关于保障性住房的建设管理及规划设计研究.pdf

73品牌建设brand buildingpin pai yan jiuR关于保障性住房的建设管理及规划设计研究文/薄文斐 戴强 王宇辉（安置住房保障中心）摘要：保障性住房作为一项重要的民生工程，是党和国家做出的重大决策，也是政府工作的关键任务，关乎大众认同感与社会效益。为贯彻落实党中央和国务院对于加快保障性住房建设的相关工作要求，建设管理与规划设计被提上议程。对此，尝试以通过分析保障性住房发展面临的困境，发现了其中基础研究不到位以及空间布局不合理等问题，以此提出了加强保障体系建设、完善住区规划设计等建设管理措施和规划设计策略。关键词：保障性住房；建设管理；规划设计；空间布局中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：2096-1847(2023)26-0073-03为解决低收入家庭住房困难问题，逐渐改善居民居住条件，保障性住房项目工程得到了全面普及。所谓保障性住房，就是基于政策和法律规定，由政府统一规划，提供给低收入群体购买和租赁，并对具体建造标准和销售价格、租金等加以限定，以起到社会保障作用的住房，包含公租房、安置房以及廉租房等。但由于国内保障性住房开发起步较晚，在快速发展的市场驱动下，还未得到完全的合理建设，供应量不足、结构失衡等问题较为突出，如果不能得到及时解决，势必会给公众认同感和社会稳定性带来不良影响。所以有必要从建设管理与规划设计层面进行剖析，提出一些有效的措施。一、保障性住房发展面临的困境（一）基础研究落实不到位保障性住房建设管理的前提在于精准掌握中低收入人群的实际住房情况，以此确立建设管理和规划设计方案。然而部分地区对当地社会经济发展前景研究不足，相关财政体系规划不完善，导致土地征用、资金筹措，以及对居民住房状况的调查研究只能基于一些公开数据进行推算，对实际需求掌握不完全，未来发展前景把握不精准，容易出现住房建设规划过度或不完善的问题。（二）空间布局合理性缺乏保障性住房建设规划与社会公平和城市运行效率紧密相关，也和社会稳定发展、社会风险防范紧密相连，但部分地区对此却存在重视度不足问题，尤其是更关注数量，忽视了布局规划。一般情况下，保障性住房不适宜展开集中式大规模建设，但在土地供应限制下，规划设计都是采用独立城区模式，混居模式比较少见。同时有些地区更倾向于建设规模较大的保障性小区，这就容易带来一些社会问题，增大城市管理难度。并且其布局集中，分布在郊区，导致居民居住空间与工作地、公共设施之间被分割开，容易引起生活不便、交通流被放大等问题。二、保障性住房建设管理措施（一）优化保障体系顶层设计保障性住房建设管理是一项十分庞大的系统化工程，无法只依靠某一部门或者单一团体的力量完成。要确保建设效果，解决大众住房难题，还需加强建设管理顶层设计，具体能够从以下两点落实：优化横向管理。由于保障性住房建设管理具有一定系统性，涉及多个群体、多项事务，所以在顶层设计横向内容方面还需将专项管理机构、保障模式、土地供应、规划设计方法、资金来源、进入与退出机制等包含进去1。优化纵向管理。顶层设计纵向机制，主要给中央和地方之间建立通畅的信息沟通渠道，且该渠道以法律规范为基础，实现中央与地方相关信息的对称性，以便两者分别可以及时调整对策和充分执行。比如可以尝试建立专项管理机构，针对保障性住房的土地转让、资金供应、房屋建设等展开全方位管理，真正落实统一建设、分配、运行、管理，打破原先因中央与地方信息不对称引起的管理混乱局面。（二）确保保障性住房供应量住房建设供应量取决于用地供应以及房源供应，因此应从两方面着手展开：用地供应。城市建设开发的进一步拓展，促使土地资源越发紧张。在保障性住房建设规划中，对于土地资源还需实现科学集约，构建动态化监管体制。对于闲置土地，可以基于中央要求实施清理整治，针对违法乱用问题，加大惩处力度。除了要实现土地合理规划，还要确保供应达到一定规模。比如相关部门应每年基于住房建设需求实施提前规划，确保保障性住房土地供应在整个房产市场中占据一定比重，实现土地的高效化应用和住宅功能挖掘，满足更多中低收入群体的住宅需求2。房源供应。在保障性住房日常建设中，有关部门还需加强监督控制，在确保建设质量的基础上加快进度，并在完工后及时投资回购，投入市场中进行公平分配和作者简介：薄文斐，生于 1994 年 1 月，女，硕士，研究方向为土木工程。74品牌建设brand buildingpin pai yan jiuR销售。另外还需进一步拓宽该类房源。比如可以采取收购房源的形式，也可以在土地出让中，要求商品房用地中配比相应的保障房等，真正从根本上满足居民住房需求。（三）准备充足的财政资金保障现阶段保障性住房建设资金来源众多，比如基于年度财政预算设置的专项建设资金、土地出让金净收益中的部分资金、提取贷款风险准备金与管理费用之后的公积金增值收益余额、中央设置的专项社会保障性住房建设补助金、保障住房售房款项、保障性住房建设融资、社会捐赠等等。从整体来看，虽然来源广泛，但每一项可以提供的资金却比较稀少，且只有一些城市制定了制度性财政资金供应方案，很多城市还是利用公积金增值收益以及公房售房款作为保障性住房资金重要来源。然而这类渠道能获得的资金比较少，再加上土地出让金应用监督不完善等问题，难以将更多资金应用在保障性住房建设管理中。为此，还需重点将财政预算拨款作为资金来源的重要渠道，并基于一些先进的管理制度和做法进行资金筹集渠道拓展。比如重点由各级政府承担财政预算支出，执行住房保障制度，并制定专项激励政策，使各类资金都能参与进来，将保障性住房开发市场拓展到国有、民营、独资、股份制等企业领域，实现平等开放，鼓励更多资金形式积极参与，以减轻政府建设资金压力。（四）及时转变运作管理方法保障性住房运作管理应涵盖实际分配、应用、退出、物业等多项内容，因此管理方法转变应从三方面着手：建立完善的审核机制。保障性住房的“保障”对象是中低收入家庭，所以要率先解决收入层级划分标准以及住房公平分配问题，将家庭收入和资产动态监控作为住房公平分配的基础标准3。实际落实时需要将目标家庭的所有收入、资产进行全方位审查，不仅要审核工资性收入，还要对经营性收入、转移性收入以及财产性收入等进行审查；资产方面除了要验证通过货币计量的真实物体以及金融资产，还要将所有家庭成员名下的房、车、存款、证券等引入审查范围。同时，相关部门之间加强联动，形成跨区域的资产与收入监控机制，形成全国性的信用档案。建立完善的退出机制。为避免有人利用保障性住房开展投机活动，还需完善相关机制，加强对居民行为的有效监控。比如严格规定住房出租、出售和其他商业行为，一旦在这一行为中出现故意报高房价，运用保障性住房牟利，及时利用法律手段加以制裁。加强物业管理服务。为解决保障性住房物业管理中存在的费用收取难度大、管理过程敷衍等问题，政府还需加以扶持。比如加强前期物业管理支持，利用扩大服务性营业用房面积、增加商业配套设施等方式帮助小区“造血”。针对各小区内的物业管理，可以适当给予相应的资金支持，或者给物业公司减免一定税收，从而在体现政府对这类小区与住户人文关怀的同时，也给物业公司前期的各项物业管理行为服务性提升提供更多可能性。另外，也可以尝试利用酬金机制在市场中选择适合的物业公司，使其在收取物业费后基于约定比例或者数额提取酬金，剩余资金被应用在服务合同约定的支出上，如果不足，再由政府进行补齐。三、保障性住房规划设计策略（一）遵循规划设计体系总体规范层面。该内容主要涉及保障性住房选址、规模、空间布局等内容。整体要以国家规范为基础，融入经济发展要求、住房建设规划、城市总体规划等。对于居住用地规划，要实现均衡布局，综合考虑就业空间、服务空间、交通空间、社会空间等因素4。对于近期建设规划，要综合建设目标、规模、空间布局与配套设施等。规范控制层面。该内容主要将建设区的土地应用性质、强度等控制指标、道路管线位置、空间环境等作为主要内容，以指导保障性住房空间落地，实际包含土地应用、建筑建设、设施配套、行为活动四大方面。对于土地应用，主要是进行用地使用控制以及环境容量控制，即对用地面积、边界、兼容性、性质等进行控制；建筑建设，重点是进行建筑建设控制以及城市设计导引，即控制建筑高度、体量、距离、形式、色彩等；设施配套，重点是实现市政基础设施配套以及公共服务设施配套；行为活动，主要是进行交通活动与环境保护控制，即对交通组织、出口入位置与数量等进行控制优化。修理规范层面。该内容主要是指导建筑与设施设计、施工，设计建筑平面布局、户型设计、日照选择、交通组织、景观规划、水电气建设等。（二）完善住区规划设计保障性住房作为一类特殊住宅，不管是选址、空间尺寸，还是套型配置，都必须进行综合考虑规划，这也是其设计理念最具体化的相关要求，有助于确保居民居住水平，也能有效提升保障性住房的基础保障水平5。在保障性住房规划设计中，选址是基础。通常情况下，这类住房因为居住人口比较密集，且基本为中低收入人群，因此更需要完善的生活配置与社区建设。比如要对小区范围内的垃圾站、幼儿园、小学等进行综合考虑，同时加强公共服务设施配置，特别是供水、供电、供气、公共交通设施等市政内容，不能在地址偏远、市政条件不达标的地方进行建设，否则不仅难以解决群众住房问题，还可能会导致其因生活、工作不便等原因加重生活负担，起到反效果。实际在住区规划过程中，可以尝试将大型中央绿地与大围合形式引入进来，在实现小区开放性的同时，达到宜居宜家的效果。尤其是大围合形75品牌建设brand buildingpin pai yan jiuR式，直接以均衡共享的开放式空间代替了原先层级式空间，在满足基础日照容积以及绿化范围的同时，还能确保各地块呈现出的特点保持差异化，并实现高密度居住人口的高容积率和高日照标准需求。另外，保障性住房规划设计在落实成本控制的基础上，还要尽可能规避外部因素给居民正常生活带来的影响与干扰。比如针对噪音干扰，在设计方面可以适当退让承噪面一侧的建筑物，将出让的土地改造成景观或者是集中式停车区，从而在尽可能规避干扰的前提下，分散用地以及其他公共应用的使用压力。在实际规划设计时，还应当重点考虑居住区域景观设计和外部环境之间的有机结合。比如应用外向型广场喷泉等景观和城市公共绿地联系在一起，尽可能达到绿化空间最大化利用。（三）完善套型规划设计居室。当前保障性住房基本以两室一厅或者一室一厅为主。以一房一厅为例，对于 60 平方米左右的小户型，将厨卫和公摊面积扣除，使用面积一般在 45 平方米以内。要想完全考虑采光与通风，还强调私密性，就会导致房间十分拥挤。对此，在实际设计时可以尝试将日常电器简单化，如可以尝试将电视挂在墙上，以保证客厅空间，而且客厅不一定要放置沙发，可以根据需求将起居厅与餐厅搭配起来使用，在节省空间的同时，满足住户各项需求。卧室设计则严格依照相关设计规范进行，墙面尺寸设定要将床的各种放置方式考虑进去，给予住户个性化布置家居的更多可能性。厨房。厨房的净面积应达到 4 平方米以上，还要保持良好的采光与通风。从平面组合来看，应尽可能将其靠着外墙进行布置。地面与墙面都要综合考虑防水问题，还要便于日常清洁。一般地面需要比房间整体地面低 23cm。同时，各功能区设置要符合日常烹饪流程，保证一定操作空间，尽可能使往返路线被缩至最短，便于日常应用。厨房内的排气、排水、表具等设施，尽可能设计在炉灶以及洗漱池周围，并留出放置物品的空间。卫生间。在卫生间设计中要始终遵循人体工学要求，淋浴、洗脸池、坐便器等都要合理设置，并满足私密性以及舒适性等相关要求。一般淋浴空间尽可能设计在角落位置，确保湿区始终控制在内侧，并留出安装浴帘等隔离装置的位置。如果条件允许，还需拓宽洗手池台面，并留出悬挂五金架、储藏柜的空间。卫生间内空间有限，要注重立体复合式应用，比如可以将晾衣空间、浴缸等空间占用综合起来。另外，也要注意考虑老人日常需求，预留出安装扶手、报警器的位置，门扇直接使用外开门。各项管道设施要靠近承重墙，便于后续在装修过程中可以对非承重墙进行设计改造。（四）强调建筑物理性能在住宅设计时，其彼此的间距应以满足日照要求为前提，再综合考虑通风、消防、管线埋设、防震等相关规定，确保所有住户都能拥有最合理的光照，每套房型中至少有一个房间可以获得日照6。为此就需要在规划设计中对多层住宅、高层与多层住宅间的距离进行深入考虑，确保光线可以直接照射到室内，同时维护各住户的隐私，减少视线干扰。通风也应该得到充分考虑，尤其是南方地区。一般建筑南北间距以及相互排列组合都会影响通风效果。如果间距越大，得到的通风效果就会越好，但如果间距过大，就可能会导致占用大量土地，在引起资源浪费的同时增加建设成本。所以可以从这四方面进行考虑：如果日照间距可以得到满足，通风间距通常也能达到要求，具体可以根据国家规定选择；对于前后两排住宅的这种布局方式，可以尝试局部错位，或根据当地季风风向，将住宅形体偏转一定角度；可以将高度过大的建筑建设在北边，高度过小的则建设在南边，这种形式还不需要扩大彼此间的距离，有利于控制土地使用面积和资金投入；可以尝试合理应用地形高差，将建筑设计在迎风坡面，以在地形高差作用下减少彼此的距离控制，并使小区更为立体。另外，如果是北方地区，还需对保温进行综合考虑，如果是南方地区还需对隔热要求进行综合考虑，通常需通过门窗、外墙与屋面材料应用达到一定效果。四、结束语加强保障性住房发展，是当前落实保障性安居工程快速建设，改善社会民生、促进社会和谐稳定的重要举措。对此，还需进一步优化保障体系顶层设计，加强财政资金保障，提升住房供应量，加快日常建设管理方法转变，从管理层面给予充分支持。同时，在建设规划中，建立完善的规划设计体系，完善住区与套型规划设计，关注住宅建筑设计规划中的物理性能，真正使保障住房建设到位，给居民提供生活便利，维护社会稳定。参考文献1 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