开发企业拿地操作指引(课堂PPT).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,开发企业拿地操作指引,1,目录,4.,大中型开发企业取地认识,2.,开发企业取地模式及方法,3.,开发企业拿地标准工作内容及流程,1.,开发企业取地原则及准备,2,开发,企业,取地原则及准备,3,在房地产环节中土地是第一,拿地,找钱,建房,卖房,管房,土地是做项目的基础，是根本,吃着碗里，做着锅里，种着田里，开着山里,取地意义,4,拿地原则,前瞻性 合法性,灵活性 合理性,取地原则,5,研究政策 发现机会,了解土地政策和法规的背景,对政策要有预见性,了解新闻背后的新闻,取地准备,6,争分夺秒 储备土地,土地是宝 稍纵即逝,尽可能避开通过招拍挂方式,寻找协议拿地的途径和办法,取地准备,7,瞻前顾后 全盘考虑,从公司目前财务、后期发展等各项条件出发,要考虑长、中、短期项目的配比与结合,取地准备,8,建立评估体系,建立考察评估地块的指标体系,建立投资分析模具,形成征地报告模板,取地准备,9,开发,企业,取地模式及方法,10,主题地产取地,新区开发取地,大配套取地,城市更新取地,商业综合体取地,产业地产取地,取地模式,对国内大规模取地模式进行了细致分析，归纳总结出,6,种规模化取地模式,取地模式,11,主题地产模式,将地产与主题嫁接，满足特定人群需求，追求更高生活品质的开发模式；根据主题定位方向，目前我国主流主题地产取地模式可分为两种类型,旅游地产,依赖自然或人造资源,专业性强,持续性经营,资金投入较大,类型,释义,模式共性,养老地产,依托周边丰富资源而建，将旅游业和房地产业无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值,从建筑设计、园林规划到装饰标准各方面讲究适老化设计，提供护理、医疗、康复等专业服务,主题地产模式,12,主题地产模式,旅游地产取地,自然、人文资源丰富的城市,/,旅游需求旺盛的消费地,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模在,2000,亩以上；一般位于非核心的城郊区；一、二级开发；旅游,/,农业,/,住宅用地,旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；人造资源性旅游地产模式可复制,取地成本低；基础配套资金沉淀大；启动慢,部分项目对政策依赖性较高（高尔夫、农业生态等），不需要对政府资源有过高要求,低价取地，住宅开发盈利，经营性物业获取稳定现金流，整体回报周期较长，操作模式较灵活,核心要素：旅游资源城市或中心城市周边，旅游型配套持续运营能力，较大初始投入,13,主题地产模式,养老地产取地,人口结构老龄化城市；环境优质或具备养生资源性城市,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模,200-5000,亩；大多位于城市周边；一、二级开发,团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强,取地成本低；前期配套完善投入大；启动快，项目周期长,对政策依赖性高（尤其是政策执行力度及延续性）；与政府资源捆绑性不高,本模式的盈利点主要为依靠概念低价圈地，开发住宅,+,物业长期经营,+,会员制会费,+,政策补贴获得盈利,核心要素：人口老龄化或具备适老资源的城市、政策大力扶持、具备专业的运营团队,14,新区开发取地模式,快速造城,城市具有新区发展规划,企业开发能力极强,资金投入极大,政府资源捆绑性高,类型,释义,模式共性,区域运营,由开发商主导，快速开发、快速周转的可复制的开发操作模式。,配合卫星城规划，快速实现造城计划及人口导入目标，完成城市建设预期效果,通过土地一二级联动开发与经营，进行新区土地整理出让、项目开发、物业经营等，实现政府区域规划目标的实现,通过区域运营实现地块价值最大化,新区开发模式,依据新区规划，为满足城市发展需求，拓展城市新空间的规模化开发模式；根据操作方式不同，新区开发取地模式可分为两种类型,15,选择有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模在,1500,亩以上；只进行土地二级开发,需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强，模式可复制性高,取地成本低；前期大规模建设投入巨大；启动快,政府大力配套支持（道路、学校、医院）、政府资源捆绑度高,本模式依靠低价取地开发住宅盈利，商业抵押套现，资金快速滚动，回报周期快；超高性价比产品设计,新区开发模式,快速造城取地,核心要素：有大量外溢需求的中心城市新区、众多大配套整合能力与极高的资金投入要求,16,新区开发模式,区域运营取地,具有新区规划的城市,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模在,2000,亩以上；一、二级开发联动,具备强大市政基建实力、,开发经验及精力,，资金雄厚，资源协调配合能力强,取地成本低；前期资金压力大；项目周期长,政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性高（拆迁补偿、基建、融资）,本模式依靠低价控地或获取优质土地实现土地增值,+,二级开发,+,持有经营盈利，后期往往能够实现高盈利,核心要素：有新区规划城市，具政府资源及政策支持，强大基建、资金实力与相关开发经验,17,大配套取地模式,一般性配套,类型,释义,模式共性,专业性配套,建设酒店、会展、运动、休闲、文化、教育、医疗、城市地标等配套设施，提升区域以及物业价值；以规模开发、配套先行的理念打造复合城区,根据政府需求，代建城市基建、轨道交通等专业性配套设施，以此置换土地资源进行开发,政府具有完善配套需求,企业开发建设能力强,项目规模大,资金投入大,大配套模式,因代建或配建配套设施，实现政策红利回报与区域价值提升双赢的开发模式；根据配套设施类型不同，大配套取地模式可分为两种类型,18,大配套模式,一般配套取地,适合各类型城市（一,五线城市）,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模在,1000,亩以上；只进行二级开发,取地成本低；前期配套投入较大；启动快，项目周期灵活,本模式的盈利点主要为低价控地，快销盈利或控制优质土地开发权，以高性价比产品设计为主,操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可复制性强,需获得政府相关配套支持（道路等），对政策依赖性不高,核心要素：高效的开发组织能力和大配套运营能力，资金实力强，需政府相关配套支持,19,当地政府存在资金缺口，财力不充足,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模在,3000,亩以上；一、二级开发；住宅用地,取地成本低；前期资金需求量很大；启动快，项目周期长,本模式的盈利点主要为代建交通配套置换低价或者优质的土地，从而开发获利,城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，资金实力雄厚,政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，须获得赖政府融资等方面支持,大配套模式,专业配套取地,核心要素：有代建需求财力不足的政府，城市专业基建企业或建设单位，资金实力雄厚,20,商业综合体取地模式,商业综合体,一般位于城市核心地段,可能面临大量拆迁问题,资金投入很大,追求长期高溢价经营回报,将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体,居住,文娱,购物中心,写字楼,酒店,商业综合体,类型,释义,模式特点,商业综合体模式,购物中心、写字楼、酒店等业态组成的建筑综合体，提升空间使用效率,21,城市具备大型商业中心承载力，商业、商务需求水平旺盛,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模,100-1000,亩；地处城市核心区域或新区发展方向；只进行二级开发,运营能力强（商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键）；资金实力强,取地成本高；部分拆迁难度大；前期投入大,对政策依赖性较低，与政府资源捆绑性不高,本模式的盈利点主要为住宅开发获取现金流回报，商业持续经营收入及资产抵押高贷款能力，中后期享受高额增值利润,核心要素：商业商务需求旺盛的城市，高资金投入要求及商业持续运营能力,商业综合体取地模式,22,城市更新取地模式,城市更新,大量拆迁,高额前期投入,政策依赖性很大,风险较高,类型,释义,模式特点,对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括对客观存在实体以及各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续,改造目标,政策制定,开发模式,资金平衡,技术指标,开发控制,方案操作,旧,新,城市更新在操作过程中面临来自各方面的不确定性，相对风险较高,城市更新模式,通过重建或再开发、综合整治或功能改变，优化区域功能，助力城市升级,23,部分区域呈发展饱和状态，政府有旧改需求,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模,50-3000,亩；拆迁面积大,取地成本高；前期资金需求量大；谈判周期长启动慢，项目周期长,本模式的盈利点主要为获取核心优质地段物业开发权，从而获利；高溢价产品设计,具备很强的操作协调能力及旧改经验，资金实力很强,政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，一般可政府支持,城市更新取地模式,核心要素：发展饱和的城市优质、企业极强的旧改协调能力及经验、政府政策支持,24,产业地产取地模式,类型,定义,特点,典型案例,政府主导工业园区,政府主导，通过支持政策、税收优惠等条件营造优势，通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目,基于区域经济建设、社会发展、就业等各综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器,苏州工业园区,广州经济技术开发区,实体企业进驻型产业园,由主体企业进行的工业地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，打造及完善企业产业链,某产业领域具有强大综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，引进其他同类企业的聚集,长虹工业园,五粮液工业园区,工业地产商运营型产业园,工业地产运营商通过土地一级开发、完善配套、建造厂房、仓库、研发区域等，以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,以构筑产业经济服务聚集平台为主导，以地产开发为载体,，进行,城市产业地产综合运营,，,获取合理的地产开发利润及多元化的运营收入,天安数码城,联动,U,谷,津通工业园,产业地产模式,以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营,产业地产,3,大类型,平台搭建,全方位服务,产业聚集,区域增值,实现效益,25,产业地产取地模式,经济活跃度高,/,产业型,/,经济型的一至四线城市,操作性指标,城市背景,项目情况,企业层面,政府政策,投入指标,投入指标,收益指标,取地规模在,1000,亩以上；一、二级开发；工业用地,取地成本低，前期资金投入较大，项目周期长,本模式的盈利点主要为低价取地，产业培育实现区域增值，从而开发物业或持有收租回现，此外还有创投收益等多种盈利模式,产业背景雄厚或具园区运营能力（招商、服务等）的企业，资金实力较强,对政策依赖性适中，需提供适度政策优惠,核心要素：经济活跃度较高的城市、产业背景雄厚、具园区运营能力、政策优惠支持,26,模式,城市背景,企业层面,主题地产,旅游地产,自然、人文资源丰富的旅游城市,/,休闲需求旺盛的中大规模城市周边,旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；基础资金,养老地产,城市化程度较高的老龄化城市或具备较强自然、养生资源吸引力的城市,团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强,新区开发,快速造城,有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求,需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强,区域运营,具有新区发展需求的城市,具备强大市政基建实力、开发经验及精力，资金雄厚，资源协调配合能力强,大配套,一般性配套,适合有新功能需求的各类型城市（一,五线城市）,操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可复制性强,专业性配套,当地政府存在资金缺口，财力不充足,城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，资金实力雄厚,商业综合体,城市具备大型商业中心承载力，商业、商务需求水平旺盛,运营能力强（商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键）；资金实力强，取地拆迁投入大,城市更新,部分区域呈发展饱和状态，政府有旧改需求,具备很强的操作协调能力及旧改经验，取地资金投入要求高,产业地产,经济活跃度高,/,产业型,/,经济型的一至四线城市,产业背景雄厚或具园区运营能力（招商、服务等）的企业，资金实力较强,各大规模取地模式的核心成功要素,取地模式总结,27,1.,招、拍、挂,最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议,问题,1,：,土地闲置费问题,（国税函,【2010】220,号、国税发,【2009】31,号）,问题,2,：,契税问题,财税,【2004】134,号、国税函,【2009】603,号（一级开发情况下出现的问题）,问题,3,：,考虑拿地的主体问题,例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。,问题,4,：,返还的土地出让金问题,财税,【2009】151,号、财税,【2009】87,号文件。例如，某公司,5,亿元拍下了土地，政府又返还了,2,亿元土地出让金。,思考：,如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？,问题,5,：,以地补路问题,江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。,(,和税局沟通）,取地方式,28,2.,不是招拍挂，创造招拍挂（操纵政府）,例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。,第一步,，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发,1993149,号文件、国税函,【2008】277,号文件、国税函,【2009】520,号文件）不征税，土地增值税（,条例,和财税,【2006】21,号文件，不征税，企业所得税（国税函,【2009】118,号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）,第二步,，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。,第三步,，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。,总结,：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。,取地方式,29,3.,购买转让土地（项目）,(1/2),买方：,直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。,卖方：,涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函,【2007】645,号）。,注意问题：,（一）卖地营业税的差额征收,1,、差额征收营业税（财税,【2003】16,号）,2,、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函,【2005】83,号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函,【2006】145,号、桂地税发,【2009】185,号）,3,、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？,取地方式,30,3.,购买转让土地（项目）,(2/2),（二）卖地的土地增值税,1,、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函,【1995】110,号文件，不允许加计扣除）？,2,、生地变熟地的扣除项目（国税函,【1995】110,号、国税函,【2007】132,号文件，允许扣除）。,3,、卖在建项目的扣除项目；,4,、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函,【2007】645,号）,注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。,（三）拆迁补偿费的税务处理,1,、营业税：国税函发,【1995】549,号；,2,、土地增值税：国税函,【2010】220,号；,3,企业所得税；,4,、个人所得税（财税,【2005】45,号；,5,、契税：财税,【2005】45,号,（四）变共同成本为直接成本,取地方式,31,4.“,购买股权”,将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司,100%,股权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。,卖方：,只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（财税,【2002】191,号、青地税函,【2009】47,号、国税函,【2000】687,号）,买方：,税负较重，风险较大。,1,、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。,2,、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有,3000,万元白条。,3,、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单，例如：过去偷税）,4,、该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司）,取地方式,32,5.“,创造境外卖股权”,(1/2),（一）境外卖股权。将使得企业所得税税率从,25%,下降到,10%,，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。,（二）将增值分段，创造境外卖股权（组合拳）。,1,、在境外避税港先建立全资子公司；,2,、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延,10,年。例如，计税基础,1,亿元，市场公允价值为,5,亿元，可以,3,亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税,【2009】59,号文件第七条第三款）；,取地方式,33,5.“,创造境外卖股权”,(2/2),3,、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价,5,亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照,10%,交纳预提所得税,税负比较：如果长期股权投资计税基础为,1,亿元，市场公允价格为,5,亿元。则第一步投资的时候，可以按照,3,亿元投资，此时,2,亿元的所得额可以递延,10,年实现。第二步，境外销售价格为,5,亿元，此时增值额为,2,亿元，此时预提所得税税负为,10%,。,取地方式,34,6.,设立,spv,购买股权,大的地产企业经常运用，但是在国税函,【2009】698,号文件颁布以后受到了一些限制。,（一）股权架构设计：,1,、在维尔京群岛设立控股公司；,2,、在香港设立二级控股公司；,3,、香港的公司全资控股大陆有地一方。,（二）操作模式：,1,、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。,2,、理论上，中国大陆没有征税权。,（三）反避税：,1,、国税函,【2009】698,号文件，可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。,2,、根据中港协定，如果不动产占到目标股权,50%,，中国大陆有征税权。第二议定书确定，这里的,50%,是在,36,个月之内，曾经达到过,50%,。,疑问：维尔京群岛转让股权，是否会被,SAT,认定为适用中港税收协定的不动产条款？,取地方式,35,7.,同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权,情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。,操作模式：,1,、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税,【2009】59,、财税,【1995】48,号、国税函,【2002】165,号、财税,【2008】175,号、财税,【2003】183,号）,2,、,12,个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。,点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。,取地方式,36,8.,有地一方投资到地产公司，然后卖股权,情况表述：,有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变现。,1,、投资及将来转让股权均不缴纳营业税（财税,【2002】191,号文件。）,2,、投资到地产公司，自,2006,年,3,月,2,日以来，需要交纳土地增值税。（如果是非地产公司更好）,3,、投资行为，需要交纳企业所得税,总结：,节省税负有限，只省略了营业税，好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖土地来说，是比较好的方式，综合税负来看，上游少缴了营业税，而下游税负没有提高。,以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。,取地方式,37,9.,非地产公司投资到非房地产公司,非地产公司投资到非房地产公司，然后同地产企业合并，或者申请房地产开发资质。,情况描述：,（该方法适用范围较为狭窄，适用于协调能力强的企业，算是刀锋下跳舞）,第一，企业投资到一家非房地产企业，名称为某某化工公司（该问题中南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方不是房地产企业，此时只缴纳企业所得税，而不缴纳土地增值税和营业税；,第二，企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。,第三，运作政府，补缴土地出让金后土地变性。但是不符合,59,号文件条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。,取地方式,38,10.,投资到新公司，然后卖股权,情况描述：,由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式，以便将来灵活处置。例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便为下一次股权转让做准备。,操作手法：,1,、将资产投资到新企业；,2,、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。,3,、地产企业进行开发，开发完成后，将股权再次转让。,取地方式,39,11.,企业分立一个新公司，然后远期卖股权,企业分立一个新公司，然后远期卖股权（实际权益转让在先）,情况描述：某企业资产规模较大，要将其中的一块地卖给地产企业。,操作手法：,1,、先将这块地分立出去成立一家新公司。（国税函,【2002】165,号文件、国税函,【2003】1108,号）；青地税函,【2009】47,号、财税,【2009】59,号）,2,、,12,个月以后转让股权，以符合,59,号文件限制，但是可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。,取地方式,40,12.,分立一个新公司，然后合并（先分立，后合并）,情况描述：,某公司拥有一个地块，需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。,操作手法：,1,、先分立（财税,【2009】59,号、国税函,【2002】165,号、国税函,【2003】1108,号、青地税函,【2009】47,号）,2,、再合并。财税,【2009】59,号、财税,【1995】48,号、国税函,【2002】165,号）,评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合并。,取地方式,41,13.,购买方将资金投资到有地的目标企业，然后分立,购买方将资金投资到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）,情况描述：甲公司欲购买乙公司的土地，土地价值,2,亿元。,操作手法：,1,、甲公司以现金,2,亿元在乙公司投资入股；,2,、乙公司分立，其中这块土地分立出一个新公司。,3,、,12,个月后转让股权（让产赎股,),取地方式,42,14.,合作建房（一）,情况描述：,甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。,税收分析：,1,、营业税（国税函发,【1995】156,号文件第,17,条）,2,、企业所得税，,31,号文件第,31,条。,3,、土地增值税：财税,【1995】48,号,评述：,此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。,取地方式,43,15.,合作建房（二）,情况描述：,甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。,操作模式：,1,、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。,2,、乙方将资金投入到甲方。,3,、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税。,税收分析：,国税函,【2005】1003,号、国税发,【2009】31,号文件,36,条、财税,【1995】48,号,取地方式,44,16.,委托代建,是指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。,取地方式,45,取地方式总结,逻辑关系,第一层次（主题词：买地），直接买地，分为三种情形。,第二层次（主题词：买股权），买股权，或者直接合并。适用转让方的资产只有一块地的情形。,第三层次（主题词：投资），有地一方资产较多，先投资再买股权或合并。,第四层次（主题词：分立），先分立再卖股权或合并，或者先投资，再分立。,第五层次（主题词：特殊模式）：两种合作建房、委托代建。,46,思考,&,注意事项：,思考：,在资本运作中：购买土地、购买股权、吸收合并，三者的经济意义相同，都属于资本扩张。,区别点只是两个方面：,第一究竟是同对方企业打交道，还是同对方的股东打交道；,第二是否需要保留被收购企业的法人身份。,而投资和分立的本质是相同的，都是资本收缩，只是投资是分离出子公司，而分立，则是分立出兄弟公司。,注意事项：,1,、如果有地一方要分房，考虑留开发的项目公司给对方，而不用销售的方式处理；,2,、拿地分期开发，考虑拿地分开开票（变共同成本为直接成本），这种理念始终适用。,47,大中型开发企业取地认知,48,投资管理在企业系统中的地位,如果把全程开发某个项目比喻成一支军队快速打赢一场局部战役。企业各部门与这支军队的大致对应关系如下,:,地产某区域公司,发展部,侦查部、战略部,设计部,参谋部,工程部（含总包,),战斗部队,营销部,宣传部,财务部、造价采购部,后勤保障部,49,如果一个房地产项目成功开发的标准分是,100,分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是,70,分。,1.,投资拿地的战略认知,50,2.,地块判断理念,没有绝对好的地，也没有绝对不好的地！,每一块地都具有自己的独特性和稀缺性，,这是土地价值判断的重要依据。,51,坚决抵制诱惑，在企业不同的发展阶段，,适合企业战略的地块就是最好的！,51,3.,投资管理的五大战略要素,价格,区位,交通,配套,景观,52,4,、投资管理体系的原则,1.,保密原则,2.,及时反应原则,3.,不轻言放弃原则,4.,不卑不亢原则,5.,适当原则,53,5,、取地战略,54,6,、取地城市指标,55,7,、取地区域选取,56,8,、取地进入时机,57,9,、取地选择要素,58,10,、取地合作条件,59,11,、取地信息来源,60,12,、未来房企发展,61,大中型开发企业取地总结,62,Thank you,！,63,