杭州祥符板块都市水乡商业项目市场研究报告104p.ppt

1祥符板块都市水乡商业项目市场研究报告2目录目录宏观市场调研宗地调研供应市场调研需求市场调研区域位置概述区域内买家状况概述区域内购买力规模区域市场成交概况回顾区域规划宏观政策相关区块分析宗地现状区域内商业配套区域内教育配套区域内其他配套区域内可比案例调研杭州市小户型案例调研同类案例买家分析潜在客户购房区域调查潜在客户购买力调查客户房型需求调查客户背景调查社区配套调查宏观政策相关调查positioning3宏观市场研究宏观市场研究区域位置与人群区域位置与人群西湖区西湖区拱墅区拱墅区余杭区余杭区项目位于拱墅区祥符板块，北接余杭区勾庄，西临西湖区的三墩镇，距离项目两公里范围内有西湖科技项目位于拱墅区祥符板块，北接余杭区勾庄，西临西湖区的三墩镇，距离项目两公里范围内有西湖科技经济园，浙江大学紫金港校区，浙江交通职业技术学院，三墩经济园区，拱墅科技园区（祥符分区），新经济园，浙江大学紫金港校区，浙江交通职业技术学院，三墩经济园区，拱墅科技园区（祥符分区），新时代装饰材料市场，杭州国际会展中心（汽车城），距离项目五公里范围内有文三路电子街，浙江农副产时代装饰材料市场，杭州国际会展中心（汽车城），距离项目五公里范围内有文三路电子街，浙江农副产品物流中心。品物流中心。目前项目周边市场经营户较多，同时浙江大学的所带来的新兴产业和人群也正在形成。目前项目周边市场经营户较多，同时浙江大学的所带来的新兴产业和人群也正在形成。目前项目周边市场经营户较多，同时浙江大学的所带来的新兴产业和人群也正在形成。目前项目周边市场经营户较多，同时浙江大学的所带来的新兴产业和人群也正在形成。4宏观市场研究宏观市场研究市场需求市场需求-需求规模需求规模 至至20062006年底，杭州市区人口达到年底，杭州市区人口达到414.18414.18万，家庭户数达到万，家庭户数达到123.31123.31万户，城镇人口万户，城镇人口256.42256.42万，家庭规模为万，家庭规模为3.363.36人人/户，而据我司对多个相对封闭市场户，而据我司对多个相对封闭市场(如慈溪、天台等如慈溪、天台等)的分析发现家庭规模呈逐年下降趋势，如慈溪的分析发现家庭规模呈逐年下降趋势，如慈溪20052005年的户均规模为年的户均规模为2.292.29人人/户。户。我司分析认为杭州大量集体户口的存在和发展是户均规模不但没有下降，反而我司分析认为杭州大量集体户口的存在和发展是户均规模不但没有下降，反而我司分析认为杭州大量集体户口的存在和发展是户均规模不但没有下降，反而我司分析认为杭州大量集体户口的存在和发展是户均规模不但没有下降，反而上升表现的主要原因。上升表现的主要原因。上升表现的主要原因。上升表现的主要原因。以相对保守的户均人口规模以相对保守的户均人口规模3 3人人/户计算，杭州集体户口人数约有户计算，杭州集体户口人数约有4444万人，以保守估计万人，以保守估计1414万户计算，同时户均面积为万户计算，同时户均面积为6060平方米，则住宅需要为平方米，则住宅需要为840840万平方米，以毕业万平方米，以毕业6 6年后买房计算，每年市场刚年后买房计算，每年市场刚性需求量将有性需求量将有140140万平方米。万平方米。5宏观市场研究宏观市场研究市场需求市场需求-购买欲望与规模购买欲望与规模20062006年杭州市区共有年杭州市区共有4446544465对新人登记结婚，以平均对新人登记结婚，以平均3500035000对计，平均对计，平均6060平方米平方米/户计算，户计算，理论婚房理论婚房理论婚房理论婚房需求量为需求量为需求量为需求量为210210210210万平方米。万平方米。万平方米。万平方米。6宏观市场研究宏观市场研究市场需求市场需求-成交均价与套数成交均价与套数20062006年杭州（主城区和余杭区）成交均年杭州（主城区和余杭区）成交均价为价为94179417元元/平方米，共成交平方米，共成交2846428464套，套，20062006年年8 8月份由于余杭区统计数据的加入，拉月份由于余杭区统计数据的加入，拉低了全年成交价格，但市场总体表现为整低了全年成交价格，但市场总体表现为整体稳定。体稳定。20072007年受牛市及地铁开工等因素影响，成年受牛市及地铁开工等因素影响，成交量达到交量达到5801358013套，成交均价达到套，成交均价达到95409540元元/平平方米方米(含余杭区含余杭区)创历史之最。从季度看起伏创历史之最。从季度看起伏较大，但价格持续上扬，体现了市场投资较大，但价格持续上扬，体现了市场投资和投机成份比较多的特点。和投机成份比较多的特点。20082008年第二季年第二季度度(至至6 6月月1010日日)，已成交套，已成交套94819481套套(主要是小主要是小主要是小主要是小户型的增加户型的增加户型的增加户型的增加)，成交均价为，成交均价为，成交均价为，成交均价为9812981298129812元元元元/平方米。平方米。平方米。平方米。2008200820082008年投资性比例明显降低，刚性自住性年投资性比例明显降低，刚性自住性年投资性比例明显降低，刚性自住性年投资性比例明显降低，刚性自住性需求是市场主要支撑基础。需求是市场主要支撑基础。需求是市场主要支撑基础。需求是市场主要支撑基础。9宏观市场研究宏观市场研究市场需求市场需求-供应均价供应均价20082008年年6 6月月915915日杭州主城区一手住宅商品房成交价日杭州主城区一手住宅商品房成交价20082008年年6 6月月915915日杭州主城区二手住宅商品房成交价日杭州主城区二手住宅商品房成交价总价承受还是较为因难总价承受还是较为因难10宏观市场研究宏观市场研究市场需求市场需求-供应均价与结构供应均价与结构亲亲家园幸福里亲亲家园幸福里7 7号楼销售信息（号楼销售信息（20072007年年8 8月开盘）月开盘）目前二手房亲亲家园小户型目前二手房亲亲家园小户型8080平方米，销售均价为平方米，销售均价为1000010000元元/平方米。平方米。虽然整体市场小户型供应有所增加，但不低的总价仍让相当一部分靠自己解虽然整体市场小户型供应有所增加，但不低的总价仍让相当一部分靠自己解决首付的首次置业者，望房兴叹。决首付的首次置业者，望房兴叹。11宏观市场研究宏观市场研究出路出路再过几年再过几年再过几年再过几年?凑钱付首付吃力供按揭凑钱付首付吃力供按揭凑钱付首付吃力供按揭凑钱付首付吃力供按揭?接受没有产权接受没有产权接受没有产权接受没有产权?忍受局促的房型和不太完整的功能空间忍受局促的房型和不太完整的功能空间忍受局促的房型和不太完整的功能空间忍受局促的房型和不太完整的功能空间?还有相当多的刚性需求没有得到满足还有相当多的刚性需求没有得到满足还有相当多的刚性需求没有得到满足还有相当多的刚性需求没有得到满足12宏观市场研究宏观市场研究区域规划区域规划银泰购物中心银泰购物中心沃尔玛沃尔玛欧尚超市欧尚超市世纪联华购物中心世纪联华购物中心城北大型居住区城北大型居住区众多商家齐聚三墩板块，必将极大提升该区域的居住价值。众多商家齐聚三墩板块，必将极大提升该区域的居住价值。13宏观市场研究宏观市场研究区域规划区域规划项目周边交通方便，往西往北可至绕城高速，往东可上留石快速路至市区，往南可乘项目周边交通方便，往西往北可至绕城高速，往东可上留石快速路至市区，往南可乘快速公交经古墩路，教工路至钱江新城，也可乘地铁二号线至市中心。快速公交经古墩路，教工路至钱江新城，也可乘地铁二号线至市中心。14宏观市场研究宏观市场研究区域规划区域规划项目西侧的三墩将重点发展科教文化、生态办公项目西侧的三墩将重点发展科教文化、生态办公区（区（EODEOD）。）。EODEOD可分为浙大校区、省政府厅局机可分为浙大校区、省政府厅局机关办公区、三墩商务区三个模块。开发导向：科教关办公区、三墩商务区三个模块。开发导向：科教服务、政府型商务、公共服务和休闲度假服务、政府型商务、公共服务和休闲度假 。15宏观市场研究宏观市场研究区域规划区域规划规划地铁站规划世纪联华购物中心都市水乡都市水乡项目位于都市水乡中心位置，都项目位于都市水乡中心位置，都市水乡为目前杭城最大规模的经济市水乡为目前杭城最大规模的经济适用房居住区域，占地适用房居住区域，占地137137公顷，公顷，规划总户数规划总户数1460014600户。交付后居住户。交付后居住氛围浓厚。同时也决定了本项目较氛围浓厚。同时也决定了本项目较难做到高档次。规划地铁二号线规难做到高档次。规划地铁二号线规划一站于古墩路与三墩路口。划一站于古墩路与三墩路口。16宏观市场研究宏观市场研究相关政策相关政策-住房建设规划住房建设规划杭州市住房建设规划杭州市住房建设规划杭州市住房建设规划杭州市住房建设规划(20082012)(20082012)(20082012)(20082012)保障性住房增加保障性住房增加保障性住房增加保障性住房增加10.7910.7910.7910.79万套万套万套万套廉租住房建筑面积约廉租住房建筑面积约9090万平方米，约万平方米，约1.41.4万套；经济适用房建筑面积万套；经济适用房建筑面积约约200200万平方米，约万平方米，约4.174.17万套；限价商品房建筑面积万套；限价商品房建筑面积200200万平方米，约万平方米，约2.222.22万套；危旧房改善建筑面积万套；危旧房改善建筑面积104104万平方米，约万平方米，约1.81.8万套；经济租赁万套；经济租赁房房6060万平方米，约万平方米，约1.21.2万套。万套。重点满足中低收入家庭住房需要重点满足中低收入家庭住房需要重点满足中低收入家庭住房需要重点满足中低收入家庭住房需要规划期内，总出让商品住宅用地约规划期内，总出让商品住宅用地约1000135010001350万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积2000270020002700万平方米，约万平方米，约19.8426.7919.8426.79万套。其中，万套。其中，610855610855万平方米，万平方米，用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房，套型建筑面积小于用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房，套型建筑面积小于9090平方米的住房约平方米的住房约15.552115.5521万套万套 。住房建设规划的出台，让部分人持币观望。住房建设规划的出台，让部分人持币观望。17宏观市场研究宏观市场研究相关政策相关政策-经济适用房经济适用房必须同时具备下列条件：必须同时具备下列条件：(一一)具有市区常住城镇居民户口具有市区常住城镇居民户口(含符合杭州市安置条件的军队人员含符合杭州市安置条件的军队人员)；(二二)已婚已婚(含未满含未满3535周岁离异周岁离异(或丧偶或丧偶)带小孩带小孩)或年龄在或年龄在3535周岁及以上的单身无房户；周岁及以上的单身无房户；(三三)申请家庭申请家庭(2(2人及以上人及以上)现有现有(或已有过或已有过)住房建筑面积小于住房建筑面积小于4848平方米平方米(含含4848平方米平方米)；(四四)属中低收入家庭属中低收入家庭(家庭中低收入，指按市统计局每年向社会公布的上年度居民人均家庭中低收入，指按市统计局每年向社会公布的上年度居民人均可支配收入乘以家庭人口数以下者可支配收入乘以家庭人口数以下者)杭州市区申请经济适用房条件杭州市区申请经济适用房条件杭州市区申请经济适用房条件杭州市区申请经济适用房条件以以20072007年人均可支配收入年人均可支配收入2168921689元计算，两口之家收入低于元计算，两口之家收入低于4337843378元，三口之家元，三口之家收入低于收入低于6605766057元，可申请经济适用房。元，可申请经济适用房。18宏观市场研究宏观市场研究宏观小结宏观小结首次置业的刚性自住型需求旺盛；首次置业的刚性自住型需求旺盛；市场供应产品不能有效的满足这部分需求；市场供应产品不能有效的满足这部分需求；项目区域前景看好；项目区域前景看好；项目位于经济适用房住区中心位置，较难做到高档次；项目位于经济适用房住区中心位置，较难做到高档次；经济适用房及保障性住房建设影响买家心理。经济适用房及保障性住房建设影响买家心理。19宗地调研宗地调研 区块分析区块分析都都市市水水乡乡亲亲家园亲亲家园长途汽车北站长途汽车北站古古古古墩墩墩墩路路路路莫莫莫莫干干干干山山山山路路路路浙江大学浙江大学紫金港校区紫金港校区西西湖湖科科技技经经济济区区 陶瓷品、装饰类陶瓷品、装饰类专业市场专业市场20宗地调研宗地调研 区块分析区块分析润达花园润达花园古墩路古墩路环环镇镇北北路路长阳路长阳路 杭州祥符单元控制性详规杭州祥符单元控制性详规21宗地调研宗地调研 现状现状都市水乡配套学校都市水乡综合楼亲亲家园 幸福里22宗地调研宗地调研 商业配套商业配套12341.1.坤和坤和 厚仁路商业街厚仁路商业街2.2.亲亲家园商业街亲亲家园商业街3.3.五里塘河商业街五里塘河商业街4.4.世纪联华超市世纪联华超市5.5.都市水乡内部配套都市水乡内部配套523宗地调研宗地调研 教育配套教育配套231.1.都市水乡配套小学、幼儿园都市水乡配套小学、幼儿园2.2.三墩镇现有教育设施（三墩镇三墩镇现有教育设施（三墩镇中心小学、镇中学、杭师院三中心小学、镇中学、杭师院三墩附中等）墩附中等）3 3、4 4、5.5.规划的学校规划的学校15424宗地调研宗地调研 其他配套其他配套1.1.浙江医院三墩分院浙江医院三墩分院2.2.五里塘河滨水景观带五里塘河滨水景观带3.3.轨道交通轨道交通2 2号线、快速公交号线、快速公交2 2号线号线12325宗地调研宗地调研 小结小结优势优势p地处经济适用房住区中心位置，未来可享受区内商业、教育配套；p靠近大型住区亲亲家园，其现有商业配套可为我所用；p宗地位置近轨道交通2号线站点，可享受地铁概念的正面影响；p项目周边有专业市场、大学校区、高科技产业园，这些都可能带来潜在的自住、投资和租赁人群。劣势劣势p经济适用房区内道路未完全通畅，导致项目与临近的城市主干道古墩路若即若离；p经济适用房住区内10多万平米商业何时推向市场不得而知，预期太过遥远；p同类地段尚有70年产权小户型住宅在售，会分流一部分客源。威胁威胁p国家宏观调控，收紧银根，房市观望气息浓厚，一些同样有地铁概念的优质房源销售状况缓慢，预计楼市重拾信心需要相当长的一段时间。机会机会p如能突破限高，则产品空间结构方面的改变可能成为本案一大亮点；p项目所属祥符板块及临近的三墩板块都规划有多个特色商业项目，给买家以较大的想象空间；p与易构街区、宜家时代等项目相比，本项目周边有较浓的居住氛围，对自住客的吸引力要强于前者，加之地铁规划的升值潜力，可自住可投资，宜居宜商，产品的弹性比较大。26供应市场研究供应市场研究板块周边可比案例分布图板块周边可比案例分布图27供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：拱墅区花园岗街拱墅区花园岗街168168号号物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：产权式酒店、产权式酒店、SOHOSOHO、商住、裙房商铺、商住、裙房商铺项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地面积1315313153平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积48322.548322.5平平 方米，方米，A A幢幢1-41-4层为配套设施，层为配套设施，5-105-10层为产权式层为产权式酒店，酒店，11-1611-16层为精装修的层为精装修的SOHOSOHO，顶楼有少量，顶楼有少量的的LOFTLOFT，B B楼为商住楼，层高楼为商住楼，层高3.23.2米，部分层米，部分层高高4.784.78米米LOFTLOFT户型户型 ，另包括两个围合式的裙，另包括两个围合式的裙楼和少量的商铺。楼和少量的商铺。容积率：容积率：容积率：容积率：3 3物管费：物管费：物管费：物管费：1.81.8元元/平方米平方米 月（不包括耗能费）月（不包括耗能费）绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：25%25%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：3030到到9090车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：1 1：0.340.34物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：杭州易构酒店管理有限公司杭州易构酒店管理有限公司易构街区易构街区易构街区易构街区商商商商28供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2007-7-142007-7-14A#A#700070008826.348826.3434834825425472.99%72.99%2007-7-142007-7-14B#B#700070007610.037610.0320420415115174.02%74.02%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室一卫一室一卫303039391361364522452210310324.64%24.64%15.56%15.56%75.74%75.74%一室两厅一卫一室两厅一卫404047472062068742874215715737.32%37.32%30.08%30.08%76.21%76.21%一室两厅一卫一室两厅一卫5050676735352194219424246.34%6.34%7.55%7.55%68.57%68.57%两室两厅一卫两室两厅一卫69699090175175136031360312112131.70%31.70%46.81%46.81%69.14%69.14%5525522906129061405405100.00%100.00%100.00%100.00%73.37%73.37%29供应市场研究供应市场研究宜宜宜宜 家时代家时代家时代家时代 物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：拱墅区祥符镇育苗路南侧、西塘河东侧，国拱墅区祥符镇育苗路南侧、西塘河东侧，国际汽车城南对面际汽车城南对面 物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：酒店式公寓酒店式公寓项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：该项目占地面积该项目占地面积1224512245平方米平方米 ，总建筑面积，总建筑面积48537.6048537.60平方米平方米 ，总户数，总户数402 402 户。户。1 1号楼号楼2424层，层，2 2号楼号楼17 17 层。层。容积率：容积率：容积率：容积率：3 3绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：25%25%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：主力户型主力户型40644064平方米，少量平方米，少量70807080平方米左平方米左右右开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：2007-102007-10销售价格：销售价格：销售价格：销售价格：1200012000元元/平方米平方米商商商商30供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开开盘时间盘时间开开盘盘物物业业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2007-10-012007-10-011#1#90009000110941109421221210710750.47%50.47%2007-10-012007-10-012#2#900090001220312203204204595928.92%28.92%户型户型面积段面积段套数套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室户一室户4347434773733149.573149.57181817.55%17.55%11.75%11.75%24.66%24.66%两房一厅一卫两房一厅一卫531015310133933922986.8522986.8514814881.49%81.49%85.73%85.73%43.66%43.66%顶楼合户顶楼合户1452101452104 4676.28676.280 00.96%0.96%2.52%2.52%0.00%0.00%41641626812.726812.7166166100.00%100.00%100.00%100.00%39.90%39.90%31供应市场研究供应市场研究龙申龙申龙申龙申 剑桥公社剑桥公社剑桥公社剑桥公社 物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：西湖区古墩路申花路交叉口西南西湖区古墩路申花路交叉口西南 物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：酒店式公寓酒店式公寓项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：总建筑面积总建筑面积:100000:100000平方米。平方米。容积率：容积率：容积率：容积率：3.503.50户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：主力户型面积主力户型面积40406060平方米平方米 车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：停车位停车位500500多个多个开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：2007-8 2007-8 销售价格：销售价格：销售价格：销售价格：88008800元元/平方米平方米销售情况：销售情况：销售情况：销售情况：目前已售超过目前已售超过700700套套商商商商32供应市场研究供应市场研究斯坦福斯坦福斯坦福斯坦福 2 2 2 2（平方）（平方）（平方）（平方）物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：西湖区紫金港路与振华路交会处西湖区紫金港路与振华路交会处 物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：酒店式公寓酒店式公寓项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：项目占地面积项目占地面积1500015000平方米平方米 ，总建筑面，总建筑面积积5700057000平方米，总户数平方米，总户数347347户。户。A A楼楼1616层，层，B B楼楼1919层层 ，A A楼为大产证，楼为大产证，B B楼小楼小产证，目前产证，目前B B楼仅剩楼仅剩2 2套套120 120，A A楼所楼所剩较多。剩较多。容积率：容积率：容积率：容积率：3 3绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：30%30%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：主力为主力为5555、8888，另有部分，另有部分4747和和120120等中小户型等中小户型 。车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：1 1：0.70.7开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：2007-012007-01销售价格：销售价格：销售价格：销售价格：62006200元元/平方米（平方米（A A楼）楼）72007200元元/平方米平方米（B B楼）楼）商商商商33供应市场研究供应市场研究紫金港湾紫金港湾紫金港湾紫金港湾 物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：西湖区三墩东至通济路，西至大禹路，北至西湖区三墩东至通济路，西至大禹路，北至董家路董家路 物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：高层住宅高层住宅项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：项目占地面积项目占地面积1434114341平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积4200042000平方米，总户数约平方米，总户数约247247户，户，由由4 4幢高层组幢高层组成。成。容积率：容积率：容积率：容积率：2.402.40绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：30%30%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：9696平方米平方米-125-125平方米平方米 ，9696平方米为主力户型平方米为主力户型车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：1 1：0.80.8开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：2008-4-242008-4-24销售价格：销售价格：销售价格：销售价格：93009300元元/平方米平方米住住住住34供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开开盘时间盘时间开开盘盘物物业业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2008-4-242008-4-241#1#10586.6710586.679199.539199.536060303050.00%50.00%2008-4-242008-4-242#2#10586.6710586.679299.329299.326363545485.71%85.71%2008-4-242008-4-243#3#10586.6710586.679251.579251.576060373761.67%61.67%2008-4-242008-4-244#4#10586.6710586.679034.629034.626464565687.50%87.50%户型户型面积段面积段套数套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率两房两厅一卫两房两厅一卫9597959711611611187.6211187.62686846.96%46.96%39.86%39.86%58.62%58.62%三房两厅两卫三房两厅两卫11512511512511511513936.5613936.56999946.56%46.56%49.65%49.65%86.09%86.09%顶楼跃层顶楼跃层15921815921816162943.142943.1410106.48%6.48%10.49%10.49%62.50%62.50%24724728067.3228067.32177177100.00%100.00%100.00%100.00%71.66%71.66%35供应市场研究供应市场研究白马尊邸白马尊邸白马尊邸白马尊邸 物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：西湖区亲亲家园西侧西湖区亲亲家园西侧 物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：排屋、小高层、高层排屋、小高层、高层 项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：项目占地面积项目占地面积7377073770平方米总，建筑面积平方米总，建筑面积140000140000平方米。排屋平方米。排屋3 3层，小高层层，小高层1111层，高层层，高层1818层层 绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：30.43%30.43%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：排屋主力户型面积约排屋主力户型面积约280-300280-300，公寓主力户，公寓主力户型型80-9080-90平米紧凑两房和平米紧凑两房和110110多平方米的紧凑三多平方米的紧凑三房为主。房为主。开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：20082008年年6 6月下旬月下旬销售价格：销售价格：销售价格：销售价格：95009500元元/平方米平方米住住住住36供应市场研究供应市场研究楼盘楼盘主要卖点主要卖点购买群体购买群体剑桥公社剑桥公社浙大，地铁浙大，地铁项目曾去温台等地做专项推荐会，故成交客中以两地投资客为项目曾去温台等地做专项推荐会，故成交客中以两地投资客为主，辅以部分自住需求。主，辅以部分自住需求。斯坦福平方斯坦福平方浙大，地铁浙大，地铁自用群体主要来自浙大，浙大网新，投资群来自西湖科技园，自用群体主要来自浙大，浙大网新，投资群来自西湖科技园，部分外来投资客部分外来投资客易构街区易构街区汽车城汽车城单身公寓购买者以投资为主，其中以温州、台州、义乌为主，单身公寓购买者以投资为主，其中以温州、台州、义乌为主，甚至还有一些台湾的客户。甚至还有一些台湾的客户。宜家时代宜家时代汽车城汽车城以省内杭州以外的投资客为主。以省内杭州以外的投资客为主。金色城品金色城品西湖西湖七成杭州人，其余三成为杭州以外客，这三成里又有七成杭州人，其余三成为杭州以外客，这三成里又有70%70%为温为温州人州人星光国际公馆星光国际公馆区政府，地铁区政府，地铁基本均为投资客，小型工厂企业主和基本均为投资客，小型工厂企业主和ITIT高层。购买群体主要来高层。购买群体主要来自省内，温州，宁波，金华（永康、义乌、金华），绍兴等地，自省内，温州，宁波，金华（永康、义乌、金华），绍兴等地，温州客为主导占温州客为主导占3 3成至成至4 4成成主要案例购买群体比较主要案例购买群体比较主要案例购买群体比较主要案例购买群体比较37供应市场研究供应市场研究杭州市场小户型产品分布图杭州市场小户型产品分布图38供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：西湖区黄龙体育中心北侧西湖区黄龙体育中心北侧物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：1 1幢精装修单身公寓幢精装修单身公寓项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地面积60406040平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积3000030000余平方余平方米，共有住宅米，共有住宅270270余套。地上十七层，其中一、余套。地上十七层，其中一、二层为会所、商铺及配套用房。三层以上为公二层为会所、商铺及配套用房。三层以上为公寓，寓，3-133-13层为中廊式布局，南北双向；层为中廊式布局，南北双向；1414层以层以上为跃层单元式布局，退台式设计上为跃层单元式布局，退台式设计得房率：得房率：得房率：得房率：73%73%物管费：物管费：物管费：物管费：4 4元元/平方米平方米月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：25%25%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：以以6060平方米左右小户型为主平方米左右小户型为主物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：浙江绿城物业管理有限公司浙江绿城物业管理有限公司二手价格：二手价格：二手价格：二手价格：2500025000元元/平方米平方米租赁价格：租赁价格：租赁价格：租赁价格：4500550045005500元元/月月绿城绿城绿城绿城 丁香公寓丁香公寓丁香公寓丁香公寓住住住住39供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2004-4-292004-4-29丁香公寓丁香公寓150001500015604.5215604.52275275275275100.00%100.00%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率4075407519719712618.2512618.2519719771.64%71.64%55.09%55.09%100.00%100.00%801308013066666430.516430.51666624.00%24.00%28.07%28.07%100.00%100.00%顶楼跃层顶楼跃层27545027545012123857.163857.1612124.36%4.36%16.84%16.84%100.00%100.00%27527522905.9222905.92275275100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%户型配比户型配比户型配比户型配比40供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：上城区岳王路上城区岳王路1 1号号物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：酒店服务式写字楼酒店服务式写字楼项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：总建筑面积总建筑面积5 5万余平方米万余平方米容积率：容积率：容积率：容积率：5.995.99物管费：物管费：物管费：物管费：5.55.5元元/平方米平方米月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：10%10%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：主力户型为主力户型为40654065平方米一室户平方米一室户物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：第一太平戴维斯第一太平戴维斯配套服务：配套服务：配套服务：配套服务：代理服代理服务务（旅游咨（旅游咨询询、票、票务务代理、代理、订订房服房服务务、户户内保内保洁洁、租、租赁赁服服务务代代订订、代送、代送饮饮用水用水）专项专项服服务务（游泳池、健身房、（游泳池、健身房、统统一租售代理服一租售代理服务务、电话专项电话专项服服务务、订订餐服餐服务务、室内、室内绿绿化服化服务务、清清洁洁服服务务 ）商商务务服服务务（打印复印、文件装（打印复印、文件装订订、传传真、商真、商务务接待服接待服务务、信息、信息资资料收集、料收集、办证办证咨咨询询服服务务）二手价格：二手价格：二手价格：二手价格：2700027000元元/平方米平方米租赁价格：租赁价格：租赁价格：租赁价格：4040平方米约平方米约40004000元元/月月东方金座东方金座东方金座东方金座商商商商41供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2004-8-52004-8-51#1#18133.2618133.2645045040240289.33%89.33%2004-8-52004-8-52#2#23377.3123377.3122322317017076.23%76.23%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一房一房4065406548448422994.1722994.1742542571.92%71.92%58.56%58.56%87.81%87.81%7083708382826221.256221.25666612.18%12.18%15.84%15.84%80.49%80.49%两房两房85105851051011019219.099219.09818115.01%15.01%23.48%23.48%80.20%80.20%1131871131876 6831.14831.140 00.89%0.89%2.12%2.12%0.00%0.00%67367339265.6539265.65572572100.00%100.00%100.00%100.00%84.99%84.99%42供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：位于下城区朝晖路，滨临京杭大运河位于下城区朝晖路，滨临京杭大运河物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：2 2幢精装修公寓、幢精装修公寓、1 1幢写字楼幢写字楼项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：总建筑面积总建筑面积13.413.4万余平方米，其中公寓楼建筑万余平方米，其中公寓楼建筑面积约为面积约为6.16.1万余平方米，写字楼建筑面积约万余平方米，写字楼建筑面积约3.53.5万平方米万平方米物管费：物管费：物管费：物管费：5.805.80元元/平方米平方米月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：25%25%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：30803080平方米单身公寓，平方米单身公寓，160160平方米左右三房平方米左右三房车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：1 1：1 1物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：物业管理顾问为杭州国大雷迪森广场酒店物业管理顾问为杭州国大雷迪森广场酒店配套服务：配套服务：配套服务：配套服务：五星级酒店服务，服务和家政人员配有专门五星级酒店服务，服务和家政人员配有专门的服务通道和电梯；垃圾收集和处理有专门的服务通道和电梯；垃圾收集和处理有专门的通道和场所；大户型住宅都有单独供保姆的通道和场所；大户型住宅都有单独供保姆使用的房间和设施使用的房间和设施二手价格：二手价格：二手价格：二手价格：3300033000元元/平方米平方米租赁价格：租赁价格：租赁价格：租赁价格：3131平方米一室户平方米一室户3500550035005500元元/月月绿城绿城绿城绿城.深蓝广场深蓝广场深蓝广场深蓝广场 住住住住43供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2005-9-212005-9-21A#A#20265.5420265.54192192192192100.00100.00%2005-9-2