房地产企业赢利模式研究.pptx

房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 0根据房地产产业链价值增值方式的不同，可以把房地产相关企业根据房地产产业链价值增值方式的不同，可以把房地产相关企业的盈利模式划分为六大盈利模式的盈利模式划分为六大盈利模式地产开发型地产开发型房产开发型房产开发型物业持有型物业持有型整合营销型整合营销型金融投资型金融投资型分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类 综合运作型综合运作型房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 1综合运作型综合运作型盈利模式盈利模式综合运作综合运作型型地产开发地产开发型型房产开发房产开发型型物业持有物业持有型型整合营销整合营销型型金融投资金融投资型型土地增值土地增值工程建造增值工程建造增值策划设计增值策划设计增值营销策划增值营销策划增值物业持有增值物业持有增值多元投资增值多元投资增值特点特点从土地获取到物业开发及销售全程参与，自行开发，通过销售回收投从土地获取到物业开发及销售全程参与，自行开发，通过销售回收投资资盈利特性盈利特性盈利包括地价增值与房产增值盈利包括地价增值与房产增值资金需求资金需求土地获取与房产开发需要大量投资。项目中期逐渐实现平衡，项目后土地获取与房产开发需要大量投资。项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入期会有大量现金流入核心能力核心能力政府公关能力，建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售政府公关能力，建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力控制能力发展趋势发展趋势国内传统房地产开发的主要模式，随市场发展会逐步分化，向专业化国内传统房地产开发的主要模式，随市场发展会逐步分化，向专业化发展发展代表企业代表企业华润置地华润置地增值增值环节环节房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 2华润置地华润置地华润置地（北京）股份有限公司的前身为北京市华远房地产股份有限公司。1994年华润创业有限公司注资华远房地产公司，后以华润北京置地有限公司名义在香港联交所上市，从而使公司成为北京市唯一一家中外合资股份制的、具有建设部一级资质的综合性房地产开发公司。2001年9月，中国华润总公司与北京市华远集团公司及其下属公司和其他法人股东签订股权转让协议，股权转让完成后华润集团及其关联公司实益上持有原华远房地产股份有限公司91%股份，并更名为“华润置地（北京）股份有限公司”。公司成立以来，共开发建设完成近50个各种房地产项目，如西单商业区开发、西单文化广场工程、东冠英小区、建功南里小区、京通新城等；2000年公司开发的华清嘉园、凤凰城、华亭嘉园、京通阳光华苑等住宅项目更是取得了巨大的市场成功。2001年公司商品房销售额突破30亿元，成为全国最大的房地产企业之一。经过多年的开拓进取，华润置地（北京）股份有限公司已发展成为总资产近80亿元、净资产近40亿元、累计开发面积达400万平方米、年开复工量超过100万平方米的大型房地产公司。在未来三年，结合市场的需要，公司将进一步调整经营战略，有步骤、有计划、有原则、有策略地实现项目和产品的优胜，并以业务专业化、经营市场化和管理现代化三方面要素作为保障手段；公司将致力于建立一个北京地域内的房地产住宅业务行业领导者的地位，经营与文化力求走在房地产企业的最前列，通过创造性地满足社会需求，从而实现未来几年持续保持北京市场份额10%的经营指标。房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 3华润置地以中高档楼盘作为主要的开发方向，确立了创新类的商华润置地以中高档楼盘作为主要的开发方向，确立了创新类的商务产品、城区高档产品和城乡结合部的低密度产品三条产品线务产品、城区高档产品和城乡结合部的低密度产品三条产品线创新类的商务产品创新类的商务产品城区的高档产品城区的高档产品城乡结合部的低密度产品城乡结合部的低密度产品高端的本土商务群高端的本土商务群CBD白领白领中高收入阶层中高收入阶层置地星座，优士阁置地星座，优士阁凤凰城凤凰城翡翠城翡翠城目标客户目标客户产品线产品线房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 4华润置地华润置地(北京北京)组织结构图组织结构图项目部项目部华亭华亭子公司子公司华润置地华润置地销售公司销售公司物业公司物业公司俱乐部公司俱乐部公司京通京通双井双井西单西单新市镇新市镇凤凰城凤凰城华慧华慧研究发展研究发展资产管理资产管理房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 5地产开发型盈利模式地产开发型盈利模式综合运作型综合运作型地产开发地产开发型型房产开发房产开发型型物业持有物业持有型型整合营销整合营销型型金融投资金融投资型型土地增值土地增值工程建造增值工程建造增值策划设计增值策划设计增值营销策划增值营销策划增值物业持有增值物业持有增值多元投资增值多元投资增值特点特点以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合盈利特性盈利特性通过土地运作实现盈利，收益巨大通过土地运作实现盈利，收益巨大资金需求资金需求获取土地需要大量资金，但此类公司往往具备政府背景，实际支出不获取土地需要大量资金，但此类公司往往具备政府背景，实际支出不多。土地出让后有大量现金流入多。土地出让后有大量现金流入核心能力核心能力政府公关能力，资产管理能力政府公关能力，资产管理能力发展趋势发展趋势市场开发初期产物，总量不大，且随市场发展会逐渐减少市场开发初期产物，总量不大，且随市场发展会逐渐减少代表企业代表企业陆家嘴，珠江集团陆家嘴，珠江集团增值增值环节环节房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 6珠江地产珠江地产广东珠江投资有限公司创建于1993年，是一家以房地产和基础设施投资为主，实行多元化经营的综合性企业集团。成立10年间，投资版图已拓展到广州、北京、上海、深圳等地。自成立至今，珠江投资已发展到拥有30多家全资、控股二级公司，总资产超过100亿元人民币，从开发第一个地产项目华景新城，到10年后地产项目遍及全国各地，珠江投资的成长速度至为迅速。仅在广州一地，珠江投资旗下开发的地产项目超过30项，开发面积超过1400万平方米，加上其他各地的开发项目，总额已超过2000万平方米。2001年，珠江投资获得广州市房地产开发建设特大集团公司称号。历经10年发展，通过不断调整和优化产业结构，公司已从过去单一的房地产开发经营发展成为集房地产开发、基础设施投资、高科技通信网络、教育产业、管理咨询于一体的综合性大型企业集团。今天，在现代国民经济的各个领域，包括房地产开发、设计、建设、物业管理、基础设施、通讯网络、管理咨询、教育等、公司均有涉猎，并且取得了不斐的业绩。房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 7珠江投资业务涉及房地产、基础设施、通信、教育以及管理咨询珠江投资业务涉及房地产、基础设施、通信、教育以及管理咨询等多个行业等多个行业目标定位为综合现代管理咨询公司，能够独立开发、咨询、实施ERP、BPR、SCM等项目，最终完成内部整合、持续提升管理、行业扩张、兼并与收购，并对外实现相关产业战略咨询、管理咨询和系统平台。基本形成包括基础教育、高等教育、中高等职业教育在内的适应终身教育要求的教育服务体系，并逐步建立完善教育产业体系。广东盈通网络投资有限公司 主要建设先进的、超大容量、全光纤、IP优化的高速网络。广东盈信信息投资有限公司 致力于投资、建设和运营城市宽带网络及社区宽带接入网络的专业服务公司。“e家宽”智能社区是盈信投资提供的宽带网络和应用服务一体化解决方案。广惠高速公路珠江投资 基础设施房地产业通信网络教育投资管理咨询 麦格森管理咨询公司珠江教育投资有限公司广东盈通网络投资有限公司广东盈信信息投资有限公司e 家宽广东珠江地产广州开发中心北京珠江地产上海珠江投资天津珠江实业深圳珠江投资西安珠江投资1999年，珠江投资参股广惠高速公路30%股权，成为国内第一家参与国家重点基础设施建设的民营企业。业业务务说说明明房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 8在与合生创展的合作中，珠江集团主要负责土地的获取及经营在与合生创展的合作中，珠江集团主要负责土地的获取及经营-至2003年，在上海共取得开发用地约1500亩，总开发建筑面积将达180多万平方米，跻身上海房地产开发企业50强。-2004年五个项目展开全面推广，约10万平方米的珠江香樟园和17万平方米的珠江香樟南园，加上288亩的杨浦路合生创展滨江苑，占地约800多亩的闵行龙盟项目，占地160多亩的松江珠江新城项目，其中物业种类涵盖高档住宅和联排别墅，预计全年销售收入将超过18个亿。F珠江投资已经出资9亿入股上海电气，并成为其第二大股东。可以通过内部转让的形式，从原本上海电气所拥有的中心地块中获取开发储备。F收购上海龙盟房地产开发公司的全部股权，拥有了闵行区一块占地约1200亩土地的开发权，连收购价、注资及拆迁费总共约4.03亿港元，成为其在上海大盘开发的旗舰式作品。F杨浦大桥居住区，占地约100亩，总建筑面积约17万平方米的珠江香樟南园地块。F紧邻黄浦江占地288亩，总建筑面积40万平方米的合生创展滨江苑地块。F浦东陆家嘴香格里拉酒店和正大广场旁的重量级地块，兴建5A甲级顶级写字楼合生创展国际大厦。拍卖拍卖收购收购参股参股土土地地获获取取房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 9房产开发型盈利模式房产开发型盈利模式综合运作型综合运作型地产开发地产开发型型房产开发房产开发型型物业持有物业持有型型整合营销整合营销型型金融投资金融投资型型土地增值土地增值工程建造增值工程建造增值策划设计增值策划设计增值营销策划增值营销策划增值物业持有增值物业持有增值多元投资增值多元投资增值特点特点进行房产开发，通过销售回收投资进行房产开发，通过销售回收投资盈利特性盈利特性通过房屋建设销售实现盈利，物业设计及成本控制对利润有较大影通过房屋建设销售实现盈利，物业设计及成本控制对利润有较大影响响资金需求资金需求前期投入较大，项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流前期投入较大，项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入入核心能力核心能力建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力发展趋势发展趋势当前内地房地产的主要运作模式，随市场发展更趋专业化当前内地房地产的主要运作模式，随市场发展更趋专业化代表企业代表企业合生创展、宝资通合生创展、宝资通增值增值环节环节房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 10宝资通宝资通宝资通地产综合服务机构，是目前广西首家服务内容最全，专业化水准最高，向地产业服务管理集团快步迈进的机构，业务发展居全国领先水平，具有较强的跨专业综合服务能力。目前拥有经验丰富专业技术人员、策划人员、管理人员、销售人员总数达400多人。宝资通自一九九八年创立以来，立足于广西区域，与本土房地产市场共同发展，从单项服务到综合全程服务，从南宁到广西各地市取得了令业界视为奇迹的成就。至今为止，宝资通已向近五十个项目个案提供不同类型的服务，这些项目包括城区开发、住宅社区、商业物业、特色街区等不同领域，取得极高的成功率。POWER STONEPOWER STONE房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 11通过参与房地产项目管理，前期策划以及销售环节，宝资通为房通过参与房地产项目管理，前期策划以及销售环节，宝资通为房产开发提供全程的参与式服务产开发提供全程的参与式服务宝资通引入先进的项目管理技术，以项目的价值为核心，将房地产项目专业服务模块化。在受托参与的服务项目中，致力提供从开发商到消费者，从资本到市场的全方位服务。将房地产项目的全程策划代理专业服务划分为三大块，悉心调控价值在项目运行中流动的每一环节公司架构图公司架构图业务模块图业务模块图房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 12宝资诚项目管理公司是宝资通的子公司，主要负责房地产项目投宝资诚项目管理公司是宝资通的子公司，主要负责房地产项目投资运营管理资运营管理广西宝资诚房地产项目管理有限公司，是在宝资通地产综合服务机构基础上发展，定位于房地产项目投资运营管理的专业化公司，注册资本为壹千万元。面向广西区域房地产市场的需要，结合项目的个性及客户特征，提供最新的房地产开发项目整合发展模式及管理运营技术。公司与阳光股份、清华紫光、首创集团等众多上市公司和集团建立了良好的、长期稳定的战略合作伙伴关系。宝资通地产综合服务机构，作为宝资诚公司运作的最强大支持平台与战略伙伴联盟，为宝资诚的业务拓展提供最有力的支撑。房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 13以项目管理为基础，高效整合项目发展的软性硬性资源及要素，包括资本、土地、开发、设计、施工、销售、推广等等作业环节，专业完整的服务于项目全过程，高质量地实现项目各个层面的利润及目标。宝资诚以项目管理作为主营业务，全面介入到房地产工程开发的宝资诚以项目管理作为主营业务，全面介入到房地产工程开发的各个环节各个环节F桂林：天下桂林商业步行街 130亩 8.6万m2，8000万元F南宁：南国花园商城 200亩，20万m2，3 亿元F阳光新城400亩，40万m2，4亿元F阳光新都11亩，5.5万m2，1.1 亿元F玉林：世纪江南330亩，35万m2，3.5 亿元F百色：百通世界250亩，16.7万m2，1.3 亿元房地产投资开发房地产投资开发房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 14物业持有型盈利模式物业持有型盈利模式综合运作型综合运作型地产开发地产开发型型房产开发房产开发型型物业持有物业持有型型整合营销整合营销型型金融投资金融投资型型土地增值土地增值工程建造增值工程建造增值策划设计增值策划设计增值营销策划增值营销策划增值物业持有增值物业持有增值多元投资增值多元投资增值特点特点物业开发后自行持有，通过物业经营回收投资物业开发后自行持有，通过物业经营回收投资盈利特性盈利特性随物业开发逐渐提升，总体较为稳定随物业开发逐渐提升，总体较为稳定资金需求资金需求前期投入较大，后期可形成较为稳定的现金流流入前期投入较大，后期可形成较为稳定的现金流流入核心能力核心能力融资能力，物业管理能力，资产运作能力融资能力，物业管理能力，资产运作能力发展趋势发展趋势国内刚刚起步，随市场成熟将逐渐增多国内刚刚起步，随市场成熟将逐渐增多代表企业代表企业香港置地，长江实业与新鸿基香港置地，长江实业与新鸿基增值增值环节环节房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 15新鸿基新鸿基新鸿基地产为香港最大的地产发展商之一，一九七二年于香港证券交易所上市，雇员约二万名。主力发展各类物业供投资及销售，成功确立建造优质物业及提供周全顾客服务的品牌，成为高质素的保证。公司勇于创新，擅长采用崭新设计及新科技于楼宇上，并在物业策划、建筑及施工引入环保概念，不断提升住户的生活质素及物业价值。其它相关业务包括楼宇按揭、保险、物业管理及酒店等；亦参与电讯、物流及基建，包括收费道路、专利巴士、运输基建管理、港口及机场项目，并成立新意网集团拓展科技业务。房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 16新鸿基以物业建设和经营作为自身主要利润来源，并在运输、基新鸿基以物业建设和经营作为自身主要利润来源，并在运输、基建、物流以及信息科技上进行投资建、物流以及信息科技上进行投资核心业务为发展物业供销售及收租投资。拥有由购入土地、图则设计、建筑、机械工程、市务销售及物业管理各环节所需的一切人才。相关业务包括酒店(投资及管理)、保险、金融业务。投资香港的运输、基建及物流项目。透过属下科技旗舰新意网集团，参与信息科技业务。业务性质业务性质房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 17整合营销型盈利模式整合营销型盈利模式综合运作型综合运作型地产开发地产开发型型房产开发房产开发型型物业持有物业持有型型整合营销整合营销型型金融投资金融投资型型土地增值土地增值工程建造增值工程建造增值策划设计增值策划设计增值营销策划增值营销策划增值物业持有增值物业持有增值多元投资增值多元投资增值特点特点通过全程策划和市场营销提升房地产市场价值，实现销售利润回收通过全程策划和市场营销提升房地产市场价值，实现销售利润回收盈利特性盈利特性总体收益较高，但阶段性强，如项目分配合理可形成较稳定的现金总体收益较高，但阶段性强，如项目分配合理可形成较稳定的现金流流资金需求资金需求前期较低，销售期投入较大，前期较低，销售期投入较大，如参与包销会更高如参与包销会更高核心能力核心能力建筑规划能力，市场研究能力，建筑规划能力，市场研究能力，销售现场的计划执行和控制能力，营销成本控制销售现场的计划执行和控制能力，营销成本控制发展趋势发展趋势在香港和台湾比较普及，国内刚刚起步，前景广阔在香港和台湾比较普及，国内刚刚起步，前景广阔代表企业代表企业新联阳、香港中原新联阳、香港中原增值增值环节环节房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 18新联阳新联阳新联阳实业成立于1977年，前身为联阳建设公司，为了扩大事业领域与提供顾客更完善的服务，于1988年正式改组为新联阳实业股份有限公司。目前公司经营领域涵盖代销事业、建设事业与网络事业（转投资）。二十多年来，在以顾客为导向的经营理念下，新联阳凭借着专业的经营团队、健全的财务结构、高素质的人力资源与创新的行销策略，为建设公司与消费者提供了优质的销售服务，并成为台湾最大的代销公司。总资本额：约新台币六亿元（以代销事业为主）总员工数：约四百人（以代销事业为主，含上海事业处）总推案个数：约500个个案 总推案金额：约8000亿新台币总推案户数：约4万户个案产品类型：豪宅、华厦、别墅、工业厂办、办公大楼、商业卖场 房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 19从建筑行业转型于中介行业后，新联阳定位于不动产全面策划的从建筑行业转型于中介行业后，新联阳定位于不动产全面策划的范畴，并适度进行多元化投资范畴，并适度进行多元化投资新联阳不动产代理销售事业，在整个不动产销售的流程中，是定位在中介者的角色。我们深知消费者的需求，并具备房地产专业知识，因此在建设公司要推出建筑计划时，我们可以提供具市场力的产品发展方向；另一方面，我们引荐规划优良的房屋给消费者，让他们在面对复杂、高额的房屋买卖时，可以享有专业、热忱与安心的服务。定位与运作模式定位与运作模式房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 20为了提供建设公司与顾客高品质的行销服务，新联阳通过内部三为了提供建设公司与顾客高品质的行销服务，新联阳通过内部三大部门的团队合作，以专业分工整合的模式，达到业主、顾客与大部门的团队合作，以专业分工整合的模式，达到业主、顾客与公司三赢的目标公司三赢的目标 负责个案开发、产品建议负责个案开发、产品建议 市场开发部市场开发部负责产品包装、发想广告创负责产品包装、发想广告创意意 行销创意部行销创意部负责现场表现，拟定价位及负责现场表现，拟定价位及产品销售产品销售 行销服务部行销服务部提供专业的土地开发、建筑规划与推案策略建议优异的营运能力优异的营运能力 个案开发能力个案开发能力提供专业、具创意的广告表现与整合行销企画广告企划能力广告企划能力提供专业的代销服务、现场造势与顾客满意服务 现场销售能力现场销售能力房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 21金融投资型盈利模式金融投资型盈利模式综合运作型综合运作型地产开发地产开发型型房产开发房产开发型型物业持有物业持有型型整合营销整合营销型型金融投资金融投资型型土地增值土地增值工程建造增值工程建造增值策划设计增值策划设计增值营销策划增值营销策划增值物业持有增值物业持有增值多元投资增值多元投资增值特点特点从资本角度涉足于房地产开发各个环节，通过开发外包与概从资本角度涉足于房地产开发各个环节，通过开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收念提升相结合，注重资产增值与现金回收盈利特性盈利特性赢利来源贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售赢利来源贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚资金需求资金需求资金需求较高，流动性要求强资金需求较高，流动性要求强核心能力核心能力融资能力，资产管理能力，投资分析能力融资能力，资产管理能力，投资分析能力发展趋势发展趋势国外房地产运营的主要模式之一，国内刚刚起步，随市场发国外房地产运营的主要模式之一，国内刚刚起步，随市场发展前景宽阔展前景宽阔代表企业代表企业ING,Capitaland增值增值环节环节房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 22嘉德置地嘉德置地凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在中国注册的外商投资性公司，嘉德集团作为亚洲最大的上市房地产集团之一，曾把新加坡首个房地产投资信托基金上市。新加坡嘉德置地集团是一家全球化的跨国企业，在亚洲、澳大利亚及欧洲的主要城市开展业务，核心业务包括商用和工业用房、住宅房产、房地产基金、房地产金融，物业服务以及酒店和服务公寓。新加坡嘉德置地集团致力于以国际化的形象构建世界级的房地产企业。自1994年进入中国市场以来，嘉德置地的足迹已遍及上海、北京、广州、大连、天津、武汉、厦门、香港等地，在华总投资规模已达120亿人民币。在房地产开发方面，累积完成与在建住宅120多万平方米，商用房产超过30万平方米。在上海，集团已名列外资房地产公司前三名，许多项目已经成为上海市的知名楼盘。房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 23嘉德置地在资本运作的基础上涉足于住宅、办公楼、公寓、酒店嘉德置地在资本运作的基础上涉足于住宅、办公楼、公寓、酒店等各种房地产业态的开发与经营等各种房地产业态的开发与经营住宅项目住宅项目商用项目商用项目服务公寓服务公寓酒店管理酒店管理物业管理物业管理菊园江临天下曼克顿豪庭汇豪天下天山河畔花园莱诗邸上元（北京）来福士广场百腾大厦厦门汇腾大厦卢湾办公楼项目上海浦东雅诗阁上海盛捷高级服务公寓上海徐汇盛捷服务公寓北京雅诗阁北京盛捷福景苑服务公寓北京丽舍服务公寓天津盛捷奥林匹克服务公寓北京港澳中心瑞士酒店大连瑞士酒店宏腾国际嘉德置地在中国引入了以房地产金融为主要业务的嘉德资产管理公司。截止到目前，嘉德中国住宅房产基金已经完成了第一次募资，筹集金额1亿美元。如果地产基金的市场反应热烈，公司可能将基金的集资规模从计划的1亿提高至2亿元。这个基金将主要投资在上海和北京的中高档私人住宅项目。”基金管理基金管理房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 24在物业经营上，嘉德置地集团也进行了专业化分工，由不同的公在物业经营上，嘉德置地集团也进行了专业化分工，由不同的公司进行运作管理司进行运作管理F雅诗阁集团是一家专门从事服务公寓国际性连锁经营和管理的公司。在亚洲、澳大利亚、新西兰、欧洲等地超过39个城市里拥有或管理着13,800多套服务公寓。F在中国，雅诗阁集团是最大的酒店服务公寓的运营者。目前在北京、上海、天津、大连已拥有超过1,600套的服务公寓。同时，集团还在积极拓展中国市场，以适应快速增长的外籍和商务人士的需求。雅诗阁集团雅诗阁集团F在亚洲、欧洲、南北美洲和澳大利亚等超过三十个地区的酒店和度假村，莱佛士控股拥有和管理着约12,000套客房。F在中国，莱佛士控股以其国际品牌“瑞士酒店”进入市场，目前已在北京和大连拥有酒店物业，并将在其它重点商业和旅游城市开展业务。莱佛士控股莱佛士控股F宏腾国际是新加坡嘉地集团的全资子公司，总部设在新加坡。在新加坡和海外,宏腾国际管理着四千多万平方英尺的房产和280,000套住宅。经过多年在设备管理、工程机械、物业咨询和城镇管理等方面的发展和经验积累，宏腾国际已经成为东南亚房地产管理和服务领域全方位的佼佼者。F目前，宏腾国际在中国国内提供管理和咨询服务的项目面积超过了一千九百二十万平方英尺。它在上海和北京都设有分公司，以便于项目团队在全中国的范围内为客户提供服务，并确保服务交付的连贯性。宏腾国际宏腾国际公公寓寓经经营营酒酒店店管管理理物物业业管管理理房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 25荷兰国际集团荷兰国际集团ING集团的发展史可追溯至1845年在荷兰海牙成立的荷兰保险公司（The Netherlands Insurance Company），150多年来，经过不断的业务拓展及组织重整，ING集团的前身Nationale-Nederlanden已成为荷兰最大的保险公司。1991年，在与以银行业务见长的NMB邮政银行集团（NMB Postbank Group）合并后，正式定名为荷兰国际集团（ING Group）。ING集团10年来成长快速，主因来自结合银行、保险及资产管理三大金融体系的全方位合作及若干大型并购案的成功。2000年，为扩大亚洲与美洲的经营服务规模，陆续购并美国保险集团公司ReliaStar、安泰金融服务公司（Aetna Financial Service）及安泰国际事业公司（Aetna International），成为全美前10大保险公司（寿险及年金保费收入第1名）、亚洲第2大寿险集团。同时，也是全球第11大资产管理公司。荷兰国际房地产是荷兰国际集团(ING)的全资子公司，ING转战中国地产业可以说反映了外资基金在中国的一个新的投资取向。荷兰国际房地产是自1996年来最早进入中国房地产市场的海外机构之一，曾在2000年完成了对上海网球俱乐部的投资，该专案为荷兰国际房地产在上海赢得了很高的赞誉。房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 26自成立以来，自成立以来，ING在世界范围内不断扩张，取得了巨大发展在世界范围内不断扩张，取得了巨大发展全球几个区域的房地产基金大概有28个，2003、2004年通过收购新成立的基金，全球房地产基金的数目达到30多个。房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 27从房地产业务来看，资产管理业务是从房地产业务来看，资产管理业务是ING收益的主要来源收益的主要来源资产管理业务资产管理业务贷款融资业务贷款融资业务开发业务开发业务房房地地产产业业务务ING房地产业务收入来源房地产业务收入来源房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 28在国内房地产业务上，在国内房地产业务上，ING定位于中高档的住宅开发，采用合作定位于中高档的住宅开发，采用合作与自行开发相结合的模式与自行开发相结合的模式资产管理业务贷款融资业务开发业务房地产业务中国房地产开发基金由荷兰国际集团和首创集团共同在海外发起成立的2亿美元的合作基金，是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金。ING刚刚完成一项亚洲房地产基金收购项目，即将把该基金投放于中国市场，这将使ING在中国的房地产投资总额“瞬间”翻了一倍，达6亿美元。松江的“复地香堤苑”，和上海复地合作，8万平方米，有451套的别墅，预计在2005年年终完成，大概销售价格是5000元/平方米。北京丽都水岸24万平方米，415套高档公寓，起价是9500元/平方米。上海网球俱乐部，1万多平方米，193个公寓楼，净租金率是超过12%。网球俱乐部二期，2003年的8月份开工，2005年的第一季度可以入住。F在开发业务方面，当前专注于中高档住宅的开发，写字楼、商业的开发暂不考虑在开发业务方面，当前专注于中高档住宅的开发，写字楼、商业的开发暂不考虑F从长期投资的物业来讲，对城郊商业业务比较感兴趣从长期投资的物业来讲，对城郊商业业务比较感兴趣房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 29当前国内有些房地产开发企业已经开始有意识的从综合运作型企当前国内有些房地产开发企业已经开始有意识的从综合运作型企业向相关多元化并行业务模式发展，并逐步开始打造资本平台业向相关多元化并行业务模式发展，并逐步开始打造资本平台土地增值土地增值工程建造增工程建造增值值策划设计增策划设计增值值营销策划增营销策划增值值物业持有增物业持有增值值多元投资增值多元投资增值综合运作型综合运作型地产开发地产开发型型房产开发房产开发型型物业持有物业持有型型整合营销整合营销型型金融投资金融投资型型房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 30恒基兆业恒基兆业恒基兆业地产集团，包括其联营公司，目前包含七间在香港联合交易所有限公司上市之公司：-恒基兆业地产有限公司恒基兆业地产有限公司-恒基兆业发展有限公司恒基兆业发展有限公司-恒基中国集团有限公司恒基中国集团有限公司-香港中华煤气有限公司香港中华煤气有限公司-香港小轮香港小轮(集团集团)有限公司有限公司-美丽华酒店企业有限公司美丽华酒店企业有限公司于主板上市-恒基数码科技有限公司恒基数码科技有限公司于创业板上市此七间公司中之三间公司亦为恒生指数之成份股。房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 31恒基兆业作为一家投资控股公司，涉足多元化业务经营，但地产恒基兆业作为一家投资控股公司，涉足多元化业务经营，但地产项目仍是其主要利润来源项目仍是其主要利润来源恒基兆业地产有限公司乃香港最大地产发展商之一。本公司为一间投资控股公司，透过附属公司参与香港之物业发展与投资、项目管理、建筑、物业管理、财务及投资控股以及中国之物业发展及投资与资讯科技投资。物业发展业务以高度垂直综合策略将初步之项目策划，建筑直至后期之物业管理等程序联系起来。房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 32恒基兆业的主要业务说明如下：恒基兆业的主要业务说明如下：发展项目由自雇建筑、工程及建造专才负责设计、兴建及管理。但大部份建筑工程分包承建，集团则作为总承建商。建筑业务建筑业务 恒益负责管理所有集团发展之物业，一般为期最少两年，期满后，则拥有该等项目之机构可自由决定继续沿用本集团之管理服务或选择其他服务公司。目前，该公司管理超过140个由本集团发展之物业/项目，共四万五千多个单位，规模计由单栋式住宅物业到大型购物商场，全部均位于香港市区及市郊。物业管理物业管理 开设了两间三星级酒店，此为设有362个房间之香港丽东酒店及176个房间之九龙丽东酒店。陆续在新界及九龙区开设六间名为千色店之百货公司。酒店投资，百货零售酒店投资，百货零售零售购物商场及写字楼共占集团投资物业总楼面面积近八成，其余为工业大厦，豪宅及车位，全部均由本集团之物业管理队伍负责管理。物业投资物业投资 恒基数码科技有限公司集中经营资讯科技业务，其主要业务为提供资讯娱乐及商业对客户电子商贸网站之名气佳，提供数据库服务之恒基数据库，为商厦及住宅物业设计高科技网络基建之智慧居及物色合适之高科技投资。电讯及资讯科技业务电讯及资讯科技业务房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 33通过不同资产间的收益组合实现资本的最大效益是恒基兆业得以通过不同资产间的收益组合实现资本的最大效益是恒基兆业得以成功的秘诀成功的秘诀项目管理建筑物业管理财务及投资控股资讯科技投资投资控股公司物业发展从多元化的从多元化的业务中产生业务中产生庞大之现金庞大之现金流量流量巩固集团在巩固集团在发展中小型发展中小型住宅单位业住宅单位业务上之领导务上之领导地位地位从逐渐扩大从逐渐扩大的收租物业的收租物业组合中增加组合中增加经常性收益经常性收益持续策略性持续策略性投资以加强投资以加强收益及资产收益及资产基础基础公司策略公司策略主营业务主营业务房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 34万通地产万通地产北京万通实业股份有限公司于1993年6月26日在北京注册成立，注册资本8亿元人民币，是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制企业之一，也是实收资本额最大的民营房地产公司。截至2002年，公司总资产为2,670,094,498.05元。主要子公司有11家，主要参股公司有5家，员工总数为181人。作为专业的房地产公司，北京万通先后开发了万通新世界广场、万通发展大厦（国航大厦）、万泉新新家园、亚运新新家园、龙山新新小镇和新城国际、通润商务会馆等著名项目。累计完成投资60亿元人民币，已建成面积达45.3万平方米，实现销售收入65亿元人民币。2002年共计实现收入为17.46亿元人民币，利润总额6,025.62万元，净利润5,359.69万元，缴纳税金14,997.39万元。万通以对社会和行业的负责精神，自1999年起参与创建“中国城市房地产开发商协作网络”，发起并推动“新住宅运动”，在“中城房网”轮值主席任职期间，致力于重塑房地产行业形象，推动改造传统房地产开发的商业模式。房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 35新战略将万通地产的业务体系与组织结构进行优化重整，分成新战略将万通地产的业务体系与组织结构进行优化重整，分成 住住宅建设、土地经营、商用物业与定制服务四大事业部宅建设、土地经营、商用物业与定制服务四大事业部土地经营事业部专注于土地经营业务。事业部对土地进行成片规划，基础设施投资，并以此带动土地的多样化经营，改变过去传统的存货式的消极储备土地的方式为经营性的积极储备方式。土地经营业务土地经营业务商用物业事业部专注于以“万通中心”为核心产品的商用物业的开发和经营。“万通中心”是集高档写字楼、商务酒店、服务式公寓和商场为一体的建筑综合体。事业部通过标准化的产品和经营模式在全国进行投资和组织实施，最终通过商用物业的租售经营获得稳定的现金流。商用物业业务商用物业业务 专门提供高端住宅和公寓，事业部不负责储备土地，所备土地只用供自己在2-3年内开发就够了，需要土地时就向土地开发事业部或者其他公司购买。住宅建设事业部专注于以“新新家园”为核心产品的高档住宅物业的开发。事业部形成以产品质量和成本控制为核心的竞争能力，通过品牌的经营和稳健的扩张，保持在高档住宅产品开发中的领先地位。事业部的发展区域为以北京为中心的环渤海区域，以上海为中心的长江三角地区及其他有快速发展潜力的地区和中心城市。住宅建设业务住宅建设业务“个性化定制”是根据客户的需求，为其提供的从寻找土地到设计、施工、财务安排直至交付使用等一系列量身定制式服务。定制的物业形式可以是独立住宅，也可以是办公、商业、学校、酒店等各种独立物业形式。定制服务业务定制服务业务房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 36万通住宅建设业务以北京区域为主，专注于以万通住宅建设业务以北京区域为主，专注于以“新新家园新新家园”为核为核心产品的高档住宅物业的开发心产品的高档住宅物业的开发万泉新新家园龙山新新小镇亚运新新家园新城国际公寓住宅建设业务住宅建设业务位于北京海淀区万泉河畔，地处北京市房地产市场三大著名热点地区之一，“中关村”科技园区核心区域内。总占地面积24万平方米，总建筑面积39.02万平方米。万泉新新家园万泉新新家园位于北京市北部郊区著名的旅游度假区怀柔区。总占地面积64万平方米。总建筑面积38万平方米。龙山新新小镇龙山新新小镇位于朝阳区亚运村辛店路162号，地处北京三大房地产热点区域奥运村区域东部。总占地面积约44.73万平方米。总建筑面积仅37万平方米。亚运新新家园亚运新新家园位于北京朝阳区朝外大街6号，地处北京三大房地产热点区域之首北京商务中心区内。项目总占地面积10.5万平方米。总建筑面积为44万平方米。新城新城国际公寓国际公寓房地产企业赢利模式研究2024/4/2 周二保密文件 版权所有 37商用物业业务专注于以商用物业业务专注于以“万通中心万通中心”为核心产品的商用物业的开为核心产品的商用物业的开