DB2301T141-2023物业服务运行成本测算评估规范.docx

ICS 03.120CCS A 002301黑 龙 江 省 哈 尔 滨 市 地 方 标 准DB 2301/T 1412023物业服务运行成本测算评估规范2023 - 11 - 28 发布2023 - 12 - 28 实施哈尔滨市市场监督管理局发 布DB 2301/T 1412023目次前言II1 范围12 规范性引用文件13 术语和定义14 基本要求25 基本原则26 测算评估程序27 测算评估物业服务运行成本基础48 测算评估物业服务运行成本构成和内涵69 评估实施与控制910 评估报告1211 档案管理1212 职业道德13附录 A（资料性） 住宅项目建筑规划参数一览表14附录 B（资料性） 住宅项目共有设施设备统计汇总表15附录 C（资料性） 物业服务运行成本测算评估评估报告(参考文本)17参考文献20II前言本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。 本文件由哈尔滨市住房和城乡建设局提出并归口。本文件起草单位：哈尔滨市物业服务评估监理协会、中国检验认证集团黑龙江有限公司、中国质量 认证中心、黑龙江玖世物业服务评估监理有限公司、黑龙江建筑职业技术学院、黑龙江省龙和昌物业服 务评估监理有限公司、黑龙江兴企企业管理咨询有限公司、黑龙江友坤物业服务评估监理有限公司、黑 龙江鑫源房地产土地资产评估有限公司、黑龙江屿麒企业管理咨询服务有限公司、黑龙江省晟杰物业服 务评估监理有限公司、黑龙江山水景行企业管理咨询有限公司、哈尔滨众途物业服务评估有限公司、哈 尔滨工业大学城市规划设计研究院有限公司。本文件主要起草人：孙墨萱、范鸿宾、王红、林野、曲庭顺、高俊峰、范英子、王彤、韩金龙、邰 忠奇、李欧航、曲占杰、张亮、李玉红、朱小报、丁宝贵、张倩、王丹、徐丽娜、王美忱、陈柏任、王 宛迎、马姸、张冰、徐晶。DB 2301/T 1412023物业服务运行成本测算评估规范1 范围本文件规定了物业服务运行成本测算评估的基本要求、基本原则、测算评估程序、测算评估物业服 务运行成本基础、测算评估物业服务运行成本构成和内涵、评估实施与控制、评估报告、档案管理和职 业道德要求。本文件适用于哈尔滨市行政区域内物业服务运行成本测算评估。2 规范性引用文件本文件没有规范性引用文件。3 术语和定义下列术语和定义适用于本文件。物业服务运行成本维修养护运行建筑区划范围内业主共有部分及配套设施设备，维护共有区域的环境卫生和基本秩序 等所发生的服务成本总和。物业服务运行成本测算评估通过对物业服务项目进行综合分析、研判，结合影响物业服务费用各种因素，进行统计、评估、测 算，得出物业项目在特定时间点的物业服务运行成本的行为。测算评估项目需要评估物业服务运行成本的具体物业项目。测算评估时点测算评估结果对应的日期。同类参考项目在物业类型、规模、物业服务项目及其内容和标准等方面与评估项目相同或相近的物业项目。测算评估结果市场正常状态下，依据评估项目选定的物业服务项目及其内容和标准，测算其所需的物业服务运行 成本。20测算评估报告独立、公平、客观、准确记述测算评估过程和评估成果的文件。4 基本要求 测算评估方在物业服务运行成本测算评估活动中应：a) 按约定完成委托事项，包括现场勘查、资料收集、编制运行成本测算评估报告；b) 维护委托方和被测算评估物业项目服务相关者的合法权益；c) 遵循独立、客观、公正原则，所编制的测算评估报告应符合法律法规和行业规范的要求；d) 保守代理测算评估业务中获知的业主个人信息及商业秘密等。 物业服务运行成本测算评估活动的委托方通常包括但不限于：a) 行政管理部门；b) 街道办事处、乡镇政府、区县政府；c) 业主委员会、物业管理委员会；d) 物业服务人。 测算评估应确定影响物业服务运行成本的物业服务的范围及其内容和标准作为物业服务运行成本测算评估的主要依据。 物业服务的范围由物理范围和责任范围构成，包括：a) 物理范围包含建筑区划内业主专有部位以外的共有部位和共有区域及附属设施；b) 责任范围包含法律法规和行政规范规定的应由物业服务企业或服务人承担的职责。5 基本原则物业服务运行成本测算评估应遵循下列原则：a) 合法性原则。计入运行成本的费用应当符合相关法律、法规的规定；b) 相关性原则。计入运行成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用；c) 对应性原则。计入运行成本的费用应当与物业服务项目及其内容、服务指标相对应；d) 不重复原则。与其他成本相重叠的部分应当独立核算、按比例分担，不应重复计算；e) 合理性原则。影响物业服务运行成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平；f) 评估时点原则。评估结果应当是在确定的评估时点的物业服务运行成本费用。6 测算评估程序 接受测算评估委托前的准备测算评估方在接受测算评估委托方的委托前，应向委托方了解的内容包括但不限于:a) 测算评估结果的使用目的；b) 测算评估活动的时间要求；c) 测算评估物业项目的规模、难度，包括物业项目区域范围，范围内共有部位、共有设施设备情况等；d) 测算评估物业项目开发建设法律文件、权属法律文件等情况，包括项目立项、建设用地、建设施工、竣工验收、权属证明等；e) 了解测算评估物业项目所需的物业服务项目及其内容和标准，包括正在实施的物业服务项目f) 及其内容和标准，以及业主共同选择或其他部门依法选择尚未实施的物业服务项目及其内容和标准；g) 了解业主情况，包括业主大会、业主委员会、物业管理委员会等情况，业主对物业服务的意见，对测算评估的意见，以及对测算评估的法律授权情况；h) 了解物业服务企业情况，包括是否有物业服务企业，物业服务合同签订情况。 物业服务运行成本测算评估程序6.2.1 测算评估方与委托方签订物业服务运行成本测算评估委托服务合同，合同内容应包括但不限于：a) 评估物业项目名称；b) 委托方和受托方；c) 评估服务的形式、内容和要求(包括评估准则)；d) 委托方的协作事项；e) 保密责任；f) 评估费用及支付方式；g) 违约责任。6.2.2 测算评估基本事项包括评估目的、评估时点、评估对象，应在与委托方进行沟通及调查有关情况和规定的基础上确定，并应符合下列规定：a) 评估目的应根据委托方合法、合规、真实、具体的测算评估需要及预期用途确定，对其表述应具体、准确、简洁；b) 评估时点应根据测算评估目的确定，采用公历表示，宜具体到日。回顾性测算评估和预测性测评估的评估时点在难以具体到日且能满足测算评估目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等；c) 评估对象应在委托方指定及提供有关情况和资料的基础上，根据测算评估目的依法确定，并应明确界定其建筑区划范围内及其范围内共有部分、共有设施设备范围，不应遗漏或虚构。6.2.3 评估作业方案应当包括下列内容：a) 评估人员的组成；b) 拟参考同类项目的资料及其来源渠道；c) 拟搜集整理评估项目的资料及其来源渠道；d) 拟定作业步骤和作业进度。6.2.4 测算评估物业项目的实地勘察应符合下列规定：a) 应观察、询问、检查、核对测算评估物业项目的区位状况和实际状况；b) 应拍摄反映测算评估物业项目实际状况的照片等影像资料，并应补充收集测算评估所需的关 于测算评估物业项目的相关资料；c) 应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。6.2.5 物业服务运行成本的测算评估,应基于委托人选定的物业服务项目及其内容和标准，以及评估项 目的客观资料和现场勘查所获得的真实信息作为依据。由委托人提供的，物业服务项目、内容和标准及 客观资料，应经委托人确认、签字或盖章，并作为评估报告的附件。适用时，还应包括:a) 委托物业服务合同或物业服务方案；b) 适用的法律法规和行政规范；c) 行业规范和技术标准。6.2.6 在测算评估中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的测算评估问题时，应寻求相关测算评估专家提供专业帮助，并应在测算评估报告中说明。6.2.7 测算评估报告在交付委托方前，应对其内容和形式等进行审查核定，并应形成审核记录，记载审核意见、结论、日期和人员及其签名。测算评估报告经审核合格后，应由不少于两名参加测算的评估 人员签名并加盖测算评估机构公章，按有关规定和委托合同约定交付委托方。6.2.8 测算评估报告交付委托方后，不应擅自改动、更换、删除或销毁下列测算评估资料：a) 测算评估报告；b) 测算评估委托书和测算评估委托合同；c) 测算评估所依据的委托方提供的资料；d) 测算评估项目来源和沟通情况记录；e) 测算评估对象实地查勘记录；f) 测算评估报告内部审核记录；g) 测算评估中的不同意见记录。6.2.9 测算评估方应及时整理和保存测算评估资料，保存期限不应少于 3 年。保存期限自测算评估报告出具之日起计算。7 测算评估物业服务运行成本基础 概述由业主和使用人共同享有的物业服务项目和内容及其标准是测算评估物业服务运行成本的基础。 物业服务项目和内容7.2.1 综合服务综合服务包括下列内容：a) 接待服务；b) 档案服务；c) 服务费收缴；d) 报修受理；e) 装修管理服务；f) 投诉处理；g) 其他与业主的约定事项及增值服务。7.2.2 房屋、设施设备的使用管理和维护房屋、设施设备的使用管理和维护包括下列内容：a) 房屋管理；b) 共有部位维护；c) 共有设施设备维修养护；d) 设施设备专业安全检测。7.2.3 秩序维护与安全防范秩序维护与安全防范包括下列内容：a) 出入口值岗；b) 共有区域安全巡视；c) 共有部位停车服务；d) 安全监控；e) 突发公共事件应急处置；f) 消防服务；g) 灾害预防。7.2.4 环境清洁环境清洁包括下列内容：a) 房屋共有部位、共有设施清洁；b) 庭院共有区域清扫、共有设施清洁；c) 共有垃圾桶和垃圾房分类服务与清运；d) 共有部位和共有区域消杀灭害。7.2.5 共有区域草坪、树木、花坛的绿化维护共有区域草坪、树木、花坛的绿化维护包括下列内容：a) 修剪；b) 除杂草；c) 施肥；d) 灌、排水；e) 病虫害防治；f) 灾后扶正、补种。7.2.6 清冰雪清冰雪包括下列内容：a) 行车道、人行道、室外楼梯踏步、庭院广场冰雪清理；b) 积雪堆放及外运；c) 屋面残雪和冰锥、悬冰清理。 物业服务标准7.3.1 数量和质量标准数量和质量标准包括：a) 作业周期与频次；b) 作业设备、工具和物料；c) 服务质量标准或要求；d) 房屋、设施设备完好率；e) 其他特殊标准。7.3.2 人员标准人员标准包括：a) 岗位配置与职责；b) 人员数量、任职条件和专业能力；c) 人员流动率要求。7.3.3 采购标准采购标准包括：a) 专业外包项目的数量；b) 外包供应方及物料采购供应方的资质或专业等级；c) 服务质量要求。注：专业服务外包一般分为：国家特许经营、检测、产品和服务事项，如消防检测、电梯维保等，另外还可包括绿化养护、环境清洁等部分市场优化分工服务事项。8 测算评估物业服务运行成本构成和内涵 物业服务形式根据业主选择的物业服务项目及其内容、标准和服务形式，确定测算评估物业项目的物业服务运行 成本构成因素。物业服务形式分为业主自我服务、业主委托物业服务企业服务。a) 业主自我服务形式。建筑区划范围内的业主自行组织服务人员对房屋共有部分及其共有附属设施设备运行养护维修，对环境卫生冰雪进行清理，对秩序进行维护的服务行为。b) 业主委托物业服务企业服务形式。通过委托的方式，与物业服务企业签订物业服务合同，由物业服务企业按合同约定内容提供对房屋共有部分及其共有附属设施设备进行运行养护维修， 对环境卫生冰雪进行清理，对秩序进行维护的服务行为。 物业服务运行成本构成8.2.1 成本构成因素物业服务成本构成因素包括：a) 人员费用；b) 物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护费用；c) 清洁卫生费用；d) 绿化养护费用；e) 秩序维护费用；f) 清冰雪费用；g) 办公费用；h) 管理费分摊；i) 固定资产折旧费；j) 共有部位、共有设施设备及公众责任保险费；k) 经业主同意的其他费用；l) 法定税费。8.2.2 人员费用8.2.2.1 业主自我服务管理人员及服务人员费用，指组织各项服务工作筹备、策划、管理、协调和服务人员的报酬、补贴。8.2.2.2 物业服务企业管理人员及服务人员费用，指物业服务企业人员工资、按规定提取的工会经费、 职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。8.2.3 物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护费用指为保障物业建筑区划范围内共有部位、共有设施设备的正常使用，发生的运行养护维修所需的费 用，包含维修材料费、工具器具使用费、设备使用费、燃料动力费、管道疏通费、化粪池清掏费等，不 包括物业项目工程质量保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费，应由住宅专项维修资金支 出的维修和更新、改造费用。8.2.4 清洁卫生费用指保持物业建筑区划范围内共有环境卫生所需的购置工具费、清洁用料费、垃圾清扫和收集费等所 需费用。8.2.5 绿化养护费用指管理、养护共有绿化所需的修剪养护费、绿化工具购置费、绿化用水费、补植费、病虫害防治费 等，不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。8.2.6 秩序维护费用指维护物业建筑区划范围内共有秩序所需的器材装备费、安全防护用品费、安全培训费、应急演练 费、消防演练费等。其中器材装备不包括共有设备中已包括的监控等技防设备。8.2.7 清冰雪费用指为保证雪后正常安全出行，清扫、外运冰雪所需的工器具、耗品、积雪外运等费用。8.2.8 办公费用8.2.8.1 办公费用分为业主自我服务办公费用和物业服务企业服务办公费用。8.2.8.2 业主自我服务办公费用。指业主组织服务人员正常开展物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费等相关费用。8.2.8.3 物业服务企业服务办公费用。指物业服务企业为维护建筑区划范围内正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费、服装费等相关费用。8.2.9 管理费分摊指物业服务企业在服务多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区 按相应比例承担的分摊管理费用。8.2.10 固定资产折旧费8.2.10.1 固定资产折旧费分为业主自我服务固定资产折旧费和物业服务企业固定资产折旧费。8.2.10.2 业主自我服务固定资产折旧费，是指按规定折旧方法计提的固定资产的折旧金额。物业服务 固定资产指开展服务所必须的、由全体业主拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资 产。8.2.10.3 物业服务企业固定资产折旧费，是指按规定折旧方法计提的固定资产的折旧金额，物业服务 固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的 资产。8.2.11 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费指购买物业共有部位、共有设施设备财产险及公众责任险所支付的保险费用，以与保险公司签订的 保险单和所交纳的保险费为准。8.2.12 其他费用8.2.12.1 业主自我服务的，是指组织业主共同决定或者业主大会所需的开支，及启动自我服务形式所 需的必要支出的铺底费用。8.2.12.2 委托物业服务企业服务的，是指经业主共同决定或者业主大会决定，同意由物业服务费开支 的费用。8.2.13 法定税费8.2.13.1 业主自我服务形式，原则上不发生税费成本。8.2.13.2 委托物业服务企业服务形式，遵照中华人民共和国税收征收管理办法和中华人民共和 国税收征收管理办法实施细则进行计算，计入物业服务企业的物业服务成本。 成本要素测算依据8.3.1 管理人员和服务人员费用：分为业主自我服务形式和委托物业服务企业服务两种形式。物业服务企业的服务人员在同一物业服务项目中，同时进行多个项目服务工作时，人工费用不应重复计算。a) 业主自我服务形式：按照用工形式、性质、劳动水平，结合劳动市场价格以用工报酬或补贴形式计算。b) 委托物业服务企业服务形式：人员工资、保险、公积金、经费等按国家、地方政府有关规定计取，人员工资应与当地工资标准相符，参考当地实际工资水平，不应低于当年政府主管部门颁布的最低工资标准。8.3.2 能源动力单价：水、电、热、气依据当地现行的收费标准和要求计价。8.3.3 材料物料单价：有造价信息价格按造价信息价格计价，无造价信息价格可进行市场调研比价， 以经济合理、安全实用、质优价廉的采购原则计价，应符合一定范围内的公允价值。8.3.4 办公用品、消耗品单价：可进行市场调研比选，以实用适用、质量可靠、有利于工作、大众品、 价格合理的采购原则计价，应符合一定范围内的公允价值。8.3.5 专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的费用按照外包合同价格或金额确定计入，但应符合一定范围内社会公允平均水平。8.3.6 管理费用分摊：物业服务企业只从事物业服务，同时管理服务多个物业项目时，应对共同服务多个项目的管理人员费用、管理费用、共同使用消耗的相关办公费用，按多个项目服务计费面积或者应 收物业服务费加权进行合理分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和 物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。8.3.7 固定资产计提折旧分摊：分为折旧费计提条件及分摊和按项目分摊两类。a) 折旧费计提条件及分摊：为业主服务，使用年限在一年以上的资产，采用年限平均法按月分摊折旧费。折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定，固定资产残值率按 3%5%计算； 个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。月折旧费=固定资产净值/折旧年限/12 个月。b) 按项目分摊：物业服务企业仅从事物业服务，多个物业服务项目共同使用的固定资产，折旧费应按多项目服务计费面积或者应收物业服务费加权进行合理分摊。8.3.8 法定税费计入物业成本总额。8.3.9 同一住宅小区内、具有多种业态的应先根据不同业态的专有面积比例对共有部位、共有设施设备发生的成本费用分摊，然后再进行相同业态下费用分摊。各自特有的，非共有部位、共有设施设备所 发生的费用，各自承担不应进行分摊。8.3.10 成本核算周期按 12 个月计算。8.3.11 在物业服务期内，本地相关成本规定发生调整时，物业服务相关成本要素随之适时调整，并按 调整后的成本核算各项相关费用。9 评估实施与控制 评估输入9.1.1 根据相关资料,参考附录 A 确认物业项目的物理信息和数据。适用时可包括：a) 总占地面积、容积率；b) 总建筑面积、可收费建筑面积；c) 绿化率、集中绿地面积，如：树、灌木品种及数量；d) 主、辅出入口性质与数量；e) 建筑分布状况,如：门栋号、楼层(区分多层、小高层、高层)、户数、单栋建筑面积等；f) 道路和场地分布状况，如:机动车道、人行道、桥梁、地面停车位、集中广场、地下车库(区分人防区域)等数量及面积(长度)；g) 景观分布,如：河流(区分内河或外河)、湖泊、水渠，楼亭、雕塑、电子牌等；h) 共有配套设施设备，如：配电站、水泵房、垃圾房、门卫室、物业用房、社区用房、业主委员会用房、停车库（位）等；i) 其他共有区域。注：人防区域用作停车库的,可计算停车设施设备维护成本。9.1.2 根据相关资料，参考附录 B 确认物业项目的共有设施设备数据。适用时可包括：a) 供配电设备及附属设施；b) 给排水设备及附属设施；c) 消防、安防设备及附属设施；d) 通讯、网络设备及附属设施；e) 其它构筑物配套设施或设备。9.1.3 评估委托方提供的物业服务相关要求，包括：服务的范围以及内容和标准(见 7.1 和 7.2)。 测算评估9.2.1 成本构成物业服务运行成本应包括物业服务与管理的直接成本和间接成本。符合 8.2.1 物业服务运行成本要素要求，确定各项费用。9.2.2 人员配置根据物业服务运行成本测算评估输入，应确定：a) 物业项目的组织架构及部门和岗位职责；b) 岗位和人员数量；c) 各岗位人员任职标准，一般可包括：健康状况、资历条件和技能条件；d) 小区如存在多层、高层、商业等多种性质的混合房屋建筑时，应根据局部共有设施设备的配置与使用性质、共有区域服务与服务要求，增配该局部共有区域的相应岗位和人员。9.2.3 人员成本根据业主确定的服务项目及其内容和标准配置岗位及人员，确定相关人员的成本。9.2.4 成本核算根据评估参数相关内容和成本构成要素(见8.2.1)形成物业项目物业服务成本核算明细和成本汇总表（见表1）。表 1 住宅项目物业服务成本汇总表序号科目名称支出成本总成本占比元/月元/年1人员费用2物业共有部位、共有设施设备的日常运行和维护费用3清洁卫生费用4绿化养护费用5秩序维护费用6清冰雪费用7办公费用8管理费分摊9固定资产折旧费10共有部位、共有设施设备及公众责任保险费11经业主同意的其他费用12法定税费13合计注：表内“”根据实际情况填写。9.2.4.1 通常情况下,成本测算评估明细表宜计入下列服务项目的单项金额：a) 综合服务；b) 共有区域保洁服务;c) 共有区域秩序维护;d) 共有区域绿化养护;e) 共有区域清冰雪;f) 共有部位设施设备日常运行保养维修，其中二级科目包括：1) 供水系统；2) 排水系统；3) 共有照明；4) 消防系统；5) 避雷设施；6) 弱电系统；7) 升降系统；8) 其他设施。9.2.4.2 住宅物业项目成本总额按公式（1）、（2）计算,物业服务项目成本按公式（3）计算。 = =1(1) = = + + + (2)= = + + + 式中： =12=1(3)M住宅物业项目成本总额；混合住宅小区中共用区域成本,多层区域成本、高层区域成本、商业区域成本；本文件 9.2.4.1 中 a) f) 六项中的某一单项成本（表 2 中物业服务项目内容）；本文件 8.2.1 中涉及的 12 项直接成本和间接成本中的全部或部分（表 2 中成本构成因素内容）。9.2.4.3 服务项目与服务成本构成因素的关联性见表 2。表 2 服务项目与服务成本构成因素的关联性及转换逻辑表成本构成因素物业服务项目综合服务公共区域保洁服务公共区域秩序维护公共区域绿化养护公共区域清冰雪共有部位设施设备日常运行保养维修人员费用物业共有部位、共有设施设备的日常运行和维护费用绿化养护费用清洁卫生费用清冰雪费用秩序维护费用办公费用服务费分摊固定资产折旧法定税费共有部位、共有设施设备及公众责任保险费经业主同意的其它费用注：根据实际情况填写，涉及内容填写“”项，不涉及类别为“”项。9.2.5 物业服务运行成本9.2.5.1 物业服务运行成本,在单一类型建筑情况下,由该项目建筑区划范围内为达到既定的服务目标、 提供相应的服务内容和对应标准所发生的成本总额,除以建筑区划范围内业主权属证明标明的建筑面积 总和所得出的单位金额。即按公式（4）计算。U = (4)式中：U总单价；M住宅物业项目成本总额；A建筑区划范围内业主权属证明标明的建筑面积总和；建筑区划范围内业主权属证明标明的建筑面积总和的权重(仅单一类型房屋权重为 1，如有多层与高层，则以二者各自建筑面积除以总建筑面积确定权重)。9.2.5.2 根据住宅性质区分原则，一般情况下对多层、高层等混合类型项目,各类不同房屋性质的局部共有部分的运行成本标准有所不同。按“谁享用、谁承担”的原则,某一类型房屋的物业服务单位成本应为其涉及成本除以该类型可收费面积。物业服务运行成本测算评估的核算结果,应形成物业服务单位成本核算。9.2.5.2 具有独立、个性的服务内容发生的成本，如电梯、地下车库（位）等发生的费用不计入全体业主共享的物业服务成本。难以明确区分为仅为部分业主或独立、个性的服务内容，视为全体业主共享， 计入全体业主承担的物业服务费成本。10 评估报告 评估报告应包括下列内容：a) 评估报告摘要；b) 评估报告正文；c) 评估对象概况；d) 评估对象参数；e) 物业服务项目及其内容和标准；f) 评估准则及说明；g) 物业服务运行成本核算；h) 物业服务运行成本；i) 意见和建议；j) 评估人员名单；k) 评估作业日期；l) 评估报告日期；m) 相关评估文件附件。 评估报告应由评估人员签章确认并加盖测算评估方印章。 评估时点以签订合同之日为基准日。11 档案管理 测算评估方和相关专业人员应当保持评估档案资料的齐全完整。 测算评估方应当将物业服务评估报告上传到本市智慧物业系统及哈尔滨市物业服务评估监理协会官网。12 职业道德 评估人员和测算评估方不应作任何虚假的评估，应做到公正、客观、诚实。 评估人员和测算评估方应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的 评估业务。 评估人员和测算评估方应具备接受评估委托所涉及的专业能力。 评估人员和测算评估方应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不应将委托方的 文件资料擅自公开或泄漏给他人。 评估人员和测算评估方不应允许他人使用自己的名义从事评估业务，不应以评估人员身份在非自 己评估的评估报告上签名、盖章。AA附 录A（资料性）住宅项目建筑规划参数一览表住宅项目建筑规划参数一览表见表A.1。表 A.1 住宅项目建筑规划参数一览表序号数据名称数量单位备注1占地面积m2总建筑面积m其中：地上建筑面积m高层住宅面积m栋数( )栋；单元数( )个底层m二层及以上m多层住宅面积m栋数( )栋；单元数( )个商业面积m会所面积m包括会所、游泳馆、健身房其他面积m地下面积m停车库面积m机动车库面积m非机动车库面积m其他配套面积m3绿化面积m绿化率 ( )%其中：集中绿地面积m其他绿化面积m4水景面积m数量()个5道路面积m出入口()个；其中：主出入口()个，辅出入口()个其中：沥青路面m水泥路面m路边石延长米广场砖m大理石m鹅卵石m发塑砖m煤渣砖m人行砖m植草砖m6停车位个其中：地下停车位个地面停车位个BB附 录B（资料性）住宅项目共有设施设备统计汇总表住宅项目共有设施设备统计汇总表见表B.1。表 B.1 住宅项目共有设施设备统计汇总表序号系统名称单项名称数量单位备注1强电系统干式变压器台功率Kva/台高压配电柜台功率Kva/台低压配电柜台功率Kva/台2避雷系统避雷针个避雷带米3升降系统垂直电梯台总功率kW4给排水系统普通生活水泵台总功率kW变频生活水泵台总功率kW消防泵台总功率kW喷淋泵台总功率kW稳压泵台总功率kW水箱个吨位T蓄水池个吨位T潜水泵台总功率kW5消防系统消防栓个消防箱个灭火器箱个喷淋头个地下车库及商铺消防排烟个地下车库，合计功率kW烟感器个温感器个报警按钮个消防控制柜组6照明系统庭院照明个总功率kW楼道照明(声控)个总功率kW楼道照明(普通)个总功率kW应急照明个外墙泛光照明个总功率kW表 B.1 住宅项目共有设施设备统计汇总表（续）序号系统名称单项名称数量单位备注7弱电系统住户报警个楼宇对讲个周界报警米监控探头(彩色枪式)个监控探头(彩色半球)个监控探头(红外)个行人进出系统套8停车服务系统入口控制器套出口控制器套停车卡授权套停车收费服务套CC附 录C（资料性）物业服务运行成本测算评估评估报告(参考文本)(封面)物业服务运行成本测算评估评估报告委 托 人: 评 估 人： 联系地址: 联系部门: 联 系 人: 联系电话: 报告签发日期:年月日第一部分 评估报告摘要第二部分 评估报告正文一、评估对象概况物业名称:物业性质:四至位置:建设单位:（详细的评估标的情况表述）.二、评估对象参数(一)建筑规划参数(二)设施设备参数(三)物业可收费面积参数（详细的评估标的客观条件记录）.三、物业服务项目及其内容和标准(一) 综合服务(二) 共有区域保洁服务(三) 共有区域秩序维护(四) 共有区域绿化养护(五) 清冰雪(六) 共有部位设施设备日常运行保养维修（经委托方确认的物业服务清单内容）.四、评估准则及说明(一) 物业服务成本评估准则(二）评估方法(三) 物业服务成本评估相关内容说明五、物业服务运行成本核算(一) 管理人员费用1. 岗位配置2. 岗位任职标准和岗位职责3. 员工薪酬福利(二) 物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护费用(三) 清洁卫生费用(四) 绿化养护费用(五) 秩序维护费用(六) 清冰雪费用(七) 办公费用(八) 管理费分摊(九) 固定资产折旧