老旧小区物业管理专项方案.doc

破旧小区物业管理方案怎么写，针对破旧小区，应该立即维修，养护，提升小区居住品质，改善小区内部环境等。以下这篇是破旧小区物业管理方案文章，供大家参考。感爱好好友一起来看看这篇由资料站为您提供文章。破旧小区物业管理方案范文：为了提升小区居住品质，对庭院改善、小区整改后房屋及设施进行长久有效管理，使破旧小区也能够享受物业管理服务带来便利和舒适。我企业充足认识加强破旧小区物业管理工作关键性，针对不一样情况采取对应方法，有效化解物管、自管中很多矛盾，逐步建立健全长久有效管理机制，努力提升居民生活质量，提升小区管理整体水平。我们在为业主提供服务时候，一直要坚持以人为本、服务至上理念，服务内容和方法一直以业主为中心；以满足破旧小区业主需求为目标；以业主满意为企业最高追求；在服务过程中不停调整服务方法和模式，以达成业主要求。一、管理思绪依据破旧小区特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思绪：1、依据破旧小区物业管理需求分析和我企业物业管理经验，我们将破旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。经过高水平物业管理将破旧小区提到一个较高层次上，实现低消费投资，高价值表现，将破旧小区变成一个表现现代社会文明价值小区。我企业设有专门管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所洁净有序。2、对破旧小区采取专业管理关键在于对配套设施管理和服务，我们将对照国家物业管理法律法规和颁布系列标准，针对破旧小区业主尤其需求来确定用户(业主)服务项目、内容和标准。每十二个月要采取书面形式向业主咨询对物业管理服务意见。3、因为破旧小区管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其关键，小区出入口能做到二十四小时站岗值勤。天天按要求进行巡查；能实施二十四小时不间断巡查。有车辆管理制度,对进出小区车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实施临时出入证管理。对临时访客实施登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后立即采取对应方法。破旧小区对于消防安全工作要求极高，我企业将安排含有消防工作经验保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑部分岗位可安排破旧小区住户，以做到真正小区就是家，爱岗如爱家，实施二十四小时执勤，为业主提供安全、温馨生活环境。4、破旧小区物业管理面积较大，我企业物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清楚，管理服务人员二十四小时服务，服务热情，行为规范。5、针对破旧小区物业管理，我们坚持按相关要求和协议约定定时公布物业服务费用或物业服务资金收支情况（最少每六个月公布一次）;在收费、财务管理、会计核实、税收等方面实施相关要求。我企业及业主方双方签署规范物业服务协议，明确双方权利义务关系，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公告。依据业主需求，提供物业服务协议之外特约服务和代办服务，有在显著位置公告服务项目和收费标准。6、针对破旧小区具体情况，采取一体式安全管理体系。在项目职员招聘上，采取有经验管理人员来管理。同时兼顾项目标实际情况。兼顾考虑部分岗位可安排破旧小区住户，实施二十四小时有专职保安人员执勤。帮助处理部分困难户问题，提升职员爱岗热情，真正做到以小区为家。管理人员、专业操作人员根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有统计。7、我企业将联合小区居委会等相关部门，在破旧小区内大力开展多种有益小区活动，推进精神文明发展，形成良好小区文化。8、我企业定时安排破旧小区职员参与培训和学习，不停提升管理处管理水平。确保小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等标志。确保车辆运行通畅，停放有序，并做好防盗工作。9、针对破旧小区绿化管理，制订绿化管理方案，对覆盖率达15%以上绿地进行专业养护，确保花草树木管理养护适当，按季节治病虫害，每个月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，确保植物生长良好，形成很好植物景观。10、破旧小区保洁管理，我们将全部栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全方面实施自家孩子自家抱，各责任人兼顾包干楼栋楼道卫生工作，包含楼道内乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其它楼栋责任人工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步作用。垃圾实施袋装化管理，天天清运，公共场所定时清扫保洁，保持整齐洁净。依据当地实际情况能定时进行消毒和灭虫除害。11、因为破旧小区设备设施破旧，设备设施管理维护十分关键，必需快速全方面熟悉设备特征，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定时维护，水、电、气二十四小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运行、检验、维修、保养等统计齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持通畅。 设备房保持整齐、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路通畅、路面平整，井盖无缺损或丢失，关键道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法；对可能发生多种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。制订有详尽设备设施年、季、月、周等定时维护保养检修和日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，确保设备设施能高效经济运行。12、安全保卫及消防工作。结合工作区物业，完备安全防范方法。严格来访保安人员二十四小时在岗值班，夜间安排专员巡查。物业人员掌握消防设施使用方法，并能立即处理多种火灾事故，设置消防疏散示意图，确保消防车辆和各安全出口通畅无阻，每个月对此检验2次以上。13、房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修统计和保养统计齐全。依据房屋实际使用情况，定时检验房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围，有立即组织修复；属于大、中修范围，要立即编制维修计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议。有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道和其它共用部位门窗、玻璃等，做好巡查统计、立即维修养护。对违反计划私搭乱建(包含乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和私自改变房屋用途行为立即劝阻，并立即汇报相关主管部门。14、物业管理制度和档案、资料管理在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料搜集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。15、其它管理（1）定时开展有意义、健康向上小区文化活动。（2）主动支持参与小区文化建设。（3）无因物业管理服务原因造成小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。（4）避免小区内由物业管理不善造成发生治安、刑事案件。物业服务和业主出入友好；本企业实施零干扰服务，在业主上下班高峰期，除关键出入口本企业安排保安人员严格管理以外，其它服务均为零干扰：即我们全部设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。二、抓整改工作，换环境面貌1、针对问题，一对一宣传依据我企业以往破旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建现象较为严重。再之破旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行经过多种渠道多种方法进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理宣传工作，针对小区存在问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一宣传，提升业主文明意识和安全防范意识。2、做好小区基础设施维护，切实处理老百姓所关心热点问题，加强停车位或共用车库管理，处理居民停车位问题，消除小区内消防车难进入安全隐患。3、加强对企业人员业务培训力度，提升基础素质，掌握服务技能，明确工作职责，全方面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立小区和物管定时有；三、管理模式；在管理和服务过程当中，我们将建立一套适应破旧小；1、项目责任人现场指挥；实施企业垂直领导下项目责任人负责内部管理模式；2、服务制度化、专业化、标准化；建立健全对应规章制度，以制度促进管理，职员配置；3、建立安全保障体系；针对破旧小区实际情况，我企业从以下几方面做好安；(1)消防安全；置小区做到保安、保洁、保绿，建立小区和物管定时有效沟通管理机制，采取整体联动，形成协力，联合管理，立即现场发觉、处理问题，把事情消亡在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量人力、财力、物力。营造舒适、整齐、安全小区环境(2)水电气设备安全管理建立健全水电气设备正常使用巡查制度，全方面掌握托小区各类管线线路、走向，方便于在发生故障时能够快速有效地给予排除，方便业主方正常使用。(3)小区安全维护依据破旧小区物业管理安防要求，结合我企业安防经验，确立我企业将以人防为主、技防为辅安全防范思绪，对破旧小区物业管理实施二十四小时安全巡防，为业主方提供一个安全、舒适生活环境。(4)环境卫生维护依据破旧小区物业管理要求，合理安排细划保洁区域，卫生保洁均责任到人，确保管理区域内清洁卫生、整齐有序。三、各岗位人员配置四、环境清洁卫生管理（一）环境服务范围及要求日常保洁工作是经过日常清扫工作，对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物搜集和清运，经过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持全部公共区域清洁卫生。依据破旧小区现在现实状况，清洁工作应做好以下几项：1、垃圾处理。关键包含搜集、清除、回收、压实、运达指定地点。2、在要求范围内做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持场地清洁；墙面、顶面清洁维护按物业管理规范实施。（1）小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、共用部位玻璃、楼道、路灯、楼道灯等按要求时间进行清扫；道路积水、积雪能立即清除。共用雨、污水管道每十二个月正常疏通；雨、污水井、化粪池每个月正常检验能正常使用。小区楼内地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器材、垃圾桶、控制开关等，无手印，无污渍，无尘土，保持光洁明亮。小区道路：地面无垃圾，障碍物。绿化带：无垃圾，枯死植物立即清理。（2）环境部分：地面无垃圾杂物，无积水，无显著污渍。室外设施包含灯饰、栏杆、垃圾桶等无污渍、水迹和显著灰尘，墙壁及其它设施上无不良张贴物。下雪时要立即清扫，必需时作防滑处理。（3）垃圾搜集清运：楼幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日产日清，垃圾桶清洁、无异味。垃圾箱、桶要定时清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。（4）其它：小区内如举行小区活动等，做到垃圾立即清理。3、 住宅楼内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面洁净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；走廊窗台、玻璃洁净明亮、无尘土。楼梯扶手和栏杆保持洁净。4、负责小区道路卫生保洁。5、定时楼顶清扫、外墙面清理。6、院落卫生：地面洁净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区立即清扫洁净。7、对现有绿化苗木、花卉，要做好养护管理、培植，负有美化环境责任。养护管理包含：定时浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、确保现有苗木成活率等。（二）保洁人员素质要求1、树立高度责任心，关心业主方利益，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发觉设施设备有损坏或异常情况应立即向上级主管或工程维修人员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整齐、部署合理，随时保持清爽、美观，确保物管区域清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视，发觉污物杂物应立即处理，随时确保清洁卫生。2、保洁人员要努力提升本身素质和对企业负责觉悟，服从领导工作安排，遵守企业工作纪律，不迟到，不早退，不私自离岗，如有急事须向主管请假。当班人员不得做和本职员作无关事；3、承包岗位片区卫生必需达成要求标准，连续3次未；达标者，分别给警告、罚款、解聘处罚；须做好具体统计；4、保洁人员服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，；5、上班时必需穿着清洁，按要求要求着装，并将工作；6、保洁人员在工作要坚持标准，团结协作，以礼相待；7、不准私拿公物，私卖废品，如发觉，分别给罚款；8、垃圾要随时清除洁净，用垃圾桶、垃圾袋立即运输事。得到主管同意，方才能到休息室休息。9、保洁人员在工作中有权劝阻、阻止破坏公共卫生行为，不能处理、处理时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中部分合理化提议。10、保洁员必需严格根据保洁员清洁工作程序实施。五、保安及消防管理(一)保安管理内容及要求安全管理服务目标是维护物业管理范围内正常工作、生活秩序、帮助公安机关做好内部安全防范工作，它在整个物业管理中占有举足轻重地位。安全管理工作是一项特殊服务工作，要求保安人员应含有良好身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作综合能力，还要有良好职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持标准。依据不一样区域及岗位要求，保安队应设置出入口固定保安、巡查保安等。严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必需登记，准许后方可入内。对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记许可不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品车辆进入小区。小区内保安关键负责小区安全保卫工作，认真负责地做好各项安保工作，要实施严格规章制度，不空岗、漏岗，发觉可疑情况和事故苗头立即上报，并快速处理、果断处理，确保小区治安稳定。巡查保安负责小区内白天及夜间巡查，要做到主动、热情、耐心、周到服务，杜绝因工作渎职造成小区内被盗和其它事件，立即发觉多种事故隐患，不因渎职而出现意外事故，维护正常工作、生活秩序。小区内车辆按停车位停放有序，行车通道上不准停放车辆。 白天夜间对停车场流动巡查、管理。保安人员选配应依据本项目实际情况严格筛选，负责小区秩序保障工作；小区内突发事件处理，灾难预防，火灾扑救，发觉和阻止小区内暴力事件，随时准备提供紧抢救助。小区内公共部位安全隐患检验、排除及上报，对违规事件立即提醒和纠正，有针对性地进行安全教育。小区内有特殊活动安排，保安要帮助维持现场秩序。对保安管理及停车场管理工作应明确工作内容和工作关键点，制订出具体工作标准及检验措施。(二)预警、应变方法1、安全应急计划和方法(1)目标：在发生紧急、突发事件时，以最有效方法，在最短时间内控制事态发展，或确保出色完成上级交办临时任务。适用范围：1) 治安突发事件，如忽然发生重大抢劫、杀人、业主或企业管理人员遭到犯罪分子忽然攻击等。2) 受到水灾、火灾、台风等自然灾难威胁、攻击。3) 其它重大意外情况。(2)职责：1) 对可能发生由物业管理处负责制订安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必需时报总经理审批；2) 对立即发生或已发生突发事件由安全领班临时确定应急方法，同时向上级汇报。(3)计划：1) 对可能发生治安突发事件和已发生或立即发生自然灾难由物业管理处组织制订应急计划和预防方法，并安排岗位人员按布署实施。2) 处理治安突发事件时，由值班员快速向派出所报案，安全领班临时确定应急方案，安排人员快速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场人员，直到公安人员到来。3) 制订应急计划必需慎重，考虑周详，在制订自然灾难应急方法时，要依据灾情程度、特征而定。(4)实施：1) 在实施过程中，发觉偏离实际情况应立即纠正，并上报对应审批人员认可。2) 对发生每一事件必需总结，假如是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写纠正方法汇报，严防类似情况发生。3) 保留事件全过程相关统计，存档3年。重大自然灾难统计长久保留。(5)要求：为增强应变能力和战斗力，平时每个保安队员必需进行严格学习、训练、消防演练和紧急集合演练。（三）强化消防管理意识1、消防管理目标坚持预防为主，防消结合消防工作方针，严格实施防火安全责任制，并树立全员防消管理观念，实施全员义务消防员制。2、加强消防教育宣传和培训演练工作（1）消防教育宣传工作：管理处将在物业辖区内不间断地传输消防法规、防火知识，并定时邀请消防中队前来举行消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。（2）做好消防培训及演练工作：关键加强保安员消防实战演练，每十二个月组织义务消防队员和广大业主共同参与消防演练，提升全员自救意识和能力，防患于未燃。3、主动落实防火安全三级检验制度，重视冬、春两季消防、设施设备大检验工作，确保在火灾多发期消防安全工作。4、建立消防快速反应队结合以往工作经验，我们将在保安员中选拨一批队员组建 消防快速反应分队，以确保一旦出现火警时，我们能快速作出反应，立足自救，最大程度地降低火灾损失。5、善后和收复火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并帮助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故汇报。（四）紧急事件处理1、暴风雨及无法避免自然灾难组织人力进行突击性清理工作，确保沟、渠、通道通畅，雨水口、接水口、地漏无异物堵塞，加固防灾设施，检验网架、支架、门窗是否归位，消除一切潜在危险性原因，同时，主动参与抢险救助，快速恢复现场，保持小区整体形象，将损失降低到最小程度。(五)水警、火警预防及排防、善后处理当楼层内水管、接头爆裂造成楼层浸水时应快速关闭水管阀门，并快速通知护卫和维修人员前来救助；如房屋内部渗水，要立即通知业主，帮助业主做好各项工作。如员火警等特殊情况，主动组织突击小组搞好特殊清洁工作。六、公用设备、公共场所等管理养护（一）日常维修养护：操作维修人员依据日常管理经验，利用检测仪表对设备关键部位进行检验，发觉故障立即排除，并做好统计。操作人员天天对托管区域内市政设备设施最少巡视两次；（二）一级保养：维修人员对设备进行局部清洁、调整，每三个月一次；二级保养：维修人员对设备进行全方面清理、局部维修，每六个月一次。（三）公用设备、公共场所设施养护范围；共用设施、设备维修、养护、利用和管理包含：共用；1、管理规程；(1)小区内水电维修、养护工作由工程队负责；(2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方；(3)项目管理人员每日对托管区域亮化巡查2次以；(4)高低压配电房实施二十四小时值班制度；(5)工程维修人员在例行检验过程中发觉问题，立即；(6)月末，工程部维（三）公用设备、公共场所设施养护范围共用设施、设备维修、养护、利用和管理包含：共用上、下水管道、落水管、照明、高低压电房、水泵房、楼内消防设施。设备操作维护人员必需含有对应资质，熟悉掌握小区内多种设备系统原理。定时对小区水、电、气、门窗等进行巡视，发觉问题立即维修。随时对小区屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。1、管理规程(1)小区内水电维修、养护工作由工程队负责；(2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方案质量标准为依据，每日检验和评定各区域亮化维护情况，并作出质量评定，统计于每日工作统计评定表中；(3)项目管理人员每日对托管区域亮化巡查2次以上，巡查结果统计备查；(4)高低压配电房实施二十四小时值班制度；(5)工程维修人员在例行检验过程中发觉问题，立即制订维修、整改方案，协调相关部门做好整改工作并立即复查；(6)月末，工程部维修人员依据天天亮化维修统计进行汇总、统计，并将汇总表立即上报给总企业。2、质量标准全部电器由专业工程师按设计要求操作维护和保养，确保用电设施正常使用，日常小修在当日内完成，大修在一周内修复亮灯。（四）关键方法1、根据行业规范和工程专业要求制订完善设备、设施操作规程和维修管理制度，确保维修立即，同时加强对职员操作行为规范，实施行业法规，加强安全管理和安全教育工作，建立健全各项安全操作规程，预防安全事故发生；2、建立日巡查制度，天天不少于4次巡查各配套设备、设施运行情况，并做好统计，发觉问题立即处理，建立健全巡查、检修统计；3、针对小区各配套设施做出具体年度工作计划，确保设备正常运行：（1）消防系统：安排专业人员二十四小时对每次报警情况做好统计并出现场排除警报，定时组织全部职员进行消防演练和参与消防培训，熟悉灭火器、消防栓使用方法，每十二个月对整个消防系统做一次检测，确保消防设施、消防器材性能完好和使用，做好消防设施维护，确保消防系统运转正常；（2）上、下水系统：定时检验住宅楼楼内上、下水系统动转情况，发觉有跑、冒、滴、漏要立即维修或更换，下水堵塞要立即疏通，每6个月对排水系统进行一次疏通清理；（3）高低压配电房：安排专业人员二十四小时值班，根据高低压配电房操作要求进行操作，认真做好各类操作统计，严格实施操作票制度，定时做好配电柜清洁、养护等工作；（4）其它：天天对小区内做两次以上巡视，发觉问题应立即主动维修更换，线路接口处有没有松动、过热现象，确保不影响正常使用，小区内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。（5）如遇水、电、气故障，随叫随到，立即通知供水供电供气企业，排除故障，确保居民正常生活。（6）设备、设施维护人员应天天汇总整理多种统计，立即分析掌握用电和设备运转情况，并依据统计分析随时调整维修养护工作计划和安排，使各类设备、设施处于安全良好运转状态，工程养护人员应将养护资料立即搜集、整理、归档。4、公用设施、设备养护、维修（1）对公用设施、设备进行日常管理和维修养护，建立公用设施、设备档案，责任人明确，对公用设施、设备定时巡查，做好巡查统计。（2）配合水、电、气等专业部门，做好相关设施、设备正常运行保障工作，消防设施、设备完好、通道通畅。（3）小区道路通畅，路面平整。（4）环卫设施基础完好，无缺损现象。（5）轻易危及人身安全设施、设备有显著警示标志和防范方法。（6）建立完善住宅装饰、装修管理制度，阻制违规装修行为。（7）房屋立面较整齐无缺损，公共楼道及区内无堆放杂物现象。（五）房屋建筑专题维护l、日常每七天巡查一次，发觉问题，立即处理。2、每十二个月对房屋基础进行一次检验，预防白蚁及腐蚀性液体侵害。3、每十二个月雨季前对玻璃和外窗台进行一次密封维护检验，杜绝雨水侵入。4、地面天天检验一遍，发觉问题立即处理，每三个月疏通一次屋面雨水口和排污管道，随时对屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。5、确保雨水、污水管道保持通畅，定时清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。6、定时清洗外墙。7、每逢雨季前进行房屋避雷针检测，符合避雷规范要求。8、强化用电安全管理，小区内内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。（六）机电设备设施维修维护机电设备设施维护养护是破旧小区物业管理关键内容。我企业在物业管理实践中，十分重视这项工作，发挥专业化优势，在机电设备、消防设备、给排水维护保养方面积累了丰富经验，能愈加好为破旧小区服务。七、多种车辆管理（一）道口岗岗位职责1、维持道口交通秩序，确保道口通畅无阻。2、对出入住宅区车辆进行登记，发卡，检验查对后收卡。3、发觉进场车辆有损坏时应向车主(司机)指出，并作好统计，使责任分明。4、提醒和指挥司机按路线行驶，按定位泊车。5、合适控制外来车辆进入住宅区过夜，以确保业主车位，2.5以上货车(迁居等特殊情况除外)、大型客车和载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品车辆严禁放行进入 小区(大厦)。6、严守岗位，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时碰到多种问题。7、严格实施交接班制度，认真填写交接班统计，做到交接清楚，责任明确。8、负责岗亭里外及路口清洁卫生。（二）车辆管理工作标准1、道路线型、断面和整个建筑群体部署相协调；2、车行道通畅，出、入口标志显著；3、外来车辆未经许可，不可进入；4、进入停车场内车辆，均服从物业企业管理；5、凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入；6、驶入停车场车辆均需减速，时速不超出15公里，无鸣笛现象发生(救护车、警车、救火车除外)；7、停车场内全部车辆均纳入物业企业管理范围，作到车证齐全，见证/票放车；8、车辆管理人员礼貌待人、热情周到；9、车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；10、车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；11、停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；12、停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；13、停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；14、停车场内有显著禁烟标牌，且消防器械及设施均配置齐全，使用功效完好率100%；15、辖区内交通事故年发生率不超出2%，丢失事故发生率为0%；16、每车位文字档案齐全、资料正确率100%；17、外来进出车辆有登记，完成率100%，正确率100%。（三）交通意外事故处理预案保安员在发觉交通意外事故或接到交通意外事故汇报求援时：1、应立即用通讯设备汇报保安主管发生交通意外事故现场具体位置；2、留在现场或快速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；3、对重大交通意外事故须请示保安主管进行支援。4、保安主管接到汇报后立即汇报保安部经理，并快速赶赴现场参与抢救；5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；6、送重伤者到医院抢救；7、报交警大队事故组(电话120)：7.1事故发生时间及地点；7.2事故造成伤亡及损失情况；7.3已送抢救情况；8、保安部经理接报后立即赶赴现场，依据事故需要；八、消防管理；(一)消防管理；为了加强破旧小区消防管理，保障业主及公众生命财；l、各部门应遵守电现场参与抢救；5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；6、送重伤者到医院抢救；7、报交警大队事故组(电话120)：7.1事故发生时间及地点；7.2事故造成伤亡及损失情况；7.3已送抢救情况。8、保安部经理接报后立即赶赴现场，依据事故需要，调派车辆进行抢救，并报交警事故组和企业总经理。八、消防管理(一)消防管理为了加强破旧小区消防管理，保障业主及公众生命财产安全，依据国家相关消防法律法规，特制订本要求。l、各部门应遵守电器安全使用要求，严禁乱拉临时电气线路。2、严禁在破旧小区内绿地、停车场等处乱堆放、晾晒易燃物品和燃放烟花爆竹。3、公用消防设施、器材不得挪作她用，严防损坏、丢失。4、不准乱丢烟头、火种。5、严禁在破旧小区道路、绿地、停车场等处焚烧生活垃圾6、认真落实预防为主，防消结合方针，开展防火宣传，普及消防知识，学习使用消防器材，每个月学习、训练一次；7、常常检验、统计消防器材设备完好情况，确保消防器材设备装置处于良好状态，检验防火通道，时刻保持通畅；检验防火安全条约覆行情况，立即纠正消防违章和消除火险隐患。8、接到火灾报警后，在向消防机关正确报警同时，快速奔赴现场，启用消防设施进行补救，并帮助消防部门查清火灾原因。九、外墙清洗、修补方案伴随中国经济发展和人民生活水平提升，建筑物外墙清洗在中国已引发广泛关注和重视，建筑物外墙因为长久日晒雨淋，和大气中有害气体和油烟等污染和化学反应侵蚀，使得建筑物外墙产生污垢和风化，既影响建筑物美观和市容，又损坏了建筑物，所以，清洗建筑物外墙，不仅能够美化环境，而且对建筑物起到保护作用。为确保本项目各类建筑物外立面整齐、美观，在确保外立面清洗人员本身安全、安全方法适当、安全方法可行前提下，我企业确定了外墙清洗、修补方案：(一)外墙清洗、修补方法1、污垢分类我企业在多年物业管理实践中，经过总结确定外墙污垢关键是：灰尘、污渍、污垢2、常见清洗、修补方法物理方法：关键经过用水冲洗，使污垢湿软、剥离、融化，在用清水冲洗洁净。次方法关键用于釉面砖、马赛克等外墙材料上积灰、浮尘和泥沙等去除作用，对于外墙油污、重垢则无显著效果；化学方法：利用化学试剂对油污、污渍进行溶解、分离、降解等化学反应，使外墙达成去垢、除锈、去污、脱脂等目标外墙清洗剂分三类：中性清洗剂、碱性清洗剂、酸性清洗剂，通常使用中性清洗剂，中性清洗剂关键成份有表面活性剂、助洗剂和助剂，中性清洗剂含有湿润、乳化、分散、增融等多个功效。化学清洗法是关键外墙清洗方法，速度快，效果好，所以，我企业针对本项目标外墙清洗、修补关键采取化学清洗法。(二)花岗岩表面清洗、修补1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50百分比稀释；2、做出清洗小样，确定清洗剂稀释百分比；3、对镜面花岗岩表面清洗(1)将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡(2)用浸有清洗剂溶液滚筒在镜面花岗岩表面用力滚动擦拭，使花岗岩表面污垢脱离；(3)对尤其重污垢可选择浓度较高清洗剂并用抹布擦拭；(4)用清水或高压水枪冲洗，冲刷花岗岩表面清洗剂残留物。4、对毛面花岗岩表面清洗(1)用清水冲洗毛面花岗岩表面，将表面灰尘冲洗掉；(2)用浸有清洗剂溶液毛刷刷擦毛面花岗岩表面，将凹面污垢刷掉；(3)用清水或高压水枪冲洗，冲刷花岗岩表面清洗剂残留物。(三)瓷砖、马赛克墙面清洗、修补1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50百分比稀释；2、做出清洗小样，确定清洗剂稀释百分比；3、对瓷砖、马赛克墙面表面清洗(1)将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡(2)用浸有清洗剂溶液滚筒在瓷砖、马赛克墙面表面用力滚动擦拭，使瓷砖、马赛克墙面表面污垢脱离；(3)对尤其重污垢可选择浓度较高清洗剂并用抹布擦拭；(4)用清水或高压水枪冲洗，冲刷瓷砖、马赛克墙面表面清洗剂残留物。(四)高空铝塑板材质外墙清洗方法：1、事前准备工作1) 依据墙面材质及脏污程度，确定对应清洁剂和工具，必需时应做小块清洗试验。2) 搞清屋顶情况，确定水源、电源。3) 制订整体作业方案。注意事项：屋顶和地面全部要确保有些人监护，确定通话工具通畅，以保随时联络。2、安装运载外墙清洗设备、工具及专用清洗剂等。3、将高压冲洗机接通电源、水源，装好冲洗胶管，检验水枪效果。4、工作人员穿好工作装，携带工具、清洗剂上吊篮或吊板。有些工具应拴在吊篮或吊板上，以防不小心失手落下，伤了行人。在地面设安全防护拦绳，或置安全警告牌。5、作业方法应从上到下。6、清洗方法：1) 用高压清洗机接出水枪冲洗墙面。2) 检验墙面有没有粘着物等污迹，如有，先用刮刀等对应辅助工具和溶剂除去。3) 将涂水器浸入桶中，待充足吸入清洁剂后均匀涂在墙面上。4) 视情面脏污程度，用刷子、磨盘、百洁布、胶刮等工具擦除，再清水冲洗。5) 确定一次应作业范围内清洗墙面已清洗完成，滑动吊篮或吊板继续往下作业。7、全部作业完成后，收拾整理设备和工具，撤离地面防护拦绳或警告牌，将地面水迹擦净。(五)外墙玻璃面清洗、修补1、将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡；2、用浸有清洗剂溶液滚筒在玻璃表面用力滚动擦拭，使玻璃表面污垢脱离；3、用刮水器刮擦玻璃表面，注意刮擦后残液必需立即用洁净毛巾擦拭洁净；4、使用清水冲洗。