房地产公司地产板块管理口径净利润计算规范模版.docx

xx集团

管理口径净利润计算规范

、、、、

起草
财务资金中心
审定

签发

版本

xx年8月25日

2
目录
1 目的…………………………………………………………………………1
2 适用范围……………………………………………………………………1
3 收入…………………………………………………………………………1
4 成本…………………………………………………………………………1
4.1土地成本…………………………………………………………………………………1
4.2建安成本…………………………………………………………………………………2
4.3公配与有产权资产分摊…………………………………………………………………2
4.4样板房的分摊……………………………………………………………………………2
4.5地下车位成本分摊………………………………………………………………………3
4.6 其他工程成本…………………………………………………………………………...3
5 管理费用……………………………………………………………………3
6 销售费用……………………………………………………………………3
7 利息费用……………………………………………………………………4
8 税金…………………………………………………………………………4
9 附则…………………………………………………………………………4

1 目的
为了科学合理评估各项目、区域的经营业绩与成果，统一标准与方法，经研究，对集团成就共享、同心共享、绩效考核、经营会议、投资拿地和后评估等各类管理性报表中净利润的计算方法与口径进行了明确。
2 适用范围
本方案试用于地产板块各区域、项目公司。
3 收入
3.1 明源销售系统登记的房地产项目常规销售签约收入。
3.2 大宗资产盘活收入，按真实有效在履约的合同约定收入计算。其中，租赁资产按有效履约的合同约定租赁期和应收租金以集团平均资金成本折现的现值计算收入。
3.3 车位租售收入：按区域与物业双方合同或协议约定的移交价格计算收入，未交楼前，按预计移交价格计算。车位“捆绑”销售或“车位券”形式销售的，赠送价值直接抵减相应车位售价。
3.4 集团评估认定的其他收入。
特别说明：计算所有奖金的收入必须是真实有效，能带来现金流的销售合同收入。成就共享奖金计算中的收入，为实际收到的现金收入。
4 成本
对《xx集团成本分摊管理指引V1.0》集中修订发布，具体如下：
4.1土地成本
按照各业态的占地面积计算土地价款，再按照相应业态的计容建筑面积分摊。
若同一楼栋同时有两个及以上产品类型时，为更客观地反应土地在相同位置、不同产品上的价值差异，土地成本按各产品的计容建筑面积乘以相应指定土地加成系数后再参与土地成本分摊。
商铺的土地加成系数如下（各项目根据实际情况，可能有差异，具体由集团终审确定）：
商铺+别墅：1.7；商铺+多层洋房：2.2；商铺+高层洋房：2.5
各项目的土地加成系数在项目目标成本审批时予以确定，一经确定不再调整。
4.2建安成本
按各业态单体实际的成本归集和分摊。
4.3公配与有产权资产分摊
除开发间接费和利息成本不归集外，其他工程成本均先归集，后按照下述方式，按可售建筑面积分摊到受益产品。
4.3.1酒店：土地成本和园建绿化工程分摊至地上可售产品，其他成本不做分摊。
4.3.2 学校：若无产权，开发成本（含土地）全部分摊至地上可售产品。若有产权，分两种情况：①若xx学校接收，土地成本和园建绿化分摊，其他成本不做分摊。前期无法判断的，按不接收处理。后期接收后再对成本做重分摊调整。②若xx学校不接收，成本全部分摊。
4.3.3小型医院、会所、综合楼、肉菜市场、销售中心等有产权资产：只分摊土地成本、园建绿化与装修成本（含硬装与软装）到地上受益可售产品，其他成本不做分摊。
4.3.4会所、业主活动用房、物管公司用房、道路桥梁、肉菜市场、销售中心等无产权公配和除4.3.3规定之外的不论有无产权资产：开发成本（含土地）全部分摊至地上可售产品。
上述所有配套设施，不论有无产权，如后期成功销售或租赁的，则补计算收益，一般情况下成本不再重分摊调整。若出现配套资产分摊成本后影响后期产品的定价和销售的，由项目发起申请，并进行追溯调整以前年度的损益，在调整当年反映。
4.4样板房的分摊
所有工程成本均先归集，后按下述方式按可售建筑面积分摊。

4.4.1 实体板房：洋房样板房室内装修成本（含硬装及软装）分摊到对应产品，别墅不分摊。板房定价的成本参照集团营销中心相关文件规定。
4.4.2 临建板房：所有成本在受益可售产品分摊。
4.5地下车位成本分摊
除开发间接费和利息成本不归集外，其他工程成本均先归集，后按下述方式按可售建筑面积分摊。
4.5.1 别墅附属车位：成本直接计入相应产品。
4.5.2非人防车位：车位价格大于成本，不需分摊，车位价格小于成本，需将差额分摊至地上受益可售产品。
4.5.3人防车位：车位价格大于成本，不需分摊，车位价格小于成本，需将差额分摊至地上全部可售产品。
4.6 其他工程成本
2.6.1 行政事业性收费与前期工程：场地平整按占地面积、其余按总建筑面积分摊。
2.6.2 景观环境与社区管网工程：园建、绿化按占地面积，其余按总建筑面积分摊。
2.6.3 开发间接费用及其他工程成本：按照总建筑面积分摊。
5 管理费用
5.1项目管理费用包含：项目非一线部门（如财务部、仓库、饭堂、宿舍、工会）的日常费用，和土地使用税、印花税、房产税、咨询审计费、固定资产折旧、招聘费等费用。按项目当年签约的可售建筑面积分摊。
5.2 区域平台费用：按上一年度区域平台单方签约可售建筑面积费用计算。
5.3 集团平台费用：按上一年度集团平台单方签约可售建筑面积费用计算（按年更新发布）
6 销售费用
项目销售费用主要包含项目销售人员劳资薪酬、广告费、宣传推广费、委托代销手续费、展览费、租赁费等项目营销部门发生的所有费用。按项目各产品签约收入分摊，具体=项目当年销售费用/项目当年签约收入*100%*各产品的销售收入。以下支出需当期费用化，按销售费用处理：
6.1 销售案场特约物业服务支出。
6.2 未在合同总价中扣除的销售/收楼/工程质量原因造成的减免或赠送物业服务费。
6.3 租赁临时展销中心：将租金和装修（含硬软装）成本在租赁期内按年分摊计入每年销售费用。
6.4 自xx年1月1日起，为促进项目销售，应区域项目要求新开业的酒店，其新开业期亏损，需要项目与酒店管理公司协商一致，并计入当期销售费用。
7 利息费用
利息费用按可售建筑面积分摊。
7.1不参与成就共享的旧项目：计算外部贷款利息，但该贷款归集团使用的除外。
7.2 成就共享、同心共享项目：
7.2.1若使用第三方融资，按实际使用融资金额和融资利率计算利息。
7.2.2若使用集团资金，无论项目盈利或亏损，均按集团要求的资金回报率（以发布为准）计算使用内部资金的利息。
举例说明：

在12月31日计算：
实际使用贷款利息=2亿*4/12*贷款利率（8月-11月实际使用贷款金额：2亿元；12月：不再使用贷款。）
使用内部资金利息=（3亿*3/12+4亿*4/12+2亿*4/12）*集团要求的资金回报率
7.2.3 在计算成就共享奖金时，使用内部资金的成本按照年化30%计算，且7.2.2中的内部计息无须再计算。
7.3 定价时对内外部利息进行单独列示，供决策参考。
8 税金
包含应缴纳的所有税金：营业税及附加、土地增值税和所得税。
8.1土地增值税按预计清算与预征孰高原则计算。进入清算环节的，以税务机关出具清算审核事项通知书（即审核结论）为准。
8.2 所得税按利润总额的25%计算。
9 附则
9.1 本规范由财务资金中心负责解释。
9.2 本规范自发布之日起实施，原《xx集团成本分摊管理指引V1.0》同步修订发布。
（全文完）