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cxxxxxx土地流转方案在旅游业蓬勃发展的今天，旅游产业已经成为了我国很多地区新的经济增长点。伴随着旅游产业迅猛发展，旅游景区的数量也在不断增加，在景区的建设当中，旅游用地的总量也在不断的增加。旅游景区中的用地类型比较复杂，涉及到国有土地，集体土地，而旅游用地主要的取得方式是通过政府的征地为主，但是在征地后农民得到的补偿较少，农民土地权益受到了较大的损失。旅游业的发展给我国乡村地区带来了一个新的机遇，但是在农业用地在向旅游用地的转变过程中，面临着国家、集体和农民三个不同主体之间复杂的利益纠葛。如何在我国土地产权制度下对旅游业及旅游用地的进行合理的开发，并为当地农民带来收入的增长，这将是今后在旅游开发中研究的又一焦点，也是解决好 “三农”问题的，提高农民收入的重要途径之一。本文共分为五章第一章引言。说明了本文选题的背景，研究的意义与目的，通过梳理了国内外关于土地流转的相关研究成果。第二章旅游区开发中集体土地流转相关理论分析。对基本概念作出了相应的界定，同时在结合区位理论、马克思地租理论、土地产权理论等理论，为旅游开发中农民土地流转问题提供理论依据和基础。第三章旅游开发模式及流转问题。在旅游开发中有着不同的用地模式，本文根据现行土地分类将旅游开发模式分为了三种基本类型，并对每种模式用地方式做出分析。同时分析了我国旅游开发中涉及农村土地流转的三种经营模式以及其所采用的土地流转方式，并在此基础上分析了其优劣势，说明土地流转方式有利于旅游业在我国乡村地区的发展。第四章丘北县普者黑景区流转意愿农民实证研究。通过具体旅游景区，丘北县普者黑旅游区中农民流转意愿的分析，得出结论即在旅游区农民倾向于采用流转的方式参与旅游开发。同时本文在对当地政府、村集体和农民的访谈调研中发现对于农村集体建设用地流转是得到极大支持，在旅游区的土地流转有利于发展旅游业带动农民增收，但是同时由于在政策上的不完善，还是给土地流转带来了阻碍。 I 摘要第五章旅游区土地流转的对策建议。为了有效促进农村集体建设用地流转提出了改革的方向和政策建议。关键字：旅游开发；土地流转；流转模式 II 第一章引言第一章引言第一节选题背景 20 世纪 80 年代以来世界旅游业的高速发展从产值上已经越居世界第三位，旅游产业已经成为了 2l 世纪最具发展潜力的行业之一。在我国旅游业的发展也十分迅速，目前全国已有 24 个省、市、自治区把旅游产业确定为支柱产业来发展，在旅游消费不增长的同时，旅游投资也在高速增长，随着旅游产业开发规模的不断扩大，开发过程中出现的问题日益增多。旅游景区旅游开发项目一般规模较大，少则上百亩，多则数十甚至数百平方公里，规模上不断的扩大，进而导致的结果就是其使用土地范围的飞速增加，从而也就更多的占用大量农用地和部分耕地，也就使得景区周边用地问题变得更加严峻。面对巨大的利益驱动和旅游业的快速发展使得很大一部分乡村地区，毫无节制的采取各种方法开发当地的旅游资源，这也就是导致这部分地区土地资源的滥占滥用和大量优质耕地的流失的原因。而在旅游用地的取得上主要就是通过国有土地的依法征收，但是由于旅游规划范围的土地权属和地类非常复杂，存在很多问题景区用地一部分属国有土地，部分又属农村集体土地，使得在我国很多旅游景区中在两者之间产生了巨大的矛盾。由于旅游开发在乡村地区的土地利用性质产生了变化，这也将给当地带来诸多社会问题。同样旅游业的发展也使得当地农民的生活以及生产方式被迫转变，旅游景区的用地取得一般是通过国家的有偿征收，如果在征地补偿或是流转中处置不当，必将给旅游开发中农民的权益带来巨大的损失。因此，在加快发展旅游的过程中，如何妥善处理好旅游用地取得方式，从而保护农民土地权益以及保持旅游产业的健康发展和社会主义新农村建设，从而增加农民收入，构建新农村的一个重要课题。第二节研究目的及意义通过研究对旅游开发中由于大量的征地给农民带来了极大的土地权益的损失，农民土地权益受损的原因分析，并结合目前对于旅游开发的分类研究，试图说明在旅游项目的开发中，农用地就转化成了旅游用地如何调整目前旅游开发中以征用为主要取得方式的，使得乡村居民对于旅游的开发，无法进行直接 1 第一章引言的参与并且与其土地收益挂钩。而作为旅游开发有赖于土地资源，正是由于土地资源的稀缺性使得在土地使用权转移过程中能够产生巨额的收益。当土地资源作为一种生产要素用于旅游开发后，如果不能为当地居民带来合理的收入，将不利于旅游业在乡村中的发展，单纯的提高征地补偿方式是治标不治本的，而应该积极鼓励广大农村积极将土地作为一种生产要素参与到旅游开发中，通过合理的自愿的土地流转的方式参与到旅游开发中，使农民享受在旅游开发中所带来的收益分配。同时配合征地制度合理的补偿方式和补偿额度，将有利用于加速旅游产业发展。此外如果将农业用地作为土地资本参与旅游业开发中，这也是农用地发展权的一种体现，让农民随着旅游业的发展而获得合理的土地增值补偿，同时也作为农民支持参与当地旅游业发展的内在动力。合理的流转方式将在农用地增值价值的补偿过程中，使得农民土地增值收益随之增加，当然在流转中也需要当地政府的积极支持，同时也要将引导农民自发的学习并且参与到旅游业经营中，从传统的农业种植通过培训向旅游业经营发展，最终让农民实现从农业向旅游业的转变。第三节国内外文献综述针对旅游区集体土地流转的研究并没有直接性的研究，但是对于土地流转的问题国内外学者已经做了大量的研究工作，从主要集中在以下几个方面：一、国外文献综述因各国土地制度的不同、产权关系不同、性质不同、国情不同,而土地流转是中国化的问题,国外一般没有与此直接相关的研究成果,一般主要研究集中在农地流转、乡村合作组织、乡村旅游经营模式上,美国、法国、德国、荷兰等国家在乡村旅游业发展过程中积累了一些乡村合作模式的经验但这些研究还没有真正涉及到乡村旅游业发展过程中土地及地上资源的整合利用、规模化经营的本质问题：土地流转的模式,而该问题恰恰是当前我国旅游业在乡村地区发展过程中遇到的最关键性的矛盾。国外的乡村旅游研究对我国的土地流转借鉴作用有限。国外的乡村旅游研究对我国的土地流转借鉴作用有限。国外农地流转制度。美国属于发达资本主义国家中最为典型的土地私有制国家。政府转让公有地所有权时，美国不同级政府之间，甚至同一级政府的不 2 第一章引言 1 2 3 同部门之间，一旦需要使用对方的土地时，不能通过行政无偿划拨，而同样是通过市场，按照等价交换原则实现。交换的价格亦依赖于市场的供求状况，受市场价格的调节。美国土地流转用于发展旅游业一般都是由政府进行主导的。其手段主要有法律、规划、土地登记等。英国土地的流转是在税收驱动下的，在英国土地如需要进行流转则需要上交各类税费，而在对土地权属转移、流动的税收相对较小，有效的形成了一种有利于土地合理流动、高效配置的经济机制，满足了英国市场经济发展的需要，刺激了对土地的投资。法国制定了促进土地流转的土地改组政策，其中主要包括了合并小型农场；支持中型农场的发展；建立农地整治公司，限制农地用途；建立政府的土地调整公司，收购土地后将其租赁或出售给大农场主，从而促进土地的集中经营。除此之外法国还设有土地事务所和土地银行，为农民进行土地流转提供便利。二、国内文献综述 4 5 6 国内学者对土地流转和旅游开发中土地问题进行了大量的研究。国内学者研究主要集中在以下几个方面：（一）农村土地流转的主体。农民作为流转的主体，在流转中必须充分尊重农民的意愿，流转的目的在于通过流转增加土地利用效率实现规模化经营，进而保护农民的利益。积极构建土地使用权市场，促进农民土地使用权流转的合法化。在农民土地承包期内，不能采取强制征地等方式直接收回农民的土地承包权。如何在土地流转中保障农民基本的土地权益，真正实现土地流转给农民取之于农赋之于农，这是目前解决当前土地流转的一个根本问题，也是讨论土地流转其他问题的一个前提条件，同时我们必须让农民真正掌握土地流转的话语权。在巨大利益的驱动下政府部门应该因地制宜，宏观把握土地流转问题不能不切实际的贸然推进，必须在土地流转中加强对农民土地权益的保护，农民在土地流转中的权益不容侵犯。 1 2 3 4 5 6 汪秀莲.发达资本主义国家公有土地的流转[J].中国土地科学，1998（1）傅强.从英国的土地税制说起[J].中国土地科学，1996（11）陈利冬.发达国家或地区的农地流转制度及其启示与借鉴[J].南方农村，2009（2）陈锡文、韩俊. 传统农区制约农民收入增长的主要因素[J].调查研究报告，2003（71）彭景.农村土地流转的核心[J].乡镇经济，2009（4）黄英伟.尊重农民的主体地位，在土地流转中保障农民权益.中国农村研究网，2009 3 第一章引言 7 8 9 （二）农地流转方式。在学术界对于农村土地流转方式有很多不同的看法。其中有部分学者认为我国土地流转的主要方式应该是以出租和入股两种方式进行。通过对农村集体土地等农用地的出租或是租赁的在流转方式，在对于土地有效流转和土地的集中管理比较有效，同时也可以使得农民对于土地的增值收益有较好的保障，同时在此流转模式下也可以为农民建立起基本的收入保障。而另一些学者则认为，吸引资金下乡，通过引入社会资金运作整合土地使土地细碎化，从而使的土地可以进行规模化经营；可以在实行入股制模式下，引导土地流转走上公司加农户的经营方式；无论从理论上讲，还是从实践上看，入股制能够较好地解决当前我国农村家庭承包经营责任制面临的问题，这对促进我国三农问题的解决具有重大意义，股田制应该作为我国目前最主要的农地流转形式。而另一些学者则认为，土地流转的真正目的在于如何增强及巩固农民和集体经济地位，使集体和农民对于土地流转有主导地位，进而走向集体合作社的道路。（三）旅游区土地问题。针对旅游开发中用地问题国内学者也已经开展了研究，主要研究方向集中在政府行为方式、土地使用权流转、农民土地权益保护上。但是在大部分的研究中都以描述性研究为主，其中定量分析较少。由于旅游开发中经济驱使，使得旅游景区不断扩大，在乡村地区旅游业的发展确实给当地经济带来的较大的收益，使得旅游开发进入了飞速发而在热造成了众多土地违法违规的使用。一些学者认为由于土地制度存在问题，政府垄断了土地的供给，在土地价格上分配不合理，土地产权不明确造成了旅游开发中有洞可钻。沈自玉认为在开发中由于管理体制的缺失，使得各级政府为了经济利益，无节制的批设开发区。钟京涛在文章指出了当前旅游用地管理存在的问题，例如在旅游资源经营权转让中土地使用权没有得到充分重视导致权利主体农民的权益受到了损失，同时还提出了由于在旅游土地供给上国家占有垄断地位使得在旅游用地供地上存在不合理，并进一步提出了加强和完善我国旅游业供地制度、强化旅游用地立法等措施。章牧通过土地利用规范体系中旅游用地地位的不明确，土地旅游规范作用得不到有效实施，使得旅游用地取得上产 7 8 9 杨德才. 论我国农地流转模式及其选择[J].当代经济研究，2005（12）沈自玉.对当前清理整顿开发区的思考[J].山东国土资源，2004 钟京涛.旅游资源开发中的土地问题探讨[J].上海土地，2002(4) 4 第一章引言 10 生了绝大的问题，通过对广西旅游用地的实地分析，提出需要把旅游用地纳入上地利用规划修编体系中的建议和对策。徐娅通过分析当前旅游用地中存在的问题，说明旅游业用地是是属于土地综合利用的手段，并根据旅游开发中不同用地类型分别提出了不用利用方式。一、文献研究第四节研究方法通过对国外及国内土地流转制度以及对于旅游开发中相关文献和理论的分析分析，为论文写作打下坚实的理论基础。二、问卷调查与实地访谈通过对云南省丘北县普者黑旅游景区不同区位、不同类型的 136 户旅游区农民为主要研究对象，通过问卷调查以及实地访谈对当地农民进行入户访谈。深入了解旅游区农民对于土地流转的真实意愿，以及影响其参与流转的因素分析。三、归纳分析与演绎结合归纳分析是指从经济现象中概括出带有一般性的具有普遍共性的结论和判断，从某种意义上说归纳分析就是理论分析。而演绎分析则是运用具有一般意义的结论来分析具体的经济现象。四、回归分析法采用 Logistic 回归模型对旅游区农民土地流转农民意愿数据进行回归做出分析，为本文提供数据分析依据。第五节论文创新与不足一、创新点从理论上提出了关于旅游开发中不同的开发模式，分析不同模式下的用地情况。并根据不同的模式在土地取得上选择不同的方式。同时分析了发达地区旅游开发中土地流转模式，并与土地流转模式相结合，提出了关于不同的旅游 10 席娅.旅游开发中土地资源的综合利用[J].国土资源，2004(6) 5 第一章引言开发模式下土地流转模式的选择方式。结合实地调研，针对旅游开发区农民流转意愿进行问卷调研，得到第一手资料，并通过数据分析得出结论。二、不足之处由于在研究中发现关于旅游开发中土地流转问题的实证较少，对于前期调研问卷和访谈提纲设计可能不够全面，预期问题不够深入。另外在实地的访谈中可能由于各种原因对于真实情况的被访者可能没有如实回答，会对数据的准确性造成误差。加之学识和能力局限对于不同旅游模式下的土地流转问题研究还不够深入，结论与政策观点是否具有普遍意义，还需要进一步加深讨论。第六节论文框架文献研究概念界定旅游开发中土地流转问题理论准备问卷调查现状概述弊端分析旅游区农民意愿的实证分析提出流转方式政策建议图 1.1 论文框架图 6 第二章旅游开发中集体土地流转相关理论第二章旅游开发中集体土地流转相关理论一、旅游开发第一节基本概念旅游开发指的一种综合性的利用土地方式，根据各种现实和潜在的旅游资源合理的进行挖掘利用而从事的建设活动。其目的开发旅游资源满足人们的旅游需求，同时旅游开发有利于促进经济发展、提高土地利用强度。二、集体建设用地在我国根据《全国土地分类标准》,农村土地被分为两类：农用地主要是指直接用于农业生产的土地；非农用地是指农民宅基地和农村建设用地,属于农民或者集体所有的,用于非农业种养殖目的的土地。其中在《全国土地分类标准》当中关于农用地的解释是:“农用地指直接用于农业生产的土地,包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。”，而非农用地主要包括了：宅基地（农民的住宅用地）、乡镇村企业用地、乡镇村公共设施用地、乡镇村公益事业用地四类。根据《土地管理法规》,相关规定，我们将非农用地称为“乡镇村建设用地”或“农村集体建设用地”。在本文中的集体土地流转的集体土地范围即被限定为直接用于农业生产的土地以及农村建设用地。三、土地流转土地流转是指土地使用权的流通与转移。从狭义上理解，所谓的土地流转是指土地权益的转让,也就是附属于土地之上的各种权益在不同权利主体之间转移的过程。但是完整的土地包括对土地的使用权，收益权、处分权等。因此, 土地权益的转让也应当包括土地所有权的流转、土地使用权等的转让以及土地收益权的转让以及土地处分权能等权益的转让。其中农村集体的土地流转，就是指在农村集体内部不改变集体建设用地的功能与性质的前提下的流转。而农用地流转是指农地承包经营权的流转。在农村集体建设用地的流转时需要经过国家行政部门审批,才能改变农用地的性质转变为集体建设用地;集体土地包括农用地和集体建设用地向国有土地流转,则是按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限获得批准后,将农用地转变为建设用地的行为俗称为农用地转用。 7 第二章旅游开发中集体土地流转相关理论通过农村集体土地流转改变集体土地的用途或者性质实现土地的增值，国家通过对土地的管理实现集体土地的集约利用，同时保障农民的集体土地利益。但是在保障农民基本的土地权益，与实现集体土地集约利用规模化经营，两者在现实中是相互矛盾又统一的。矛盾之处在于农民土地权益属于农民个人权益, 而集体土地集约利用带来的是社会权益发展,在面对“公共利益”与个人权益冲突的时候,往往都会选择牺牲个人满足“公共利益”。在目前现行的法律体系下, 集体土地流转过程中的土地增值并没有真正的被农民所享有,这就是我们后文要提到的在旅游开发中土地征收制度给农村土地权益带来的损伤。但是从二者一致的角度上看,只有探索的旅游开发中集体土地流转方式,才能够保护农民合法的土地权益,也才能够促使土地使用者从考虑自身经济利益最大化出发,合理、节约利用土地,实现土地的集约化利用。第二节相关理论一、区位论区位论是研究在特定区域内人类选择空间活动区位的理论，研究人类各种空间活动最佳、效果最大或最满意的地点的选择，其实质在于揭示人类社会活动的空间规律。区位论即是地理学的一个基本理论，同样也是土地经济学、房地产经济学的一个基础理论，也是构成旅游地评估的基础理论之一。区位理论把土地区位或由土地区位产生的地租、地价直接或是间接的作为影响三大不同产业，由于区位的不同，引发土地上经济活动成本的差异、满足程度的不同，土地生产率和土地利用效益也会随之发生改变，并使得地租和地价发生也发生变化。对于旅游区而言，旅游的吸引力会因为距离中心城市的距离的远近和交通主要干道距离的远近发生变化，由中心向外扩散逐步递减。但是一些国家自然风景区、国家公园或是乡村旅游地区受到区位影响较小，但是在旅游区域范围内同样也存在因区位差异产生的距离递减。二、马克思地租理论马克思主义将地租理论建立在价值论和剩余价值理论的基础上。认为地租是直接生产者在生产过程中创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，地租是土地所有权在经济上的一种实现形式。在农地流转的过程中，农户在获取一定租金的条件下，将农地的使用权让渡出去，实现了土地权利的经济价值。 8 第二章旅游开发中集体土地流转相关理论 11 （一）绝对地租绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断而取得的地租。绝对地租的存在，是土地所有权的要求，是土地所有权实现的经济表现形式（二）级差地租级差地租是指租用较优土地所获得的归所有者占有的超额利润。级差地租产生的根本原因是土地的垄断经营，土地质量差异仅是产生级差地租的自然基础。级差地租一般分为级差地租 I 和级差地租 II。级差地租 I 产生的原因在于投入不同地块上的等量资本,由于土地的肥沃程度不同或土地的位置不同而产生的有差额的超额利润。级差地租 2 是由于对同一地块连续增加投资从而有更高的劳动生产率而产生的超额利润。（三）垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。垄断地租不是任何土地都能产生的，它只产生于具有某种独特自然条件的土地。（四）社会主义地租指社会主义制度下，土地所有权在经济上的实现形式。即土地使用者为了取得固有土地使用权而依法付给国家的租金。由于土地存在耕地肥沃程度的差别和土地位置距离城市中心的远近、交通方便等程度的差别，以及连续追加投资形成劳动生产率的差别，因而也就有了形成级差地租的客观物质条件，级差土地收入就必然转化为级差地租。在土地集体所有制的条件下，级差地租 I 主要应归土地所有者—集体经济组织所有，是由于我国集体土地中实行集约经营、追加投资而形成的。而在集体土地由农户承包经营其主要受益将由承包农户所得。在社会主义地租下，无论是级差地租 I 还是级差地租 II，在其形成过程中，都是由于国家在土地上加注了投资并进行各项建设，从而提高了土地质量、方便了交通、改善了土地环境等，所以国家可以采取多种形式分配和调节级差地租。因此，应该把级差地租 I 和 II，当中的地租价值一部分应该归于国家。（五）马克思地租理论在旅游开发中旅游用地研究中的运用由于在旅游用地中土地的所有权和使用权是相分离的，旅游开发者在进行旅游项目经营时就必须支付旅游用地的地租。同样的在旅游开发中旅游用地的 11 .贺倩. 我国城乡结合部旅游用地问题研究[D].浙江：浙江工商大学，2008 9 第二章旅游开发中集体土地流转相关理论地租的组成包括了绝对地租和级差地租两部分构成。在旅游开发中土地的绝对地租是在旅游项目用地所有权和使用权分离，旅游用地的所有者经营者收取的最低限度的地租，即最差的旅游用地所必须交纳的地租。在旅游开发中，土地级差地租是指通过经营较优旅游用地所获得的，最后由土地所有者占有的那一部分超额利润。促使形成级差地租的条件是旅游用地质量的差异，主要包括旅游用地开发、利用潜力的差别和地理位置的差别。旅游用地级差地租也形成了级差地租 I 和级差地租 II。形成级差地租 I 的原因主要有:由于旅游用地范围内土地资源的质量存在差异而产生的对旅游产品质量和规模的差异，从而也就引起在经济收入的差别，由于地理位置及交通条件的差异，从而引起旅游产品在开发中开发成本的差别。所以在原始条件较好的旅游用地上可以获得的利润自然多于原始条件较差的旅游用地。而多出的超额利润就是归土地所有者占有的级差地租 I。在级差地租 II 的产生中，是由于用于旅游开发的土地资源在原始条件下的差别，或者是人为原因即国家(包括地方政府)进行合理规划、长期投资的结果。由于上述原因而形成的级差地租 II 收益不应归承租者所有，而应上缴给土地所有者即国家或集体所有。 12 三、土地产权理论土地产权是指附着在土地资源上的一切权利的总和，是存在于土地之中的排他性的完全权利。土地产权的基本上包括了土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权和地役权等几个方面内容。第一，土地所有权是土地产权中的核心，马克思认为，土地所有权分化为两个方面，从法律意义上解释土地所有权，即土地所有者把土地当作自己的财产，土地所有者有对土地实行垄断及支配的权利，这种法律是法律所赋予的，受到法律的保护。另外一方面则是经济意义上的土地所有权，指土地所有者凭借他对土地的垄断从而收取一定的地租，地租是土地所有权在经济上实现形式，以上两者构成完整的土地所有权。在我国以公有制为主体的经济制度下，土地制度的核心也是土地公有制，土地公有制的两种基本表现形式：国家所有(全民所有)和集体所有。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地．除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留 12 毕宝德.土地经济学[M].中国人民出版社，2006 10 第二章旅游开发中集体土地流转相关理论 13 山，属于农民集体所有。所以在旅游开发中所有开发的土地的所有权都是属于国家或是农村集体的。第二，土地使用权地使用权是依法对一定的土地加以利用并取得收益的权利。这是一种直接行使于土地之上的权利，是土地所有者享有的一项独立权能。土地使用权是根据法律或合同规定而产生的使用土地的权利。土地使用权可以由土地所有人行使，在法律规定的范围内依自身的意志使用土地并取得收益;也可以依据法律规定从土地所有权中分离出来而成为一项相对独立地权能，由非土地所有人行使。在旅游用地的土地使用权取得方式分析根据土地管理法有关规定，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。除此之外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地(包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地)。兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准可使用农民集体所有的土地。根据如上相关规定，科学合理规划的旅游用地，可以依法使用国有农用地、建设用地、未利用地以及集体所有的农用地、宅基地以及 14 未利用地。因此，根据旅游项目用地性质及经营者的不同．可以灵活采用旅用地的取得方式，即可以灵活采用国有土地的划拨、出让、出租、人股以及集体土地的承包、租赁等流转方式土地使用权取得方式。第三，土地收益权是指从农民从土地上获得经济利益的权利。土地收益权土地使用权紧密相连，即使土地所有者在将土地使用权分离出去后，仍可以享有土地收益权。土地所有权人可以将土地占有权、使用权、甚至部分处分权让渡于他人，而保留一定的收益权，即收取地租。第四，土地处分权是指法律允许范围内对土地进行处置的权利。处分权是所有权的核心，是所有权各项权能中最基本的权能，它决定着土地的归属。四、产业融合理论 13 14 中华人民共和国土地管理法.第八条中华人民共和国土地管理法. 第四十三条 11 第二章旅游开发中集体土地流转相关理论产业融合理论是在 20 世纪 70 年代产生的，最早产生于由于数字技术的出现导致的信息行业之间的相互交叉。在研究中日本学者植草益，认为产业融合就是通过技术创新和放宽限制来降低产业间的壁垒，加强行业企业间的竞争合作关系。产业融合主要有三种方式，一是高新技术的渗透融合，二是产业间的延伸融合，三是产业内部的重组融合。旅游开发产业与其他产业之间的融合是主要是引入高新技术，对旅游产业进行技术改造，在旅游产业，农业产业以及服务业中产生的融合。 12 第三章旅游开发模式及土地流转用问题研究第三章旅游开发模式及土地流转问题第一节旅游用地 15 16 17 一、旅游用地的内涵及特点旅游用地这一概念在我国土地分类中并没有明确的界定，仅在《风景名胜区规划规范》，对旅游用地中的风景区用地进行了较详细的划分。目前我国旅游用地的分类，还停留于学术研究成果方面。其中不少学者对于旅游用地分类作出了一些探索。其中黄养山、王建平将旅游用地按照不同的功能分为三大类:第一类旅游服务用地、第二类生产管理用地，第三类基础设施用地。苏平，党宁按旅游地资源属性以及按旅游活动性质两种分类方式，提出了九种旅游地类型:自然观光旅游地、自然娱乐旅游地、自然运动休闲旅游地、人文观光旅游地、人文娱乐旅游地、人文休闲旅游地、人造观光旅游地、人造娱乐旅游地、人造运动休闲旅游地。吴必虎将旅游目的地根据其特征分为以传统观光旅游为主的胜地型目的地和利于发展康体休闲娱乐、夜生活业、体育旅游、会展旅游、购物旅游、周末近距离度假旅游等新兴产品的城市型目的地两种类型。旅游用地的特点主要包括以下几个方面：复合性。所谓旅游用地的复合性是指由于用于旅游开发的土地可以在不改变原有土地用途的基础上，通过挖掘和发现土地资源的旅游利用价值，从而开发土地的旅游用途，既可用于旅游发展也可用作其他用途。多效益性。旅游用地具有经济、社会和生态等多收益特征。一方面可以增加经济收益方面，其发展也带动了相关产业的发展，增加收入，交通运输等相关设施的配套建设；一方面由于旅游活动具有较强的社会参与性，在增进了国内外游客与旅游目的地居民间的文化交流;另一方面生态收益方面，旅游用地开 15 16 17 黄养山，王建萍.旅游规划[M].福建人民出版社，1999 苏平，党宁等.北京环城游憩带旅游地类型与空间结构特征[J].地理研究， 2004(5) 吴必虎.大城市环城游憩带研究-以上海市为例[J].地理科学，2001(8) 13 第三章旅游开发模式及土地流转用问题研究发的需要完善周边的环境加以配合协调，从而提高旅游目的地的吸引力，获得生态收益。可持续性。旅游用地经过合理的开发利用，可以达到长期使用。只要施行合理规范使用，减少对旅游开发过程中对于土地的损耗，旅游用地可以长期持续利用，产生持续产生经济价值。编号 1 2 3 4 二、我国用地分类标准国土资源部发布的第二次全国土地调查土地分类标准: 标准（GB/T 21010-2007)）表 3.1 土地利用现状分类表一级类二级类名称编号及名称耕地 011 水田 012 水浇地 013 旱地园地 021 果园 022 茶园 023 其他园地林地 031 有林地 032 灌木林地 033 其它林地草地 141 天然牧草地 142 人工牧草地 143 其它草地土地利用现状分类 5 6 7 8 9 10 11 12 商服用地工矿仓储用地住宅用地公共管理与公共服务用地特殊用地交通运输用地水域及水利设施用地其他土地 051 批发零售用地 052 住宿餐饮用地 053 商务金融 054 其它商服用地 061 工业用地 062 采矿用地 063 仓储用地 072 农村宅基地 07l 城镇住宅用地 081 机关团体用地 082 新闻出版用地 083 科教用地 084 医卫慈善用地 085 文体娱乐用地 086 公共设施用地 087 公园与绿地 088 风景名胜设施用地（指风景(包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等)景点及管理机构的建筑用地。景区内的其它用地按现状归入相应地类。 091 军事设施用地 092 使领馆用地 093 监教场所用 094 宗教用地 095 殡葬用地 101 铁路用地 102 公路用地 103 街巷用地 104 农村道路 105 机场用地 106 港口码头用地 107 管道运输用地 lll 河流水面 112 湖泊水面 113 水库水面 114 坑塘水面 115 沿海滩涂 116 内陆滩涂 117 沟渠 118 水工施用地建筑用地 119 冰川及永久积雪 121 空闲地 122 设施农用地 123 田坎 124 盐碱地 125 沼泽地 126 沙地 127 裸地 14 第三章旅游开发模式及土地流转用问题研究在国家土地分类中，几乎大部分的土地都可以直接的或是间接的用于旅游开发，由此可见旅游用地具有的较强用地复合性，权属的复杂性，涉及到了城市建设用地，农村集体建设等。第二节旅游开发模式中用地问题由于旅游资源的多样性，旅游开发涉及到不同的开发方向，也就存在着不同的开发模式，而在这些开发模式之下也就有着不同的用地特点。本文参照土地分类中农用地、建设用地、未利用地三种一级类用地的划分方式，结合旅游产业项目不同类型，将各种不用的旅游开发用地模式归结为三类，即以建设用地为主的开发模式、以农用地为主的开发模式以及其他型开发模式，并逐一分析其用地的特点并提出相对应的取地方式。一、按功能划分旅游开发模式（一）建设用地为主的开发模式在旅游项目开发中有这样一类项目是以建设用地为主的旅游用地开发模式。在旅游景区的建设过程中依靠在景区大规模建设人造景观，包括特色建筑物，从而吸引游客。于此同时为旅游者提供丰富多样的配套旅游接待基础设施。这类旅游开发项目开发模式就是以建设类用地为主，建成后旅游景区内原始自然旅游资源较少，主体经营对象是人文旅游资源，人造建筑居多。其类型大致有主题公园、休闲度假区、民族文化旅游区等三种。 1.主题公园依托独特的气候、史上遗存、遗迹等资源，利用高科技手段，开发具有体验性、参与性、娱乐性并具科考教育旅游功能的文化主题型的旅游产业项目用地，为了满足旅游者对于多样化休闲娱乐需求和选择。如昆明世博园、禄丰县世界恐龙谷、元谋“东方人类祭祖坛”、天龙八部影视城等开发特点主要有以下几点:①主题公园一般多建于城市规划区范围内，占地面积较大，对于交通通达度有较高要求，周边基础设施要求较为完善，从区位论理论上解释其所处地块的地租和地价相对较高;②根据当地或是主题要求而建设，需要依托特定的资源二进行。但是对自然资源要求不高;③适合于旅游市场发展成熟的区域;④用地一般以建设为主，人工开发程度较高。 15 第三章旅游开发模式及土地流转用问题研究土地取得方式：在以主题公园的旅游开发模式下占用农村集体土地时，主要是以政府为主导的征地方式取得，由于在主题公园建设中，要求景区的基础设施的完整度较高，需要大量占用土地。一是建设用地规模较大，二是由于大量的基础设施需要维护和管理，所以一般选择完全征用的方式。 2.休闲度假区指依托良好的气候条件、生态环境，丰富的地热资源和众多的湖泊，发展内陆湖滨型、休闲疗养型、置业度假型等休闲度假类旅游项目用地。对旅游者而已以游乐休闲为目的，同时还需要向旅游者提供住宿餐饮、康体休闲、购物娱乐、商业服务等设施的短期居住场所。在云南省旅游项目主以大理地热国、鸡飞温泉度假区、南泥景区、阳光海岸度假区为主要代表。开发特点主要有以下几点:①与主题公园类相比旅游度假区的整体开发前期资金投入也比较高，用地规模也更大，用地开发利用强度相对较高;②项目用地类型基本以建设用地为主。土地取得方式：同样在休闲度假区涉及到农村集体土地时，一般采用征收、或者“以租带征”等方式。由于在休闲度假区也存在着大量的建设用地，需要修建供旅游者短期的住宿场所以及特殊的服务类项目（例如温泉场所、娱乐场所等），同样需要面临在景区中维护和管理的问题，较少采用土地流转方式。 3.民族文化旅游区民族文化旅游是指依托独具特色的少数民族风情和历史文化资源，融合自然风光，深度开发具有体验性、参与性、娱乐性等特点的民俗体验型的旅游区。典型代表有云南民族村旅游区、大理蝴蝶泉公园、勐罕景区、崇圣寺三塔文化旅游区等。开发特点主要有以下几点:①需要依托较多自然旅游资源和人文

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