项目，视情节轻重决定是否报警。
十七、发觉可疑物件或爆炸物应急处理程序

图表说明：
管理处、企业、警方

当 值
加强保安、疏散现场人员

停用电梯

文字说明：

1、 立即通知管理处及主管、并通知警方，上报企业。
2、 a）将事发觉场隔离，并疏散现场人员，严禁任何人士及车辆进入现场除了
警方及消防人员以外，并检验四面是否有可疑物品。
b）当发觉可疑物品时，将其隔离，严禁行人走近，切勿自行处理或接触物
件，切勿在现场使用无线电通讯机，闪光灯或开关电闸，切勿遮盖或移
动物件，等候警方或消防人员前来处理。
3、 确保现场全部电梯停止使用。
十八、接收恐吓电话处理程序

图表说明：
了解动机及所处背景

不要挂断电话

报 警
当 值

加强保安

管理处
现 场

文字说明：

1、 在当值中接到任何恐吓电话或任何有危险性发生电话，管理人员须保持镇静，尽可能和对方详谈，了解对方动机和要求，及所处地点背景，方便报警查处。
2、 如对方收线，不要挂电话，待警方找寻对方电话起源。
3、 通知主管，企业并立即报警处理。如受恐吓是住户，应由住户决定是否报警处理。
4、 接报后，管理处应加强进出人员控制，以防有些人在项目内滋事。
5、 用对讲机通知管理处。
十九、水力系统故障处理程序

一、 计划停水
图表说明：
显眼处张贴通告
1

文字说明：
1、 如遇维修，清洁或其它原因停水，必需提前张贴通告通知住户，并可口头提醒住户注意事项。

二、 食水中止
一） 部分单位
检验该单元水喉闸掣是否关上
图表说明：

检验该单元水表闸门是否关上

协同设施管理部
管理处

检验加压泵是否操作正常

通知自来水企业检验水表是否淤塞

文字说明：
1、 先到该单位内检验相关水喉闸制掣是否被关上？
2、 然后到水表房检验该单位水表闸门是否关上及邻近单元水表数码有否转动？
3、 再检验加压泵操作有否正常？
4、 倘上述各项正常话，则通知该用户致电自来水企业派员检验水表是否淤塞。
二） 整项项目

图表说明：

显眼处张贴通告
检验地面泵房水缸供水
检验泵房供水系统是否正常操作
检验中途泵系统是否操作正常
自来水企业维修

设施管理部维修
检验生活水箱水泵系统、加压泵、浮球、限位装置是否正常
协同设施管理部
管理处

文字说明：

1、 先到地面泵房水缸检验自来水企业供水是否正常？如出现问题，致电自来水企业及派员修理。
2、 接着检验泵房供水系统是否正常操作？
3、 然后检验生活水泵系统及加压泵是否操作正常？浮球、限位装置是否出现故障？
4、 最终到项目中层位置检验中途泵系统是否操作正常？
5、 在显眼处张贴通知，告之住户

燃气锅炉安全应急处理程序
为规范和加强锅炉安全事故应急工作，是应急安全有序，高效实施立即控制和消除事故危害，最大程度降低事故，造成人员伤亡和经济损失，依据《中国安全生产法》《中国消防法》《特种设备安全检验条例》《锅炉压力容器、压力管道特种设备事故处理要求》制订本预案。
1、燃气锅炉运行监控，关键锅炉压力和燃烧情况，燃气锅炉运行时，要定时巡回检验并随时监控运行压力，立即采取方法保护锅炉运行安全。
2、燃气锅炉运行中遇特殊情况处理：
2.1锅炉超压
1、现象
（1）、压力表指示压力急剧上升超出锅炉最高许可压力。锅炉汽化引发超压时，压力表抖动甚至压力表晃动。
2、处理
（1）、停止设置运行。
（2）、锅炉超压时，假如安全阀未起跳，应立即手动打开安全阀泄水降压。
（3）、固定压装置失效而引发超压时，应对压力控制系统重新调整。
2.2爆管事故
1、现象
（1）、爆管时有爆破声响并听到水流喷出声。
（2）、炉膛由负压力变正压，且有蒸气、烟气和水电炉墙各孔门喷出。
（3）、炉膛火焰发暗，燃烧不稳定熄火。
（4）、排烟温度下降。
（5）锅炉压力下降，补水后压力仍下降。
2、处理
（1）、水冷壁管或对流排管爆管如裂口较小，还能维持运行，应首先给设备维修部主任汇报后停炉。
（2）、虽经补水但压力仍然不能维持，或其它原因无法运行时，应立即紧急停炉。
（3）停炉后应关闭锅炉出水阀门和回水阀门。
2.3、锅炉运行中遇有下列情况之一时，应立即停炉。
（1）、锅炉温度急剧升压水位下降。
（2）、补给水泵失效时。
（3）、压力表或安全阀全部失效时。
（4）、锅炉元件损坏危及运行人员安全时。
（5）、不停给锅炉补水锅炉压力仍然继续下降时。
（6）、燃烧设备损坏外墙坍毁锅炉部件被烧红严重威胁锅炉安全时。

水循环中止现象
1、忽然停电或电机循环泵发生故障，泵击口压力将变为系统静压。
2、锅炉击口温度升高，中止较长，产生汽化。
3、循环泵入口水量不足有抽闲现象，压力表波动较大。
原因：
1、开启前系统未冲洗，锈渣或异物堵塞。
2、系统严室泄漏。
3、关错或未开循环回路中运水、回水、系统相关门。
处理：
1、快速降低炉温。
2、如发觉超温、超压、汽化、炉体、管线振动严重应紧急停炉。
3、打开排汽、泄压阀并缓慢向炉内补水。
4、将系统减压、冷表运行正常，再点启炉。

锅炉运行管理标志、安全、可靠、经济、环境保护。
提升安全监控手段、必需装设压力表、安全阀、水位计、温度表。
汽化现象：
1、锅炉管道中出现水锤、水击、振动响声。
2、锅炉温度急剧增高，压力忽然升高。
3、膨胀水箱水位升高（压力罐电接点压力表长高）
原因：
1、水循环中止事故后处理不妥。、
2、停电或停泵，循环泵故障。
3、渎职、误操作启炉后开泵、先停泵后停炉。
4、温度、压力指示仪失灵误判。
5、系统未贯满水就启炉升温运行。
处理：
1、排汽、严重时停炉。
2、关出口阀、并泄放管阀、合适进水使锅炉水流动降温。