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银行商铺按揭贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范我行商铺按揭贷款业务管理，防范贷款风险，推动业务发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》等法律法规及我行相关规章制度，特制定本管理办法。
第二条 商铺按揭贷款额是指符合我行条件的法人客户或自然人客户在向房地产开发商购买商铺时，先支付规定比例的首期房款，其余购房款由我行贷款支付，以所购商铺作为抵押担保并按约定方式还本付息的一种贷款业务。
第三条 根据所购商铺性质，分为期房按揭贷款模式和现房按揭贷款模式。期房商铺按揭贷款模式是指楼盘已竣工验收但商铺尚未办理房屋所有权证期间，借款人向我行申请办理商铺按揭贷款。现房商铺按揭贷款模式是借款人以已取得房屋所有权证的商铺为抵押担保，向我行申请办理商铺按揭贷款。
第二章 基本条件第四条 按揭商铺的基本条件（一）位于本行经营辖区内；
（二） 商铺房产五证齐全（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证），已竣工验收。现房房产具有房屋所有权证，已办理分户国有土地使用权证的，应要求借款人提供权证原件；尚未办理分户国有土地使用权证的，经办行应向房产开发商查验国有土地使用权证原件；
（三） 房产所坐落的土地为国有出让土地。房产所有权人与土地使用权人不一致时，在办理房产抵押登记时应取得土地使用权人同意以该房产坐落的土地在本行抵押的书面承诺；
（四） 我行要求的其他条件。
第五条 优先受理的按揭商铺类型
优先受理商业氛围成熟、具有较高流动性和变现性的核心商业区中租售比较高的商铺，具体包括：
（一） 位于主要商业街区或商业氛围成形街区，大小、朝向具有招租优势的临街商铺；
（二） 大中型社区内靠近核心公共区域具有良好商业氛围的底层商铺；
（三） 经营时间较长、已形成稳定客流量、具有一定区域知名度的交易市场类商铺；
（四） 我行规定的其他条件。
第六条 下列商铺不能办理按揭贷款业务：
（一） 坐落在划拨土地上的商铺；
（二） 依法公告列入拆迁范围的商铺；
（三） 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的商铺；（四）其他不符合条件的商铺。
第七条 借款人基本条件（法人）
（一） 在我行经营辖区内经工商行政管理部门（或上级主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他组织；
（二） 财务状况良好，具有按期还本付息的能力；
（三） 信用评级不低于 BBB，无不良信用记录；
（四） 已与开发商签订购房合同或协议，支付了规定比例的首付款；
（五） 同意委托我行将按揭贷款金额划入开发商账户，授权我行直接从还款账户上扣还月供；
（六） 在经办行开立结算账户；
（七） 符合银发〔2013〕445 号文附件 3《授信申请阶段-授信客户基本条件》相关规定。
第八条 借款人基本条件（自然人）
（一） 年满 18 周岁的自然人，具有完全民事行为能力，能提供有效的身份证明或居留证明（港澳台自然人、外国人）；
（二） 有稳定职业和收入，信用良好，无重大信用不良记录，有偿还贷款本息的能力；
（三） 已与开发商签订购房合同或协议，支付了规定比例的首付款；
（四） 同意委托我行将按揭贷款金额划入开发商账户，授权我行直接从还款账户上扣还月供；
（五） 在经办行开立个人存折；（六）符合银发〔2013〕445 号文附件 3《授信申请阶段-授信客户基本条件》相关规定。
第三章 贷款要素第九条 贷款期限
（一） 商铺按揭贷款期限最长不超过 10 年；
（二） 借款人年龄加贷款期限最长不超过 70 年。
第十条 贷款成数。商铺按揭贷款成数最高不超过 5 成。
第十一条 贷款利率。商铺按揭贷款利率由经办行与借款人协商确定，原则上不得低于人民银行同档次贷款基准利率的 1.1 倍。
第十二条 还款方式。商铺按揭贷款可采取的还款方式包括：
（一） 按月等额本息；
（二） 按季等额本息；
（三） 按月等额本金；（四）按季等额本金。第十三条 担保方式。
（一） 现房商铺按揭贷款模式
所购商铺为现房的，以所购商铺作为抵押担保，办理现房抵
押登记手续，取得他项权证，按本行相关规定办理押品入库手续。
（二） 期房商铺按揭贷款模式
所购商铺为期房的，在商铺竣工验收但尚无房屋所有权证前，办理期房抵押登记，同时由开发商提供阶段性保证担保。
1．阶段性保证担保期间，原则上应要求开发商逐笔缴存贷款金额的 5%-10%的保证金。
2．办理期房抵押登记，按本行相关规定办理押品入库。后续再进行“期转现”操作，办理现房抵押登记并按我行相关制度要求进行押品置换入库处理。
3．在完成现房抵押登记并取得他项权证后，解除单笔业务项下开发商阶段性担保责任并释放相应的保证金。
第四章 审批权限
第十四条 法人商铺按揭贷款审批权限按照我行公司类抵押担保业务审批权限执行，个人商铺按揭贷款审批权限按照我行个人住房按揭类业务审批权限执行。异地分支行按相应授权文件规定业务审批权限执行。
第五章 贷款申请
第十五条 借款人为法人的，申请办理商铺按揭贷款应以书面形式提出贷款申请并提交如下资料：
（一） 执照、证件及最新年检证明：营业执照、组织机构代码证、机构信用代码证、国（地）税税务登记证、贷款卡及特种行业经营许可证（如有）等。根据商事制度改革，无需办理年检的营业执照应确保年度报告已公示；
（二） 开户许可证；（三）能证明已经按照公司章程约定缴纳资本的相关资料。以货币入资的，提供包括但不限于验资户对账单等证明性资料。以非货币资金入资的，提供包括但不限于产权转移证明性资料及相应的由评估师事务所出具的评估报告；
（四） 公司章程。公司章程有规定的，应提供董事会或股东大会同意贷款的决议；
（五） 法定代表人身份证明、履历等；
（六） 前三年经审计财务报表及最近一期财务报表。成立期限不满三年的，提供成立以来的年度经审计财务报表及最近一期财务报表；
（七） 期房商铺按揭贷款的，要求提供开发商已办妥的五证：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。同时还要求提供期房已竣工验收的证明资料。
现房商铺按揭贷款的，提供房屋所有权证，已办理分户国有土地使用权证的，应要求借款人提供国有土地使用权证原件；尚未办理分户国有土地使用权证的，经办行应向房产开发商查验国有土地使用权证原件。
（八） 购房合同、首付款证明材料；
（九） 我行授信管理办法规定应提供的其他资料。
第十六条 借款人为自然人的，申请办理商铺按揭贷款应以书面形式提出贷款申请并提交如下资料：
（一） 借款人及其配偶和其他权利共有人的身份证明及婚姻状况证明；
（二） 收入证明材料：除提供一般性收入证明外，还可要求借款人提供租赁证明、资产证明、其他收入证明等足以证明其收入情况的材料；
（三） 购房合同、首付款证明材料；
（四） 期房商铺按揭贷款的，要求提供开发商已办妥的五证：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。同时还要求提供期房已竣工验收的证明资料。
现房商铺按揭贷款的，提供房屋所有权证，已办理分户国有土地使用权证的，应要求借款人提供国有土地使用权证原件；尚未办理分户国有土地使用权证的，经办行应向房产开发商查验国有土地使用权证原件。
（五） 我行授信管理办法规定应提供的其他资料。
第十七条 涉及房地产开发商提供阶段性担保的，如为指定楼盘商铺按揭，应落实房地产开放商已在我行取得相应担保授信额度，签订了商铺按揭贷款合作协议。如为无指定楼盘按揭，对于提供阶段性担保的房地产开发商，比照我行一般担保授信要求提供相关资料。
第六章 受理与调查
第十八条 经办行应根据与借款人面谈情况及所提供资料决定是否受理借款申请，及时向客户反馈受理意见。经办行决定受理的，准备后续贷前调查工作；不予受理的，及时告知客户并做出解释。
第十九条 客户经理应通过人行征信系统，查询打印申请人信用记录。对于申请人信用记录不符合客户征信基本要求且不能提供相关证明或合理性解释的，停止业务受理。
第二十条 借款申请人为法人客户的，客户经理应对其进行信用评级。对于低于我行信用评级准入等级的，停止业务受理。
第二十一条 借款申请人为自然人客户的，客户经理应通过身份证联网查询系统确认客户身份真实性。对于客户身份真实性存疑的，停止业务受理。
第二十二条 贷前调查的原则和要求。经办行客户经理负责贷前调查，遵循双人实地调查和面谈原则，全面掌握客户信息，对贷前调查的真实性、准确性、完整性负责。
第二十三条 法人商铺按揭贷款调查包括但不限于以下内容：
（一） 相关证照是否有效、年检；身份证明是否有效；实际入资是否按照公司章程约定履行；涉及环保、安全评估的，核实评估是否通过；
（二） 开发商五证、房屋所有权证、土地使用权证是否真实、有效；所购商铺所处位置、价值及是否有查封等情况；
（三） 申请人财务状况；
（四） 申请人非财务状况，包括行业、管理、技术、产品、主营业务市场情况等；（五）申请人实际经营年限、产权构成、关联关系、经营范围、组织形式、历史沿革等基本情况；
（六）借款用途、还款来源、还款能力及还款方式；（七）我行授信管理办法规定需要调查的其他情况。
第二十四条 自然人商铺按揭贷款调查包括但不限于以下内容：
（一） 借款人基本情况；
（二） 借款人收入情况；
（三） 借款用途；
（四） 借款人还款来源、还款能力及还款方式；
（五） 开发商五证、房屋所有权证、土地使用权证是否真实、有效；所购商铺所处位置、价值及是否有查封等情况；
（六） 我行授信管理办法规定需要调查的其他情况。
第二十五条 客户经理应认真核实借款人所提供资料原件的真实性、有效性，认真核对复印件与原件是否一致，在复印件上签署“经核对与原件一致”字样及核对日期并签名确认。
第二十六条 客户经理应根据调查情况按照我行调查报告基本要求完成调查报告，对贷款品种、额度、期限、定价、支付方式、风险控制措施等提出明确意见。
第七章 风险评价及审批
第二十七条 审查人负责审查业务合规性、可行性、风控措施的有效性以及资料完整性，对审查工作质量和审查意见负责。第二十八条 审查要点包括：
（一） 是否执行双人实地调查；
（二） 提交程序是否合规，调查、审查意见是否明确；
（三） 信贷资料是否符合规定，复印件是否核对；
（四） 借款人主体资格是否合法；
（五） 拟购商铺是否符合要求；
（六） 贷款额度是否合理，贷款各要素是否符合信贷政策；
（七） 借款人还款能力、还款来源是否真实、有效、可靠；
（八） 如涉及阶段性担保，对于指定楼盘的商铺按揭，开发商是否已取得我行担保授信额度，是否已与我行签订《商铺按揭贷款合作协议》。对于无指定楼盘的商铺按揭，开发商是否符合一般性担保单位的条件；
（九） 担保是否能覆盖风险；
（十） 风险控制措施是否可行。
第二十九条 审查人应在详细审查的基础上，充分揭示信贷业务风险，提出相应风险防范措施和审查结论，按程序提交有权审批人。
第三十条 审批人履行独立审批职责，对审批工作质量和审批意见负责。审批人应在审阅调查报告、审查意见的基础上，明确授信对象、用途、品种、额度、期限、币种、定价、担保、发放条件、还款方式等各项审批要素。
第八章 合同签订
第三十一条 贷款审批通过后，借款人、担保人与经办行三方签订业务合同。如所商铺存在共有权人，必须要求共有权人在相关合同中签字确认。
（一） 借款人为自然人的，签订《个人购房抵押（保证）借款合同》；
（二） 借款人为法人的，现房按揭贷款，签订《银行人民币借款合同（法人及其他组织适用）》、《银行抵押合同（企事业法人及其他组织客户适用）》；期房按揭贷款除签订上述合同外，还需签订《银行保证合同（企事业法人及其他组织客户适用）》。
第三十二条 办理抵押登记。
（一） 商铺为期房的，办理期房抵押登记手续，取得预售商品房抵押权预告登记证，按我行相关制度要求办理押品入库。待可以办理房屋所有权证时，发起押品置换出入库流程，办理预售商品房抵押权预告登记证实物出库，由开发商完成商铺“期转现” 处理。待房屋所有权证办理完成后，办理现房抵押登记，取得他项权证，进行押品置换入库处理。
（二） 商铺为现房的，经办行按照房管部门办理房产抵押登记制度要求，准备相关资料，办理房产抵押登记，取得他项权证。
办理完抵押登记后，按我行相关制度要求办理押品入库。
第九章 贷款发放
第三十三条 经办行依据《银行授信出账审查规范要点》具体规定准备业务出账资料，按照我行出账权限到相应出账机构办理贷款出账审查。在出账审查前，经办行应确保相关授信前提条件已落实。根据商铺按揭贷款特性，除提供一般性出账资料外，经办行还应提供以下资料：
（一） 现房商铺按揭商铺对应的他项权证、房屋所有权证、国有土地使用权证。
（二） 期房商铺按揭
预售商品房抵押权预告登记证，《商铺按揭贷款合作协议》
（如有）、开发商留存保证金的收取凭证。
第三十四条 出账机构审查人员按照《银行授信出账审查规范要点》及银发〔2013〕445 号文附件 2《授信业务基本流程操作规程》相关规定进行出账审查。审查通过的，会计部门对《银行出账审批表》、《银行支付审批表》进行审核，办理贷款资金发放和支付手续。商铺按揭贷款支付采取受托支付方式，贷款发放后立即将贷款资金以转账方式支付到指定的开发商在我行开立的结算账户。
第十章 贷后管理
第三十五条 贷款发放后，经办行应按照《银行贷后管理办法》要求开展贷后检查、权利凭证管理、债权保护、风险预警和风险分类等日常贷后管理工作。
第三十六条 期房商铺按揭贷款的，经办行应密切关注所购商铺房屋所有权证办理情况，待房屋所有权证办理完毕后，经办行须及时办理现房抵押登记手续。
第三十七条 经办行按还款计划关注申请人还本付息情况，出现不良信用记录的，应及时查实原因，督促借款人按时还款。
出现明显风险信号的，应及时采取扣除保证金、提前收贷等措施。
第三十八条 商铺按揭贷款不得办理展期，不得办理借新还
旧。贷款期限内出现下列情况，应及时采取相应财产保全措施：
（一） 出现欠息、逾期；
（二） 法人客户经营出现明显问题，现金流严重不足；
（三） 借款人或实际控制人（对于法人客户而言）涉及经济、法律纠纷；被司法、税务、工商部门提出警告或处罚，被要求检查或冻结其存款账户；
（四） 借款人还款意愿降低，约见困难，法人客户法人代表或实际控制人失去联系；
（五） 其他危及贷款资金安全事项的情况。
第十一章 附 则
第三十九条 本办法由总行风险管理部制订、修改和解释。
第四十条 本办法自下发之日起施行。