2007年福建泉州市某房地产抵押估价报告.docx

房地产抵押估价报告估价项目名称：*区*路*花园*号住宅及其储藏间的房地产抵押价值评估委 托 方：*估 价 方：*房地产评估有限公司估 价 人 员：*、*估价作业日期：2007年10月16日2007年10月17日估价报告编号： *估字第A2007504号估价报告概要估价报告编号：*估字第A2007504号一估价对象*区*路*花园*号住宅及其储藏间的房地产二委托方*三建筑面积住宅为102.06平方米，储藏间为4.27平方米。四建筑结构 钢筋砼结构五估价目的抵押价值评估六估价时点二七年十月十六日七市场价值估价对象在合法产权状况下在二七年十月十六日的正常市场价值总计为人民币陆拾万元整（RMB60万元），住宅单价为RMB5714元/平方米，储藏间单价为RMB3000元/平方米。八抵押价值抵押价值为估价对象未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款，即抵押总价值为人民币伍拾伍万元整（RMB55万元）。九价值定义本次评估的价值为评估对象于估价时点（2007年10月16日）的房地产抵押价值，该价值包括评估对象所分摊的土地使用权价值及其建筑物价值；建筑物剩余使用年限为54年，本次评估设定估价对象所在宗地为国有出让住宅用地，土地剩余使用年限为62年。十估价机构*房地产评估有限公司房地产估价资格证书编号：*目 录第一部分18页一、 致委托方函1二、 估价师声明2三、 估价的假设和限制条件34四、 房地产估价结果报告58五、 附件第二部分、房地产估价技术报告共9页致委托方函*：您拟以抵押方式将位于*区*路*花园*号住宅及其储藏间的房地产作为债权担保的抵押物，要求我公司对其市场价值进行估价, 为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。受您的委托，估价人员依据国家和地方等有关部门颁发的有关法律、法规和文件及您所提供的有关资料，按照建设部颁发的城市房地产市场估价管理暂行办法、福建省人民政府颁发的福建省房地产价格评估管理办法的规定，按照国家质量技术监督和建设部联合发布的房地产估价规范，遵循独立、客观、公正的原则，经过细致的实地勘察后，在分析现有资料的基础上，运用科学的估价方法，通过周密准确的测算，确定该估价对象在完整产权状态下于二七年十月十六日的房地产正常市场总价值为人民币陆拾万元整（RMB60万元）；房地产抵押总价值为人民币伍拾伍万元整（RMB55万元）。现将完成的估价报告书（包括房地产估价结果报告及附件）提交给您。*房地产评估有限公司 法定代表人: *二七年十月十七日 估价师声明 我们郑重声明：1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。参加本次估价的中国注册房地产估价师： *,房地产估价师注册号:3520040015,签字:*,房地产估价师注册号:3520040016,签字:估价的假设和限制条件一、该报告使用的限制条件 (1)本估价报告只为估价目的服务，若改变估价目的或使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。(2)估价报告应用的有效期：自估价报告完成之日起一年内有效。(3)未经估价方和委托方书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。(4)随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。(5)估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。(6)本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场均是正常稳定发展的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前的状况确定的，均不考虑未来的变动。(7)由于房地产的不可移动性和价值较大的特性，房地产抵押期间将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所抵押的房地产在抵押期间的价格变动影响甚大；其次由于自然灾害、战争及其它不可抗力的因素，将造成所抵押房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；而且，由于房地产不易变现的特点，如出现借款人违约而引发对所抵押的房地产进行短期强制处分时，则可能导致处置价格远远低于其正常价值。因此，抵押权人需充分考虑抵押期间可能出现的各类风险，从而科学合理确定贷款限额和年期。 二、其他需要声明的事项(1)本房地产估价报告经估价机构盖章并由估价师签字后方为有效。(2)本房地产估价报告所依据的产权关系、建筑物面积等来源于委托方提供的房屋所有权证复印件及附图等有关资料；委托方对其提供资料的真实性、合法性负责。(3) 评估对象房屋所有权证上未注明土地权利状况，委托方亦未提供其它有关土地权属方面的资料；待估对象所在建筑物为钢筋砼结构，根据规范，钢筋砼结构非生产用房经济耐用年限为60年，据调查，估价对象所在建筑物建成于2001年左右，剩余使用年限为54年；本次评估设定评估对象所在宗地为以出让方式取得的国有住宅用地，土地使用年限为住宅用地法定最高使用年限70年，土地剩余使用年限为62年（建设期2年）；被强制处置后，若需补办相关手续并交纳相关税费，具体以有关部门核定为准。(4)估价中未考虑抵押财产处置的强制性、短期性对房地产价值的影响。房地产估价结果报告一、 委托方：* 联系电话：* 二、 估价方： *房地产评估有限公司住所：泉州市*区*大楼五层北侧房地产估价资格等级：丙级资格证书号：*法定代表人：*联系电话：*三、 估价对象： 1、评估对象权属估价对象为*区*路*花园*号住宅及其储藏间，产别为私有房产，已取得房屋所有权证，其证号为泉房权证*区（丰）字第200712408号，房屋所有权人为*，无共有权人。2、评估对象现状估价对象所在建筑物为六层钢筋砼结构，不带电梯，约建成于2001年，据估价人员现场勘察，待估建筑物为红色瓷砖外墙面，建筑成新度好；楼梯为水泥踏步，铁制扶手。待估住宅位于该建筑物的第二层，住宅现户型为三房一厅，南北朝向，布局合理，室内通风、采光性能较好。至估价时点,待估住宅室内具体情况如下：厅及卧室均为磁砖铺地，涂料粉刷内墙面及顶棚；厨房及卫生间均为磁砖铺地，瓷砖贴内墙面至顶，扣板顶棚，属普通装修。估价对象所在小区有专业的物业管理，保安24小时值班，物业管理较好。估价对象面积：住宅为102.06平方米，储藏间为4.27平方米。3、评估对象地理位置及周围环境状况*花园临*路，有17路、30路公交车经过，临近*客运站，交通条件较好；估价对象所在区域有线电视，且道路、上、下水管道、电力、电讯线路均已接通，达到五通一平，基础设施条件较好；基本无污染，环境条件较好；周边有*客运站、店铺、门诊、超市、*小商品市场等，生活服务配套设施较好，估价对象所处地块系配套设施完善、功能较齐全的住宅区。估价对象属泉州中心市区三级住宅用地。四、 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、 估价时点：根据委托方要求，本次估价结果的基准日为二七年十月十六日。六、 价值定义：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去法定优先受偿款；本次评估的价值为评估对象于估价时点（2007年10月16日）的房地产抵押价值，该价值包括评估对象所分摊的土地使用权价值及其建筑物价值；建筑物剩余使用年限为54年，本次评估设定估价对象所在宗地为国有出让住宅用地，土地剩余使用年限为62年。七、 估价依据：本次估价的资产评估委托书；房地产估价规范；全国人大、国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部、福建省和泉州市等有关部门颁发的有关法律、法规和政策文件；委托方提供的有关资料；估价人员实地勘察所获取的有关资料。主要内容如下：1 本次估价的资产评估委托书。2 房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T502911999）。3 主要依据的法律、法规和政策文件：1） 中华人民共和国城市房地产管理法；2） 中华人民共和国土地管理法；3） 中华人民共和国城市规划法；4） 中国人民银行关于上调金融机构存、贷款利率的公告（2007年9月15日）；5） 城市房地产市场估价管理暂行办法；6） 福建省房地产价格评估管理办法；7） 泉州市房地产管理局的相关文件。4 委托方提供的相关资料的复印件（见附件）。八、 估价原则:本估价报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循下列原则：1 遵循合法原则，即以估价对象的合法使用、合法赠与或合法处分为前提估价。2 遵循最高最佳使用原则，按照在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下而使估价对象达到最佳效用和最高价值为前提估价；认为保持现状继续使用最为有利，以保持现状继续使用为前提估价。3 遵循替代原则，即房地产估价是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的，其估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4 遵循估价时点原则，即估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九、 估价方法：估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法及基准地价修正法等五种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。因泉州市房地产市场发育良好，该区域房地产交易市场比较活跃，交易资料齐全，类似房地产交易案例较多等因素，根据评估的替代原则，选用市场比较法评估待估房地产的价值；又由于待估房地产属收益性房地产，故同时选用收益法评估该房地产的价值。十、估价结果：经以上的分析估价计算，最终确定体现估价对象在具备完整产权状态下于估价时点二七年十月十六日的房地产抵押总价值为人民币伍拾伍万元整（RMB55万元）。十一、估价人员：*、*十二、估价作业日期：二七年十月十六日至二七年十月十七日止。十三、估价报告应用的有效期：本估价报告的有效期限自估价报告完成之日起为一年。参加本次估价的中国注册房地产估价师： *,房地产估价师注册号:3520040015,签字:*,房地产估价师注册号:3520040016,签字: 估价机构:*房地产评估有限公司二七年十月十七日房地产估价技术报告一、 个别因素分析：1、评估对象权属估价对象为*区*路*花园*号住宅及其储藏间，产别为私有房产，已取得房屋所有权证，其证号为泉房权证*区（丰）字第200712408号，房屋所有权人为*，无共有权人。2、评估对象现状估价对象所在建筑物为六层钢筋砼结构，不带电梯，约建成于2001年，据估价人员现场勘察，待估建筑物为红色瓷砖外墙面，建筑成新度好；楼梯为水泥踏步，铁制扶手。待估住宅位于该建筑物的第二层，住宅现户型为三房一厅，南北朝向，布局合理，室内通风、采光性能较好。至估价时点,待估住宅室内具体情况如下：厅及卧室均为磁砖铺地，涂料粉刷内墙面及顶棚；厨房及卫生间均为磁砖铺地，瓷砖贴内墙面至顶，扣板顶棚，属普通装修。估价对象所在小区有专业的物业管理，保安24小时值班，物业管理较好。估价对象面积：住宅为102.06平方米，储藏间为4.27平方米。3、评估对象地理位置及周围环境状况*花园临*路，有17路、30路公交车经过，临近*客运站，交通条件较好；估价对象所在区域有线电视，且道路、上、下水管道、电力、电讯线路均已接通，达到五通一平，基础设施条件较好；基本无污染，环境条件较好；周边有*客运站、店铺、门诊、超市、*小商品市场等，生活服务配套设施较好，估价对象所处地块系配套设施完善、功能较齐全的住宅区。估价对象属泉州中心市区三级住宅用地。 估价对象二、区域因素分析：泉州市位于福建省东南沿海，北纬24222556，东经1173411905,面积11220.5千方千米，与台湾隔海相望，东连莆田，南接厦门，西邻龙岩，北靠三明，全市东西宽约153公里，南北长约157公里。*花园临*路，有17路、30路公交车经过，临近*客运站，交通条件较好；估价对象所在区域有线电视，且道路、上、下水管道、电力、电讯线路均已接通，达到五通一平，基础设施条件较好；基本无污染，环境条件较好；周边有*客运站、店铺、门诊、超市、*小商品市场等，生活服务配套设施较好，估价对象所处地块系配套设施完善、功能较齐全的住宅区。三、市场背景分析：2006年1月12月，全市房地产完成开发投资87.49亿元，占全社会固定资产投资的17.69，同比增长27.6，低于全社会固定资产投资增幅6.6个百分点，房地产开发投资合理增长。2006年泉州市区批准上市的商品住房供应面积55.4万平方米，与2005年同期相比下降32.74。从2006年供应情况看，住宅140平方米以下供应面积27.98万平方米，占总供应量的50.48，其中90平方米以下的住宅供应15.87万平方米，占总供应量的28.63。2006年国家出台宏观调控政策要求，进入第4季度，商品住宅供应结构得到进一步改善，第4季度90平方米以下的商品住宅供应占季度总供应量的比例为33.27，比第3季度提升了17个百分点。2006年泉州市区存量房交易面积88.95万平方米，比商品房销售面积70.64万平方米（*、*、清蒙）多出18万平方米，同比增长46.40；其中存量住宅交易面积59.89万平方米，比商品住宅销售面积56.85万平方米（*、*、清蒙），多出3万平方米，同比增长32.85。2006年以来，存量房市场交易量首次超过一手商品房交易量，已形成一、二级市场互动局势。根据国土部门提供数据，2006年全市土地招、拍、挂供应面积176.41平方米，同比下降27.01；交易金额50.24亿元，同比增长45.62。从总体上看，2006年在国家宏观调控政策的指引下，泉州市的房地产市场得到有效调节。同时，泉州房地产市场的开发投资继续保持合理增长，商品房供应结构改善，住房供应总量基本平衡，后续开发土地有保障，存量房交易日趋活跃，住房价格小幅攀升，呈现出良好的发展势头。因此，2007年随着各地贯彻住房建设专项规划，新建商品住宅有所放量，供求关系保持平衡，全市房价将保持稳步增长，房地产市场也将继续保持健康发展态势。四、最高最佳使用分析：根据估价人员的现场查勘，分析估价对象所处特殊地域，周围环境以及估价对象批准的用地条件、规划条件、设计方案和其目前的利用状况，经过充分合理的论证，考虑到在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，估价人员认为宜以保持现状继续使用为前提，对估价对象进行估价。五、估价方法选用：估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法及基准地价修正法等五种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。因泉州市房地产市场发育良好，该区域房地产交易市场比较活跃，交易资料齐全，类似房地产交易案例较多等因素，根据评估的替代原则，选用市场比较法评估待估房地产的价值；又由于待估房地产属收益性房地产，故同时选用收益法评估该房地产的价值。六、 估价测算过程：（一）计算过程A、收益法1.基本原理 将预计的估价对象未来正常年纯收益,以一定的综合还原利率,将其统一还原为评估时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格的方法。2.计算公式 V=A/R*1-1/（1+R）n其中：V收益法评估价格 A房地产年纯收益 R房地产还原利率 n房地产收益年期3.具体计算过程如下表：一、年房地产总收益(元m2)264.501、月租金(元m2)23.00根据估价人员市场调查分析，预计该区域同类型建筑物月租金约为23.00元/平方米。2、年空置（元/ m2）11.50空置期按0.5个月计算。二、年总费用（元/ m2）7.301、维修费（元/ m2）2.65指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收益的1%计。2、管理费（元/ m2）2.65指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按年房地产总收益的1%计。3、房产税（元/ m2）0.00该税费一般由承租方缴交，因此不计4、营业税及附加（元/ m2）0.00该税费一般由承租方缴交，因此不计5、保险费（元/ m2）2.00按房屋重置价格的0.2%计,同类型房屋重置价格为1000元/平方米左右。6、租赁中介费(元)0.00不计三、年租金净收入（元/ m2）257.20四、资本化率3.9%房屋还原利率以一年期存款利率3.87%作为安全利率，结合该地区房屋租售比并考虑风险调整，确定本次估价的房地还原利率为3.9%。五、可获收益年限（年）54根据规范，钢筋砼结构非生产用房经济耐用年限为60年，据调查该建筑物建成于2001年左右，该建筑剩余使用年限为54年，土地剩余使用年限为62年(建设期2年)，则待估住宅可收益年限为54年。六、收益价格（元/ m2）5759.33七、土地折现价值48.85根据规范，建筑物耐用年限短于土地使用年限时，先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益年限，然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。土地使用权年限超出建筑物耐用年限为8年，计算式10001-1/（1+3.00%）8/1-1/（1+3.00%）70/（1+3.00%）54八、房地产单价（元/ m2）5808（取整）4、收益法评估结果:估价对象的单价为5808元/平方米。B市场比较法 1.理论依据：市场比较法是在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产的已知价格,修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。市场比较法以替代原理为理论基础。 2.估价对象市场价格比较案例价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正 3.比较实例选择 根据替代原则，选取近期交易的三个交易实例为比较案例。实例A：*花园五楼套房，八层钢筋砼结构，现房，建筑面积125平方米，三房二厅，普通装修，售价为5450元/平方米，交易时间为2007年3月；实例B：*花园四楼套房，七层钢筋砼结构，现房，建筑面积130平方米，三房二厅，普通装修，售价为5400元/平方米，交易时间为2007年1月；实例C：*花园三楼套房，七层钢筋砼结构，现房，建筑面积118平方米，三房二厅，中档装修，交易价为5420元/平方米，交易时间为2007年1月。4.因素选择综上所述，估价对象与实例A、B、C相比较,影响其价格主要因素为交易方式、交通通达性、繁华度、公共设施、小区配套、区域规划、结构、景观、面积、楼层、装修、现状等。 房地产价格影响因素说明表：项 目待估房产实例A实例B实例C交易情况正常正常正常正常交易日期2007年10月2007年3月2007年1月2007年1月区域因素交通条件临*路，交通条件较好临*路，交通条件较好临*路，交通条件较好临*路，交通条件较好环境条件基本无污染，环境条件较好基本无污染，环境条件较好基本无污染，环境条件较好基本无污染，环境条件较好生活设施条件生活设施条件较好生活设施条件较好生活设施条件较好生活设施条件较好基础设施五通一平五通一平五通一平五通一平区域规划商住商住商住商住个别因素建筑结构六层钢筋砼八层钢筋砼七层钢筋砼七层钢筋砼建筑成新度好好好好建筑面积102.06平方米125平方米130平方米118平方米所在楼层2层5层4层3层朝向南北南北南北南北功能结构三房一厅三房二厅三房二厅三房二厅通风采光较好较好较好较好配套设施无电梯无电梯无电梯无电梯物业管理较好较好较好较好装修水平普通普通普通中档5. 房地产价格影响因素修正系数的确定设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以评估实例的各项影响因素与估价对象的进行比较，得出房地产价格影响因素修正系数 比较表如下：项 目待估房产实例A实例B实例C住宅交易价格(元/M2)待估545054005420交易情况修正100/100100/100100/100100/100交易日期修正100/100104/100105/100105/100区域因素交通条件100/100100/100100/100100/100环境条件100/100100/100100/100100/100生活设施100/100100/100100/100100/100基础设施100/100100/100100/100100/100区域规划100/100100/100100/100100/100个别因素建筑结构 100/100100/100100/100100/100建筑成新度100/100100/100100/100100/100建筑面积100/100100/100100/100100/100所在楼层100/100100/100100/101100/101朝向100/100100/100100/100100/100功能结构100/100100/100100/100100/100通风采光100/100100/100100/100100/100配套设施100/100100/100100/100100/100物业管理100/100100/100100/100100/100装修水平100/100100/100100/100100/101住宅比准价格(元/M2)5620566856145579即市场比较法评得的住宅单价为5620元平方米。C、评估结果的确定以上收益法和市场比较法估算结果相差不大，以其算术平均值作为最终估价结果，即待估住宅单价为（5808+5620）25714（元/平方米）。另据估价人员调查，估价对象所在区域类似储藏间市场平均交易价约为3000元/平方米，经过分析和测算，本次评估取待估储藏间单价为3000元/平方米。（二）未设立法定优先受偿权利下的市场价值评估总价5714102.0630004.2760（万元）（三）法定优先受偿款：根据委托方提供的资料，本次估价考虑的法定优先受偿款如下：1、营业税（按5.5计）：6000005.5=33000（元）2、个人所得税（按1.5计）：6000001.5=9000（元）3、土地增值税（按1计）：60000016000（元）4、印花税（按0.05计取）：6000000.05300（元）5、手续费（按3元/平方米计取）：3（102.064.27）319（元）总计：48619（元）（四）抵押价值抵押价值未设立法定优先受偿权利下的市场价值-法定优先受偿款：(二)-(三)55（万元）（五）变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。根据资产品质、价值特性、潜在市场、变现时间等因素计算确定变现率计算过程详见下表：变现系数取值测定表影响因素权重系数变现取值范围（%）评估取值评估值（%）房地产品质1、好。产权完全，成新度在90%以上。0.3580-10080.0028.002、较好。产权完全，成新度在80%90%。65-803、一般。产权不完全，使用功能或寿命有所下降，成新度在60%80%。50-654、差。产权不完全，有它项权，属淘汰型，存在明显功能性、经济性贬值。成新度在60%以下。50以下价值特性1、看好或持续经营的项目。0.1080-10085.008.502、须改建、重建的项目。50-803、介于2和4之间。30-504、平面布局不好，不配套，水卫电缺。30以下潜在市场1、大。通用性房地产，有活跃的二、三手市场。0.4090-10090.0036.002、介于1和3之间。80-903、中等。适用性一般，预测有一定的客户，有一定的交易氛围。50-804、介于3和5之间。30-505、小而窄。特殊性房地产，村庄里的民房。30以下变现时间约束1、不受时间约束。0.1590-10090.0013.502、介于1和3之间。80-903、在一定的时限内变现。70-804、介于3和5之间。60-705、快速变现。60以下变现系数86.00七、估价结果确定：经以上的分析估价计算，最终确定体现估价对象在具备完整产权状态下在估价时点二七年十月十六日的未设立法定优先受偿权利下的市场价值总计为人民币陆拾万元整（RMB60万元）；在估价时点的抵押总价值为人民币伍拾伍万元整（RMB55万元）。附 件附件目录1房地产价格评估资质证书复印件2估价师资格证书复印件 3营业执照复印件4房屋所有权证复印件5照片