物业公司市场拓展综合项目可行性研究应用报告.doc

物业公司市场拓展项目可行性研究报告一、项目概况与分析21、物业特点及分析22、管理思路及重点43、管理目的5二、服务模式61、高原则管理原则62、服务模式63、客户方针64、物业管理前期筹办工作75、社区前期管理9三、管理架构111、组织架构112、管理处组织机构及岗位设立11四、管理费用预算111、前期开办费用112、管理费测算12五、工程建设进度13六、项目风险分析13七、结论14公司将在管理物业管理项目基本上，积极努力进行市场拓展，增长公司物业管理项目。公司筹划在 年拓展收费管理面积4000万平方米，拓展收费管理面积5600万平方米。公司将在拓展物业管理项目中新建EBA 系统和访客系统，对社区进行节能改造，引进机械化、智能化等先进软硬件设备，搭建物业ERP 系统，建设当代化社区。此外，公司还将在新增拓展物业管理项目中建设增值服务中心和社区体验服务中心，开展社区增值服务业务，增长公司营业收入。本项目建设符合国家发展政策，顺应行业发展趋势。本项目实行从横向发展来说，是对公司既有业务拓展；从纵向发展来说，是对公司既有经营模式深化。一、项目概况与分析1、物业特点及分析【中央观邸】位于XX省XX市，是XXX房产开发有限公司在XX开发一种高档社区，别墅区。XX市房产开发处在刚刚起步阶段，当前已经开发几种住宅物业都是中低档次住宅区。已经立项或者拟立项高档房产开发项目，XXX房产开发有限公司开发中央观邸项目则无人出其右，在XX市房产开发上具备极其重大意义。通过中央观邸项目真正给XX市到来都市品位提高起到了相称作用。XX市既有物业管理公司绝大某些都是处在管理水平低，收费低，没有服务意识，服务不到位，没有良好管理模式状态，专业物业管理人才缺少，在给物业进行管理和给开发商做配套服务时不能起到一种增进配合伙用。因而中央观邸项目在开发时有必要与有一定实力物业管理公司合伙，提高项目内在价值。观邸项目原筹划分二期开发。一期：规划总用地5.92公顷，总建筑面积73222平方，其中住宅48083平方，商业1363平方，公建376平方，保存23400平方。道路面积9381平方，建筑密度0.292，容积率1.237，绿地率0.386，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地（3.2人/户）5.04平方。户型：A、8套*137.6平方=1100.8平方；B、8套*136.4平方=1091.2平方；C、53套*161平方=8533平方；D、（南厅）40套*205平方=8200平方；D、（北厅）40套*201平方=8040平方；E、6套*153.1平方=921平方；H、114套*136.4平方=15549.6平方；G、36套*129.1平方=4647.6平方；共313户二期：规划总用地153公顷，总建筑面积12802平方，其中住宅10874平方，商业2128平方，道路面积1250平方，建筑密度0.3221，容积率0.837，绿地率0.286，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地（3.2人/户）5.04平方。户型A、34套*137.6平方=4678.4平方；B、4套*205平方=545.6平方；A型平内层：6套*76平方=456平方；D、（南厅）44套*205平方=2870平方；D、（北厅）12套*201平方=2412平方；共62户。当前不分一期二期开发，所有一起开发。其中保存某些为当前已有XX花园，亦纳入【中央观邸】物业管理范畴之中。观邸项目内有新建住宅面积为58957平方米，一半是别墅区，一半是高层住宅，此外商业物业面积为3491平方米。保存天发花园面积为23400平方米。住宅某些其户型都是较大面积。项目在XX市率先采用专业社区配套设施，智能系统等。2、管理思路及重点依照中央观邸项目特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验，咱们将中央观邸管理原则定位在专业物业管理服务原则上。咱们设计了本套管理方案，通过高水平物业管理将观邸提到一种较高层次上，实现高消费投资，高价值体现，将观邸变成一种体现当代社会文明价值综合性社区。本方案同步可以体现我公司专业水平，符合质价相符原则对中央观邸采用专业管理核心在于对配套设施管理和铺面等服务，咱们将对照国家物业管理法律法规和颁布系列原则，针对观邸业主特别需求来拟定客户（业主）服务项目、内容和原则。在物业接管验收上尽量和竣工验收一致，但是属于物业质量问题或者设计上存在缺陷等导致发生问题，开发商应明确有关事宜以便物业管理处实行物业售后服务解决。中央观邸内在XXX路方向有某些铺面，配套商业氛围较浓，加上中央观邸处在十字路口，附近市政工程设施相对完备，因而，大观园内这些商业设施经营将大大以便375户业主和附近居民寻常生活。在对这些商业设施管理上，我公司除进行基本物业管理外，还提供特色有偿服务，协助经营。同步配合市区关于管理部门工作。中央观邸属于XX市第一种较大都市尊贵社区，专为成功人士尊贵体现做服务。因而我公司在服务过程中注重本地差别性，更为灵活有针对性进行服务。个别有需求业主咱们提供VIP服务。XX市物业管理随着着房产开发刚刚起步，管理处服务对象多为对物业管理接触较少人士，对物业管理服务费和有关费用交纳存在某些欠、拖、拒交等不好现象，同步亦存在实际困难。我公司针对此等状况，除了在服务上加强外，同步大力宣传物业管理和有关法律法规，让众多业主知晓，进而理解支持物业管理工作。我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主暂时公约，装饰装修管理规定发放。并且按照规定对业主房屋装修提供把关检查服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。针对中央观邸详细状况，采用一体式安全管理体系。对新建某些和本来XX花园某些采用定点监控，巡逻保障，充分运用智能设施办法来保证安全。3、管理目的管理总目的：按照国家建设部颁布全国都市物业管理先进住宅社区考核原则，接管后努力达到XX省省级物业管理先进住宅社区原则、XX市安全文明住宅社区原则。管理体系目的：接管后，一年内建立一套符合ISO9000原则管理体系，使本项目管理和服务工作更加规范和符合国际原则。二年内通过ISO9000质量体系认证。二、服务模式1、高原则管理原则物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务工作，宏运在进行任何原则物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定原则基本之上。作为业主，都但愿聘请到高水平物业管理公司，享有货真价实优质服务。宏运在按物业类别提供相应形式、内容物业管理服务中，均以如下原则作为做好物业管理工作基本。（可以在从服务态度、服务设备、服务技能、服务项目、服务方式、服务收费及服务效率等方面进行展开）2、服务模式宏运当前已承办国内各种全权管理内销高档楼盘，特别对居住类物业建造阶段前期介入、物业管理筹办工作、管理收支预算和结算、物业验收和移送、业户二次装修管理等业务、寻常物业管理、客户服务、会所管理等方面，均积累了诸多成功经验和教训，当前我司管理经验在对【中央观邸】物业管理中将得到更出众发挥。3、客户方针宏运物业将每年进行业户满意度调查，以获得宝贵客户反馈以及对该物业物业管理服务水平评价。调查成果在分析记录后，将直接被用于该物业物业管理水平提高。4、物业管理前期筹办工作拟定物业管理费收费原则：宏运物业依照以往物业管理经验，针对项目实际状况，以各时间段和各种收费原则做出比较精确和切合实际测算，为发展商拟定物业管理收费原则提供根据。一旦发展商拟定收费原则后，宏运物业将与本地物价局获得联系并建立良好关系，保证在最快时间内，通过申报审批程序，并最后获得批准。安排和招聘管理人员：宏运物业当前已有许多全权物业管理项目，可抽调某些骨干到项目任职，只需从社会上招聘少量空缺管理岗位及一定数量操作岗位员工。由于物业管理处骨干员工，均在宏运物业工作了一段时间，因而，在最快时间内建立物业管理处员工，熟悉宏运物业和发展商管理规定，可迅速开展物业管理工作，并达到较高管理水平。完毕物业管理人员入职培训：宏运物业将依照首期入住社区户数，制定合理物业管理人员架构。在人员到位后，宏运物业运用各种培训手段，对所有员工均进行生态化服务理念、客户第一服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职培训；对不同专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉宏运集团公司文化及具备必要物业管理知识，保证员工素质可以满足客户规定。精确各种物品和装备：宏运物业按发展商批准物业管理启动预算，购买各种物业管理所需物资装备，以保证物业管理处正常运作，购买工作涉及：购买各种办公家具和设备、购买各种通讯器材、定制首期制服、购买警械和安保用品、购买各种设备、工具和维修用品等。此外，宏运物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部联系。参加设备调试和验收：宏运物业在获得发展商正式物业管理委任后，将一方面派遣丰富经验工程主管和工程人员，参加设备设施调实验收，熟悉物业内建筑状况和设备配备，检查和记录施工缺陷及影响业主入住未竣工程，协助督促施工单位整治。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。提供施工现场安保服务：由于施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂，宏运物业将依照发展商规定，在最短时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出社区检查制度，减少盗窃现象和已安装完备设施设备损坏现象发生。保证物业管理各种方案：宏运物业依照社区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配备设施等状况，制定一系列适合观邸物业管理方案，使管理人员上岗后，能清晰地懂得其在本物业内所承担角色。物业管理方案涉及：物业验收方案、社区保安方案、社区清洁和灭虫招标方案、工程设施维修保养方案、财务运营方案、人事管理方案、物业客户服务方案、社区交通管理方案、社区内停车管理方案、社区社区活动方案等。制定物业管理各项规章制度：宏运物业将依照物业实际状况，结合国家和关于物业法规，提供适当管理公约文本，供发展商制定正式物业管理公约。宏运物业将结合物业管理公约，制定完整规章制度和服务规范。其中某些需要印刷后发放小主业；某些需要装帧在镜框内上墙，某些留存物业管理处遵循执行。完毕物业保险工作：对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见风险一种有效方式，可减轻物业管理在解决各种损失时应付难度，使意外事件得到圆满解决。在物业管理筹办期中，宏运物业运用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。5、社区前期管理物业验收移送：物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格基本上，对物业设备运营安全、与否满足使用功能和建筑设施外观等为重要内容进行验收，物业验收和交接以接受所有钥匙、签暑接受文献、物业管理人员上岗为标志。（需要展开描述）二次装修管理：为保证物业安全和其她业主利益不受侵害，减少装修对公众和环境影响，宏运物业将总结以往二次装修管理中经验和教训，加强和完善二次装修管理制度和办法。严格控制第一种违章业主，必要时提请政府关于职能部门出面干预解决。物业治安防范管理：做好物业治安防范管理工作，是体现物业管理水平重要标志，依照观邸高科技安保技防设施和场地实际状况，宏运物业将拟定保安岗位设立和巡逻路线筹划，让训练有素保安人员为业主提供有效安全保障，制定有关管理制度和紧急事件解决预案，保证物业在乎外发生时，能采用紧急应变补救办法。物业清洁、灭虫和绿化管理：做好社区清洁、灭虫和绿化工作，使整个社区保持一种舒服温馨生活环境，是衡量物业生态化管理一种重要一环。为此，宏运物业将通过制定各项规章制度和工作筹划，通过严格督导和检查，始终保持社区清洁、干净和整洁，保持绿化完好和自然风貌。营造适当社区文化：宏运物业将依照社区内居住人员实际，积极开展各项文娱体育活动服务，管理好社区内所有文化设施清洁、使用和安全；同步，作为服务者，宏运物业将本着“规范、周到、守信、高效”服务信念，以“客户需要就是服务内容”为原则，通过建立和业主之间互动联系，开展全方位客户服务，联系本地政府和社区组织以及各类社会公益单位，增进物业管理处与业主、业主与业主之间交流沟通，让所有住户不但有温馨家感觉，并且还能体会社区和睦，更能体会崇高生活带来乐趣。智能化设施维护：在许多宏运物业管理项目中，智能化功能定位和管理等方面工作卓有成效，得到众多业户一致好评。以宏运物业技术力量和管理能力，一定能使发展商投巨资建设智能化设施设备，在寻常管理中发挥其应用作用。房屋及公用设施设备维修养护：房屋及公用设备设施长期保持完好状态，对物业保值升值意义重大，宏运物业将制定短、中及长期工程设施维护保养筹划，并及时完毕各项维护保养工作，通过制定有关管理制度进行贯彻，经常性地对员工进行各种技术培训，努力培养具备一专多能技术人员。通过长效管理使物业保值增值:物业长效管理，是生态化管理理念重要体现。管理方只有从长期筹划角度去贯彻各项工作，才干将物业当作一种产业不贯彻防止性、增长物业附加值办法，涉及：想方设法节约能耗、制定科学维护筹划、精心养护设施设备、努力哺育社区自然生态环境、持久有效高原则管理和良好服务、有交成本控制和物资管理等。从而一方面公司良好服务得到业主认也许长期受聘使公司长远发展，另一方面公司长效办法使物业环境、业主产业始终处在良好状态并保值增值。三、管理架构1、组织架构（略）2、管理处组织机构及岗位设立（略）四、管理费用预算1、前期开办费用涉及前期物资管理设备购买、人员招聘培训、人员薪水开支等开办费用为267547.00元。2、管理费测算我公司特别注明物业管理服务费重要由管理、服务人员工资和按规定提取福利费；设施、设备寻常运营、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；安保费；办公费；物业管理处固定资产折旧费；专项费用；法定税费等构成，通过初步测算中央观邸物业管理处全年物业管理费支出为779855.50元。若观邸内物业管理费收取为：新建住宅物业管理服务费按0.70元平方米/月，本来XX花园某些按0.30元平方米/月收取，则 58957平方米*0.70元/平方米/月*12月*90445715.00元 23400平方米*0.70元/平方米/月*12月*90176904元观邸项目全年管理费收入为：622619.00元全年收支相抵，每年亏损157236.50元。依照观邸项目实际状况，我公司设计了初步管理方案。保证观邸物业管理工作到位，使得浮现业主、开发商和物业管理公司都能多赢局面。依照上面预算得知，我公司提供专业物业管理服务每年需要开支779855.50元，年亏损157236.50元，浮现如此巨额亏损是由于提供服务价值较高而收取费用较低所至，同步是由于由于观邸档次叫高而项目规模相对较小导致管理成本增高而难以控制因素。为将观邸项目可以顺利开发完毕，其销售状况良好使得开发商回笼资金，同步打造一种良好房产品牌。因而开发商应补贴前期物业管理合同期间亏损，我公司即按本建议书内容来提供超值服务。为开发商铸就品牌增添力量；为广大业主保障物业使用正常，使房屋得到保值、增值，营造良好居住环境，真正打造XXXX市尊贵府邸。五、工程建设进度依照项目实际状况，本项目建设期拟定为36 个月。实行筹划安排如下，涉及可行性研究、初步设计、市场开拓、设备采购及安装、人员招聘及培训、试运营：六、项目风险分析招投标风险：客观上会有投原则备周期短，运营环境熟悉不够因素，主观上为对预期判断过度乐观。由于对所接管物业区域和服务特殊性没有进一步地研究、分析，往往按自己固有模式进行测算，与实际存在很大偏差；在对老（旧）物业项目投标前，公司没有认真理解业主服务需求和盼望，制定适当服务方案，没有分析前一任物业管理公司退出真实因素，在实行时很容易重蹈覆辙。新建物业项目接管期存在风险：在接管新建物业项目过程中，由于各种因素：如和开发商父子或其她渊源关系，或者没有充分意识到交接重要性，使交接工作不细致，为后续物业管理服务埋下隐患。在老（旧）物业项目接管中风险：在老（旧）物业项目接管中，有面临业主委员会方面风险，有面临物业管理费难收、物业经费局限性历史遗留问题；有存在业主经济承受能力弱和消费意识不够风险。装修期风险：在新建物业项目管理中，装修期浮现问题比较集中和突出，也是物业公司和业主冲突最多环节。对装修期风险管理可以避免对物业损害，可以规范装修行为，为后来物业管理服务打好基本。寻常管理期风险：涉及车辆管理风险、进行保洁、维修等作业时风险、纯熟人员流动性过大及服务内容和原则没有明确，导致投诉等风险。历史遗留问题及债务风险等七、结论通过度析咱们以为，XX市【中央观邸】项目存在很大经营风险。同步在整个XX地区来讲又存在很大机遇及挑战。