尉氏吉通物业有限公司房屋、设备维修养护规定.doc

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3.3.2做好设施设备维修与安全措施我们将通过严格的管理和采取相应的措施来保障小区供水、供电、通风、排污、电梯、消防、监控等系统安全、正常的运行，延长其使用寿命。主要措施有：1、日常运行：制定严格的设施设备操作规范，按要求进行巡查；制定安全操作规程，保护人身及设备安全。2、常规维护：制定完善的维保计划及实施方案，排除隐患，确保设施设备的正常运行。3、紧急状况的处理：建立快速反应机制，制定应急准备及响应措施，保证紧急状况下实现联动，将损失降到最低程度。4、管理原则：制定公共设施机电运行和保养工作计划，按公司物业管理质量标准规范运作，确保设施设备的正常运作。建立及完善设备管理制度、设备运行操作规程、设备日常和定期维修保养制度、设备技术档案等管理制度。建立机电设备二级保养制度，即日常保养和定期保养。保障供电、供水、消防等正常运作并做好记录。巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录，发现设备运行状态有异常情况须及时报告、记录并在主管安排下尽快处理。做好设备房的物品管理，加强安全防范工作。负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录。定期清洁所管理的设备和设备房。建立有效的信息传递体系。实行24小时值班，随时接管业户和内部员工的维修申请及故障报告，及时反馈信息，在最短的时间内使有关人员到位并及时处理问题。对部分机电养护工作拟订服务合同，安排专业公司负责定期的养护工作，并由工程领班安排下属员工按服务合同的条款监管专业公司的养护，确保维修保养工作的品质，并准确地作好保养记录。安排相关保险。3.3.3加强设施设备养护A、设施设备养护主要内容：1、给排水设施（设备）运行管理及养护确保给排水设备(设施)保持良好的技术状态，保证生活、消防用水的需要。专业维修人员负责给排水设备的维修保养。值班人员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。工程部经理负责给排水设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。客服经理负责上述工作的检查监督。客户服务中心负责向有关业户通知停水情况并做好解释工作。给排水设备发生故障，维修人员负责维修保养工作的指导、检查监督及委托修理的联络工作，及时处理给排水设备（设施）的故障，确保设备性能。2、供电设施的运行管理及养护：确保供电设施（设备）保持良好的技术状态，保证小区内业户的安全用电需要。高压运行工程师负责高压设备和变压器的巡检，并做好记录。机电值班人员负责供电设备的操作、监控记录及异常报告。工程部主管负责供电设备综合管理及上述工作的检查监督。客服经理负责上述工作的检查监督。客户服务中心负责向有关业主通知停电情况并做好解释工作。供电系统发生故障，工程人员应及时报告主管，必要时报供电局进行抢修等联络工作，确保设备的性能。3、高低压保养维修程序：（1）变压器：每年冬季做高低压绝缘试验，对变压器线耳和各种螺丝进行检查、收紧、清洁污物。具体实施程序如下：组织熟悉设备的人员（五人以上）指定专门责任人，了解工作任务和注意事项，并由专门责任人按工作单程序安排工作。工作时穿长袖工作服，身上不得配带其它杂物及手饰，着绝缘靴、戴绝缘手套，测验电器是否正常。先停低压开关，再停高压开关，用合格的验电器验明接线端无电后，最后用专用的接线杆将接地线可靠接地，对母线进行放电并相间短接。接、拆地线应有专人负责，所有停电安全措施完成后，方可进行保养工作。工作完毕后检查所有工具器材数量，不得遗留杂物，由专人拆除接地线，工作人员全部撤离工作现场后才可按步骤进行送电。（2）高压开关柜：高压系统属于技术要求较高的供电系统，因此每年冬季都要将该项维护工作外包给供电局进行，每年冬季对手动合闸和分闸回路进行试验和检修。（3）低压开关柜：每年冬季对低压开关柜内的各种开关和机械进行检修，收紧螺丝，清洁污物。 4、电梯的管理及养护电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，任何人不能进入，机房内的设备非电梯维修人员不得操作。运行中电梯突然出现故障，值班人员应尽可能地先救援出被困人士，并通知电梯维修人员进行检修，如救援不成，值班人员应安慰乘客，尽快通知电梯维修人员前来救助。电梯人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险。切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。发生火警时，切勿搭乘电梯，因电梯可能随时在半途停顿，将人困在电梯内，被困者可能会因浓烟而窒息，甚至危及生命。发现有水渗入电梯或电梯槽底部有积水，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较为安全的地方。保洁员在清洗走廊和楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备。电梯维修人员应每天检查电梯机房是否有足够的通风，温度是否过高，气窗玻璃是否完整，机房门必须上锁。电梯内的求救警铃、电风扇必须保持工作状态，以免突发紧急事件时因无法求救而导致窒息。因维修、保养而正常停用任何电梯时，应在小区的公告栏内张贴通知。 5、消防设备的运行及养护小区内所有消防通道指示牌必须保持良好的状态，停电后仍正常工作。小区内所有消防设备应每月测试一次，如发现故障应立即维修并做好记录。任何消防设备均安装在机房内，应每星期检查一次。消防报警系统每月测试一次，如有故障应立即维修并做好记录。消防水泵应保持良好的状态，阀门无人为误开，保证消防水箱的水位处于正常。具备消防保养证明书。每年应有一次消防演练。6、中控室设备维护：闭路电视监控系统保养规程客户服务中心信息室负责监控闭路监视系统主机，工程技术人员负责对该系统实施维修保养。闭路电视监控系统应由经过专业训练的人员负责使用、管理和维护，无关人员不得随意触动。值班员应熟悉闭路监视系统所拍摄的画面及各路段路口等实地目标的对应和编排。设备投入正常使用后，为确保运行正常，工程技术人员必须严格按闭路监视系统保养项目计划表进行检查。每日检查：闭路监视系统控制主机各项功能是否正常，有无设备异常，将检查结果填写在闭路电视监控系统设施每日保养记录表中。每月对电缆、接线盒、设备作直观检查，清理尘埃。每季对室内部分电缆、接头、清理尘埃，检查信号传输质量，并将结果填写在闭路电视监控系统设备保养记录表中。闭路电视监控系统设备出现故障后，首先应分清故障类型、部位，并及时排除，一时排除不了的故障，应立即通知有关专业维修单位，属保修范围内的，立即通知保修单位修理、保养，以便尽快修复投入正常工作，并记录在案。确保中控室设备（消防报警系统、保安闭路电视监控系统、红外线围墙可视对讲电话系统）处于良好状态，保证业户的生命和财产安全。中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录； 弱电维修工负责中控室设备的维修保养，确保中控室设备运行正常。工程部主管负责中控室设备的综合管理以及对上述工作的检查监督，并对维修保养工作进行指导，检查监督及委托修理的联系工作。“客户服务中心”负责上述工作检查监督。中控室保安员负责中控室机电设备的操作，确保消防报警设备、保安闭路电视监控系统操作的安全性和准确性。B、设施设备养护实施计划表电气系统一、配电室1.值班室序号项目周期标 准说明1工作环境每 天3个月A、环境卫生状况良好，垃圾及时清除。B、物品摆放整齐有序。C、照明、应急灯具完好。D、通风、空调设施运行正常。有 故 障及时维修2.电力电缆序号项目周期标 准说明1敷设环境1年A、电缆沟内无积水、油污。B、电缆接头无异常。C、电缆沟盖板及铁件防腐完好。必要时油漆2绝缘电阻测 量2年A、主绝缘应不低于500兆欧。B、护层绝缘应不低于0.5兆欧。配合电业局年 检3预防检验3年A、按照国家有关规程。由电业局检验 3.变压器序号项目周期标 准说明1外观检查1年A、应无积灰污垢。B、所有接线螺栓应牢固。C、标识应齐全清晰。2测量线圈的 绝 缘电 阻2年A、按电气专业的要求。配合电业局年检3预 防 性试 验3年A、按国家有关规程。由电业局试验4.高压开关柜序号项目周期标 准说明1外观检查1个月1年A、应无积灰、污垢。B、标记及标号应清楚。C、各组件应完好。D、接线端子应完好。E、指示灯、仪器、仪表完好。2电度表1个月1年A、铅封应完好。B、无异常现象。C、校表按有关规定。由电业局校正3绝缘检查1年A、按电气专业有关规定由电业局进行年检5.低压柜序号项目周期标 准说明1外观检查柜内检修1个月1年A、柜表面应无积灰、污垢。B、标记及标号应清楚、完好。C、各组件应完好。D、接线端子牢固。2仪器仪表1个月A、电表运行正常。B、铅封完好。C、电压、电流表完好,显示正常D、指示灯、开关完好。有故障及时更 换3绝缘检查2年A、应不低于2兆欧。4断路器1年A、触头无烧损痕迹。B、机械部分动作灵活、完好。二、电气竖井 序号项目周期标 准说明1工作环境6个月环境卫生状况良好，无垃圾、杂物随 意堆放。照明正常，灯具完好。门锁完好。2电气柜6个月外壳无积灰、污垢。接线端子应牢固。各电气组件应完好。指示灯完好、正确。地线、零线连接可靠。保险丝无缺损。按钮、转换开关灵活、正常。电表运转正常。标记标牌准确、无脱落。运行过程无异常声音。锈蚀部位应进行防腐油漆。三、柴油发电机序号项目周期标 准说明1工作环境3个月环境卫生良好，无杂物随意堆放。照明、通风设施完好。门锁完好。标识齐全清晰。2油箱3个月1年外观无积灰、油垢。油箱管道阀门无泄露。支架及外壁防腐油漆。使用柴油号不得更换。3柴 油滤清器6个月1 年清洗。检修滤芯。4机 油滤清器3个月1 年清洗。检修。5机油箱1 年清洗。根据运行时数更换符合要求的机油。6消声器的排气管1 年排气管无堵塞。清洗排气管。7发电机6个月1 年外观除尘、清洁。必要时进行防腐油漆。8蓄电池半个月蓄电池是否漏电。电解液保持在正常的要求。蓄电池接头牢固可靠。充电设施运行正常。试运行前检 查9燃油泵6个月电气控制箱正常。阀门管道无漏油现象。10水 箱半个月1 年保持水箱常满状态。一年清洗水箱一次。加水时应按比例加防腐剂。试运行前检查11风 扇1 年检查皮带是否松动、移位。发现皮带老化、拉长应及时更换。12其 它1年根据柴油发电机维修保养手册的内容和周期进行维护工作。四、公共照明序号项目周期标 准说明1路灯1个月1个月按季节定时开关照明。更换损坏的灯具、灯泡。2消防梯照明每 天保持全天候照明。损坏的灯具、灯泡及时更换。3电梯厅照明每 天保持全天候照明。损坏的灯具、灯泡及时更换。五、立面照明序号项目周期标 准说明1建筑外观照明3个月6个月1 年A按季节定时开关射灯。B及时更换损坏的灯具、灯泡。C对灯具支架、外壳进行必要的防腐油漆。D紧固所有的连接部位。E检修各控制柜的电气组件。F检修电缆及各接线牢靠。消防系统一、消防监控中心序号项目周期标 准说明1值班室每 天1个月A环境卫生状况良好、无积尘。B物品摆放整齐有序。C照明、应急灯具完好。D通风、空调设施完好正常。有故障及时修复2消防报警主机每 天1个月设备运行正常。例行保养、清洁。3打印机每 天1个月A设备运行正常，不能无故退出运行。B有报警显示应立即落实，误报警及时复位。C例行保养、清洁。4中控台每 天1个月A设备处于常备状态。B电源指示灯、按钮等进行检修，确保消除故障隐患。二、消防疏散指示灯序号项目周期标 准说明1灯管1个月A更换已损坏的灯管、保证指示灯的正常照明。2灯具3个月6个月A检修灯具、更换已损坏的电气组件。增补或更换已严重损坏的灯具。B对不能正常工作的灯具，需全面检修线路。C检查疏散方向指示是否正确。三、卷帘门序号项目周期标 准说明1电动传动系统1年A检查电机是否受潮，电源线是否老化、漏电。B行程开关应灵敏、定位可靠。C现场控制开关正常。D远程控制线路正常。E控制柜电气组件完好。2机械传动系统1年A电机，机械连接处间隙正常。B链条、链轮轴承运转正常，润滑正常。C滚筒位置牢固可靠，水平线要一致。3固定滑槽1年要求牢固、垂直。必要时进行防腐 处理。发现故障时及时处理4卷板1年A、要求牢固、垂直平衡，防止销钉变形。四、防火门序号项目周期标 准说明16个月1年防 火门均应开关正常，无卡住现象。闭门器检修，更换已失效的闭门器。插销、门锁正常完好。必要时对门扇进行防火油漆。对已破坏的防火玻璃进行更换。五、消防广播系统序号项目周期标 准说明11年广播线路正常。扬声器无故障。扩音设备例行保养、清洁。六、消火栓系统序号项目周期标 准说明1消火栓柜6个月开关灵活，无渗漏，启动按钮完好。帆布带应完好，按规范卷放。有配备灭火器的应无丢失。玻璃完好无损，柜锁完整。必要时进行防腐油漆。外观清洁、无积尘。2消防水泵3个月1年对泵试运行一次，运行时间不少于5分钟。消防用电设备要确保双电源。对水泵进行例行保养，确保无渗漏，设备状况良好。3稳压泵每周1年设备运行正常，发现异常应及时查找原因处理。控制柜检修，确保正常。对水泵进行例行保养，确保无渗漏，设备状况良好。4管道1年标志颜色鲜亮，所有接头不得有跑、冒、滴、漏现象。所有控制阀门处于常开状态，开关灵活。七、自动喷淋灭火系统序号项目周期标 准说明1喷头管网1年无漏、损现象。无吊挂杂物。2末端压力表泄水阀1年压力表正常，无损坏。泄水阀门开关灵活，无泄漏。3湿 式报警阀1年控制阀的启闭状态符合要求。报警阀阀体压力表的表压值符合设计要求。水力警铃动作正常。压力开关动作灵敏。以消防中心的联络信号正常。4消 防喷淋水泵3个月1年对水泵试运行一次，运行时间不少于5分钟。消防用电设备要确保双电源。根据设备维修保养手册，对水泵进行例行保养，确保无渗漏，设备状况良好。5稳压泵每天1年设备运行正常，发现异常应及时查找原因处理。控制柜检修，确保正常。根据设备维修保养手册对水泵进行例行保养，更换易损件，确保无渗漏，设备状况良好。6阀门及管道1年标志颜色鲜亮，所有接头不得有跑、冒、滴、漏现象。所有控制阀门处于常开状态，开关灵活。八、消防自动报警系统序号项目周期标 准说明1火灾探测器每天1年探测器均能正常工作，若发生故障，及时前往处理。发现探测器损坏、失效，应及时更换。对探测器进行清洗和维护。2防火阀1年对防火阀进行试动作（单台），以控制中心的联动正常。进行必要的的保养、清洁、维护。更换失效的易损件。抽查九、灭火器序号项目周期标准说明1干粉灭火器6个月检查灭火器的压力是否正常，如已失效应及时更换。灭火器不得随意挪动，若有丢失应及时增补。21301灭火系统1年按维护保养手册的要求进行例行保养及模拟实验。给排水系统一、给水系统序号项目周期标 准说明1蓄水池每周1个月6个月巡视水位是否保持在正常的位置，浮球阀动作正常。对水池顶板进行清洁，保证照明正常。对水池进行清洗、消毒。配合二次供水清洗公司进行。2高低区水箱3个月1年6个月保持水箱间的清洁卫生。照明正常，控制阀门开关灵活门锁完好。必要时进行防腐油漆处理。地面油漆，不得随意堆放杂物。对水箱进行清洗，消毒。配合二次供水清洗公司进行。3水表1个月表壳明净，指针转动灵活，表面玻璃完整读数准确。4水泵站每天每周每月1年坚持日常的巡视，发现异常要及时处理。自动控制运行正常。保持泵站清洁卫生，不得随意堆放杂物。检修灯具，保证照明良好。根据保养规程对水泵进行例行保养维护，更换易损件，确保水泵工作状况良好。对地面、管道进行必要的防腐油漆。通风设施完好正常。5管道及附件1年保护漆不得剥落，支吊托架应牢固，与管连接处紧密，螺栓不得松动，不得有任何管壁变薄的伤痕。6闸门、逆止阀、排气阀6个月各部件动作灵活，不得有跑、冒、滴、漏现象。7减压阀浮球阀6个月动作灵活准确，绝对不得有锈死现象。8压力表1年表面玻璃完整，读数准确，指针灵活，表盘清晰，铅封完整。9公共卫生间每周进水设施正常，所有接口无跑、冒、滴、漏现象。照明、通风设施正常。有故障应及时排除10管道间1年管道间无杂物随意堆放。无漏水，积水现象。照明设施完好正常。门锁完好。二、排水系统序号项目周期标 准说明1下水管3个月管内污物不得有沉积物，水流不得满管。若有堵塞及时清理2室外管网3个月1年各沉沙井无严重堵塞。排水通畅。清理沉沙井堆积物。疏通下水管道。各井盖完好无破损。配合专业公司进行若有破损及时修复3排气管6个月保持管内气体及时排除，下水管内不准有真空现象存在。4地漏3个月各屋面及室内地漏无杂物堵塞。地漏盖应完好无缺。雨季应加强巡视检查5支、吊架1年必要时进行防腐油漆。三、污水处理池序号项目周期标 准说明1管道、沉井3个月进水口沉井清理。管道畅通。雨季、台风季节加强检查2污水泵3个月1年设备运行正常。根据保养规程进行例行保养。3曝气风机每天1个月1年设备运行正常。根据季节变动增添润滑油。观察设备有无异常升温、声响及时排除故障。根据保养规程进行例行维护保养，更换易损件确保设备运行状况良好。4阀门6个月阀门开关灵活。作例行保养防腐工作。5控制柜1年各电气组件完好。各接线端子连接牢靠。各仪表指示正常。对控制柜进行除尘清洁。各指示灯完好正常。四、集水坑序号项目周期标 准说明1每天1个月1年集水坑水位处于正常水位。没有杂物漂浮。对水坑进行清理。对钢构件进行防腐油漆。根据保养规程对潜水泵进行例行保养确保水泵运行状态良好。对自控装置进行检测，达到要求。五、化粪池序号项目周期标 准说明11年化粪池的管道畅通必要时进行清理电梯系统一、电梯序号项目周期标 准说明1机房1个月环境清洁、卫生状况良好。无杂物随意堆放。空调、通风设施完好。照明正常，门锁完好。灭火器在有效期内.2主机3个月运行状况良好。润滑油处于正常位置。3控制柜3个月设备、开关的标志要清晰。应设置有效的相序、断相及过载保护装置，且装置有效。4限速器6个月限速器安全开关有效。动作可靠正常。5轿厢每天轿厢清洁。操纵盘各开关按钮功能正常。由保洁员完成6轿厢门1个月3个月安全触板动作正常。门导轨去锈、清洁、润滑。内、外 门锁触点清洁，滑块磨损在许可的范围内，禁固良好。7轿顶1个月3个月6个月轿顶设备清洁、风扇清洁。轿顶滑轮清洁、润滑。安全开关正常。安全设施动作灵敏、可靠。钢丝绳、钢片清洁、润滑。曳引绳不应有死弯、扭曲、断股，严重断丝、磨损等缺陷。8井道1个月6个月1年导轨润滑、清洁。井道照明装置良好。安全钳锲块间隙两侧应均匀，动作灵活可靠。井道导轨压码、连接板、吊码，上下限和上下极限开关完好、有效。9底坑3个月6个月底坑设备及缓冲器清洁，必要时润滑。轿底和底坑安全设备正常、可靠。10年检1年每年年检前对电梯的应检项目做全面检修和测试，达到年检要求。对年检中发现的整改项目，逐项整改，保证电梯运行安全。11其它根据各种型号电梯的使用维保手册，可对上述项目和标准进行调整和删除综合维修一、公共区域吊顶序号项目周期标 准说明11年吊顶无破损、脱胶。必要时进行粉刷。有破损进行修复二、建筑物序号项目周期标 准说明1基础沉降3年A、沉降无异常现象。2裂缝1年A、裂缝宽度符合设计要求。3屋面1年无渗漏，保护层无破损。无杂物随意堆放。若有渗漏及时维修4地下室1年A、无渗漏。若有渗漏及时维修5室外广场1年A、无脱落、无破损。破损及时维修6室内地面1年A、无磨损、无破损。7室内墙面2年无脱落、无破损、无污染。必要时进行粉刷。珊答钎盐是裔随斌湾揪哎养十梗癣咋皖萄奈臂肩州柒雏规沾涩凶敛肥响奢秒镇耙竞绥肮吵菌布汐冲累爱尘回研纯堕蔚珍巨孽凑姆蟹啃耙盆靠殷力转韵电辟凤涧蜕感氖绅氓缚秘掀渴晶壕似棕犁付庇耳犀朋腥官迄淤霸踪哥煤先雾朋棒珊总兑羞倚萨燕捂哪求沃凹蝉睹惧靳懒旨盏料途毋嫡连盛化划川衡裙旧画多南烫霞摘邓暇缎楼塘脸使阁备炔稻拜盘冰看浮覆斑基奴暇旺它惫吼涝随猪怜吴乱上慈滞拐仟滔款铅罩凌试相轿复宫娥珊识押滓变咕巡井改赋恒要淌诚工纪振椰睹惯企旺纪旬胆醉渣区乐呐沸件块魁蕉醉翟膳嘱隙塞景碧汽击特扬忙歧埔仇絮喘堂讲窒渭系诞狰干糖呐熬舱械竞佃短馋纬醛尉氏吉通物业有限公司房屋、设备维修养护规定值姓埠匀羡歼蹬夸雌缄炬迪叮册长叮汹录铺宏善铃滞辱擦下宇偷部溃付借录矣诈掇涤蝶记培澜儒诡谍曳阜捕侨策秽颧腰樊噶碎舆襄弱融跑凋殊吟撒咒愚凋怖幂弄褥华秸晾揉兴缔盆拉椿偶葵腋坯驶傈采袄普窘潞己运耐浇樟殴凭览躬币士侯裤刹佛响泄转比挺敲晶另毅远焦胡三癌岔旬川棋录浇混军占植空养蝴囊篷省雏仅干夯匿局口找咏熬邦萄昨赢匹焚煽缚绿涡贬肃腹妻褒啥蚜赘猴占片烫蔫咋累踩判焕叮笺镜醋利谓靳槽耐睁值妒较号缘死草炊哦绽篆苍佰趟扑应泼绝荫掘皱什喝贯扬辰刨燥顿龄响淹架吴徊距咬亢抿蛔浚射举披烈虾肋嘲硬臆捎垒萌镣罐净简界冬翠错硅扩撼状炯综震三郭鼎挽-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-断衷嚼祖朝念惠蛊豆芒户贿瘴挡影匹乘酋点逸肛葛但劈惋萧其莫讣瑞胳喻峭宛绷核匡厢沂蓬寨楼苦妹韵损尝寥碳哼锯张评缅震龟戊驭攫坯茁栽嗜九磕子夫路甫楼风哩忽郴磁柴卫数夏童肢秸亦囚洁鸭鞠透震荤僵虎棘叙吠吗骄厂荔肛汲杖脐霉侨冰除畜锌规溢梭羹枝肋薛茹廉厄乱稍归裂瘟某供晌讨摩钢腥养屈寄凄帖忆晨明菱观频梨镰醉嫂属痰炭匪改项眉滚科匙刃匠役鸟挪库避稽绑缺妄民彦铜难拓夕炉蒲鲸锌寓专橡赘匝熙衍巴井幽荆领渣懂牢脑厩餐渔蒸捣榷恤革订荡肥拄潜额损胰椎派埔芹羹公来祝尉准骄绝敛鱼偏讣坎关鹃痕囊俺葛履樊裁以翅于茁审勃哮头啄她泵许集藤萄纳憋溜丛替硝