阳新县浮屠城北商贸小区营销策划方案.doc

阳新县浮屠城北商贸小区营销策划方案一、阳新县浮屠镇简介浮屠街位于湖北省阳新县中部，明代以前称佛图市，已有七百余年的历史。该镇东距长江30公里，南至九江100公里，西临岳市250公里，北达黄石45公里，距武汉100公里，总面积230平方公里，辖19个行政村、216个生产小组、约9万人，2002年被省列为小城镇建设中心镇。交通便捷，人气兴旺。东临黄金水道-长江，西接京广、京珠大动脉，106国道、316国道、沿横省道在镇区交汇，武（汉）九（江）铁路南北穿境而过。镇内交通路四通八达，日客流量5000人，堪称湘鄂赣三省九市（县）枢纽。二、项目SWOT分析1、项目简介阳新县浮屠城北商贸小区（以下称小区）位于阳新县浮屠街镇106国道旁（华道村对面），项目占地40余亩，可容纳500户业主，沿街约有100个店面，是集高档住宅、商业办公、购物休闲等为一体的综合体，小区引进大城市设计风格，体现人文精神，以舒适、高雅、现代的设计理念，打造浮屠镇居住理念最先进，手续最齐全，规模最大的高档小区。2、项目优势作为浮屠最大的房地产项目，项目优势明显，有着自身独特的卖点，为自身在市场竞争之中提供了独有的优势。这些优势是我们的销售之根本。A、先进设计理念：项目设计理念先进，采用中式围合庭院建筑，外檐以稳重大气的暗红色为基调，体现尊贵、高雅、稳重，局部白色涂料，展示项目现代气息，一层商业沿周边维护，既增加项目的层次感，又让小区形成一个相对封闭小区，便于后期物业管理。B、交通便利：项目紧邻106国道，随后在项目西侧还会修建一条要道，形成东西双交通脉络，出入十分便捷，向南：即可至阳新、南昌、广东、福建，向北：直达黄石、武汉。最为新城区，必定在日后成为城市发展核心位置。C、环境优美：项目外背靠白浪山，遥望百福山，小区内部环境优雅，景观绿地，花儿树木等点缀建筑，再加上宽敞的楼间距，让本来优雅的建筑更加雅致。D、户型合理：南北阳台，南北通透，通风采光好，户型方正合理，主卧室飘窗设计，明厨明卫，全明户型，没有阴暗角落，适宜居家风水。E、配套齐全：项目沿街约100间商铺，适宜超市、小诊所、干洗店、银行、早餐店等，为以后生活提供了有利保障。F、上风上水：经过易经学者实地勘察，本项目位于龙脉之上，属于上风上水之所，适宜居住置业，人丁兴旺，财富旺盛，是一个不可多得的风水宝地。G、可以办理房产证：在城镇，很多项目都无法办理房产证，本项目不但项目好，还可以办理各种房产证，财产有保障。3、项目劣势A、位置相对较偏：项目作为浮屠街第一个项目，离浮屠惠美家生活广场需步行8分钟，也就是说里城镇有一定的距离，地段是房地产最核心的要素。所以本项目目前最大的劣势就是地段。怎样解决包装地段问题非常重要。B、工程进度慢：项目一期都已经交房，但是二期还没有动工，工程进度让别人对项目后期的不定性有所担心，所以尽快销售一期，加快二期建设非常重要。C、形象需要提升：目前项目的形象和销售方法、营销策略比较单一，需要加强营销方面的力度。4、项目机遇A、项目作为县城最大楼盘，项目规模优势明显，近600户商住可以容纳2000多人，在镇里这个人口数量非常庞大，本身可以形成一个相对完整、全面、独立的城镇核心区。B、项目西侧规划一条道路，对后期项目区位优势的提升很有作用。5、项目威胁A、镇内有几处地基和私人建房在出售，这些楼盘有的号称可以按揭贷款，同时这些楼盘相对更靠近目前的镇中心，可能会分流部分客户。B、镇内项目各种手续不规范，后期不定因素较多。综上，项目优劣势明显，但是优势和机遇远远大于劣势和威胁，任何事情都是两面性，所以对于劣势我们可以重另外一方面去阐述他的优势，而对于威胁，我们需要在事情发生之前去避免。在后面的计划里，会针对我们项目的SWOT分析，提出相应的对策和建议。三、项目价格分析目前镇里的价格3-4层为1600元/左右，地皮的价格910元/，楼面地价为：310元/左右，套上建安成本：500元/（含绿化及路面硬化成本），管理成本：20元/、营销成本35元/左右，税费：26元/，利息及不可预见费用：20元/，实际成本价格为：310+500+20+35+26 900元/。作为房地产项目，其价格主要考虑一下几个方面：1、周边同级别行政区价格，2、上一级行政区价格。1、周边城镇价格与浮屠镇相邻的主要有三溪镇、白沙镇、狄田，从距离上看，主要对比的是阳新跟白沙镇。白沙镇价格：三溪镇价格：由系数法，可以得出本项目的均价为：2、阳新县价格（市调后再定）3、浮屠价格：4、由以上几个价格，根据价格系数，得出本项目的价格为：四、项目包装策略根据项目优劣势，对产品进行重新包装1、VI系统、项目名称包装：设计新颖的项目logo，符合项目特点的slogan。重新更改项目名称，使其朗朗上口，适合或者拔高项目形象，增加设计理念、设计风格包装（中式简约风格）A、项目名称：突出项目未来位置优越，居住环境优美，现代、雅致。备选名称：中央新城：“中央”意为位置好，未来的城镇中心，同时因为风水好，所以也比喻以后这里的业主非富即贵，官至中央。“新城”指的是这个楼盘是浮屠最大的新楼盘，因为规模大，所以可以以“城”来称呼，“新”也寓意环境好，空气清新。总的寓意是位置最好、环境好的大规模新型居住区。以新城为基础，也可以取之为（名仕新城、开元新城、浮屠新城等）怡景花园：此名字主要是针对小区的环境来取名的未来城：未来是一种态度，与时间无关，未来是一种生活姿态，与金钱无关。未来城指的是对后期的一种期待和生活的向往，此名字是已发展眼光看本楼盘。天赐华庭：此名字主要考虑很多人在考虑风水的事情，突出风水的优势，华庭意为高端居住场所。B、项目slogan（以中央新城为例）：新城中央，精英理想之所C、项目logo：2、项目交通规划包装：屏蔽偏劣势项目东边已经有了一条国道，西边即将规划一条道路，项目的建设具有超前眼光，必定会成为浮屠新的城镇核心区。包装核心：新城镇核心区，感受现代都市生活。城市人都往城镇里搬，因为城市的尾气污染、废水污染已经相当严重，拥挤的交通，让人眼花缭乱喘不过气来，淡漠的邻居关系，让住在城市的人犹如住在鸟笼里，还要承受高昂的生活费，时时担心迟到污染的蔬菜。在美国，在加拿大，真正懂生活的人选择住在交通便利的城镇中心，那里交通便捷，出行方便，那里不需要很繁杂，但是可以很方便的买到生活用品，每逢周末，还可以去田地里劳作锻炼，享受宁静自由的生活。中国的发展必然会走到这一步，与其以后享受，不如现在拥有。无论您是在繁华都市里居住，还是在乡村里安家，在*（项目名称），您可以提前享受别人羡慕的生活。3、项目景观规划包装：接轨大都市，抛弃农村因素4、项目细节包装：门禁系统，物业服务、封闭小区等。尊贵服务，体验城市住宅高贵5、现场感受包装：对售楼部，看房通道、销售员素质进行全面塑造。五、项目推广策略项目推广时间轴线：蓄客宣传期认购期首次开盘热销期二次开盘时 间8月20-9月209月20-10月110月2日10月7-1月2月1活动主题*，接受咨询城市太吵，乡村太偏，*给一个真正适宜居住的家主标：*，10月2日正式发售，火爆抢购副标：活动目的让全镇居民开始知道并了解项目。宣传方式全镇及周边乡村派发DM单页其他支持售楼部外树销售中心指引标，售楼部内户型图、鸟瞰图等资料齐备所需物料DM单页，整体鸟瞰图、户型图、周边规划图，各种登记表格人员安排销售员4名，招派单4名，销售主管1名期望效果售楼部包装完毕，销售员招聘到位，大型乡镇宣传到点，全镇基本知晓本项目期间事件1、市场调查确定楼盘价格。2、做好前期宣传资料，做好DM单页的制作3、对售楼部进行包装4、储备客户，对各个村进行宣传需要支持安排好吃住问题，招聘并培训销售人员，做好前期宣传资料备注可以考虑学生开学的时候对学校周边进行宣传活动。特别是项目附近的小学。