F3类用地专题研究.ppt

单击此处编辑母版标题样式,Copyright Beijing Centaline 2013,*,城建开发北京,F3,用地专题研究,中原投资顾问部,2014,年,5,月,市场研究部分结论前置,区域层面：,区域集中在远郊区，以房山，大兴、顺义、通州为主,客户属性：,客群类型相对集中，投资刚需自住为主，总价承受能力有限或者外地受限购的客户。,产品层面：,公寓就是附加值的突破及服务价值链的延伸，比如努力做,4.5,层高等手段,别墅控制面积及首付门槛，难点在于首付比例，使用成本和转手成本高,营销层面：,办公功能主打，营销渠道受限，以小众营销为主,规划限制及风险提示：,loft,努力将层高做到政策规定的最高限，以做住宅的思路做公建，预留居住类相关管线,2,商水商电与民水民电的比较,商业用电价格：,0.87-1.5,元,/,千瓦时,民用电价格：,0.49,元,/,千瓦时,商业用水价格：,7.15,元,/,吨，,2015,年起,8.15,元,/,吨,民用水价格：,5,元,/,吨,类住宅与住宅产品在使用层面上，除了布局受限，还存在水电成本高，商电比民电,0.38-1.01,元,/,千瓦时，商水比民水价格高,2.15,元,/,吨。,3,F3,用地专题研究背景,前提：,开发公司在,平谷及,房山正在操作一级开发项目涉及,F3,类用地,，,拟进行一二,级联动,开发，通过本专题研究为项目操作及类似项目开源提供服务。,基于市场条件，主要针对,F3,类用地作为类居住产品为主的市场进行研究。,4,专题目录,F3,用地属性界定,1,F3,用地土地市场分析,2,F3,用地类住宅市场分析,3,F3,用地规划限制及风险提示,4,5,F3,用地属性界定,第一部分,Chapter One,6,F3,用地属性界定,F3,用地指除居住之外的其他设施的混合用地，该性质用地竞争范围主要为公建性质用地。,在,北京新城控制性详细规划（地块层面）编制要求中,F,用地属于,多功能用地,，其中,F1,为住宅混合公建用地，指以居住为主导性质兼容公建；,F2,为公建混合住宅用地，以公建为主导性质，兼容居住；,F3,为,其他多功能用地,，指,除居住之外的其他设施的混合用地,。,从概念上可以看出，,F3,用地可以做,商业、写字楼、酒店，厂房等,等业态，所以该性质的用地竞争范围包括以上性质的用地，,即,公建性质用地,。,F3,用地做类住宅与住宅的区别：,开发商：公建标准建设，需预埋相应的管线满足居住要求,消费者,：不限购，贷款,首付,50%,，无法落户，产权年限不同，设计上对日照无要求，按照公建类建筑报批，居住功能缺失,7,F3,用地出现的背景,城市层面：,为了,防止北京城镇化发展重速度、轻质量的问题，北京在十二五规划中确立了,产城一体化,发展的战略,结构，因此在新城区域出现了大量的,F3,类型用地。,市场层面：,北京市“限房价竞地价”政策后出现自住型商品房项目，该类项目盈利空间小，开发商需要有其他类型用地做盈利补充，,F3,类用地具备市场机会。,F3,用地出现的背景：,适应北京产城一体化的新城建设需要，同时兼顾市场发展。,8,F3,用地土地市场,第二部分,Chapter One,9,土地部分小结,1.,成交区域：,F3,用地,分布在新,城,为主。,F3,用地的区域逐渐扩大，前两年无该性质用地的区域开始成交：说明,城市外,扩节奏加快，,F3,用地供应加快,，价格逐年提高，未来,F3,用地将成为热点。,2.,成交量：,通州城市副中心的规划使得该区域商务机会较强，支撑公建类物业发展，因此成交量价较高。,3.,成交价格：,2013,年以前，通,州及顺义等具备商务发展条件的区域,F3,用地的价格高于住宅用地，大兴及房山等商务氛围不足的区域,F3,用地价格低于住宅用地,。大兴区由于,2014,年成交,F3,用地的位置较好，楼面地价首次超过住宅用地。,10,近三年,56,宗,F3,用地成交一览,11,北京市,F3,类用地近三年成交量稳步上升，,2013,年共成交,31,宗总建面,362,万平米，较,2012,年增长了,115%,，增长势头迅猛；,F3,用地占总出让量的比例同样在上升。,F3,用地逐渐成为北京土地市场的热点,F3,用地成交量逐年增加；,F3,性质用地占总用地比例逐年增加,近三年,F3,用地成交量,12,F3,用地分布,F3,用地成交以通州、大兴、房山、顺义等新城区为主,其中通州区最高，占,47%,近三年通州成交量,最高，占比达到,47%,；其次为大兴，占比,11%,，再次为房山及顺义，各占,9%,；,通州区及大兴区,F3,用地宗数呈现逐年上涨趋势，其他区域成交宗数较少。,13,主要成交区域（通州、顺义、大兴、房山）成交量稳步增长，前两年无成交的区域（门头沟、密云、昌平）,2013,年也开始出现成交。,近三年通州成交量最高；大兴、房山成交量持续上升，平谷仅,2012,年成交,20.8,万方；门头沟、密云及昌平等区域,2013,年开始有该类土地成交。,近三年,F3,用地成交区域,成交持续增长区域,2013,年出现,成交的区域,14,各区域楼面地价,通州,顺义,大兴,房山,丰台,平谷,门头沟,密云,昌平,亦庄,2011,5550,5655,2976,0,12396,799,0,0,0,0,2012,7533,1980,4296,1500,7539,0,0,0,0,1682,2013,11291,7094,6724,4928,0,0,14260,4071,6676,0,各区域楼面地价增长率,通州,顺义,大兴,房山,丰台,平谷,门头沟,密云,昌平,亦庄,2012,36%,-65%,44%,新增,-39%,无,无,无,无,新增,2013,50%,258%,57%,229%,无,无,新增,新增,新增,无,近三年,F3,用地成交价格分析,F3,用地成交热门的新城区域如通州、顺义、大兴、房山等楼面地价环比上涨幅度较大在,40%,以上，门头沟、密云及昌平,2013,年开始有该类用地成交。,15,近三年,F3,用地成交价格分析,2013,年,F3,用地与住宅用地楼面地价对比,通州,顺义,大兴,房山,丰台,平谷,门头沟,密云,昌平,亦庄,F3,用地,11291,7094,6724,4928,0,0,14260,4071,6676,0,住宅用地,6265,6365,9680,6285,11886,3592,6753,住宅,/F3-1,-44.51%,-10.28%,43.96%,27.54%,-16.65%,-11.77%,1.15%,通州及顺义等商务氛围浓厚的区域,F3,楼面地价高于住宅用,地，商务价值高于居住价值。,大兴及房山,等刚需区域,F3,用地楼面地价低于住宅用,地楼面地价，居住价值高于商务价值。,门头沟、密云及昌平由于成交的住宅用地较少，价格上存在一定的个性差异，所以暂不分析,通州及顺义等具备商务发展条件的区域,F3,用地的价格高于住宅用地，大兴及房山等商务氛围不足的区域,F3,用地价格低于住宅用地。,16,2014,年,F3,用地成交情况,宗地名称,宗地区域,起始价,(,万元,),土地面积,(,平方米,),规划建筑 面积,(,平方米,),成交价,(,万元,),溢价率,北京市昌平区北七家镇,(,未来科技城南区,)CP07-0600-0008,、,0011,、,0016,、,0017,、,0018,、,0020,、,0021,地块,F3,其它类多功能用地,昌平区,0,67877.1,51670,16207.1,180844,166000,_,北京市通州区运河核心区,-05,地块,F3,其它类多功能用地,通州区,0,29959,17086,12873,128300,161658,_,北京市通州区运河核心区,-04,地块,F3,其它类多功能用地,通州区,140800,32167,17771,14396,124600,142900,1.49%,北京市通州区运河核心区,-07,地块,F3,其它类多功能用地,通州区,145000,27397,17064,10333,128300,167000,15.17%,北京市房山区长沟镇,FS12-0001-0075,地块（原长沟镇中心区,5,号地）,F3,其它类多功能用地,房山区,20300,148245,64413,83832,135267,40000,97.04%,北京市大兴区黄村镇,0101-016a,等地块,F3,其它类多功能用地,大兴区,66200,52645,33628.9,19016.1,82719,171000,158.31%,北京市大兴区黄村镇,0101-017,、,021a,、,021c,地块,F3,其它类多功能用地,大兴区,141000,82017.36,47871.43,34145.93,176549,346000,145.39%,北京经济技术开发区路东区,E2F-1,地块,F3,其他类多功能用地建设用地使用权出让公告,亦庄,64600,51666,51666,0,129165,81000,25.39%,北京市通州区运河核心区,-02,地块,F3,其它类多功能用地,通州区,100600,13900,8949,4951,89000,107000,6.36%,北京市通州区运河核心区,-06,地块,F3,其它类多功能用地,通州区,150900,28847,17815,11032,133500,178500,18.29%,北京市大兴区西红门,0302-010-1,、,0302-009,地块,F3,其它类多功能用地、,S3,社会停车场库用地,大兴区,98000,69199.22,48028.78,21170.44,122714,108000,10.20%,北京市大兴区西红门,0302-010-2,地块,F3,其它类多功能用地,大兴区,103000,68323.92,40417.42,27906.5,121252,191000,85.44%,2014,年截止到,5,月份，共成交,F3,类用地,12,宗，分别来自通州,5,宗，大兴,4,宗，昌平、房山及亦庄各,1,宗，楼面价通州与,2013,年差别较小，由于成交位置原因，大兴、亦庄、昌平楼面价上涨幅度大。,通州,大兴,昌平,房山,亦庄,占地面积（平米）,132270,272185,67877,148245,51666,建面（平米）,603700,272185,180844,135267,129165,楼面地价（元,/,平米）,12540,16215,9179,2957,6271,区域住宅楼面价,-,1.12,万,1.03,万,-,1.6,万,各区域楼面地价,通州,大兴,房山,昌平,亦庄,2011,5550,2976,0,0,0,2012,7533,4296,1500,0,1682,2013,11291,6724,4928,6676,0,17,F3,类住宅市场,第三部分,Chapter Two,18,类住宅市场结论前置,公寓与类别墅相同处：,土地,性质决定,了商住公寓与及类别墅均不限购，公建立面，建筑配套（多为商水商电无燃气，公建比例配建停车场）首付比例高，无法落户，居住功能缺失。,受政策影响小。,公寓操作的机会及关键点分析：,投资及城区外溢刚需客户为主，决定了该类项目一般需要较强的交通便利性，如地铁。产品打造的关键点在于面积控制，低总价及高附加值。,类别墅操作的机会及关键点分析：,投资及改善型客户为主决定了该类项目需要在别墅集中区域，驱动力主要体现在稀缺资源，如自然景观、别墅氛围，同时总价、舒适度及高附加值是关键，若对去化速度有一定要求需要尽量收小面积及降低总价。,类住宅市场,环线与区域分布,商住公寓类项目多分布在五六环线，类别墅项目分布在远郊区,当前市场，,F3,类及公建性质类居住产品主要包含两种：,公寓及类别墅,四环,五环,泰禾,1,号街区,绿地启航国际,东亚华新湾,城建,N,次方,金隅,i,立方,CDD,创意港,珠江摩尔,六环,金融街园中园,辉煌云上,珠江四季悦城,万科,funmix,旭辉,E,天地,金街悦府,嘉厚炫城国际,台铭国际企业花园,VITA,国际,珺悦国际,选取原则：,1,北京市场在售的商住项目,2),北京周边在售的类别墅,固安孔雀城,20,类住宅市场,价格差异,四环,五环,泰禾,1,号街区,绿地启航国际,东亚华新湾,城建,N,次方,金隅,i,立方,CDD,创意港,珠江摩尔,六环,选取原则：,1,）北京市场在售的商住项目,2),大北京市场在售的企业类别墅,辉煌云上,珠江四季悦城,万科,funmix,旭辉,E,天地,金街悦府,嘉厚炫城国际,台铭国际企业花园,VITA,国际,顺义后沙峪,公寓：,23000,元,/,平米,住宅：,22500,元,/,平米,价格系数：,2.2%,平谷,公寓：,8200,元,/,平米,住宅：,12500,元,/,平米,价格系数：,-34.4%,亦庄,公寓：,20000,元,/,平米,住宅：,23000,元,/,平米,价格系数：,-13%,通州,公寓：,19500,元,/,平米,住宅：,23000,元,/,平米,价格系数：,-15.2%,自由筑,房山良乡大学城,公寓：,22000,元,/,平米,住宅：,25000,元,/,平米,价格系数：,-12%,大兴南六环,公寓：,18000,元,/,平米,住宅：,22000,元,/,平米,价格系数：,-18.2%,昌平朱辛庄,公寓：,27000,元,/,平米,住宅：,34000,元,/,平米,价格系数：,-20.5%,珺悦国际,房山、通州、亦庄、大兴、昌平等刚需第一承接区域公寓类项目比住宅项目价格低,12%-20%,，平谷属于远郊区域，住宅价格平台不高，加之客户对商住公寓认知较低，所以公寓类较住宅类价格低,34%,，顺义住宅项目较少，而公寓较集中，加之顺义属于空港区域，公寓类项目价格高于住宅类。,近郊区域公寓类项目比住宅项目价格低,12-20%,平谷等远郊区域公寓项目比住宅价格低的幅度较大，在,34.4%,固安孔雀城,金融街园中园,一 商住公寓,二 类别墅,类住宅市场产品分类,22,类住宅产品价值体系,商住公寓,交通,地铁驱动,商住公寓价值体系,外部,自身,规划,产业驱动,配套,引入生活配套,规划布局,主力户型,装修,点塔结合,总价,建筑配套,立面,附加值,围合半围合,公建立面,商水商电,无燃气,毛坯为主,公寓：,40-70,平米,loft,：,50-80,平米,公寓：,50-70,万,loft,：,120-150,万,送露台,买一层送一层,做配套,建筑密度,20%-35%,送储藏室,过道赠送,23,项目名称,地铁,区域规划,资源,生活配套,金隅,i,立方,大兴线,大兴生物医药基地,近龙湖商业,CDD,创意港嘉悦广场,大兴线,中国（大兴）工业设计产业基地,近,Ikea,、地铁,百万平米商业综合体,旭辉,E,天地,房山线,房山,大学城,近地铁,底商,万科,FUNMIX,半岛广场,房山线,CSD,引入四中、北京小学等、近地铁,幸福街市、华润万家便利超市、第五食堂、北京四中，北京小学，北京四幼，红黄蓝幼儿园,珠江四季悦城,高速口,亦庄,经开区,引入类似,outlets,商业,自持的,6.8,万平米双首层环形商业和,2,万平米双会所,泰禾,1,号街区,亦庄,经开区,湿地景观,商业,东亚五环国际,亦庄,经开区,引入超市，近南海子湿地,自身配件商业,绿地顺义启航国际,15,号线,物流基地,综合体，引入商业和大企业,自身配件商业，临家具基地,房山绿地启航社,房山线,CSD,综合体，引入商业,自身为综合体,东亚首航国际,地铁线,空港基地,近地铁,享受国门商务区配套商业,东亚创展国际,地铁线,物流基地,临家具基地和绿地综合体项目,自身配套、临绿地综合体项目和家具基地,地铁驱动,产业集中的区域,开发商引入生活配套配套,类住宅市场,公寓市场之驱动因素,24,项目,名称,所属区域,占面,（万）,建面,（万）,容积率,产品,类型,规划,布局,层高,水电,燃气,梯户比,建筑密度,金隅,i,立方,大兴,4,14,2.5,综合体,组团式建筑，围合布局,4.2loft,商水商电，无燃气,2T10-19;4T18,35%,CDD,创意港,大兴,8.05,18.69,3.0,综合体,围合设计，点式塔楼,4.2loft,商水商电无燃气,4T16,旭辉,E,天地,房山良乡,3.075,8.61,2.8,公寓,半围合，板塔结合,4.2loft,商水商电无燃气,4T32,万科,FUNMIX,半岛广场,房山长阳,15.3,20.27,2.00,综合体,4,栋塔楼点式分布,4.2loft,商水民电，无天然气,珠江四季悦城,亦庄,5.57,10.27,2.5,综合体,塔楼,4.5loft,商水商电，有天然气,3T15,22%,泰禾,1,号街区,通州台湖,11.09,16.35,1.5,Loft,塔楼,4.5loft,80%,民电，,100%,商水，有燃气,东亚,五环国际,大兴六环,14.42,24.98,2.4,商住,行列式高塔,3.0,商水商电有燃气,3T9;4T10,绿地顺义启航国际,顺义空港,3.5,7,2,综合体,塔楼,3.5,商水商电，无天然气,4T24,房山绿地启航社,房山长阳,8.64,38.56,3.5,综合体,塔楼,4.49,商水商电，有天然气,东亚首航国际,顺义后沙峪,0.62,1464,1.5,商住,塔楼,3.3,商水商电，无天然气,4T20-31,东亚创展国际,顺义后沙峪,5.57,10.27,2,综合体,U,形板式小高层,3.1,商水商电，无天然气,2T22,22%,小体量、高容积率,围合半围合式、行列式、板塔结合,3.03.5,米平层或,4.2,米,loft,建筑密度集中,20%35%,绝大多数项目商水商电无燃气,类住宅市场,公寓市场之产品分析,25,区域,项目名称,平层（,）,loft,40,40-50,50-60,60-70,70-80,80,以上,30,30-40,40-50,50-60,60-70,70-90,90,以上,大兴,金隅,i,立方,大兴,CDD,创意港嘉悦广场,房山,旭辉,E,天地,房山,万科,FUNMIX,半岛广场,通州,珠江四季悦城,台湖,泰禾,1,号街区,旧宫,东亚五环国际,顺义,绿地顺义启航国际,房山,房山绿地启航社,顺义空港,东亚首航国际,顺义后沙峪,东亚创展国际,平层集中在,40-70,平米，,loft,集中在,50-80,平米,类住宅市场,公寓市场之面积分析,26,区域,项目名称,平层（,）,loft,50,以下,50-70,70-90,90-120,120,以上,90,以下,90-100,100-120,120-150,150-200,200,以上,大兴,金隅,i,立方,大兴,CDD,创意港嘉悦广场,房山,旭辉,E,天地,房山,万科,FUNMIX,半岛广场,通州,珠江四季悦城,台湖,泰禾,1,号街区,旧宫,东亚五环国际,顺义,绿地顺义启航国际,房山,房山绿地启航社,顺义空港,东亚首航国际,顺义后沙峪,东亚创展国际,平层集中在,50-70,万，,loft,集中在,120-150,万,类住宅市场,公寓市场之总价分析,27,28,页,项目,名称,主力户型,（）,成交均价,（元,/,）,环线,成交总价（万）,去化速度（套,/,月）,装修,标准,客户,置业驱动,金隅,i,立方,50-70loft,12114,六环外,60-90,71,毛坯,投资、刚需外溢客户为主，部分做,soho,办公驱动力为交通、小面积、低总价，不限购,交通、低总价、高附加值,CDD,创意港,50-90loft,25200,五环内,90-150,126,毛坯,商业配套（宜家）、低总价,旭辉,E,天地,30-40loft,19135,六环内,60-80,166,毛坯,地铁、低总价,万科,FUNMIX,半岛广场,50-70loft,22579,五环外,110-150,135,毛坯,地铁、规划,珠江四季悦城,90loft,21000,六环内,180-200,125,精装,高附加值、配套、景观资源,泰禾,1,号街区,40-80loft,32000,五环外,125-150,200-250,192,精装,区位、高速价值、景观资源,东亚,五环国际,34-122,开间,15585,五环内,50-70,140-180,137,毛坯,低总价、投资,绿地顺义启航国际,50-90,开间,19500,六环内,50-200,175,毛坯,交通、低总价,房山绿地启航社,40-50loft,26000,五环外,60-90,万，,130-190,万,64,毛坯,地铁、,东亚首航国际,27-68,开间,二手房,15000-19000,六环内,30-70,197,毛坯,交通、低总价、空港,东亚创展国际,38-78,开间,二手房,15000-19000,六环内,50-100,144,毛坯,交通、低总价,小户型为主，控制总价,高附加值及价格优势突出项目去化较好,低总价、交通、高附加值、不限购,类住宅市场,公寓市场之需求分析,28,典型案例,东亚新华地产,多年前东亚新华地产在房地产众星云集的北京城里仍是个名不见经传的民营开发企业。凭借对房地产项目缜密的研究和专业的运营方式，东亚新华地产开发的东亚,.,望京中心、东亚,.,三环中心、东亚,.,上北中心等京城多个,MINI,不动产系列产品瞬间引爆北京房地产市场，多次创造开盘即售罄的地产奇迹，一路载誉京城，东亚新华地产作为业内先进开发理念及开发模式的探索者与先行者，,最早提出“,MINI,不动产”概念，推出独具竞争优势的地铁沿线中小户型产品,，掀起抢购热潮，多次创造开盘即售罄的地产奇迹。,29,案名,东亚创展国际,东亚首航国际,东亚五环国际,区位,顺义后沙峪物流基地,顺义机场国门商务区,大兴五环边,资源,地铁、家具基地、绿地综合体,空港、地铁,五环、南海子湿地,规模,12.4,平方米,12,万平米,25,万平米,容积率,2.0,1.5,2.4,建筑形式,13,层,U,形板式小高层,半围合式,11,栋,17-19,层高层和一栋,2,层商业楼,产品,38-78,平米开间,27-68,平米开间,34-122,平米开间,驱动力：交通驱动,+,小户型,+,低总价；,产品：均以平层公寓产品为主,典型案例,东亚新华地产,案名,东亚创展国际,东亚首航国际,东亚五环国际,产品,38-78,平米,27-68,平米开间,34-122,平米开间,层高,3.1,米,3.3,米,3.1,米,亮点,空间可自由分割，有公共卫生间同时室内预留上下水。,均为中小户型主力，户型可拆分,典型案例,东亚新华地产,案名,东亚创展国际,东亚首航国际,东亚五环国际,外立面,玻璃,+,石材,玻璃,+,石材,蓝色系玻璃幕墙和铝板,装修,毛坯,建筑风格,现代简约,外立面,现代简约,公建立面,典型案例,东亚新华地产,小结,开发商特色：,MINI,不动产专家，外立面和室内装修有统一建设标准，由长期战略合作伙伴统一打造，实现产业链,运作,；,驱动：,交通驱动,，承接投资客及外溢刚需客；,规划：,围,合及半围合式建筑既能实现建筑密度最大化又能保证良好的采光通风；,产品：,平,层开间可自由组合，空间灵动，方便使用,；按,公建标准设置卫生间，同时室内预留,上下水,。,典型案例,东亚新华地产,可借鉴点：,产业化流水线产品打造，小户型开间空间可自由组合、室内预留上下水,交通驱动,+,小户型,+loft,产品,+,高附加值,效果图,主要指标,内容,项目区位,房山广阳路、京周路口（昊天北大街）,建筑面积,385636,平方米,容积率,3.50,开盘时间,2011-5,入住时间,2013-,底,土地性质,一块居住用地及一块商业用地,产品类型,商住两用,层数,16,层,得房率,73%,车位,共,2000,个,开发商,北京绿地京创置业有限公司,物业公司,深圳长城物业公司,物管费,3.50,元,/,平方米,月,外部交通,地铁房山,S5,号线，社区巴士可直达地铁站,项目地块,典型案例,绿地起航社,典型案例,绿地起航社,规划特点,东南西北向都有，半围合布局，利于出面积,产品：,2.8,米层高，,40-120,平米,产品指标,开间面积区间,40-120,平方米,单层面积,1200,平米,层高,2.8,米,装修标准,公共部分精装修,外立面材质,砖墙,电梯配置,客梯,4,部 货梯,1,部，日立牌,设备标准,地暖，空调自配,配套设施,配套社区大型综合商业，车位充足,智能化标准,甲级,其他配置,大堂,效果图,典型案例,绿地起航社,典型案例,绿地起航社,更新月份,成交套数,成交面积,(),成交均价,成交总金额,2014,年,5,月,1,110.21,17858,197,万元,2014,年,3,月,3,335.45,16170,542,万元,2014,年,1,月,1,53.47,16653,89,万元,2013,年,12,月,6,349.09,16870,589,万元,2013,年,11,月,14,1325.45,13405,1777,万元,2013,年,10,月,9,776.85,12899,1002,万元,2013,年,9,月,6,475.66,14241,677,万元,2013,年,7,月,14,1025.03,16596,1701,万元,2013,年,6,月,56,3367.14,15692,5284,万元,2013,年,5,月,83,6181.19,15475,9565,万元,2013,年,4,月,151,9173.97,15500,1.42,亿元,2013,年,3,月,106,7467.95,14688,1.1,亿元,2013,年,2,月,68,5025.82,14403,7239,万元,2013,年,1,月,83,5706.53,14360,8195,万元,2012,年,12,月,166,14772.9,13756,2.03,亿元,2012,年,11,月,74,6538.68,13197,8629,万元,2012,年,10,月,200,17785.71,12991,2.31,亿元,2012,年,9,月,128,11071.2,12746,1.41,亿元,2012,年,8,月,133,10559.94,12809,1.35,亿元,2012,年,7,月,91,8175.7,12554,1.03,亿元,2012,年,6,月,147,14917.9,12269,1.83,亿元,2012,年,5,月,94,9594.63,12242,1.17,亿元,2012,年,4,月,63,4555.27,12405,5651,万元,2012,年,3,月,94,5225.7,12348,6453,万元,2012,年,2,月,31,1817.96,13081,2378,万元,2012,年,1,月,2,196.57,13221,260,万元,2011,年,12,月,7,513.09,13408,688,万元,2011,年,11,月,27,1643.63,13426,2207,万元,2011,年,10,月,29,1664.82,13496,2247,万元,2011,年,9,月,26,1691.53,13882,2348,万元,2011,年,8,月,29,1733.49,13178,2284,万元,2011,年,7,月,56,3275.8,13214,4329,万元,2011,年,6,月,27,1519.67,16207,2463,万元,2011,年,5,月,160,8467.9,14994,1.27,亿元,合计,2185,167095.9,13528,22.61,亿元,户型面积,签约数量,签约面积,签约均价,签约总金额,签约量比例,50,以下,314,13364.4,14041,1.88,亿元,8.00%,5060,874,48316.24,13929,6.73,亿元,28.92%,80100,389,34195.13,13448,4.6,亿元,20.46%,100120,576,65820.13,13273,8.74,亿元,39.39%,150200,32,5400,12301,6643,万元,3.23%,合计,2185,167095.9,13528,22.61,亿元,100.00%,总价范围,(,万元,),签约数量,签约面积,签约均价,签约总金额,签约量比例,50,以下,13,562.37,11260,633,万元,0.34%,5060,188,7980.56,13313,1.06,亿元,4.78%,6070,343,17721.55,12901,2.29,亿元,10.61%,7080,346,18953.28,13830,2.62,亿元,11.34%,8090,271,14996.64,15435,2.31,亿元,8.97%,90100,48,3256.05,14039,4571,万元,1.95%,100120,244,21311.36,12950,2.76,亿元,12.75%,120130,81,7425.4,13711,1.02,亿元,4.44%,130150,398,44440.09,12845,5.71,亿元,26.60%,150180,192,21806.01,14237,3.1,亿元,13.05%,180,以上,61,8642.59,13996,1.21,亿元,5.17%,合计,2185,167095.9,13528,22.61,亿元,100.00%,2011,年,5,月开盘，月均去化,64,套，主力面积为,50-60,平米及,100-120,平米，主力总价为,60-90,万及,130-180,万，销售策略上，,购买时可,先付,50%,，入住后再付,50%,，项目已售罄部分产品属于网签阶段,典型案例,绿地起航社,客群情况,客,群主要,以居住及投资客户为主，,办公自用的企业为,20%,左右。,投资及自住客主要为工作生活在南城的客户为主，看重项目的发展潜力及项目的低总价特点,据,现场销售人员透露目前已签约,华熙地产,等几个中大型企业。其他均为个人小型私,企。已,签订办公客,群无,明显聚集特征，多以中小型企业为主。,典型案例,绿地起航社,驱动,：,地铁，,CSD,驱动，远景规划政府的第二办公区,规划与产品：,半围合布局增加社区私密性，利于出面积平层产品低总价；,配套资源：,本身为综合体项目，自身配套完善；,成交：,月均成交,64,套，成交总价集中在,60-90,万及,130-180,万元；,客群：,商,住产品不限购，小户型低总价，南城刚需客户及部分投资客，看好区域升值,潜力。,小结,可借鉴点：,小户型、低总价、整体品质高于周边项目,交通便捷,+,小户型（低总价）,+loft,产品,+,高附加值,项目名称,大兴京开高速与六环交汇处,占地,4,万平米,建筑面积,14,万平米,容积率,2.5,产品,4.2,米层高,LOFT,层数,地上,18,，地下,2,总户数,1283,户,开盘时间,2012.10,加推,入住时间,2013.12,均价,12114,元,/,平米,装修标准,毛坯,开发商,金隅地产,典型案例,金隅,i,立方,采用较为,规整和对称,的平面风格，和规整的地块形成呼应，围合出区域的边界，产生整体感；,简洁现代的造型设计,，灵感来源于周边的仓储用地的集装箱堆叠的形态；,通过对现代集装箱再利用的研究和建筑造型的组合关系，得出的建筑立面；,通过,立面的多变性提升居住舒适度,。,规划特点,组团式建筑综合体，围合布局，集高档酒店、精品商业与地下停车厂于一体,典型案例,金隅,i,立方,产品特征,loft,产品，,2,梯,10,户、,4,梯,18,户及,2,梯,18-19,户，主力户型,50-70,平米，,4.2,米层高，局部挑空,典型案例,金隅,i,立方,月均成交,71,套，主力户型,50-70,平米，主力总价在,70-120,万，基于项目自身原因（官司）后期去化慢,典型案例,金隅,i,立方,更新月份,成交套数,成交面积,(),成交均价,成交总金额,2014,年,1,月,2,124.89,15043,188,万元,2013,年,12,月,88,5745.36,16997,9765,万元,2013,年,11,月,43,2654.14,15156,4023,万元,2013,年,10,月,70,4252.55,15268,6493,万元,2013,年,9,月,115,7722.51,17273,1.33,亿元,2013,年,8,月,57,3779.94,17631,6664,万元,2013,年,6,月,5,307.98,12522,386,万元,2013,年,5,月,10,609.45,14118,860,万元,2013,年,4,月,5,300.89,14314,431,万元,2013,年,3,月,169,10874.28,14465,1.57,亿元,2013,年,2,月,5,314.7,14613,460,万元,2012,年,12,月,114,7063.5,13229,9345,万元,2012,年,11,月,96,5946.03,13156,7823,万元,2012,年,10,月,119,7311.13,12768,9335,万元,2012,年,9,月,48,3415.5,11817,4036,万元,2012,年,8,月,115,7952.4,11807,9389,万元,2012,年,7,月,158,10166.96,11403,1.16,亿元,合计,1219,78417.32,13986,10.97,亿元,总价范围,(,万元,),签约数量,签约面积,签约均价,签约总金额,签约量比例,50,以下,14,495.4,12851,637,万元,0.63%,5060,48,2426.04,11392,2764,万元,3.09%,6070,141,7414.54,12602,9344,万元,9.44%,7080,172,11329.31,11837,1.34,亿元,14.42%,8090,391,25205.55,13278,3.35,亿元,32.09%,90100,152,9712,14729,1.43,亿元,12.37%,100110,74,5176.92,15255,7897,万元,6.59%,110120,145,9731.58,17160,1.67,亿元,12.39%,120,以上,82,7050.87,16078,1.13,亿元,8.98%,合计,1219,78542.21,13987,10.99,亿元,100.00%,户型面积,签约数量,签约面积,(,),签约均价,签约总金额,签约量比例,2030,10,295.2,14852,438,万元,0.38%,4050,71,3393.17,12905,4379,万元,4.32%,5060,165,8881.76,13368,1.19,亿元,11.31%,6070,822,53418.48,14082,7.52,亿元,68.01%,7080,87,6429.2,14444,9287,万元,8.19%,8090,10,823.42,17557,1446,万元,1.05%,90100,44,4184.78,14151,5922,万元,5.33%,110,以上,10,1116.2,11553,1290,万元,1.42%,合计,1219,78542.21,13987,10.99,亿元,100.00%,成交特征,首付分期，,5,万首付起即订房,主力客户：大兴、丰台等南城客户为主，包括地铁四号线沿线挤压客户、主城区工作受限购的外地年轻白领及部分投资客。,充分考虑主力客户的特点,首付能力弱，还贷能力强，采取了首付分期的策略，实现了轻轻松松付首付置业。,典型案例,金隅,i,立方,交通：,地铁驱动；,规划及产品：,围合式布局，,loft,产品设计，主力户型,50-70,平米，,4.2,米层高，局部挑空；,成交：,月均成交,76,套，主力总价在,70-120,万，低总价降低购房门槛；,营销,：,采取,分期首付，降低购房门槛。,小结,典型案例,金隅,i,立