贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作存在的问题及建议--以绥阳县为例.pdf

贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作存在的问题及建议 以绥阳县为例吴丽娟张英佳(.贵州省绥阳县自然资源局贵州 绥阳.贵州理工学院建筑与城市规划学院贵州 贵阳)摘 要:受历史、社会经济发展等因素影响贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作具有独特性 以贵州绥阳县为例对贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作进行了探讨 发现贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作存在存量部分和增量部分登记工作问题且以增量部分登记工作问题较为突出 提出针对存量部分坚持原证书“不变不换”针对增量部分细化宅基地和集体建设用地确权登记规定和补充实施意见提高登记工作可操作性等建议关键词:农村宅基地集体建设用地确权登记存在问题解决措施 引言农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地包括住房、附属用房和庭院等用地不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地 我国农村宅基地的取得具有福利性质为农民的基本生活提供了保障为维护农村集体经济组织和农民合法权益稳步推进农村宅基地和集体建设用地确权登记工作按照国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知(国土资发 号)、自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知(自然资发 号)要求农村宅基地和集体建设用地确权登记工作逐渐开展 目前关于农村宅基地和集体建设用地确权登记研究主要关注登记工作关键技术、管理平台、颁证等方面 杨洋等分析了农村房地一体不动产确权登记关键技术 方文东探讨了、和 技术在农村集体土地“三权”确权登记中的应用 牛月琴探讨了无人机影像技术在农村土地承包经营权确权登记中的应用 宋小波对农村房地一体确权登记动态管理平台构建框架和技术进行了分析 曹金磊等利用 技术设计了农村房地一体确权登记管理平台李朴文等分析了农村土地承包经营权确权登记颁证的档案管理 此外有学者针对当前农村宅基地和集体建设用地确权登记工作存在的问题和解决措施进行了探讨 卢颖奇以宁夏回族自治区为例分析了农村宅基地房地一体确权登记存在的问题 陈建红分析了新疆米东区农村土地确权登记颁证工作的问题并提出了优化措施吴丽娟等:贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作存在的问题及建议收稿日期:基金项目:贵州省教育厅自然科学研究项目(黔教合 字)作者简介:吴丽娟()女河北张家口人硕士高级工程师主要从事土地资源管理研究受历史、社会经济发展等影响贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作具有自身地域特色 梳理该工作存在的问题并提出改进意见对推进全省农村土地确权登记工作至关重要 贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作存在的主要问题.存量部分针对已经登记发证的宅基地和集体建设用地转换、补录、整合登记台账及扫描资料后作为存量数据进行质检入库 存在的问题具体表现在以下几个方面()登记地籍档案资料不全甚至遗失 由于登记地籍档案资料没有进行电子化更没有形成数据库加之档案管理也不到位而导致登记地籍档案资料不全甚至遗失致使本应该是存量数据却因收集到的档案资料不齐而无法作为存量数据批量录入登记系统()实测宗地面积与地籍档案记载面积、形状等不一致 由于老的集体建设用地使用权证书上的宗地图是皮尺丈量尺寸后手绘形成精确度不高而现在需要提供宗地坐标录入权籍系统绥阳县农村宅基地和集体建设用地 宗土地和房屋面积全部采用解析法进行实测导致已经登记发证的宅基地和集体建设用地使用权证书上的面积或地籍档案资料记载的面积与实测面积不一致部分宗地形状已发生改变()登记发证或地籍档案记载的权利人信息与实际居住人不一致 这是由于登记发证或地籍档案记载的权利人死亡却未及时办理继承过户、分户或住房买卖等原因造成()没有房屋产权登记信息无法确定房屋产权面积 年不动产统一登记启动以前绥阳县只办理了集体建设用地使用权证没有办理房屋产权证故登记档案里没有房屋规划审批、建成年代、房屋质量和验收等房屋产权登记资料没有房屋外业调查照片更没有房屋建筑物部分的外业调查测绘成果资料进而无法确定房屋产权登记面积.新增宗地对于新建的宅基地和集体建设用地在外业权籍调查和内业入库过程中存在的问题主要有以下几个方面()无土地权属来源资料和房屋规划审批手续 经调查发现绥阳县的新增宗地分为三种情况:一是没有申请办理用地审批手续未经政府批准就建房居住属于未批先建的违法用地约占全部新增宗地的 二是原址拆旧建新的宅基地没有重新申请办理审批手续就重建居住约占全部新增宗地的 三是房屋缺少规划审批手续超层超建筑面积现象普遍存在 调查发现绥阳县 年 月 日以前审批的宅基地和集体建设用地均缺少房屋规划审批手续()“一户多宅”现象严重存在 宅基地的申请以户为单位宅基地上的房屋因继承、买卖、分户、建新不退旧等原因造成“一户多宅”现象严重存在()超占面积问题突出 一是由于宅基地不仅包括村民用于建造房屋占用的集体建设用地而且包括厕所、畜圈等附属用房和庭院等占用的集体建设用地 但农村建房习俗房屋基本占用甚至超占了全部合法审批的集体建设用地面积厕所、畜圈等附属用房则更是超占部分故而造成宗地面积超过批准面积批少占多问题突出二是未批先建的宅基地占用集体建设用地面积超过当地审批标准()共用宗地确权登记问题 两户或两户以上农村村民共同使用一处宅基地建房有的房屋已经拆旧建新是否应该进行宗地分割或是按照共用宗地办理“房地一体”统一确权登记房屋分摊面积计算等问题亟需解决()现场指界和外业调查测绘成果签字确认难 这是由于原权利人已死亡未及时办理继承而与现在实际居住的权利人不一致原宅基地破旧无人居住无法找到权利人现场指界和签字权利人外出打工无法联系到等原因造成()权属存在争议、邻宗地相互指界难等问题 由分户析产等原因造成宅基地权属存在争吴丽娟等:贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作存在的问题及建议议 当地人民政府对农村宅基地和集体建设用地确权登记工作的重要性宣传不到位村民对此项工作的重要意义认识不够相邻宗地权利人不愿意相互指界并签字 贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作的建议.针对存量部分坚持原证书“不变不换”已经登记发证的农村宅基地和集体建设用地在进行宗地和房屋测绘时坚持证书上的面积和权利人信息不变遵循“不变不换”的原则原证书仍合法有效()由于地籍档案资料不全甚至遗失而无法进行批量录入登记系统的从权籍系统以宗地补录的方式补录宗地信息到权籍系统补录到权籍系统的宗地信息会自动同步到登记系统()实测的宗地面积与证书或地籍档案记载的面积不一致时以证书或地籍档案记载的面积补录到登记系统 形状发生改变、面积相差太大的属于原址拆旧建新宗地权利人提供拆旧建新土地和房屋规划审批资料办理房地一体不动产权证书 没有拆旧建新审批资料的需要重新申请办理土地和房屋规划审批手续后作为新增宗地进行房地一体确权登记()证书上的权利人死亡或分户原因使得现居住的权利人与证书上登记的权利人不一致先作为存量数据将原权利人的信息录入登记系统待确权登记入库工作验收完成后再由现权利人申请办理继承或分户转移登记()房屋没有办理产权登记的根据权利人的意愿补办房屋规划审批手续后申请换发不动产权证书.针对增量部分进一步细化宅基地和集体建设用地确权登记规定和补充实施意见使其具有可操作性根据省市相关要求结合绥阳县当地实际进一步细化绥阳县宅基地和集体建设用地确权登记规定和补充实施意见以确保此项工作顺利开展并按时完成.出台符合绥阳县实际的宅基地有偿退出机制解决“一户多宅”问题针对农村村民在城镇购买住房后迁入城镇生活的以及由于继承、买卖等原因造成农民宅基地数量不符合规定的情况可以考虑在几个中心乡镇的国有建设用地上集中建设住宅楼选择退出宅基地的村民在获得一次性经济补贴外还可以在新建的住宅楼中获得优先选择权和价格上的优惠优惠的比例按退出宅基地的面积而定购房者拥有全部产权可办理不动产登记手续登记后的住宅属于国有土地可以自由交易、抵押融资这也变相的解决了农村宅基地无法流转的问题.进一步明确宅基地超面积分阶段依法处置措施对于超占的面积原则上须在限期内予以退出农户确实无住房需要继续使用的由村集体经济组织一次性收取超占面积使用费完善土地和房屋规划审批手续后对合法部分申请不动产确权登记超占部分不予确权登记但在登记簿和证书上予以注明 在费用标准上可借鉴安徽省天长市的经验做法根据“分级累进、多占多缴”原则并结合绥阳县当地实际对超占 以内、以上等不同情形分别按照不低于 元/、不低于 元/、不低于 元/收取费用具体收费方式及收费标准经村集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论通过后执行.建立“农民调解”机制解决权属纠纷问题充分发挥村民委员会的基层民主自治作用在村委会设立农民调解员岗位建立“农民调解”机制 农民调解员由村民代表大会选举产生由人民法院进行业务培训培训合格后报法院备案 农民调解员负责组织村内相关权利人及利害关系人在现场进行真实意思表达后出具书面确认意见作为继承登记的权源文件 在农民自愿、程序合法、便民利民的前提下利用“农民调解”机制解决农村公证问题及村民邻宗地相互指界签字问题等可以缩短工作周期避免大量繁琐程序最大限度地减低农户办证的经济成本提升宅基地和集体建设用地确权登记工作成效吴丽娟等:贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作存在的问题及建议.根据分户情况分割宗地解决共用宗地问题家庭成员由于结婚等原因需要分户的而且现有的宅基地又超占面积可以考虑分户后分割宗地分别进行确权登记这样既解决了宅基地超占面积问题又避免了共用宗地计算房屋分摊面积问题.进一步完善现场指界和外业调查测绘成果签字充分发挥村民委员会的作用由村委会组织协调联系权利人到现场指界并对外业调查测绘成果进行签字确认 外出打工无法到现场指界的绥阳县的具体做法包括:一是委托指界通过写委托书的形式委托亲戚或利害关系人到现场指界二是通过电话、微信视频、“先承诺、后补签”等方式开展指界工作 结语农村宅基地和集体建设用地确权登记是维护农民财产权益、化解社会矛盾、推进宅基地制度改革的有效措施 在此过程之中政府的政策制定工作尤为重要 首先应充分考虑各方面因素以农民为主体、以乡村振兴文件精神为导向出台相关政策法规 其次做好政策宣传、不断优化登记工作程序、建立有效的调解机制也是农村宅基地和集体建设用地确权登记的关键点 最后对于宅基地超占等各种违规行为需严格整改规范用地参考文献:杨洋钟世彬曾怀恩.农村房地一体不动产确权登记关键技术研究.测绘与空间地理信息():.方文东.“”一体化综合调绘技术在农村集体土地“三权”确权登记中的应用.资源信息与工程():.牛月琴.无人机影像技术在农村土地承包经营权确权登记中的应用探讨.城市地理():.宋小波.农村房地一体确权登记动态管理平台.测绘标准化():.曹金磊刘辉.基于 的农村房地一体确权登记管理平台设计与实现.经纬天地():.李朴文赵甜香.农村土地承包经营权确权登记颁证的档案管理.云南农业():.卢颖奇.农村宅基地房地一体确权登记问题探析 以宁夏回族自治区为例.中国房地产():.陈建红.新疆米东区农村土地确权登记颁证工作的问题与优化措施.农业工程技术():.匡志鹏.农村宅基地确权登记问题研究 以利尚屯村为例.北京:中国地质大学.(责任编辑:曾 萍)(上接第 页)结语/型交流电牵引采煤机取证后在万顺煤矿采煤工作面实地运行经过现场实际使用论证该型采煤机的电控系统符合设计预期能够完成对我司生产的/型交流电牵引采煤机的精确和稳定控制、能够较大程度提高急倾斜采煤工作面的机械化和自动化水平参考文献:李雄伟.基于 的电牵引采煤机电控系统优化设计.化工管理():.张晋敏.矿用采煤机电控系统的设计开发.煤矿机电():.张立伟.变频器在采煤机中的应用.煤炭技术():.周旭.基于 的 型连续采煤机电控系统的设计与实现.工矿自动化():.王鹏.基于 和 的采煤机监控系统.机械管理开发():.赵欣刘建功李鹏飞.薄煤层嵌入式电磁调速采煤机电控系统的设计.煤炭与化工():.邢程杭俊.基于 的电磁调速电牵引采煤机调速系统的设计.电工技术():.(责任编辑:曾 萍)吴丽娟等:贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作存在的问题及建议