第六章控制性详细规划.docx

控制性详细规划
定义：控制性详细规划主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制、建筑建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和定界的控制和引导。
控制性详细规划的作用：
（1） 承上启下，强调规划的延续性。控制性详细规划的核心价值即在于“承上启下”。
（2） 与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据。
（3） 体现城市设计构想。控制性详细规划可将城市总体规划、分区规划中宏观的城市设计构想，以微观、具体的控制要求加以体现。
（4） 城市政策的载体。
控制性详细规划的基本特征：
（1） 通过抽象的表达方式实现规划意图
（2） 具有法律效应和立法空间
（3） 综合性
（4） 刚性和弹性相结合的控制方式
规划性和引导性的结合
通则式与判例式的结合
动态控制与相互转化的可能（兼容性规定）
强制性内容的提出
控制性详细规划的目标：
控制性详细规划编制的目标是指在城市总体规划的指导下。
（1） 明确所涉及地区的发展定位，与上位的城市总体规划、分区规划中的相应内容相衔接，使之能够进一步分解和落实，确定该地区在城市中的分工。
（2） 依据上述发展定位，综合考虑现状问题，已有规划、周边关系、未来挑战等因素，制定所涉及地区的城市建设各项开发控制体系的总体指标，并在用地和公共服务设施、市政公用设施、环境质量等方面的配制上落实到各地块，为实现所涉及地区的发展定位提供保障。
（3） 为各地块制定相关的规划指标，作为法定的技术管理工具，直接引导和控制地块内的各类开发建设活动。

控制性详细规划的管理是通过指标的制定来实现的，其核心内容是其各项控制指标，可以分为规定性控制指标和引导性控制指标2大类。
控制性详细规划控制指标一览表
编号
指标
分类
注解
1
用地性质
规定性

2
用地面积
规定性

3
建筑密度
规定性

4
容积率
规定性

5
建筑高度/层数
规定性
用于一般建筑/住宅建筑
6
绿地率（30%）
规定性

7
公建配套项目
规定性

8
建筑后退道路红线
规定性
用于沿道路的地块
9
建筑后退用地边界
规定性
用于地块之间
10
社会停车场库
规定性
用于城市分区、片的社会停车
11
配建停车场库
规定性

12
地块出入口方位、数量和允许开口路段
规定性

13
建筑形体、色彩、风格等城市设计内容
引导性
主要用于重点地段、文化保护区、历史街区、特色街道，城市公园以及其他城市开敞空间周边地区

控制性详细规划控制指标体系的确定通常是以建筑密度和容积率的确定为核心的。

环境容量：根据建筑条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标。
控制性详细规划的编制内容：
（1） 确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
（2） 确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
（3） 提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则。
（4） 根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
（5） 根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。
（6） 制定相应的土地使用和建筑管理规定。

控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件和附件。图件有图纸和图则两部分组成、规划说明、基础资料和研究报告收入附件。
控制性详细规划图纸
（1） 规划用地位置图（区位图）（比例不限）
（2） 规划用地现状图（1：1000~1:2000）
（3） 土地使用规划图（1：1000~1:2000）
（4） 道路交通及竖向规划图（1：1000~1:2000）
（5） 公共服务设施规划图（1：1000~1:2000）
（6） 工程管线规划图（1：1000~1:2000）
（7） 环卫、环保规划图（1：1000~1:2000）
（8） 地下空间利用规划图（1：1000~1:2000）
（9） 五线规划图（1：1000~1:2000）
（10） 空间形态示意图（比例不限，平面一般比例为1：1000~1:2000）
（11） 城市设计概念图（空间景观规划、特色与保护规划）（1：1000~1:2000）
（12） 地块划分编号图（1：2000~1:5000）
（13） 地块控制图则（1：1000~1:2000）
（14） “七线”
“黑线”规定给排水、电力、电信、燃气等市政管网；“橙线”轨道交通管理；“黄线”市政设施用地及点位控制线；“绿线”绿化控制线；“蓝线”水域用地控制线；“紫线”文物用地控制线；“红线”城市道路用地控制线。
控制性详细规划文本基本内容要求总则：（1）规划背景和目标（2）规划依据和原则（3）规划范围和概况
城市设计引导：根据规划区环境特征、历史文化背景和空间景观特点，岁城市广场、绿地、水体、商业、办公和居住等功能空间，城市轮廓线、标志性建筑、街道、夜间景观、标识以无障碍系统等环境要素方面，重点地段建筑物高度、体量、风格、色彩、建筑群体组合空间关系，及历史文化遗产保护提出控制、引导的原则和措施。

规定性控制要素

控制性详细规划控制体系：
1、土地使用
（1） 用地面积
（2） 用地边界
（3） 用地性质
（4） 土地使用兼容
2、环境容量
（1） 容积率
（2） 建筑密度
（3） 居住人口密度
（4） 绿地率
3、建筑建造
（1） 建筑限高
（2） 建筑后退
（3） 建筑间距
4、城市设计引导
（1） 建筑体量
（2） 建筑形式
（3） 建筑色彩
（4） 建筑空间围合
（5） 建筑小品
5、配套设施
（1） 市政设施
（2） 公共设施（行政、商业、文教体卫）
6、行为活动
（1） 交通活动
1) 交通方式
2) 出入口方式、数量
3) 其他交通设施
4) 停车泊位
（2） 环境保护规定
1) 噪声
2) 水污染
3) 水污染物允许排放浓度
4) 废弃污染物允许排放量
5) 固体废弃物控制
6) 其他
土地使用控制

用地面积
概念：即建设用地面积，是指城市规划行政部门确定的建设用地边界围合的用地水平投影面积，包括原有建设用地面积及新征建设用地面积，不含代征用地的面积。用地面积是控规中各种规定性指标要素计算的基础。

用地边界
即规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的范围边界。

用地性质
即对城市规划区内的各类用地所规定的使用用途。用地性质包含两方面的意思：
一是土地的实际使用用途，如绿地、广场等；二是附属于土地上的建筑物的使用用途，肉商业用地、居住用地等。大部分用地的使用性质要通过土地上的附属建筑物的用途来实现。

土地使用兼容性
包括两方面的涵义;其一是指不同土地使用性质在同一土地中公出的可能性,即表现为同一块城市用地上多种性质综合使用的允许与否,反应不同土地使用性质之间亲和与矛盾的程度.其二是指同一土地,使用性质的多种选择与置换的可能性.表现为土地使用性质的弹性、灵活性与适建性，主要反映该用地周边环境对于该地使用性质的约束关系。即建设的可能性和选择的多样性。

环境容量控制
环境容量控制是为了保证良好的城市环境质量、对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。

容积率
又称楼板面积率，或建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值(万m2/hm2)

容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系
建筑密度=用地内所有建筑的基地面积总和/用地面积
建筑平均层数=用地内所有建筑的总建筑面积/用地内所有建筑的基底面积总和
因此,容积率=建筑密度*建筑平均层数

建筑密度
定义：建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例。
建筑密度=(规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积)*100%
注重的是建筑基底面积，保证一定的空地率、绿地率。

绿地率
定义：绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该用地面积的比例。
绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）*100%
绿地率指标是以控制其下线为准。绿地包括公共绿地、中心绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地，公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地。
通过绿地率的控制可以保证城市的绿化和开放空间，为人们提供休憩和交流的场所。

建筑后退
定义：建筑后退是指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界和各种规划控制线的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制。

建筑间距
定义：建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。
建筑间距的控制使建筑物之间保持必要的距离，以满足防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、绿化、卫生、管线敷设、建筑布局形式以及节约用地等方面的基本要求。

日照间距
定义：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据。
一般要求在冬至日中午前后至少要有2小时的连续日照时间。

交通出入口方位、数量
地块出入口方位要考虑周围道路等级及该地块的用地性质。
通常不行出入口的设置需要考虑于公交站点、轨道站点、公共服务设施等相互衔接。

干道网密度
定义：城市道路系统中交通干道应占有一定比例。
市中心区规划的公共交通线路网的密度，应达到3~4km/km^2;城市边缘地区应达到2~2.5km/km^2。