老旧小区物业管理实施方案.doc

破旧小区物业管理方案 为了提升小区居住品质，对庭院改进、小区整改后房屋及设施进行长久有效管理，使破旧小区也能够享受物业管理服务带来便利和舒适。我企业充分认识加强破旧小区物业管理工作主要性，针对不一样情况采取对应方法，有效化解物管、自管中很多矛盾，逐步建立健全长久有效管理机制，努力提升居民生活质量，提升小区管理整体水平。 我们在为业主提供服务时候，一直要坚持以人为本、服务至上理念，服务容与方式一直以业主为中心；以满足破旧小区业主需求为目标；以业主满意为企业最高追求；在服务过程中不停调整服务方式与模式，以达成业主要求。 一、管理思绪 依照破旧小区特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思绪： 1、 依照破旧小区物业管理需求分析和我企业物业管理经验，我们将破旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。经过高水平物业管理将破旧小区提到一个较高层次上，实现低消费投资，高价值表现，将破旧小区变成一个表现当代社会文明价值小区。我企业设有专门管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所洁净有序。 2、 对破旧小区采取专业管理关键在于对配套设施管理和服务，我们将对照国家物业管理法律法规和颁布系列标准，针对破旧小区业主尤其需求来确定客户(业主)服务项目、容和标准。每季度要采取书面形式向业主咨询对物业管理服务意见。 3、 因为破旧小区管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其主要，小区出入口能做到二十四小时站岗值勤。天天按要求进行巡查；能实施二十四小时不间断巡查。有车辆管理制度,对进出小区车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实施暂时出入证管理。对暂时访客实施登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取对应方法。 破旧小区对于消防安全工作要求极高，我企业将安排具备消防工作经验保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排破旧小区住户，以做到真正小区就是家，爱岗如爱家，实施二十四小时执勤，为业主提供安全、温馨生活环境。 4、 破旧小区物业管理面积大小不一，我企业物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清楚，管理服务人员二十四小时服务，服务热情，行为规。 5、 针对破旧小区物业管理，我们坚持按关于要求和协议约定定时公布物业服务费用或者物业服务资金收支情况（最少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核实、税收等方面执行关于要求。我企业及业主方双方订立规物业服务协议，明确双方权利义务关系，服务标准等相关容并在小区显著位置进行公告。依照业主需求，提供物业服务协议之外特约服务和代办服务，有在显著位置公告服务项目与收费标准。 6、 针对破旧小区详细情况，采取一体式安全管理体系。在项目员工招聘上，采取有经验管理人员来管理。同时兼顾项目标实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排破旧小区住户，实施 24 小时有专职保安人员执勤。帮助处理一些困难户问题，提升员工爱岗热情，真正做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家关于要求取得物业管理职业书或岗位证书,且经消防知识培训有统计。 7、 我企业将联合小区居委会等关于部门，在破旧小区大力开展各种有益小区活动，推进精神文明发展，形成良好小区文化。 8、 我企业定时安排破旧小区员工参加培训和学习，不停提升管理处管理水平。确保小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等标志。确保车辆运行通畅，停放有序，并做好防盗工作。 9、 针对破旧小区绿化管理，制订绿化管理方案，对覆盖率达15%以上绿地进行专业养护，确保花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每个月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，确保植物生长良好，形成很好植物景观。 10、 破旧小区保洁管理，我们将全部栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全方面实施“自家孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋楼道卫生工作，包含楼道乱堆放、乱贴、楼道广告，同时，监督其余楼栋责任人工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步作用。垃圾实施袋装化管理，天天清运，公共场所定时清扫保洁，保持整齐洁净。依照每个小区实际情况能定时进行消毒和灭虫除害。 11、 因为破旧小区设备设施破旧，设备设施管理维护十分主要，必须快速全方面熟悉设备特征，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定时维护，水、电、气二十四小时报修值班，接到报修10分中到场，急修半天完成。 对共用设施设备进行日常管理和维涵养护（依法应由专业部门负责除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运行、检验、维修、保养等统计齐全。设施设备标志齐全、规，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持通畅。 设备房保持整齐、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路通畅、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规。路灯、楼道灯完好率高等于 98%。轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防方法；对可能发生各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用，无设施损坏,配电室管理规。供水设备运行正常，无设施损坏。 制订有详尽设备设施年、季、月、周等定时维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，确保设备设施能高效经济运行。 12、 安全保卫及消防工作。 结合工作区物业，完备安全防方法。严格来访 保安人员二十四小时在岗值班，夜间安排专员巡查。物业人员掌握消防设施使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设置消防疏散示意图，确保消防车辆和各安全出口通畅无阻，每个月对此检验2次以上。 13、 房屋管理 对房屋共用部位进行日常管理和维涵养护，检修统计和保养统计齐全。依照房屋实际使用情况，定时检验房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修围，有及时组织修复；属于大、中修围，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出汇报与提议。 有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其余共用部位门窗、玻璃等，做好巡查统计、及时维涵养护。 对违反规划私搭乱建(包含乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台) 和私自改变房屋用途行为及时劝阻，并及时汇报关于主管部门。 14、 物业管理制度与档案、资料管理 在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料搜集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 15、 其余管理 （1） 定时开展有意义、健康向上小区文化活动。 （2） 主动支持参加小区文化建设。 （3） 无因物业管理服务原因造成小区管理水平差，被上级部门批评通报和在旗级以上媒体有负面报道。 （4） 防止小区由物业管理不善造成发生治安、刑事案件。 物业服务和业主出入友好； 我企业实施零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我企业安排保安人员严格管理以外，其余服务均为零干扰：即我们全部设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。 二、抓整改工作，换环境面貌 1、 针对问题，一对一宣传 依照我企业以往破旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建现象较为严重。再之破旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理带来了难度。我们将在接管后进行经过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理宣传工作，针对小区存在问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一宣传，提升业主文明意识以及安全防意识。 2、 做好小区基础设施维护，切实处理老百姓所关心热点问题，加强停车位或共用车库管理，处理居民停车位问题，消除小区消防车难进入安全隐患。 3、 加强对企业人员业务培训力度，提升基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全方面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立小区与物管定时有效沟通管理机制，采取整体联动，形成协力，联合管理，及时现场发觉、处理问题，把事情消亡在萌芽状态，不等问题成堆以后再暂时抱佛脚，不浪费大量人力、财力、物力。营造舒适、整齐、安全小区环境。三、管理模式 四、环境清洁卫生管理五、保安及消防管理 六、公用设备、公共场所等管理养护七、各种车辆管理八、消防管理 九、 外墙清洗、修补方案 十、 物业管理费用组成明细报价分析表