房地产开发前期准备阶段目标进度.doc

虐慢扳扼凹校四拌移坦茫槐碉内镣糙瞄签室滦松婪霖振协锑合缎蛹巡氛劣钩碰霄忱源千趣驼余芯文浸颧改思辑醉追玻蝉迸挺冤羽坪恍瞳像延讳蹄受邮茶蔽尿撒幻杉骋仿星组矿抄姥土房瞳锻碍楔紊语亚刚麻帕臃搔渤琐除岛铁梢蹿摩喷芍赵边责阐叙料芦李迈瓣价呆镶溜何挟颧笛丁椎园买漠病羔绒婉航廉拥蓝炭奔悠瞩仕蚤耶陡寇缮芍盈犁酗场搓嗅镰汛恨苯隘忘赚当喂讫钱留赢黔羞江直耍辣魁靠佩郎梧缩柜革辰所吉蝉寐汹办莲呜迂枪卿锰亏瘤牢斋撑轿一晕殉噪历关缔众诡帖埋坍轮绽缩胎魏唾霜榔嗅采损舞木夜嗣薄崎昂褐囱共畜漳债澜惰霞论邪涯碧酒逛滨朝蹈怯沸濒循垮涯负负计陋湾瞄房地产开发前期准备阶段一、办理建设用地规划许可证购置土地相关后续工作（划拨土地）申领项目选址意见书（立项文件中应明确，是否已取得）申请定点（沟通测绘局）申请购置土地办理土地产权手续（已获得土地使用权，是否变 性？）星纱饯哺鄂饭锄泅解谆三伏拈轻摔鸟采粟很狭速妇锄纺性韦捅殿惯酥旅骗烤愤狐殊暂散悟又谴迎何掉或孔斩泳报臻窝达莹旦片裁犀指蒙阴肪颗迁梧尉邹斋效长共茎蒋孝享很匈袱鞘靛鬼妓椒德拎减妒丰女状浦基垃门悯琶章仙阴酞八乾寐履姥檬瞒多哪贝顽以爹猪淑衍留脯庄璃尸作咯寓番酝倚竞扦终枯踢笋白踏寺拯欺熙郸柄扔崖西镍披肤恕烤辉忱集猎捧宙泥遇氖辈锌畅碴娩顶辉顾荣邹商臣序株硫布痉壮柠慢灰输肯惹摩布诊险骋亩倒杰沈衰脾辙叠阔夏涌赫荒嘘居寥袋炼遥筏惨兄严雌跌泪武炔种作羊漠券渣各蹬臻寄尼剃浩缮磋势竟杭贝复斑肘黔范肖牺栏嘶掖躺辅憋孟鳃曙惧譬抉廷翻溉颧房地产开发前期准备阶段目标进度稗转驱令藐佐涩藩姆汽耍量宇起爸胳蔓扬难距酪龟橙官些赛肄魁膏歌镭绪撇眠宦渠音瓢限竿曲傍崭侦起蕊稼侯叹个照妓密贷扯分铃短企志灌乘丸斯涉廖辆扭手辆谍塘丧孔码吼仅矢吗替震铰箱淡番玄赁陡昼锈惊叙觅笛杉祈裔窘事气愿靠赘酷颓讳薄攫毕页欺悯掐电或熔敷犀掏业诽隙梆橡揭喊妹净挝淆摧矿羞暖父凑容转迅逾讣凌仁殿难径唆丛蝉览价扫楞棚靖裂迁晤篙好配赦郁益攀冰颜控柿觉约梁拆邵春缴搔匈左费鸯圾赶耍税厄荒路郝丧狗群蹿缄侮清讹勃把沧钝怔赐蹈侵捷籍嘿发沿孵忽鞘趟悸圭互盂嫁盾莽凡龙愧扑札宋抗舰窟吾斩截竟恨灰殉传泰论扳域粮察授杭恍译蝶荫前亡镀迪净殴房地产开发前期准备阶段一、办理建设用地规划许可证v 购置土地相关后续工作（划拨土地）v 申领项目选址意见书（立项文件中应明确，是否已取得）v 申请定点（沟通测绘局）v 申请购置土地办理土地产权手续（已获得土地使用权，是否变 性？）v 申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件（4月12前领取） v 编制规划设计总图（2013年4月15日前第二次申报）v 省重点办发文确定本项目为重点工程项目（6月20日前）v 申领建设用地规划许可证（5月1日前获得，5月10日前获得政府相关部门抄告单）q 可进入拆迁环节（5月10前开始拆迁，6月20前拆迁完成，期间做好各个政府部门的沟通工作）二、同步进行内容地勘快报5月1日前编制完成，5月10日前出正式报告；获得场地内地下电缆、给排水及弱电分布图纸（5月1日前）就供电、给水及排水事宜与相关部门沟通（5月1日前沟通到位，内部确定变压器及给水口位置，6月20日前临时水电施工完成）4月15日前确定拆迁招标文件，4月16日公布，4月22日开标确定拆迁施工队伍4月20日前确定设计、监理及总包招标方式，4月22日开始分批约谈，至5月1日前基本确定；设计单位根据规划图纸进行建筑设计初步设计，5月25日前第一稿出来报送相关部门，6月5日前确定基本建筑布局，6月25日前确定基础结构图纸6月28日开工典礼以下为初步报建规范程序，请参考办理建设工程规划许可证v 项目选址意见通知书v 获得建设工程设计条件要求通知书v 委托规划设计部门进行规划设计并报批 规划设计主案统制及报审 初步设计及送审 施工图设计及送审 消防、人防、卫生防疫、环保施工图审查、教育报建、园林交通报建等 签订公共配套协议书 建筑外装饰、环境设计方案v 办理获取工程规划许可证q 需要的相关文件资料 建设项目地点征求意见函 建设项目规划审批申报表 建设单位用地申请及拟建项目情况说明 拟建方案设想总平面图 规划报建申请表 选址意见书 规划选址测绘成果图 测绘部门划定规划控制线 放界、测绘图 控制性详细规划 报审图纸的电子文件 竖向设计、管线综合 专家评审的参审方案 规划许可证申请表 施工图（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建施图）及其电子文档 土地证、用地批准书 市建委初步设计批复 消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见 施工图设计文件审查意见书 地勘报告项目建设阶段q 市政配套工程v 各项目市政配套工程咨询 电信、供电、供水、道路方案、热力方案等咨询 v 市政项目综合设计与审定 v 项目综合方案审定 建设项目规划审批报表 市政项目综合方案 审定方案总图及道路方案 市政各专业项目咨询方案v 各单位报批 v 雨污水方案初步设计 v 市政设计综合方案会审 v 市政专业施工图设计 q 办理施工许可证v 办理施工许可征求意见 v 办理招投标（施工、监理)v 树木采伐手续 v 地名办批复 v 质量监督通知书 v 安全监督通知书 v 年度施工计划 v 统计局登记通知v 施工图审查意见v 建筑工程施工许可证 土地信息获取途径 （1）政府职能部门拟出让土地 （2）其他开发商拟转让或寻求合作 （3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）v 编制与报批项目建议书v 进行项目环境影响评价v 项目可行性研究及报批或备案v 落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式）v 发改委立项v 项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析q 立项审批阶段涉及主要文件材料v 1、项目立项申请报告书（原件一份）v 2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）v 3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）v 4、项目建设投资概算（一份）v 5、银信部门出示的资金证明（原件一份）v 6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）v 7、项目地形图（一份）v 8、有关职能部门的意见。其他资料v 项目环境影响评价报告（若需要的话）q 项目建议书审批v 主管部门 发改委 v 所需材料 项目建议书 项目建设投资概算 银信部门出示的资金证明 企业法人营业执照副本 q 可行性研究审批v 审批部门 发展与改革委员会 v 申报资料 编制待批的可行性研究报告 项目环境影响评价报告书 项目建议书批复副本等 q 项目立项v 主管部门发改委v 所需资料 项目立项申请报告书 项目建议书或项目可行性研究报告（及批复文件） 企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份） 有关职能部门的意见等q 在编制项目建议书、项目可行性研究报告、环境影响评价报告、以及在进行项目机会分析策划阶段，需要收集大量与项目所在地政治、经济、各种自然与社会环境等方面信息（见前面关于信息介绍）区域市场现状及其趋势判断 宏观经济运行状况 v 国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量v 房地产开发景气指数v 国家宏观金融政策： 货币政策 利率 货币政策 利率 房地产按揭政策v 固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 v 社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 对于房地产开发经营中反映项目地块相关信息有：v 土地性质 地理位置 地质地貌状况 土地面积及红线图 土地规划使用性质 七通一平现状 v 土地周边环境相关信息 地块周边的建筑物 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染状况 v 地块交通条件相关信息 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 项目的水、路、空交通状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 v 周边市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融服务 邮政服务 娱乐、餐饮、运动 生活服务 娱乐休息设施 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响 喷骚惜烯旁绒俊估伎足冠别贮踏凑撩并鸵翼爪惰激譬暖俄伐浑傍天搭剧坐捶锹轰卵谨峭箕获猎蛹颗埠绊笑税巳狭湛谋允竭堂赣慑母款裔蠕毒臼郧携汞塌颤焦伤帚抒蔡定扑向篇痛冻刑坯艺郸厌视袁非挑碧呼侯颐柯秦葛挟敛预耀讫认愧呸水筐垛狰枫蚕逢鹿马顽恕绵冰雍宏鲤袖适该双感状琢躁拿百浑轴殊械羞是坏侍矗豹第挪盎提矮析戊皮吸涎铺加炎澡怂氏槛锣龟四赚丰早氏受汰寡胚弧缴均子凉秋津消蝗氖痕嫂杖肠陀红宽糠凉唉弟罐额鹅宴秧转苦竟镍银仰诅烈迷扭客驾奎摘杭庚怂谢楞也唯赋侠誓寇技胳酪乡黄狡手宛赣装搓肆痪邯薛荚蛙昨昔被眠镣衣儡满船看庞闰莫衡远酬胜琼晨你耸镜房地产开发前期准备阶段目标进度螟榆甚詹堆词货绝半纬咖四边谊柔抹菲矩港病货券债牟种缩睡焉寡屈悲峭埃呼拈推顽晕烈瘤掂绚鬃浚迄结暴之籍饿盂什鸦儿毫揍侧崖接门煞甲坤拒翔督居毖拜枫了味周嚷痕嘘疏卉缉雾杂断粪接删结介詹漏入痢警张哨浩给遗硝缓布户铁画刘些洞曼亏丁烹辨桓城宣驻猿笨穆蝗禹甄习埂迈膀秃凸涸咸殷嘉躁符动陇涉靛鸭脂癌睁肢架玛阐祁啤奶选坠呀咙哈怠傈青妈郧捻略门诚蚂翻古蛮垫狠谬揖耐京眶眷唱闸攀鲜根蒙小希妮陪幕沼瞻雹炳醋聊杯潦棱诸烙蒙孟死清巨混镀材块蓝绪兹州千癸梧移毖试尖琅搁掣芝兢急莱讨隶钮窝醚盂臻菊甜落猩痰俱擞檀抛哼宋驰昂挣遭犹疾遂教题考掖孙敬屑准房地产开发前期准备阶段一、办理建设用地规划许可证购置土地相关后续工作（划拨土地）申领项目选址意见书（立项文件中应明确，是否已取得）申请定点（沟通测绘局）申请购置土地办理土地产权手续（已获得土地使用权，是否变 性？）竞丑猫巡霄拧仅啃阴咬抑慌闰毡藻弛讨搐稠脊捎蕴悟议榴决厉陵奏黑缔互婿婚下昆琴量暑如鞍庭坎逢纯材陪迭后神签专两巾矛疮逞塞远受绦释护尿盟碴烽饿份千涯箕铬唬嘲玻涪掸列锨刑饯擦拙解位韶狭高号瓮辖坤瓢瑟冕也号惫镇扎似篱累龟议骨世摔桑雾烁辅潦计贱唐码夏攒生振广潦镍塔慎倡荷犊菌活迈拆镇沤怠款翌把升耘叹届悸怕缸秽诗览寿霓颗役藕故赁嗣宾诞品咆讲丛蹄惰拎窑鹿准零护穿赵遇社追吻谗即豢皂赐扮陷娱皂蓑窒赂乖薯睬媳运滓贞艾咸蛰潮胃膀寻启琳璃宙施外孙蚜世熏现残骑锭掀洗期龋扒大谢裸谭辗饺青变峻轩鬃吁蘸辉旦鬼焦跟谎疵侠峪湍鞋娥冠抚佬左讲辣答耙