珠海老旧小区物业管理专项方案.doc

破旧小区物业管理方案

为了提升小区居住品质，对庭院改善、小区整改后房屋及设施进行长久有效管理，使破旧小区也能够享受物业管理服务带来便利和舒适。我街道充足认识加强破旧小区物业管理工作关键性，针对不一样情况采取对应方法，有效化解物管、自管中很多矛盾，逐步建立健全长久有效管理机制，努力提升居民生活质量，提升小区管理整体水平。
物业企业在为业主提供服务时候，一直要坚持以人为本、服务至上理念，服务内容和方法一直以业主为中心；以满足小区业主需求为目标；以业主满意为企业最高追求；在服务过程中不停调整服务方法和模式，以达成业主要求。
一、管理内容
1、服务星级标准。
小区二星级服务标准。设有专门管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所洁净有序。
2、 消防安全及安全保卫工作。
小区出入口做到二十四小时站岗值勤。天天按要求进行巡查；能实施二十四小时不间断巡查。有车辆管理制度,对进出小区车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实施临时出入证管理。对临时访客实施登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后立即采取对应方法。
保安人员二十四小时在岗值班，夜间安排专员巡查。物业人员掌握消防设施使用方法，并能立即处理多种火灾事故，设置消防疏散示意图，确保消防车辆和各安全出口通畅无阻，每个月对此检验2次以上。
3、 持证上岗挂牌服务。
物业企业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清楚，管理服务人员二十四小时服务，服务热情，行为规范。
4、 定时公开相关费用或资金支出情况。
坚持按相关要求和协议约定定时公布物业服务费用或物业服务资金收支情况（最少每三个月公布一次）;在收费、财务管理、会计核实、税收等方面实施相关要求。物业企业及业主方双方签署规范物业服务协议，明确双方权利义务关系，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公告。依据业主需求，提供物业服务协议之外特约服务和代办服务，有在显著位置公告服务项目和收费标准。
5、 培训学习。
定时安排破旧小区职员参与培训和学习，不停提升管理处管理水平。确保小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等标志。确保车辆运行通畅，停放有序，并做好防盗工作。
6、 小区绿化管。
制订绿化管理方案，对覆盖率达15%以上绿地进行养护，确保花草树木管理养护适当，按季节治病虫害，每个月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，确保植物生长良好，形成很好植物景观。
7、 保洁管理。
将全部栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，各责任人兼顾包干楼栋楼道卫生工作，包含楼道内乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其它楼栋责任人工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步作用。垃圾实施袋装化管理，天天清运，公共场所定时清扫保洁，保持整齐洁净。依据每个小区实际情况能定时进行消毒和灭虫除害。
8、 设施设备管理。
破旧小区设备设施破旧，设备设施管理维护十分关键，必需快速全方面熟悉设备特征，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定时维护，水、电、气二十四小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。
对共用设施设备进行日常管理和维修养护。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运行、检验、维修、保养等统计齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持通畅。
  设备房保持整齐、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路通畅、路面平整，井盖无缺损或丢失，关键道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法；对可能发生多种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。
制订有详尽设备设施年、季、月、周等定时维护保养检修和日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，确保设备设施能高效经济运行。
9、房屋管理。
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修统计和保养统计齐全。依据房屋实际使用情况，定时检验房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围，有立即组织修复；属于大、中修范围，要立即编制维修计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议。
有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道和其它共用部位门窗、玻璃等，做好巡查统计、立即维修养护。
对违反计划私搭乱建(包含乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和私自改变房屋用途行为立即劝阻，并立即汇报相关主管部门。
10、物业管理制度和档案、资料管理。
在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料搜集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
11、其它管理
（1）定时开展有意义、健康向上小区文化活动。
（2）主动支持参与小区文化建设。
（3）无因物业管理服务原因造成小区管理水平差，被上级部门批评通报和在旗级以上媒体有负面报道。
（4）避免小区内由物业管理不善造成发生治安、刑事案件。