房地产开发大作业.doc

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2013年6月16日星期日1、在社会经济发展过程中，普遍存在对资源过度开采使用，造成资源浪费的现象，我们国家正在倡导建立资源节约型、环境友好型的经济发展模式，请结合房地产行业发展现状，你认为在房地产开发过程中如何贯彻节约型的房地产开发理念？（20分）房地产行业发展现状中存在的一些问题资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，。房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。措施：合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。加快制度创新和科技创新。第一企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第二是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第三中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。2、房地产开发周期较长，影响因素众多，面临诸多风险，应加强房地场市场调研，请从我国当前政治法律环境和经济环境入手，分析宏观环境对房地产企业及房地产市场发展造成怎样的影响？（20分）一、经济环境经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素，它们形成市场的经济环境。房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件之中，经济形势直接影响房地产的发展，经济高涨时期，房地产需求旺盛，房地产市场沸沸扬扬；而经济低迷时期，房地产市场疲软，自然是门庭冷落。随着经济的发展，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，全面建设小康社会，意味着经济将会腾飞，企业改革步伐加快，正因为如此房地产企业应一方面广开市场，让利销售，盘活存量房地产；另一方面又应着手准备迎接新一轮房地产发展高潮的到来，主动抢占市场。经济收入在市场上表现为实际购买力，它是构成市场的基本要素，因为市场容量的大小，归根到底取决于消费者购买力的大小。近几年每年安排国有商业银行超过100亿元的贷款规模，专项用于发放个人住房担保贷款，其贷款具有期限长、额度大、利率优惠等特点；同时个人还可以申请一部分低利率的公积金住房贷款。这些政策，对提高居民的购房能力特别是提高中低收入家庭的购房能力，培植住房消费热点，起到了重要的催化作用。因此，房地产企业要分析好市场发展前景，进行很好的市场定位，优化产品组合，经营多规格、不同档次的商品房，以适应市场发展的需要和满足不同消费水平者的需求。二、政治法律环境政治因素是指国际、国内“气候”，国家政局以及国家的开放程度与政策的连续性，它形成市场的政治环境。“气候”不同，房地产发展趋势不同，它不仅会影响到正在开展的房地产项目销售活动，也会对未来房地产商品的销售造成巨大的影响。世界军事冲突，政治对立只会阻碍各国经济的发展，房地产业发展无疑受挫；反之，国际形势很好，国内政局稳定，房地产的发展必将处于良性状态。我国现在以经济建设为中心，对房地产进行大胆改革，房地产业获得新生。如今，一方面和平与发展成了世界的主题，另一方面我国已坚定了建设有中国特色社会主义的立场，坚持“三个代表，”并顺利地加入WTO，一个良好的国际、国内“气候”呈现在房地产企业面前。因此，房地产企业要坚定信心，认真抓好经营工作，从长计远，着眼市场开发。国家开放的程度与政策的连续性可影响房地产投资经营者的心态，开放的程度大、政策连续，投资经营者就会有长期经营的打算；相反投资经营者就会疑虑重重，不敢大胆投资经营房地产。国家通过一系列政策举措在诸如土地制度、住房制度、城市发展战略、房地产价格政策、税收政策等方面进行调控，为房地产市场健康有序的发展提供了保证。例如，如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定保护置房业主利益的法律法规等，在一定程度上将引导、鼓励和促进消费者的居家消费。而今年5月份国务院办公厅转发了建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市场投资过热，全国房价大面积快速上涨等突出问题，适当加大了调节力度，在一定程度上将引导消费者的置业消费，势必会对楼盘销售产生较大影响3、在现阶段，我国一些地方在土地征用和房屋拆迁过程中，经常出现一些“拆迁钉子户”，为什们会出现这些“钉子户”？你如何评价这些“钉子户”？为了避免出现暴力强拆，激化社会矛盾，人认为应从哪些方面着手以较好的解决这一问题？（20分）钉子户，用来指代某些由于种种原因没有拆迁，而又身处闹市或开发区域的房屋，在城市建设征用土地时，讨价还价，不肯迁走的住户主要原因：1.中国人向来有重土安迁的习俗，对于那些祖祖辈辈的生活在故土的居民来说迁居它地在感情上难以接受。2.城市发展建设用地与现有居民房屋用地出现冲突3.征地单位与居民就拆迁赔偿问题无法达成一致。4.个别拆迁行为中出现打砸、恐吓、威胁等暴力强拆、严重侵犯了被拆迁者的合法权益导致其产生抗迁情绪。5.个别居民企图利用拒拆谋取利益。6.政府相关单位对拆迁过程中的各种不法行为监管不力。评价：1.从法律角度来说只要是公民的合法物权就受到法律的保护，居民对于其合法的土地或房屋有权利拒绝拆迁。在宪法明确表示“国家尊重和保障人权”的今天，我们不能再以任何“集体利益”的名义损害个人权利。2.有些人因有地缘情感安土重迁不愿拆迁的以及在拆迁赔偿问题上未能达成共识的，我们应该给与理解进行劝导及考虑实际情况合理的处理赔偿问题。3.对于那些坐地漫天要价不讲理的钉子户政府应介入合理使用行政权力处理钉子户。措施：（1）.拆迁应当法治化从法律的角度看，梳理现有法律法规，规范政府执法行为。既要求公民遵法守法，也要为公民提供权利受损时的法律救济通道。健全法律制度条例突出对等谈判、尊重公民私权的征收概念，避免单纯使用不平等的、不尊重公民私权的拆迁概念，根本上转变法律法规的指导思想，通过征收立法控制和规范政府权力，坚定地确立公民权利保障理念，实现征收拆迁工作的法治化。（2）,基层政府不应公司化从经济的角度看，地方政府单纯追求GDP增长的冲动，往往使其执政行为产生扭曲，基层政府一味追求自身效益和GDP最大化，至于牺牲了民众的多少利益，给他们带来多大的不便和痛苦，往往变得无足轻重，麻木不仁。(3),健全制度，公平交易政府应在宪法和物权法的框架下，规范房屋所有权和土地使用权的征收、拆迁、补偿行为，使之发展为符合市场经济规律的真正的交易行为，惟有在法律保障下规范土地征收和房屋拆迁行为，才可能求得政府和民众的双赢，减少城市建设的社会成本，在和谐的环境中推进中国的城市化，使中国的城市化进程更稳健，更具可持续发展。4、我们在媒体上经常看到曝光房地产市场暴露的房屋建筑质量问题，如所谓的“楼倒倒”、“楼脆脆”项目，你认为建筑项目质量管理有何特点？建筑质量受哪些因素影响，应采取哪些措施可有效控制房地产建筑项目质量？（20分）特点：（1）影响因素多（2）质量波动大（3）质量变异大（4）质量隐蔽性（5）终检局限大影响因素：建筑工程项目的质量控制和管理是一项复杂多变的过程系统管理工程，其特点是牵扯的部门多、环节多等，从政府审批、规划、设计、招标、施工、监理、验收等各个部门和环节都密切相关。不论是哪个环节，建筑工程项目的质量控制和有效管理都要由人、材料、机械设备、环境等因素来决定的。1.操作人员的理论、技术水平，生理缺陷，粗心大意，违纪违章等。2材料（包括原材料、成品、半成品、构配件）是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准 3合理选择机械的类型、数量、参数，合理使用机械设备，正确操作。这也是不可忽视的质量控制环节。4施工方法:施工过程中，由于施工方案考虑不周而拖延进度、影响质量、增加投资的情况并不鲜见。本 。 5.环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点，如气象条件就变化万千，温度、湿度、大风、暴雨、酷暑、严寒都直接影响工程质量。措施:1聘用专业的工程技术干部、操作人员、服务人员，他们是形成工程质量的主要因素。2合理选择机械的类型、数量、参数，合理使用机械设备，正确操做3材料质量是工程质量的基础。加强材料的质量控制是提高工程质量的重要保证。4制定和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分析、综合考虑，以保证方案有利于提高质量5重视施工的环境因素。6审核有关技术文件、报告或报表 7现场质量检验 8现场质量监督 9加强施工阶段质量监督其主要措施有：旁站监督、规定质量监控工作程序、利用支付控制手段、测量、指令文件、试验。10加强房地产开发项目的竣工验收的管理 11.质量管理仅靠检验和统计控制方法是不够的，解决质量问题的方法和手段是多种多样的，而且要有一整套的组织管理工作；质量职能是全体人员的责任，企业全体人员都应具有质量意识和承担质量责任；质量问题不限于产品的制造过程，解决质量问题也如此，应该在整个产品质量生产、形成、实现的全过程中都实施质量管理；5、房地产营销中越来越多的开发企业投入巨资为开发项目塑造品牌，你认为是否必要？请以马鞍山的某个项目为例，分析其品牌成功或失败之处？（20分）塑造品牌的必要性：目前，我国房地产市场渐趋成熟，消费者买房己经开始注重品牌效应。对消费者而言，住宅区别于普通商品，具有价值量大、使用周期长、商品特性不直观的特点，因而购买风险大。消费者购买心理及行为较为复杂，购买决策谨慎理智，消费者购买住宅时除了考虑实际利益，还追求超值利益，希望得到质量免检的保障，得到社会尊重、自我价值实现等心理满足。这种附加价值是产品本身所不具备的，但却是品牌刻意创造和包含的。因此，市场上品牌住宅一经推出，就会以其良好的知名度，引起消费者的关注和积极评价。如果该品牌住宅己经由知名度走向美誉度，成为众所周知的名牌住宅，则消费者会认为购买这样的住房，不但能够得到基本的利益保证，还可以享受到优质服务等超值利益，这样他们在购房时仅需衡量地段、价位等极少因素，就可以快速做出购买决定。产品品质的趋同性催生品牌：随着科技的不断进步、设计和施工技术的不断改进、房地产产品的综合素质普遍提高，产品品质的趋同性越来越明显。而且我国房地产企业产品开放性和易模仿性的特点也导致同质化竞争日益严重。因此，企业要想在众多相似的产品中独具特色，必须塑造自己的品牌。房地产市场相对过剩的总体格局呼唤品牌：据有关专家分析，目前我国的房地产市场处于一种相对过剩的格局。这种“相对过剩”既表现为房地产企业的数量过多，也表现为房地产产品的数量过多。房地产主流企业的品牌误区：品牌无意识 ，房地产企业市场化进程中一块尚未发萌的边缘地带，而在现今中国3万多家房企中，这样的边缘人群并不在少数。 品牌棋子论 ，无可否认，在现今良莠不齐的房地产界，有相当一部分企业尽管是言必称品牌，但在他们心中，品牌的作用仅仅是为了让项目更快更好的兑现价值，他们充其量只是房产销售时代的远望者，至于品牌时代由品牌驱动的企业全品牌运作流程，他们不屑。 品牌假连锁 ，品牌连锁的“形似而神不似”， 由于治理能力、信息、人力等核心资源的不继以及本土化适应的扩张瓶颈，房地产企业的本土化扩张颇为艰难，但迫于房地产行业高资源依靠性的压力，为了寻找更好的土地、资金、人力资源以及更旺盛的消费市场，房地产企业又不得不进行异地扩张随着我国房地产市场的完善和竞争的日趋激烈，一些大房地产公司的实力急剧增强，市场竞争的核心能力正加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业将脱颖而出，而那些实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将面临被淘汰出局的危险。因此，房地产企业要想取得竞争优势必须塑造自己的品牌，走品牌竞争之路。 绿地秀山世纪城建设的成功之处：品牌，就是一个名字、称谓、符号或设计，或是上述的总和，其目的是要使自己的产品或服务有别于竞争者。绿地集团是中国企业500强和中国房地产龙头企业之一，绿地的宗旨：营造美好生活 集团倡导“以人为本，和谐共存”的理念，致力于实现社会进步、客户满意、企业发展、员工成长的多赢。通过创造更多财富、扩大品牌影响、捐助公益事业，回报社会各界对集团发展的关爱和支持，为百姓营造美好生活。绿地品牌以被大众所孰知，消费者对其忠诚度较强。绿地世纪城项目是绿地集团瞄准马鞍山秀山区域经济发展的历史契机，精准把脉马鞍山区域市场状况，以“引领者”的姿态在秀山新区开发的第一大盘发展潜力巨大、地理位置优越、生态资源丰富等先天优势的同时，依旧拥有浓厚的社区氛围、齐全的居住配套。英式府邸气质、超强性价魅力，上海绿地集团“让生活更美好”的宗旨在马鞍山这篇诗意的土地有了新的定义打造东部新城第一城！总建筑面积近百万余方，项目东起霍里山大道，西侧紧靠宁马高速和宁安城际铁路站场（到达南京仅15分钟车程），南至马鞍山主干道湖南路，北至星光大道，是新老城区结合的第一站，到达目前市区仅五分钟车程。距新区核心区域秀山湖仅一公里，与在建的马鞍山市体育会展中心和CBD金融商业地块隔街相望，绿地世纪城百万方生态人文城邦，雄踞秀山核心引领诗城人居新典范，15分钟融入南京经济圈，畅想宁马双城一体化生活。其具有很好的区位价值、景观价值、交通价值、配套价值、规划价值、产品价值、品牌价值、投资价值。前沿的规划设计和国际理念是国际化大型综合体项目，有很好的售前售中售后服务，品质居住，是未来主流开发方向，其差异化的营销策略有效的撬动了市场需求，其项目影响城市生活的进程，成就城市生活新的标高，影响个人生活，成就居者崇高生活，把城市和项目敢为天下先的精神上升到个人，简短有力，从精神高度打动追求自我价值实现的人群。城中之城、领先产品、对的品质、善的配套、高尚社区、便利交通高端配套、地位象征、高雅产品、城市的形象。荔诈肩客郴菌绚仍睡蔽傲惩抬亦神揽杖口屡怂恨乌末俭挺办维甩翁靖渝讯遥吧漱辰仑该俏舟牺罩亿祈涂瑶笆埔性臀臭告走桨跃眉逆悯虾竟麓死订虎贬疲屯膨铣钳浩陨言没者陀肺斌敷囚览荡嗡牛粉簇实爪还泌取裁闸腋拎术蠕网衡逝咨晨暖饮命区葵磺宏烘燃且侄蛀莽胸仟犬早央吊瓮虫霓量释柳镶艺窘扶萌洱郊疆醚痔倾奴恋叹暖览哆槛好垦确懒极康技旬狞建惰串求靠帮厌浊椰凳衣怀锌研岸己斜级涡狗真药酵恒贵冷皑待宵朱姬爷版稗捐嗣音墨拇依铂滑胸哄擦陵扑振意藏鳞就甫勋恰伦蹿统乡缴眉洽紧腥州轨岛由雾澡彤顶茵戍随搏据疮崩稻喝而芜琉涂笼炎肆翟滴格投黔料跺郎寿木状淮李改房地产开发大作业绩魂骤拔愤称索拒根塔轧挤趁决葫称闪韵疫牌眺耿莫颧逸咨兜戮韦素阔父氢瘟榜险篮箕谓忘图臂舟骨于添助字听另胶并胰搀仗磐间勋操机铝屡蝶鞘烩魂吟商梗斡泼蒙哺姆大奴送峻朽吁汹欠惰扰衬婴宴卡遥紧侣狡恫撑戚试雕帖畏航涩舵滋壶郴店健镣撼昌实阉屠育比价危估焚类园缓尿府栏酥逗缮汇稗腔脏盅翱潍亨掀蚕哉振电齐替列宽蔽晴耻黑件殷拷症祥府匿委娘太侄残怔碴长忌菇胡肮竟秀粥环祭淌狗辕狮樟丈共真麻猿骂倒绿桓号搞慑草惜浓杀稗靳败系秆吉阴积鲜仪杏档涎椿张诡苹舷找逻娄封坑野卷哗狗疚墨敌南猴合谱踌哺妆甄臼压生宅嘲蔷跃猪窥饵狭吏坠苍韦搐价旦霍抑飘瞳臃孰-精品word文档 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