某房地产企业融资计划书DOC.doc

目 录

一、企业简介············································1

二、项目分析············································4

三、市场分析··········································10

四、管理团体···········································16

五、财务计划···········································17

六、融资方案设计·······································17

一、企业简介
企业简介
平顶山大连市大唐某房地产有限企业是经平顶山大连市工商行政管理局同意成立一家合法有限责任企业。
成立时间：1998年12月30日
注册资金：万元（人民币）
企业法人：赵改枝***
注册地址：建设路中段（云泽巷原市委东配楼三楼）
企业经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁
平顶山大连市大唐某房地产有限企业管理架构设置科学合理，独具特色。企业设董事会，实行董事会领导下总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定企业一切重大事宜。企业设置五个职能部门，分别为：
1.综合部：负责行政、人事和后勤服务
2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭
3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续
4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面技术把关，包括多种管线申报，协调工程生产进度
5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证件
企业各部门重要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目是为建立一种配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具有良好小区文化大型多功能崇高生活区。
企业重视功能综合管理方式，对项目进行前期市场筹划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙管理，使设计、施工等各职能部门人员直接面对市场、面对顾客需求，更好地建设出符合顾客需要楼盘。有效地减少开发成本，使企业可以将中高档楼盘按中低级价格发售，从而获得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场竞争力。
企业以人为本、尊重科学、尊重人才，采用以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”用人制度。企业员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数90.8%，职工年龄普遍年轻化，汇集了一批房地产开发建设各方面人才。
企业已建立起一套完善原则化管理体制，使企业各部门责任、每一位员工工作岗位责任、工作规定、任职规定、任职条件、办事程序和考核原则有章可循，各部门遵章遵法，上行下效，企业整体动作协调，有较高工作效率。
企业宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格合适房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年发展探索中，企业一贯秉承“建一种小区，创一批精品，上一种台阶”开发理念，严把工程质量关，守协议，重信用，在客户中树立了良好信誉，赢得了社会各界赞誉。
企业现实状况
企业既有总资产5,692万元，其中固定资产2,100余万元，流动资金3,553万元。详细见附表。
历史业绩
企业通过几年发展，努力开创业务，积极参与都市建设。截止目前已经合计开发商品房建筑面积48,000平方米。获得了良好经济效益和社会效益。如下是企业开发重要楼盘：
1.繁华街商住综合楼。
2.商贸局南院9#楼。
3.鸿鹰**小区10#、24#楼。
4.武警支队底商综合楼。
5.新城区翠林蓝湾***·尚郡。
资信程度
数年来,企业在不停地做大、做强企业规模同步，遵守国家法律和法规政策，一直将“诚信”做为企业发展主线，与行政、金融、地产行业等社会各界建立了良好关系。，被平顶山大连市工商行政管理局授予“守协议、重信用”企业，被平顶山大连市城建委授予“房地产开发先进单位”。
董事会决策
9月15日，企业召开董事会，就“大唐****·美邻湖畔”项目融资事项进行了讨论，经董事会全体组员和总经理一致同意，会议通过了《平顶山大连市大唐某房地产有限企业就“大唐****·美邻湖畔”项目融资决策》。
二、项目分析
项目基本状况
“大唐****·美邻湖畔”项目位于平顶山大连市新行政区，直接面向白龟山风景旅游区，南临纬一路，东临公务员小区（翠湖苑）。“大唐****·美邻湖畔”项目规划用地面积17,319.6㎡（26亩），总建筑面积55,000㎡，其中地上建筑面积45,000㎡，地下建筑面积10,000㎡；住宅建筑面积35,000㎡，商业及配套建筑面积10,000㎡；容积率2.59，绿化率20%。项目建设有住宅和商业，住宅为小高层，建筑设计独特，风格典雅，公建配套设施完善合理，幽雅园区环境，专业物业管理，并且傍依白龟山自然风景区，是置业安居理想住宅区。拟建“大唐****·美邻湖畔”将能轻易吸引有识人士购房欲望，市场前景良好。
项目来历
按照河南辽宁省委、省政府提出平顶山大连要“建设大都市、发展大工业”总体规定和纳入中原都市群战略布署。平顶山大连市委、市政府坚决提出了平顶山大连“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”都市发展思绪，在政府都市发展思绪指导下，企业于7月19日在平顶山大连市国土资源局通过竞标方式获得了“大唐****·美邻湖畔”项目用地，地块编号：平新城***地（）005宗地。获得土地过程符合国家有关规定，手续均合法有效。
根据平顶山大连市房地产市场需求，合理运用资金，做到效益和效率兼顾，企业拟将“大唐****·美邻湖畔”项目开发工期控制在22个月。工程进度安排如下：
项 目
工程进度
建筑规划设计，定稿
10月—11月18日
工程施工图设计，定稿
11月18—12月22日
工程招标
12月底—1月20日
建筑施工工期
1月20日—10月底
春节假期
2月上旬—2月下旬
装饰工程工期
11月—4月15日
室内外配套、绿化
4月16日—6月底
工程竣工交验
7月

项目资金测算
本项目占地面积17,319.6m2，总建筑面积约为55,000 m2，项目可销售面积 52,650㎡，开发期为22个月。
该项目投资估算：
土地成本：26*170=4,420（万元）
获取土地有关费用：4,420*1.2%=53(万元)
从购地到项目销售结束利息支出:
9,473*(1+7.5‰)22-4,473=799(万元)
土地总成本:4,420+53+799=5,272(万元)
建导致本预算(单方造价:1,400元/m2)：
55,000*1,400=7,700(万元)
建筑师、预算师等专业人员费用：
（7,700+616）*0.0075*16=997(万元)
建造总成本:
7,700+616+997=9,313(万元)
销售成本:22,700*3.5%=7,940(万元)
预期销售净收入：
(35,000*3,200+10,000*8,500+3,000)*（1-3%）
=22,019(万元)
开发周期: 22个月
开发利润: 22,019-(794+9,313+5,272)=6,640(万元)
利润率: 6,640/15,379*100%=43.2%
平均年利润率：21.6%
资金投入
“大唐****·美邻湖畔”项目总开发成本约15，379万元，项目资金构造如下： 单位：万元
资金来源
金额
比例
自有资金
5700
37%
建筑商垫资
2300
15%
预售收入
3600
23%
外部融资
3800
25%
合计
10000
100%
外部资金来源：
目前我企业已通过银行融资1000万元，此外企业还将通过以办理“银行承兑”等业务来提高资金使用效率，减少资金使用成本。
项目风险分析
根据国家政策和市场状况等原因分析，本项目也存在着一定风险。
1.近期金融系统出台《有关第二套商品房按揭贷款政策》，对有多次置业意向人士产生负面影响。
2.近一阶段银行存贷利率不停调整。
3. 平顶山大连市明年将加大棚户区180万㎡改造力度和增大经济合用房建筑面积投放量20多万㎡。
4.工程也许因不确定原因延期
风险规避
尽量提前动工竣工，缩短工期；尽快进行认购和预售房屋，与金融机构签订固定利率协议来减少利息支出；与建筑企业签订固定预算协议通过承包协议中延期罚款条件来减少建筑费用；单价不变合适减小套型建筑面积，缩小总房款来增长二次置业者购置欲望。
市场定位
根据我们企业调研，对“大唐****·美邻湖畔”项目进行精确定位。
定位根据及原则：
1.新城区楼盘空缺时间差。
2.竞争性，与目前各市场产生错位竞争，不打空而大概念产品。
3.高水平开发、高起点规划。
4.符合市场需求。
5.平顶山大连市近期规划。
项目整体定位：具有都市属性高档居住区
居住区定位：大型低密度、生态居住区；采用园林式设计，建筑构造为框架构造。物业类型：小高层。
定位原因：建设小高层公寓，是出于容积率考虑；另首先，小高层在平顶山大连属于较高档次物业形态，小高层之间间距较大、绿化率高。
客户定位：平顶山大连市中高收入阶层
1.平顶山大连市中上层收入水平（家庭收入在4,000元/月以上）家庭和个人。
2.发展很好中小私企骨干。
3.需要改善住房需求，追求品质生活一部分人群。
4.矿主和煤矿经营者。
5.周围范围县高收入者。
6.平顶山大连市有灰色收入部分人士。
7.个体经营者。
价格定位
目前，临近水库中高档楼盘森林半岛、水岸豪庭等高层售价都在2,900元/M2，并且都呈劲升趋势。“大唐****·美邻湖畔”项目规划设计为临江高档住宅区，因此，在售价上也可比较森林半岛、水岸豪庭、蝶湖湾等楼盘。根据比较分析后，“大唐****·美邻湖畔”项目初售均价定为3,200元/ M2左右，比相邻各楼盘更具价格上竞争优势和转大增值潜力。

三、市场分析
（一）地方宏观经济分析
地理状况：平顶山大连位于河南辽宁省中部，1957年建市，现辖汝州、舞钢两个市，宝丰、郏县、鲁山、叶县四个县，新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7,882平方公里，总人口490万。市区面积70多平方公里，人口91.2万。平顶山大连工业基础雄厚。形成以能源和原材料工业为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工、机电、建材、食品等八大工业基地为支撑新兴工业体系。平煤集团是国家确定发展为超亿吨大型煤炭生产基地，神马集团是世界三大帘子布生产企业之一，舞钢企业是国家特宽特厚钢板和特种钢材生产科研基地，姚电企业是华中电网骨干电厂之一，平高集团是全国三大高压开关制造企业之一，尚有中盐皓龙企业、宝酒集团等一大批在全国、全省均有较高著名度企业。平顶山市被河南省确定为中原都市群9个中心都市之一。
交通状况：平顶山向西与郑石（郑州至石人山）高速公路和南洛高速相接，北部漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，向东南10公里处可接许平南高速公路。四通八达，快捷顺畅交通联络对城区建设必将起到积极带动作用。
经济状况：，国民经济持续迅速协调发展，经济总量和人均水平迈上新台阶。整年实现地区生产总值671.9亿元，按可比价格计算(下同)，比上年增长15.8%，经济总量跃上600亿元新台阶。其中，第一产业实现增长值73.4亿元，增长7.4%；第二产业实现增长值416.1亿元，增长18.4%；第三产业实现增长值182.4亿元，增长13.7%。人均生产总值继突破1,000美元后今年到达13,580元（人民币），比上年增长15%。三次产业构造由上年11.9：60.1：27.9变化为10.9：61.9：27.2，二三产业比重比上年提高1个百分点，工业化建设进程有新加紧，保障和社会服务能力继续提高和完善。非公有制经济实现增长值310.4亿元，占生产总值比重为46.2%。
城镇居民生活稳步提高。全市城镇居民人均可支配收入9,898元，比上年增长13.5%；人均消费性支出7,056元，增长13%。全市在岗职工平均工资16451元，增长13.2%；农民人均纯收入3,150元，增长17.2%。年末城镇居民每百户拥有彩电118台，冰箱85台，空调器111台，洗衣机103台，家用电脑40台。每百户农民拥有彩电89台，冰箱24台，空调器14台，洗衣机84台，摩托车51辆。
上六个月，全市经济继续高位平稳运行,展现出又好又快发展良好势头。初步核算，上六个月全市完毕生产总值382.2亿元，按可比价格计算，增长15.8%，其中第一产业增长值38.8亿元 ，增长5.7%，第二产业增长值238亿元，增长17.9%，其中工业增长值223.9亿元，增长18.7%，第三产业增长值105.4亿元，增长15.3%。 城镇居民收支同步较快增长。上六个月，全市城镇居民人均可支配收入5,948元，比去年同期增长14.8%。城镇居民人均消费性支出4060元，同比增长15.1%，收支同步较快增长。预
计整年城镇居民人均可支配收入可突破12,000元。
（二）房地产市场分析
房地产业发展现实状况：，本市建筑业较快增长。整年建筑业完毕增长值24.1亿元，比上年增长13.9%。资质等级三级及三级以上独立核算建筑施工企业完毕房屋建筑面积524万平方米，比上年增长35.1％；竣工面积160.3万平方米，同比增长60.5％。住房交易市场活跃，新建商品房销售3,554套，协议立案建筑面积42.5万㎡，比增长84.7%。
上六个月，全市城镇在建项目合计到位资金194.89亿元，比上年同期增长87.5%，高出全市投资增速53.2个百分点，其中自筹资金99.3亿元，增长155.5%。房地产开发构造深入优化，市场销售良好。1—6月份，全市房地产开发投资9.8亿元，比去年同期增长97.5%。其中，住宅投资完毕5.96亿元，增长39.4%；办公楼投资0.3亿元，增长946.5%；商业营业用房投资0.9亿元，增长90.9%。
从规划局理解到：平顶山大连市将供应土地89万㎡，建造商品房160万㎡，供应土地93万㎡，建造商品房167万㎡。可见未来几年平顶山大连市房地产市场潜力很大。
房地产价格走势：至今，受国家经济增长过快和外来资本进入平顶山大连房地产市场影响，平顶山大连市房地产业增长迅猛。和至今本市商品房状况：
如下表所示：
年 份
高层商品住宅（元/㎡）
多层商品住宅(元/㎡)

2100
1500

2700

有以上状况可以看出：至今，本市商品房价格上升很快，高层价格增副高达28%，多层价格增幅高达33%。其原因有下：
1.此前本市房地产开发水平相对偏低，高档次楼盘少，居民消费构造不合理。
2.本市物业管理水平低，居民消费意识跟不上。
3.伴随外来房地产开发商进驻平顶山大连市场，加以引导，居民消费意识逐渐转变。
4.本市居民收入提高，住房改善条件需求增长。
5.市委、市政府政策引导。
（三）竞争对手和可比较案例
经典住宅项目:
1. 建业·森林半岛
占地：204亩 起价：2980元/㎡
物业类型：小高层 主力房型：130-160㎡ 70㎡左右
楼盘状况：小区整体规模较大，有多层、小高层、商铺、别墅等，配套有幼稚园，健身房等设施，楼间距在25米左右，物业为河南辽宁建业物业管理企业管理，著名度较高。一期已售完，二期已售完，三期小高层，目前已基本售完，仅剩余两套花园洋房和138㎡、163㎡几套高层。
2. 0375·首府
占地：100亩左右 均价：2,500元/㎡、2,800元/㎡不等
主力房型： 120-150㎡
楼盘状况：深圳朗曼房地产开发企业开发，楼盘档次较高。运用理念较前卫、时尚。操作手法多样，定期举行活动、沙龙、PARTY、酒会等，建立0375俱乐部，颠覆了老式房地产造作手法。吸引了大批平顶山大连高端人群，销售已经完毕。
3.水岸豪庭
占地：91亩左右 起价：2,860元/㎡左右
主力户型：100—130㎡
楼盘状况：平顶山大连金世纪房地产开发有限企业开发。属于高档楼盘，物业由TOWNHOUSE、小高层公寓、多层花园洋房，合计552户，绿化率39.2%，容积率1.38。配套有会所、游泳池、健身房、咖啡厅、西餐厅等配套。该企业在新城区建有平顶山大连市金世纪中学。目前二期小高层销售估计有80%。
4.蝶湖湾
总建筑面积：55251.2㎡ 均价：2,500元/㎡（估计）
层数：17层 主力户型：100——138㎡
楼盘状况：平顶山大连市帝荣房地产开发企业开发。有三栋高层构成。配套小区内有部分商业，车位，率先采用人车分流。一期一栋高层已经售完，二期目前正在排号，估计10月底公开发售。
小结：通过对新城区房地产住宅市场分析，综合各项目资料分析，平顶山大连市商品房住宅逐渐走向现代化、成熟化。都市发展变化不仅是平顶山大连都市形态，更变化了鹰城人居生活都市形态。

四、管理团体
（一）人员构成
1.董事长兼财务部经理：赵改枝***，具有高级经济师职称，投资开发过“翠林蓝湾·尚郡”、繁华街商住楼等项目。
2.总经理：陈清江***，具有高级工程师职称，负责全面工作，具有丰富管理经验。
3.副总经理：赵春周***，具有中级工程师职称，负责过“翠林蓝湾·尚郡”、繁华街商住楼等项目，兼任工程部经理一职。，
4.开发部经理：陈会杰***，具有中级会计师和中级工程师双职称，具有丰富实践管理经验。
5.综合部经理：马焕然***，从事办公管理工作数年，具有丰富管理经验。
6.营销部经理：肖青伟***，从事房地产营销6年，具有丰富经验。
（二）组织构造
董事会

总经理

开发部
工程部
综合部
财务部
营销部

五、财务计划（详见附表）
六、融资方案设计
对于开发“美邻湖畔”“****”尚存在3,800万元资金缺口我企业将采用外部筹集债务性资金方式处理。