2023年中国房地产行业发展白皮书.pdf

2023中国房地产行业发展白皮书12023中国房地产行业发展白皮书2前 言观点指数 中国房地产行业发展白皮书（影响力指数 博鳌风尚企业表现报告）是对房地产及新经济地产各业态、领域的发展现状与前景所做的整体性研究，由专业研究机构观点指数研究院撰写，并于每年度的博鳌房地产论坛上公开发布。步入 2023 年，房地产市场出现积极转变，一季度财报来看，部分房企归母净利润等指标实现同比增长，合同负债净值上升，意味着销售有所好转。同时，信贷收紧的动作已远去，企业得到短暂“恢复”。地产行业经历了前所未有的挑战，目前收入担忧、融资缺乏等预期因素依旧存在，传统的地产开发业务如何在不过度依赖高息负债的情况下稳健推进？地产深入变革中，相关行业如何抓住资本机遇提升发展？未来调整还会持续，新的发展模式、新的行业格局将会是怎样的？住宅业务之外，产业物流、商业、康养、物业服务、数字科技等更多赛道将会带来什么样的发展机遇？如何把握？观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，以企业访谈、数据收集的方式，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前房地产及新经济地产各业态各环节的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在 2023 博鳌房地产论坛现场隆重发布观点指数 2023 中国房地产行业发展白皮书，与各方企业共谋划，同成长。2023中国房地产行业发展白皮书3目录32/ESG 发展 重要性显著38/产业运营 复苏未至43/物流投资运营 资本及时雨49/商业纵览 复苏缓行53/办公空间 重塑盈利57/住房租赁 再造新高度63/文旅发展 新程再启69/康养运营 玩家进退75/物业服务 路径渐明82/数字化发展 投资分化可持续发展篇产业物流篇商业篇康养篇物业服务篇数字科技篇博鳌风尚企业表现31/37/48/68/74/81/90/20/地产金融 周期变革24/地产资管 链条进阶资本篇19/7/销售回顾 投资信心增强13/代建管理 专业细化2/前言 4/研究成果构成 5/研究成果说明及活动办法 市场篇6/2023中国房地产行业发展白皮书4研究成果构成一个影响力巨大的企业，往往能够影响行业未来的发展走向。影响力指数，作为观点指数三大指数系列研究之一，旨在研究标杆们给地产行业全链条带来的影响与变化。从企业影响力、行业影响力到社会影响力，观点指数研究院结合企业运营、模式、品牌、管理、创新、资本等多种因素综合研究，盘点对行业发展带来深远影响以及未来将产生巨大影响的企业、团体、品牌和项目，组成反映年度行业各领域发展变化及水平的影响力指数，共同构建出专业、客观的“影响力指数 年度博鳌风尚企业表现”研究成果：2023 年度影响力地产企业2023 年度 ESG 发展影响力企业2023 年度投资价值地产企业2023 年度影响力产业运营发展企业2023 年度影响力代建管理企业2023 年度影响力物流资产投资运营企业2023 年度影响力政府代建管理企业2023 年度影响力住房租赁运营服务企业2023 年度影响力地产股权投资机构2023 年度影响力康养产业综合运营企业2023 年度影响力不动产基金品牌2023 年度影响力物业服务企业2023 年度影响力不动产投资信托基金2023 博鳌风尚企业表现2023中国房地产行业发展白皮书5研究成果说明活动办法中国内地区域或中国（部分研究成果范围含港澳地区）。参加企业填报各种基本资料和数据，经核查和调研后，列出首批研究企业名单。观点指数研究院根据“影响力指数 2023 博鳌风尚企业表现”研究体系进行全方位研究。作为 2023 博鳌房地产论坛的重要标志，“影响力指数 2023 博鳌风尚企业表现”发布仪式在本届论坛中盛大举行并重磅发布研究成果名单，同时精选出部分优秀企业的经典案例、项目及地产人物参与大会议程及嘉宾对话。另外论坛的主办方及支持媒体也将集中展示此次公布的研究成果全名单。营运和财务指标统一截取时间为2023 年 6 月 30 日。2023 年在中国有项目运营的房地产开发企业、各业态领域企业、专业机构、建材配套等相关企业。企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单已排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。2023 年在售、运营或服务的各类房地产、新经济地产、供应链项目或物业。筛选城市范围第一个阶段：调研和申报资料（2023.04-2023.06）第二个阶段：综合研究（2023.06-2023.07）第三个阶段：研究结果名单展示（2023.08.08）口径统计时间企业样本选取标准数据获取方法项目样本选取标准2023中国房地产行业发展白皮书6市场篇2023中国房地产行业发展白皮书7销售回顾 投资信心增强疫情管控放开后，房地产市场投资信心增强，在春节过后的3 月表现更加明显，但由于当前房地产投资区域集中，整体规模收缩。“2023 年 1-6 月房地产企业销售表现”研究成果显示，6 月份前 100 房企实现权益总销售金额 3641 亿元，同比下降 34.3%，环比基本持平。1-6 月，前 100 房企实现累计权益销售额 22980 亿元，同比下降 4.7%。中海、保利发展和万科占据前三甲，分别录得权益销售金额 1675.6 亿元、1657.5 亿元以及1325.6 亿元，其中中海和保利发展同比分别上升 30.1%和 17.4%，万科同比下降 5.3%。6 月前 20 房企实现权益销售金额 2490 亿元，同比下降31.2%，环比上升 3.7%。1-6 月前 20 房企实现权益销售金额 14993 亿元，同比上升 10.1%。与 2022 年上半年相比，前 20 房企仍有 17 家在列，其余 3 家则被中国铁建、保利置业、卓越集团取代。从上半年权益销售的增长率来看，增长较快的民企仅大华集团一家，其余主要是央国企，另外，绿城中国上半年权益销售额增长亦达到 39.7%。上半年权益销售 2.3 万亿，销售均价同比上升 1%数据来源：观点指数统计及整理数据来源：观点指数统计及整理2023中国房地产行业发展白皮书8数据来源：观点指数统计及整理数据来源：国家统计局、观点指数整理数据来源：国家统计局、观点指数整理销售均价方面，6 月前 100 房企录得全口径销售金额5378 亿元，销售面积 3218 万平方米，销售均价为 1.67万元/平方米，较5月下降3.4%，较去年6月轻微上升1%。国家统计局数据显示，6 月份 70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有 31 个，比上月减少 15 个；一、二线城市新建商品住宅销售价格由上涨转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格由持平转为下降。从上半年的房价走势来看，市场发展趋势尚不明朗，尽管上半年新房销售价格基本保持上升趋势，但需求在 3-4月集中释放后保持低位，五一、端午等假期节点的看房、成交量未有明显上升。二手房销售价格短暂回升后再现下跌，或意味着房价“挤泡沫”的过程仍在持续。观点指数认为，新房市场的价格上升，一定程度上是部分高端、豪华项目的畅销所支撑的；而二手房市场的发展趋势则更能反映首次购房的刚需和置换类改善型需求市场的情况。值得注意的是，近期各地在房地产市场的政策导向主要以支持首次购房和多孩家庭改善性购房为主，如长沙、安徽蚌埠、襄阳等地下调了个人首套房贷首付比例；天津则出台新规，在津无房家庭首次公积金贷款还清后，仍可按首套房贷款；广东省发布了关于进一步完善和落实积极生育支持措施的实施意见，实施精准购房租房倾斜政策，向多子女家庭倾斜。此外，青岛、福州、惠州、沈阳、珠海等超过 20 个城市提出，可提取住房公积金作为首付款，减轻购房资金压力。上半年不少城市限购区域亦有所放宽，如扬州自 7 月 1日起一年内，在市区购买改善性住房不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策；杭州钱塘区、临平区全域放宽限购，余杭区和萧山区部分镇街亦放松限购政策，外地户籍缴纳 1 个月社保即可购房；目前武汉二环外新房与二手房都不限购。早前更有消息传出，二线城市将全面取消限购。观点指数认为，当前房地产市场实施精准调控，全面放开限购的可能性较小，放宽限购区域或调整限购规则引导市场需求流向特定区域的可能性更大；但该消息亦反映出，市场仍期待强有力的政策刺激。7 月 24 日的中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这意味着限购可能进一步放松。不久前，广州对差别化入户政策征求意见，28 周岁以下，大专学历等，连续缴社保满一年者可入户广州白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城 7 个行政区。佛山则优化了港澳居民购房资格申请流程。其他城市亦可能陆续跟进，分区、分镇街二手房价方面，6 月份一二三线城市二手住宅销售价格全面下跌，一线城市二手住宅销售价格环比下降 0.7 个百分点，北京、上海、广州和深圳环比分别下降 0.7%、1.2%、0.3%和 0.7%，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降 0.4%，降幅分别扩大 0.1 和 0.2 个百分点。二手房销售价短暂回升再现下跌，市场预期仍待修复2023中国房地产行业发展白皮书9数据来源：国家统计局、观点指数整理数据来源：国家统计局、观点指数整理数据来源：国家统计局、观点指数整理开发投资方面，从国家统计局公布的数据来看，2023 年1-6 月，房地产投资开发实际到位资金 126341 亿元，同比下降 12.6%。6 月份，房地产投资开发实际到位资金 14405 亿元，环比上升 17.9%，同比下降 22%。投资信心增强，金融支持力度加大精准调控的可能性较大。从数据上看，当前销售增长依然困难，6 月销售不及预期，上半年销售额低于 2022 年的同期水平。根据国家统计局数据，1-6 月全国累计商品房销售金额63092 亿元，同比下降 4.5%；全国累计商品房销售面积59515 万平方米，同比下降 13.7%；商品房销售均价为10601 元/平方米，同比上升 11.3%。6 月商品房销售金额 13305 亿元，同比下降 25%，环比上升 32.6%。6 月楼市以平淡为基调，市场预期有待进一步修复；项目端推盘亦不积极，如广州端午假期仅有2 个项目加推，而五一假期期间则有超过 30 个项目开盘或加推。疫情管控放开后，房地产市场投资信心增强，在春节过后的 3 月表现更加明显，但由于当前房地产投资区域集中，整体规模收缩，叠加销售仍处于低谷等因素，房地产投资开发资金规模未有明显提升。另外，土地出让收入的下降亦反映出房地产投资规模的下行趋势。据财政部公布的数据，2023 年 1-6 月国有土地使用权出让收入 18687 亿元，同比下降 20.9%。新开工方面，1-6 月房地产累计新开工面积 49880 万平方米，同比下降 24.3%，降幅较上月扩大 1.7 个百分点。6 月单月房地产新开工面积 10157 万平方米，环比上升19.5%，同比下降 31.4%。竣工方面，1-6 月房地产累计竣工面积 33904 万平方米，同比上升 19%。6 月单月房地产竣工面积 6078 万平方米，环比上升 15.2%，同比上升 46.5%。观点指数认为，新开工面积同比持续下降主要是受制于销售走弱带来的投资信心摇摆。而竣工方面受“保交付”政策支持，仍在有序推进当中。各地正在探索通过金融保障提高房地产的投资信心，如连云港曾在今年关于进一步促进房地产市场发展相关措施的通知中提到，在保障商品房正常交付的前提下，合理释放监管资金用于开发项目运营。房地产开发企业可通过保函方式置换最高不超过 30%的预售资金。广州在2023 年广州金融支持实体经济高质量发展行动方案中提出，加快开展保函置换预售监管资金业务。发改委关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知则提出从促进民间投资引导专项、搭建民间投资问题反映和解决渠道、健全保障机制等方面激发民间资本投资活力。2023中国房地产行业发展白皮书106 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的 LPR 数据，1 年期 LPR 为 3.55%，5 年期以上 LPR 为 4.2%。LPR 下降 10BP，贷款利率进一步下降。据观点指数了解，不少城市在消息公布后就同步下调了房贷利率。目前首套房贷利率最低已降至 3.6%，据观点指数监测，珠海、清远等城市已经执行这一最低利率；另外，目前北京、上海、广州、深圳地区的商业银行主流首套房贷利率分别为 4.75%、4.55%、4.2%、4.5%，均较 5 月下调了 10BP。从住户中长期贷款变动来看，今年前 6 月住户中长期贷款变动额分别为+2231、+863、+6348、-1156、+1684亿元、+4630 亿元。观点指数认为，3 月住户中长期贷款的大幅增长显示了需求集中释放时贷款购房人群将占据较大份额。4、5 月商品房销售总额超过 1.9 万亿元，但同期住户中长期贷款额仅新增 528 亿元，意味着贷款购房数量锐减，全款购房占据当下购房市场的主流，而全款购房者通常更青睐于高端产品。从当下商品房销售热点板块和热门项目的情况亦可以发现，当下高端项目去化相对顺利。例如，深圳上半年首个开盘售罄的项目为海德园，位于福田区，备案均价约 12.6 万/平方米；厦门岛内五缘湾片区销售火热，五缘湾海、天琴海等项目首次开盘都获得了不错的销售业绩，当前五缘湾新房价格超过 5 万元/平方米。7 月 21 日，关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见在国务院常务会议上审议通过。鼓励7 个超大城市、14 个特大城市通过城中村改造改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。城中村改造稳步推进有望令超大、特大城市释放出更多优质房地产项目。LPR 下调，首套房贷利率最低 3.6%数据来源：中国人民银行、观点指数整理数据来源：中国人民银行、观点指数整理2023中国房地产行业发展白皮书11以下排名按拼音排序，不分先后2023 年度影响力地产企业保利发展控股碧桂园滨江集团国贸地产华发股份华润置地建发房产金地集团龙湖集团路劲地产绿城中国万科新城控股新世界中国越秀地产招商蛇口中国海外发展中国金茂中交地产中南建设2023中国房地产行业发展白皮书12以下排名按拼音排序，不分先后2023 年度投资价值地产企业保利发展控股保利置业滨江集团华发股份华润置地建发房产金地集团龙湖集团绿城中国美的置业万科五矿地产新城控股越秀地产招商蛇口中奥地产中国海外发展中国金茂中国铁建中粮大悦城2023中国房地产行业发展白皮书13代建管理 专业细化当前代建行业多元化需求渐现、核心城市动力足、区域结构性机会仍存，企业想要获得市场份额需要“修炼内功”，打造专业化服务水平。过去的一段时间里，房地产市场的恢复不如预期，代建服务再次受到重视，成为不少房企改善营收的一条赛道。除此之外，入局者增多，加快了行业的变革。结合观点指数发布的研究成果来看，1-6 月前 100 房企实现累计权益销售额 22975 亿元，同比下降 4.8%。6 月单月前 100 房企实现权益总销售金额 3636 亿元，同比下降34.4%，环比基本持平。在房企销售不佳时，代建市场则表现出不一样的走势，上市代建企业代建销售金额月均同比增长超 10%。期内，不少企业在代建方面持续发力。除商业合作模式的住宅类代建项目较多外，新拓代建项目类型多元化，涉及公共事业单位（医院、学校）、社区服务设施、办公楼、产业园等。观点指数认为，未来一段时间内商业合作的住宅代建项目依然会占据大量的市场份额。一方面在于近年来一些企业开发需求上升，这类企业主要是缺乏开发能力的城投和中小企业；另一方面是出险企业，需要盘活项目、完成交付。此外，政府类代建份额也有所上升，主要是“十四五”规划对保障房建设的需求、城市更新进程中旧改项目、以及公建类业务增量建造和存量改造等。企业对代建也有不同的战略把握方向。部分企业认为，代建业会涌现出多元化的需求，专注于某一垂直领域会有不错的竞争力。部分则基于未来房地产项目的打造会细分为四个角色，即代建方、投资方、运营方、委托方。每个角色都有其不同职能。基于此，代建将会成为整个项目建设过程中必不可少的一环。针对当下政策、市场、企业发展，观点指数将分析代建行业的现况与走势。回顾期内的政策动态，近几年内其他地方也在积极推广代建，如广东、浙江、江苏、陕西等省份。地方在以更市场化的手段吸引代建企业参与，这对代建行业来说是一个机会。目前政府代建依然有很大的发展空间，主要是保障性住房和城市更新计划带来新一轮的迭代。“十四五”期末，力争基本完成 2000 年底前建成需要改造的城镇老旧小区的旧改任务，40 个重点城市计划新增保障性租赁住房 650万套。可以看到，政府类代建未来有着较大的政策动能和发展空间。据观点指数监测，报告期内一些地方出台代建项目政策文件，出台背景是在实施代建过程中，因代建单位服务水平参差不齐等原因，造成部分项目单位选择代建方式的获得感不强，市场上优质企业参与代建的积极性不高，代建制度作用有待进一步发挥。实施项目代建制对加快政府投资项目建设、提高项目建设质量有较为明显的作用。政府代建释放政策动能，提升专业度成立身根本报告免费分享+V：R t h e 4 52023中国房地产行业发展白皮书14具体来看，福建省人民政府提到“项目总投资 3000 万元以上的，原则上依照本办法推行代建制”，而此前是“凡是项目总投资达到 500 万元且政府投资占项目总投资 50%及以上的推行代建制。”可以看到推广代建项目总投资的下限提高了 2500 万元。值得一提的是，修订稿 明确项目建设单位选取方式为：代建管理费 100 万元以上的可以采用公开招标或邀请招标方式，存在特殊情形的，经省政府同意，可以直接指定代建单位。100 万元以下的可以采用更为灵活的非招标方式（竞争性磋商、竞争性谈判等）。在市场化的机制下，有利于选取优质的代建企业建造项目。此前，基本建设项目建设成本管理规定中指出，政府代建项目的代建费用一般为总投资额的 0.4-2.0%。福建省修订稿中指出的代建管理费收取标准，即在不违反相关法律法规以及强制性规定的前提下，由代建双方作为市场主体自行约定，确保代建方的利润。对代建企业而言，获得政府代建项目需要具备实力，这也倒逼企业进一步提升专业能力、优化管理流程等。如绿城管理、龙湖龙智造、碧桂园等企业在项目中使用数字化、科技赋能，从而提升整体建造水平。而商业代建收费则是另一套逻辑。中原建业提供代建服务并允许项目拥有人使用“建业”品牌销售，从而收取基础管理服务费和溢价管理服务费。其中，基础管理服务费主要按照在管项目建筑面积乘以每平方米预先协定费率计算；溢价管理服务费即若销售所得款项超过售价目标，则收取超出金额的10%-20%作为溢价管理服务费。这类收费方式给代建方带来不错的效益。主要的收费差异是由于大部分政府代建项目属于公益性质，诸如医院、学校、体育活动场所等。即使大多数政府代建项目利润比不上商业代建，也依然吸引了不少企业去做。因为如果在某个地方做出标杆项目，会获得不错的品牌认可，有利于后续业务的开展。报告期内，企业代建业务的布局动作增多。旭辉建管、中原建业、中国金茂、中交地产、万科、华润置地、绿城管理、光大安石建管等企业，均有新增不少代建项目。据观点指数不完全统计，13 家样本企业于上半年新拓不低于 3102.35 万平方米的项目。其中，旭辉建管在报告期内录得 11 个项目动态，主要以商业代建和政府代建的住宅为主。绿城管理 1-6 月新拓面积为 1727 万平方米，处于领先地位。从代建类型来看，主要以商业代建为主，政府代建占比次之。一些企业，如小型企业、城投公司、看重代建方品牌支持的企业，由于缺乏项目建设和操盘能力，需要代建企业做全流程输出。据观点指数统计的数据显示，1 月一二线城市企业拿地权益金额中，城投企业拿地支出占比 56.2%，其次为民企 26.6%，国企占比 17.3%。5 月城投、国企、民企和混改房企的占比分别为 21.4%、46.4%、30.2%和 2%。可以看到城投企业拿地占比降低，但是从去年到今年 2月份的累积拿地项目数量依然不少。而部分城投企业过往主导的项目建设有限，甚至数量上可能低于企业代建的开发基数。因而市场化运作程度更高，商业逻辑成熟，开发建设经验更为丰富的代建企业就成了合作的首选。新拓项目以商业合作住宅为主，多元化趋势渐显数据来源：公开资料，观点指数不完全统计数据来源：公开资料，观点指数不完全统计2023中国房地产行业发展白皮书15期内，新签的项目主要集中在住宅，其次是少量的公共建筑。目前，除了住房项目外，还存在一些比较多元的代建项目，如公共事业单位（医院、学校）、社区服务设施、文化设施、办公楼、酒店、产业园、景区等。比较典型的代表是金地管理，在期内披露了获取的南昌市祥云中心、长湖映月、长湖望月、泉州市永春林溪郡、沈阳市棋盘山等新服务项目；以及上海静安高端养老平安颐年城、长沙城心高端养老公寓等新业态项目。值得关注的是，业内认为一些公建类的利润比较可观，医院就是其中的代表。主要在于医院建设标准比普通住宅要更高，诸如施工难度、规划设计、建材选取、排污据观点指数不完全统计，上半年代建项目动态主要以东部城市为主。该区域城市需求旺盛，其背后是人口巨量聚集和城市水平提升，以及旧改所带来的一系列项目建设机会。像深圳民生领域更新整备工作，着力弥补教育、医疗、养老设施用地供应缺口，2023 年度全市通过土地整备完成不少于 200 公顷的民生设施用地。山东青岛持续加快城市更新步伐，计划年内城市更新建设项目 1296个、年度投资 1995.4 亿元。这些都需要一批具有建设能力的企业参与，代建也是政府进行城市更新建设的一个选择方式。据观点指数观察，一些具有区域优势的企业在本地会有获得代建项目的更大优势。如德信地产在湖州获得武康街道两个地块项目，蓝城集团在湖州获得一个项目，华润置地和万科在深圳均有新增代建项目。数据来源：公开资料，观点指数不完全统计数据来源：公开资料，观点指数不完全统计不过，双方在合作过程中也较容易出现沟通不畅和信任不够的问题。合作类型上，据观点指数不完全统计，10 家样本企业在项目获取上呈现出多元化的特点，即项目类型有住宅、公建、保障房、社区等。观点指数认为，这和企业自身基因、定位和市场趋势息息相关，有的是母公司专注于做住开业务，该类代建经验丰富；而部分则是母公司是综合性较强的企业，定位上更倾向于做公建或者产业园项目。管道等，都与一般建筑不一样。观点指数认为，未来的代建会更加多元，代建企业可以选择的项目业务类型也会增多。需要关注到的是，一些产业园项目，业主则希望代建企业能够做好运营管理，比如招商引资、物业服务等方面的输出。可以看到，业主需求已不再局限于建造项目，还对代建完成“前端+后端”的需求有所提高。未来代建在保持轻资产属性下，通过流量整合，实现资产的开发、变现、持有运营、增值等场景化服务业务闭环。观点指数认为，未来代建增长放量到一定程度时，营收对规模扩张的增长依赖将放缓，“重服务、代运营、可持续”的特点会愈发突出。核心城市需求不减，区域结构性机会仍在2023中国房地产行业发展白皮书16上市代建企业表现上，绿城管理 2022 年营业收入为25.56 亿元，同比增长 18%，毛利率为 52.3%，与 2021年的 46.4%相比，上升 5.9 个百分点。截至 2023 年 6 月，新拓代建项目代建费预估 51.2 亿人民币，较去年同期增长约 26.3%。可以明显看到，绿城管理主要聚焦于核心城市，抗风险能力强，收入可观。中 原 建 业 2022 年 营 业 收 入 6.05 亿 元，同 比 下 降超 50%，净 利 润 3 亿 元，同 比 下 降 60%，净 利 润 率50.1%，同比下降 9 个百分点，但仍较传统房开企业的利润率要高。营收下降主要是河南地区受市场下行和疫情冲击影响大。随着业务结构的调整，即增加政府代建业务，以及推广城市合伙人制度后，其业务板块和区域得到更好的优化。截至 2023 年 6 月 30 日，在管项目合约销售为人民币 130.96 亿元，同比增长 18.9%，合约销售建筑面积 207.06 平方米，同比增长 14.2%。观点指数认为，聚焦于某个区域或一些三四线城市的代建企业还是有生存空间，主要是这些企业在该地有信息优势，充分了解当地市场，资源整合能力较好，并且与政府建立了长期的信任，项目流程效率高。此外，2022 年末我国城镇常住人口 92071 万人，同比增加 646 万人；乡村常住人口 49104 万人，同比减少731 万人。从城镇化率指标来看，常住人口城镇化率为65.22%，比 2021 年提高 0.5 个百分点，城镇化带来的项目需求仍具有较大的增长空间。2023中国房地产行业发展白皮书172023 年度影响力代建管理企业12345678910绿城管理华润置地金地管理中原建业蓝城集团龙湖龙智造万科旭辉建管建发建管朗诗绿色管理2023中国房地产行业发展白皮书182023 年度影响力政府代建管理企业12345678910华润置地 绿城管理 蓝城集团 万科 招商蛇口 高科房产 中原建业 建发建管 蓝绿双城 联发代建2023中国房地产行业发展白皮书19资本篇2023中国房地产行业发展白皮书20住房开发在下行周期“起身”愈发困难，资金更关注收益率稳定，现金流充足的不动产领域。房地产企业 2023 年上半年并没有如预期般恢复得较好。在下行周期住开要“起身”变得愈发困难，资金更关注收益率稳定、现金流充足的不动产领域。观点指数发现，房地产市场的复兴与否和宏观经济是同步的。上半年，全国房地产开发投资 58550 亿元，同比下降7.9%；同期，房地产开发企业到位资金 68797 亿元，同比下降 9.8%，尽管该规模自 2022 年 5 月开始呈下降状态但同比降幅收窄明显。一季度的 2、3 月份，销售同比基本回正，价格层面的跌幅度也有所收窄，但自 4 月中旬至 6 月中旬期间，呈现出明显的上升力不足。本文，观点指数将从宏观环境、热点事件及境内外债券市场的角度梳理上半年资本市场的重要趋势。2023 年年初，多家房企宣布今年的定增计划，截止至 6 月26 日，据观点指数统计共有招商蛇口、中交地产、保利发展、福星股份、大名城、陆家嘴等 6 家企业获得定增批准。上述六家房企此轮定增募资总额共计 349.9 亿元，其中，中交地产的募集款多用于“保交楼”、“保民生”项目，保利发展、陆家嘴、大名城将资金用于补充房企流动资金，部分资金还将用于收并购以及存量项目。2022 年年末，证监会发布调整优化房企股权融资方面的五条措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、积极发挥私募股权投资基金作用。这是国内时隔 12 年重启地产股权融资，也被称为支持地产定增密集展开，稳定易扩增难行业的“第三支箭”。随后，共有 32 家上市房企宣布了预启动定增计划。但是房企股权融资的流程远比债权融资复杂得多，因此规模和进展都难言乐观。以招商蛇口为例，其在 2022 年末便公布了定增启动计划，但直到约 6 个月后才通过审核，而这是政策发布以来落地的第一笔。值得关注的是，股权融资在国企和民企间的分化依旧显著。前述的六家获批定增的房企中，仅福星股份和大名城为民企，募集金额分别为 13.4 亿元和 25.5 亿元，两者之和勉强与国企持平（国央企中募集金额最少的为中交地产 35 亿元）。尽管政策端支持力度较大，但是优质投资者难寻，资金呈现远离地产的倾向。观点指数认为，存量时代的资金流出是必然规律，欧美及日本的房地产行业在同时期也经历同样的问题。当前需要依靠不动产创造一片具有增长潜力的“蓝海”，固有思维势必会被市场所淘汰。然而，产业正处于新旧发展模式的磨合期，投资者对房地产行业的历史债务仍存顾虑。定增计划能否实际募资成功是未知数，定增成功能否真的改变项目现状同样是未知数。此外，仍有两座“大山”摆在地产行业的融资道路上。其一，二级市场惨淡导致股权融资失利。目前，上市房企估值普遍走低。据观点指数统计，A+H 房企的流通市值在2022 年 1 月-2023 年 6 月期间，整体下降了约 68%。逐渐走低的估值同样削弱了定增计划对原股东的吸引力。其二，楼市低迷造成偿债能力受疑。当前市场下行，房地产风险仍旧没有有效化解，消费者对市场和品牌的信心不足，使得房地产销售下挫明显，市场企稳仍面临较大的困难。地产金融 周期变革2023中国房地产行业发展白皮书21退市浪潮从内房股开始蔓延至 A 股。4 月 6 日，新力控股集团公告称，企业连续停牌超过 18 个月，港交所将于 4 月13 日起取消该公司的上市地位。*ST 蓝光于 6 月 6 日摘牌退市，开启本轮 A 股房企的退市潮。据Wind数据统计，当前旭辉控股、佳源国际控股、当代置业、力高集团、花样年控股、中国恒大、中国奥园、祥生控股、大唐集团控股、阳光100中国等十余家房企处于停牌状态。上述房企停牌的原因多是无法按时发布财报，融创中国、佳兆业、合景泰富、世茂集团等房企现阶段已通过补发年报实现复牌。对于多数民企而言，境内银行授信和债券增信基本上仍偏向财务状况良好的优质房企。国家统计局数据表示，上半年，房地产开发企业到位资金68797 亿元，同比下降 9.8%，其中，国内贷款、自筹资金和外资分别同比下降 11.1%、23.4%和 49.1%。2023 年上半年，房企境内债务到期规模约 3028 亿元，约占全年行业整体债务到期量的 46%。这与往年的结构类似，房企下半年的债务压力相对较大。各个房企对于境内债务的重视程度明显变高，整体到期规模较大但相对违约规模在近期小于 65 亿元。由于退市条件有所不同，A 股房企大多数企业的棘手问题在于过低的二级市场价格。观点指数认为，除了较少数房企经过重组或者债务化解成功复牌外，更多的房企则已经被实施退市或正在退市的路上。目前锁定退市的 A 股房企分别为：*ST 蓝光、*ST 中天、*ST 嘉凯、ST 美置、ST 粤泰、ST 阳光城、*ST 宋都。A 股原本的强制退市细则分为交易类、财务类、规范类、重大违法类等多种类型。但是此轮的特征是全部触及规范类条款，即“连续 20 个交易日收盘价均低于 1 元”，这侧面说明了二级市场的投资者信心薄弱。前述 8 家房企或已触及这一条款，或股价过低，即便未来连续涨停也会触及条款，故“提前锁定退市”。现在面临退市风险的公司整体销售每个月约在 30 亿元至60 亿元，仅能维持企业日常运营，而在公开市场的本金和资本退潮：多家企业驶入退市边缘上半年偿债高峰已过，分化现象不容忽视数据来源：港交所公告，观点指数整理不足一个月的时间，记为一个月。数据截至 2023.06利息偿还则无望。另一方面，资产变现并不理想，大多数公司陷入盈利性与流动性风险后，优质资产所剩无几，且市场估值较差。房企退市或被摘牌，从当前市场前景来看扭转难度极大。在行业调整与存量时代的宏观环境下，部分企业的持续经营能力与投资策略确实存在问题，且出现明显的盲目扩张迹象。自 2022 年以来，房地产市场明显降温，高额的土地结转成本叠加较低的销售收入让部分过于依靠杠杆的企业直接出现现金流缺口，流动性承压。如果企业确实不具备持续经营的能力，就需要离开资本市场，以保证投资者的利益。观点指数认为，对于一家出险房企大致可以从三个角度来观察其是否存在潜力：其一，是否有迅速的解决方案以找到经营或者投资的新路径，企业领导者是否有意愿带领公司找到新的发展模式与突破口也至关重要。其二，现存资产项目的市场估值，企业自身的资产质量如何？这些也是能否纾困以及恢复正常经营的关键因素，包括项目种类、项目资源的区域分布、货值变现能力以及是否抵押等。其三，管理团队的完整性也是需要考量的因素，当前存在部分高管被约谈或者深陷关联方交易的现象，完整的管理团队将决定企业能否维持正常的运转。2023中国房地产行业发展白皮书22在债权市场中，美元债务偿付的不确定性最高，而且境外债务过去曾是民营房企的“偏爱”，这在下行周期市场中，风险进一步提高。6 月 23 日，建业地产公告延期支付一笔境外债的利息，是公开市场的首次违约。建业地产在公告中提及，当前资金流紧张，暂停向所有境外债权人进行支付。2021 年下半年以来，房地产行业宏观环境发生巨大变化，公司之前已通过延长债务期限、改善现金流管理等方式增强流动资金。但 2023 年二季度以来，房地产市场销售持续疲软，每月销售逐渐恶化。销售不及预期，公司流动资金紧张的状况正在加剧，境外兑付压力持续增加。因此，建业地产未能在6 月 23 日宽限期结束之前支付 2024 年到期的一笔境外债利息。对于出险企业而言，如融创中国、花样年等，过去一段时间内其重组方案的推出取得了一些进展，但是只是缓解债务的展期手段，不具备可持续性。而销售方面，则因为出险，品牌形象受到负面影响，叠加整体市场的低迷，销售的恢复更为滞后，对于后续资本结构的可续性，带来较大的不确定性。对于那些没有出险但流动性承压的民企，的确可以看到它们在二级市场上有一定反弹，不过还是要基本面有根本、可持续的改善才可以。另外，境外债因为缺乏直接的担保以及对境内资产的追溯力，所以结构性与参考性也排在境内债之后。在最近上述企业的重组方案里，观点指数也发现，境外债的处置时间相对更长，相较而言，境内债务背后则境外债权市场压力犹存，资金状况依旧悲观数据来源：Wind，观点指数整理数据来源：WIND，观点指数整理注：海外债以历史汇率计算；进行展期调整境内到期规模并没有境外集中，并没有明显突出的清偿情况，但庞大的债务规模不容轻视。不仅如此，较为集中的展期事件，将当前的债务压力转移至 2023-2024 年，但信用风险并未完全消除。有更多的资产可以作为抵押品。因此，在这样的情况下，境内民企要成功发行，需要背后有力的增信支持。对于部分优质国企而言，仍然具有发行的能力，但是从成本角度考量，因为境内宽松的政策且银行支持相对充足，并不缺乏融资的渠道。因此在境外融资成本比较高的情况下，境内融资成本便有足够的优势。正是这两方面的原因，造成现阶段美元债发行迟迟难以回弹。2019 年，房地产企业的美元债发行曾达到高峰，时年前两个月中国房地产商发行的美元债创纪录水平，具体原因是债券市场收益率快速下行导致“资产荒”，境内地产发债相对困难，使得发行需求涌入美元债市场。高利息是美元债的特点，意味着房企的利润或会被利息的支出侵蚀。但是对于资金紧张的房企来说，2019 年普遍超 13%的海外债券产品却成为了不可多得的选择。从 2022 年 2 月到 2023 年 4 月近一年的房地产行业信用债及海外债发行情况来看，房企发债基本以信用债为主，海外债发行规模较少。海外债发行时间基本集中在 2022 年 3月、2022 年 4 月、2022 年 6 月、2023 年 1 月、2023 年 2月，且海外债平均利率基本高于信用债利率。从债务偿还角度来看，2023 年 61 家样本房企到期海外债合计 3786.3 亿元，占总债务的 36%。偿债压力主要集中在一季度，到期债券规模达到了 865 亿元，其中 3 月共有 21笔债券到期，剔除已提前赎回的部分债券后，约有286亿元。观点指数发现，出险企业即便发布自愿性披露公告，其内容也是聚焦于销售层面，未对其债务清偿规划进行详细说明。当前，能够出具具体重组计划的企业凤毛麟角，原因首先是缺乏足以支持清偿的项目资产，其次是预收款与现金流之间还有较长时间。2023中国房地产行业发展白皮书23在偿债结构方面，2022 年大批美元债于后半年到期，2023年截然相反，上半年偿债压力较高。与此同时，因为 2022年美元债发行量锐减，造成 2023-2025 年的偿债压力并无较大增幅。观点指数对当前房企的境外市场较为担心，2022 年 1 月至2023 年 6 月，净融资总额达到-733.6 亿美元，这一庞大的数量绝非短期就可以“回血”的。观点指数认为，对于房企来说，美元融资渠道已经