未来房地产企业发展方向分析.doc

未来房地产企业发展方向分析未来房地产企业发展方向分析 【摘要】目前，房地产开发企业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，并且波及到社会非常敏感住房问题。但只要我们针对存在问题认真进行整顿，发挥好税收调整作用，加强信贷手段调控，就会增进房地产健康发展。 【关键词】房地产 现实状况 发展 趋势 伴伴随经济改革，我国房地产业有了飞速发展。房地产业发展，对拉动经济增长发挥了很大作用。不过我们也要看到，受多种不利原因影响和制约，我国房地产业在发展过程中同步也会存在某些比较突出难以处理问题。对此，国家曾几次出台了一系列调控政策进行调控，虽然这些政策起到了很好作用，但也有不少问题没有处理好。 1、房地产开发现实状况和问题 通过十数年发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完毕了市场化进程。目前市场在产品供应和企业市场类型和消费者产品和科技进步等方面都展现出不一样特性。 （1）现实状况 房地产开发市场是构架起土地市场与销售市场一道桥梁，没有房地产开发，自然也就谈不上销售。有关记录数据清晰地显示，房地产开发投资已经成为固定资产投资一种很重要构成部分，且所占份额不停加大，在国家经济发展中占有越来越重要地位。从到目前，假如我们把全国房地产开发投资额与固定投资总额作一下比较话，房地产投资增长速度要明显快于固定资产投资增长速度，房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重也在不停加大，这一点显得越来越明显。 房价收入比就世界各国来说，是一种广泛使用判断房地产价格重要指标。世界银行普遍承认原则是5：l，联合国确定原则一般是3：1，日本则是4：1，美国所占比例是3：1，而在中国，据初步测算，这一比例严重失去平衡，大概在1015：1。一般说来，住房消费超过收入30%家庭，我们就可以说是过度承担。我国主流媒体一项调查显示，目前，32.9%购房者购房月供已占到月收入总和50%以上，这些已大大超过国际上公认住房警戒线，应引起我们重视。 住房消费上也存在某些问题，消费者与消费者之间买卖房产和房产商品投机性趋势在不停加大。诸多人买房是为了投机，而不是为了居住，这就导致我国部分地区房屋空置率居高不下，已大大高于15%警戒线。截至4月，我国空置一年以上住房超过50%，就不良资产而言，居我国各行业之首。 （2）问题 我国房地产金融 信贷风险在不停增长。这详细表目前，部分房地产开发商在购置土地开发过程中，自筹方面资金有些局限性，为了筹资，于是千方百计从银行获得贷款，这样就会一定程度上导致银行金融信贷风险不停扩大。有个人则是运用银行提供个人购房贷款，购置多套住房，从而囤积房源，对房产进行炒作，这也会导致房地产业泡沫产生，从而加剧信贷风险。 纵观我国房地产发展历程，在每一次房地产市场升温背后，都是由于经济高速发展而催生。目前，中国经济受到金融危机影响之后，经济开始全面复苏，这也会带来房地产深入繁华。伴随经济复苏发展，这样就会对工业用地、写字楼物业需求有所增长，市场需求就会受到更大刺激；同步，伴伴随经济持续增长，人民收入会不停增长，使得这些潜在对住房需求逐渐转为实际有效需求，影响着人们购房需求。 在获取国有土地使用权时时有违规现象发生，就是在出卖土地方面，也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地，这样就会致使房地产开发加紧。尤为严重是，有开发商使用暗箱操作手法，通过种种方式，低价获得国有土地使用权，导致土地资产不停流失，扰乱了法律框架下招标购地秩序，助长了行贿受贿不正常风气，更重要是损坏国家土地储备，进而危害整个国民经济可持续发展。 2、房地产企业发展趋势分析 企业逐渐走向民营化。近几年来，由于我国买方市场全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府一系列鼓励措施，因此吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力民营企业家转向投资房地产。国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处在劣势，发展相对缓慢。 实现法制化正规化。制度化是企业发展规模化，民营化制度基础和保障，加强企业内外制度建设是中国房地产企业发展未来趋势。未来我国房地产企业将按照现代企业制度规定，完善企业内部管理制度、鼓励制度、用人制度和财务制度等。企业内部运行和组织建设及企业外部环境和行业管理也都将深入向制度化、规范化方向发展。 行业发展追求专业化和品牌化。目前，我国许多房地产企业既做房地产，又作地产，并且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供“ 一条龙”式服务，即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做，甚至包括了中介、设计，企业向大而全、小而全发展。品牌是一种企业实力、产品质量、管理水平等指标综合体现，以关键竞争力和综合素质外部体现，是市场经济发展和市场竞争必然产物。 3、变化房地产市场现实状况应对措施 税制构造要尽量简朴、明确、确定。一种明确税制可以让房地产投资者更放心地投资，由于明确税制可以协助房地产投资者在作可行性研究时候，精确地估算这些支出。税制也要简朴，对于多种税项要根据其内在联络和计征以便与否，加以归类和合并。目前应处理有些地方房地产税不统一问题。此外，税制还要保持相对稳定，不能朝令夕改，不能随意增长，以体现税收严厉性和权威性，当然稳定并不等于一成不变，在税制不变动前提下，税率应伴随社会经济发展作动态调整。 （1）必须从此前简朴房地产开发转向房地产开发和全程运行 商业地产操作成功，最重要是前期定位规划，及后期运行管理，至于中间环节招商是非常简朴。因此，中小型商业地产开发商在战略方针制定初期，就必须意识到：需要花大力气锁定长期商业地产专业操盘团体，或者建立自己商业运作团体。让专业商业地产操盘团体参与整个企业前期项目地块价值评估、项目市场定位、筹划规划、设计施工、招商运行、资本运作等阶段。 （2）要从此前靠关系拿地转向靠成功商业模式拿地 在中国房地产行业大家都懂得诸多房地产开发企业，在起家地区均有相称人脉关系，在拿地方面自然也就有某些独特优势。不过我们也真实看到在近几年与大开发商角逐中，无论是实力、品牌、资金等方面都占下风。仅有地方关系优势，并不能保证其成功拿地。 （3）必须从以销售为重要目转向以经营增值为重要目 在中国诸多中小型房地产开发商，由于资金链压力，往往采用多种手段，进行商铺销售以回笼资金。虽然近年由于通货膨胀及投资渠道窄等现实状况不少项目商铺销售形势还不错，但单单只顾销售方式，必然很难顾及未来项目持续经营。长远来看，无论对开发商企业品牌、项目发展命运，都是非常不利。必须以通过专业经营管理来获取稳定增长现金流，从而带动项目和周围地价增值为重要方略。 【总结】 从总体上讲，我国房地产形势看好，房地产企业有很好生存环境。我国房地产企业要在市场中站稳脚跟，牢牢把握好市场开发方向，提高自身素质，与时俱进，把握机遇，才能出其不意，战胜对手，立于不败之地。还必须有国家政策对指导、政府部门大力配合，以及政府与企业对消费者需求精确把握及合理引导。 【参照文献】 巴曙松；王淼，房地产企业需要个性化融资模式，载于中国房地信息，.4 郑文选，谈房地产企业经济竞争战略，载于陕西建筑，.10 施立鹏；王洪峰，房地产企业融资新途径，载于中国房地产，.5-最新【精品】范文