房地产项目投资报告书.docx

中国广西钦州2004年3月28日东南亚十国风情园暨一江两岸房地产项目投资陈诉3月28日 地点： 邮政编码：100029 联系人及职务： 电话： 传真： 电子邮箱： 保 密 本商业筹划书属商业秘密，所有权属于信义华信投资团体有限公司。所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向书的投资者使用。收到本筹划书后，收件方应马上确认，并遵守以下的划定： 1、在未取得信义华信投资团体有限公司的书面许可前，收件人不得将本筹划书之内容复制、泄露、散布； 2、收件人如无意进行本筹划书所述之项目，请按上述地点尽快将本筹划书完整退回。 体例人：目 录目 录3摘 要51.项目配景61.1.中国-东盟展览会简介6.中国-东盟展览会动因61.1.2.广西优势61.1.3.展览会定位71.1.4.嘉来宾商71.1.5.内容71.1.6.配套设施建立71.2.广西壮族自治区简介81.2.1.地理位置81.2.2.经济生长81.3.钦州简介91.3.1.表面91.3.2.交通运输91.3.3.生长战略101.3.4.经济状况111.3.5.临海产业园区111.4.三娘湾旅游开发区简介121.4.1.地理位置、气候121.4.2.主要旅游资源121.4.3.生长筹划及前景132.“一江两岸”项目筹划132.1.SWOT阐发132.1.1.优势：132.1.2.劣势：132.1.3.时机142.1.4.威胁152.2.总体思路152.3.项目投资152.3.1.建安用度152.3.2.税费问题162.3.3.营销推广费162.3.4.其它用度162.3.5.项目总投入172.4.收益测算172.4.1.钦州房地产市场综述172.4.2.产物订价172.4.3.开发筹划172.5.项目投资与收益的模型盘算182.5.1.现金流量表182.5.2.NPV盘算182.5.3.内部收益率盘算192.5.4.小结193.十国风情园项目203.1.SWOT阐发203.1.1.优势203.1.2.劣势203.1.3.机会203.1.4.竞争阐发213.2.客源市场阐发223.3.综合评价：223.4.营销战略233.4.1.定位233.4.2.功效233.4.3.目标客户233.4.4.营销计谋233.4.5.优惠政策243.5.项目投资243.5.1.建安用度243.5.2.其它开发用度243.5.3.项目总投资253.6.收益测算253.6.1.客房收益253.6.2.餐饮收益263.6.3.娱乐城收益273.6.4.其它收益27.税费及总收益273.6.6.项目筹划273.7.项目投资与收益的模型盘算284.时间进度摆设305.结论306.附件30附件一、信义华信投资团体有限公司简介30附件二、钦州市一江两岸筹划总平面图31附件三、滨江鸟瞰31摘 要 “一江两岸”开发和三娘湾旅游区东南亚十国风情园两个项目起因于中国东盟展览会，是钦州市政府重点建立工程，得到了市政府的鼎力大举支持。本着严谨性、前瞻性的原则，本陈诉对这两个项目做了可行性研究，得出以上两个项目具有较高投资代价的结论。东南亚十国风情园暨一江两岸房地产项目投资陈诉1. 项目配景1.1. 中国-东盟展览会简介1.1.1. 中国-东盟展览会动因东盟十国包罗文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国、越南。2003年10月8日，温家宝总理在印度尼西亚巴厘岛第七次东盟与中国101领导人集会上发起，从2004年起，每年11月在中国广西南宁举办中国东盟展览会。这一发起得到了国领导人的普遍欢迎，并写入了会后颁发的主席声明。在这次集会上，温家宝总理同时发起举办中国东盟上午与投资峰会。首届峰会将与中国东盟展览会在南宁同期举办。2002年11月，中国和东盟10国领导人在柬埔寨金边配合签署了中国与东盟全面经济互助框架协议，标记着中国东盟自由贸易区建立进程正式启动。2004年1月1日起，中国东盟自由贸易区内的500多种农产物开始降税，其他商品也将逐年降税。2003年12月17日，中国商务部副部长安民在国务院新闻办记者招待会上宣布，由中国商务部和东盟国度经贸主管部分配合主办，广西壮族自治区人民政府承办的中国-东盟展览会（简称“南博会”），自2004年起，每年11月3日至7日在广西首府南宁举办，展会所在设在南宁国际会展中心。中国东盟展览会创造了多其中国第一。原因有三：一是其规格之高前所未有，它是由国务院确定并由总理亲自宣布的展览会；二是它有别于一次性的上海世博会，是多国举办常年举办的展览会；三是以自由贸易区为主题的。国务院鼎力大举支持中国东盟展览会不但有着经济考虑，也有政治和宁静方面的意义，在一个最有争议的地域创建战略同伴互助干系，将会使中国和东盟在经济和宁静方面得到双重收益。事实上，1995年以来，中国与东盟贸易额年增长速度均凌驾15。2002年双边贸易额达547.7亿美元，同比增长31.7%。2003年为782.5亿美元，同比增长42.9%。凭据第七次中国与东盟领导人集会告竣的共鸣，2005年双边贸易额将突破1000亿美元。中国和东盟战略互助区域内，将形成一个拥有17亿消费者的巨大市场。1.1.2. 广西优势中国东盟展览会之所以落户广西南宁，主要是因为广西拥有几大优势：l 广西的地理位置更为优越。2003年2月份之前的互助机制在云南，但较之云南，广西和东盟既有陆路接轨又有水路接轨。l 互助项目多与广西相关。泛亚铁路勘探后重新筹划改走东线，广西境内的铁轨硬件条件更好。l 口岸优势。东盟10国除老挝外全部是海国，钦州港又是最近东盟的口岸，地理优势十明白显。1.1.3. 展览会定位中国东盟展览会紧紧围绕中国与东盟全面经济互助框架协议已经自由贸易区建立实际进程，以双向互利为根本原则，以自由贸易区内的经贸互助为重点，同时面向全球商界开放。中国东盟展览会将进口与出口相结合，投资与引资相结合，展销推介与专题论坛相结合，经贸运动与文化交换相结合，促进优势互补，深化经贸互助，配合实现本地域的普遍繁荣。1.1.4. 嘉来宾商到场中国东盟展览会的重要高朋有中国和东盟国度领导人、中国和东盟国度经济贸易部部长、地方政府领导、著名专家学者、中国和东盟国度主要商协会卖力人、跨国公司及大企业CEO。参展客商有中国和东盟10国领先生产企业、中国和东盟10国主要出口商、中国和东盟10国招商项目业主、对外承包工程企业、其他国度和地域的跨国公司、企业、旅行社、景点景区、航空公司及与旅游业相关的其他企业。参会客商有全球采购商、国度投资商、贸易和投资中介机构。1.1.5. 内容“南博会”有五大项内容，具体为：l 货品贸易：展示各国优势产物，促进进出口成交；l 投资洽谈：推介各国投资情况，公布招商信息，联手吸纳国际资本；l 办事贸易及其他互助：交换技能结果和治理经验，开展旅游、电信、物流、金融、工程承包等领域的互助；l 专题论坛：围绕自由贸易区建立的热点问题，邀请政府官员、专家学者和企业家进行交换与对话；l 文化交换：展览会期间举办南宁国际民歌艺术节，充实展现中国与东盟各百姓族文化风范。据介绍，首届“南博会”设置国际尺度展位2000 个、非尺度展位200个以及2.6万平方米的室外展场；到会各国客商约2万人。1.1.6. 配套设施建立l 欢迎设施方面“自治区青秀山欢迎基地”，这一项目的建立所在在青秀山西北面，目前正在进行三通一平。南宁市新城区（尤其是綤东一带）增建中高等宾馆，并对现有宾馆的设施进行改革和完善。南宁国际会展中心二期工程，增设展位，增建宴会厅等项目。南博会要求南宁有3万张床位，但目前南宁市仅可供1.5万张床位，缺口部分南宁加紧建立解决一部分，钦州等周边都会资助解决一部分。l 在交通信息设施方面南宁机场跑道、停机坪、高朋室要进行改扩建；申请增设民航航班、航线；加速自治区口岸设施的建立与完善，开通与东盟国度的直航班轮。建立和完善南宁通往主要旅游都会、主要景区的公路，尤其要尽快修通南友高速、南梧高速等门路。市内门路建立全面加速。建立专业展览会网站，通过网站开展形象宣传、招商引资和电子商务等运动。l 筹划建立筹划“经济园”,建立商贸城。凭据事情方案的筹划，将以南宁（武鸣）华侨投资区为底子，筹划改革为中国东盟经济园，吸引东盟企业来广西投资，也吸引国内对东盟出口企业在广西办厂。争取明年“南博会”期间有一批项目入园开工。在南宁市，还将筹划建立东盟商贸城。凭据方案，在会展中心四周筹划建立以东盟各国为主题的国际商贸城，争取明年2月拿出筹划模型；也可以将现有部分商业街改革成以东盟国度命名并体现东南亚风情的商贸街。1.2. 广西壮族自治区简介1.2.1. 地理位置广西是中国五个少数民族自治区之一。它位于中国大陆沿海地域的西南端，面向东南亚，背靠大西南，处于中国东南沿海地域和中国大西南地域的交汇地带，是中国西南最便捷的出海通道。大西南的四川、云南、贵州、西藏、重庆等省区市，面积264万多平方公里，人口2亿多，蕴藏着极为富厚的物产资源，战略职位十分重要，是我国经济生长潜力最大的地域之一。广西既是华南通向西南的枢纽，又是沿海、沿江、沿边的省份；既有适应亚热带植物生长的气候条件，又有富厚的矿产资源；既有方便的水、陆、空交通，又有联接世界各地的通讯网络；既是少数民族地域，又是全国重要侨乡；既有生长迅猛的高科技，又有廉价的劳动力独物的区位优势，使广西成为全国唯一的具有沿海、沿江、沿边优势的少数民族自治区。1.2.2. 经济生长“九五”时期全区国内生产总值实现了年均的较快增长，经济实力增强，经济质量和效益明显提高。财务收入年均增长，实际财力五年累计增长倍。人均国内生产总值提前一年于年实现了比年翻两番的目标。“十五”以来，经济继承平稳增长，2001年全年实现国内生产总值2231.19亿元，按可比价盘算，比上年增长8.2%，增幅比上年提高0.9个百分点。2002。2003年广西生产总值2733.21亿元，比上年增长10.2%，成为“九五”以来快速增长的年份之一。产业生产快速增长，产业增加值436.92亿元，增长17.6%，比上年提高5.0个百分点， 其中电力、冶金、机器等特色优势行业对产业增长的孝敬较大。外贸进出口高速增长，出口总额19.70亿美元，增长30.7%；进口总额12.22亿美元，增长32.3%。1.3. 钦州简介1.3.1. 表面钦州是中国北部湾新兴的临海产业都会，是广西南部沿海地域的中心，钦州市现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城治理区，陆地面积10843平方公里，海岸线长，全市总人口336.7万，其中市区面积32平方公里，人口20多万，钦州是广西主要侨乡之一，有外洋华侨、港澳同胞38万人，漫衍在46个国度和地域。钦州历史悠久，文化秘闻深厚，全市共有文物掩护单元49处，其中国度及自治区重点文物掩护单元8处，市区就有国度级重点掩护文物民族英雄刘永福、冯子材故宅。钦州的自然资源十分富厚，盛产荔枝、龙眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蚝、对虾、石斑鱼四台甫产驰名中外，是中国著名的“荔枝之乡”、“香蕉之乡”、“大蚝之乡”、“奶水牛之乡”，红椎林是全国之最，灵山县古民居大芦村被誉为“广西楹联第一村”。钦州市是广西社会经济生长中南北钦防沿海经济区的重要组成部分，地处以口岸经济、海洋经济和高新技能财产为重点的南北钦防沿海经济区的中心位置，是大西南战略通道最近、最便捷的出海口，是从海上通往东南亚和世界沿海国度及深入大西南的门户。随着“中国东盟自由贸易区”的创建，位于东亚经济圈中心位置的广西将成为中国进军东盟自由贸易区的“桥头堡”，钦州市将成为中国这一世界人口大国进入“中国东盟”市场的重要门户。1.3.2. 交通运输钦州是广西沿海的交通枢纽，桂海高速公路、钦防高速公路和南防铁路、钦北铁路均在钦州市交汇，北海机场、南宁机场距钦州只有100公里，海陆空交通便捷。滨海公路建成后，将极大地促进桂南经济区的旅游生长，为中国南方省份的游客进入北部湾提供了便捷的陆路交通。钦州距周边都会距离都会里程（公里）南宁120北海91梧州448柳州329防城61百色385桂林466玉林236河池443钦州市具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是动员广西乃至西南地域的全方位对外开放和经济全面生长的龙头，是中国与东南亚地域乃至亚太地域经济互助的重要桥梁。钦州市在广西沿海 3 个地级市中距首府南宁市乃至大西南诸省最近，是大西南最便捷的出海通道。钦州交通便利，区位优势突出，南临北部湾和南中国海，背靠大西南，东邻粤港澳，面向东南亚，是大西南出海通道的最近出海口之一，在西部打开发和建立中国东盟自由贸易区中具有“承东启西”和“桥头堡”的战略职位。目前有南宁至钦州等5条铁路和桂林至北海等5条高登记公路在此交汇；市区距离南宁机场、北海机场均100公里的高速公路路程，两机场是中国净空港条件最好的机场之一，拥有世界先进的导航设备，航线直通中国各主要都会和越南、泰国、香港、澳门等国度和地域，而从南宁和北海机场到市区仅1小时。目前钦州市已成为广西沿海地域重要的交通枢纽。钦州目前已与世界上50多个国度、地域有贸易往来。钦州市交通发达，现代化海陆空大交通运输网已根本形成。钦州港是个不可多得的天然深水良港，是孙中山先生开国方略中筹划的“南方第二大港”。具有水深、避风、港池宽广、无回淤、航道顺直、可挖性好、可建码头岸线长等特点。钦州是天然的深水良港，被国务院批准设立一类口岸。筹划建成5各港区10个作业区，深水岸线68公里，可建130万吨码头200个。建成后可形成亿吨以上吞吐能力。目前钦州港已建成泊位9个，其中万吨以上码头4个，年吞吐能力300多万吨，在建5万吨级以上泊位6个（其中7万吨级码头1个），预计到2004年钦州港的吞吐能力将到达1000万吨以上。南昆、湘桂、黔桂、黎钦等铁路通过进港铁路直达钦州港。桂海高速公路公路贯串钦州，二级公路已接通绝大部分城镇。南宁、北海两个机场距离钦州均各约 100 公里，且有高速公路与机场相通。1.3.3. 生长战略自治区党委、自治区人民政府制定了把钦州市建成临海产业都会、将钦州港建成临海产业港的战略决策，实施“以港兴市，以市促港，项目支撑，开放动员，建立临海产业都会”的生长战略，重点生长临海产业、产业园区和都会经济，鼎力大举推进大口岸、大产业、大物流、大旅游建立，努力实现产业大港、滨海都会和旅游胜地的战略目标。近几年来，随着旅游战略职位简直立，钦州的旅游业面临着前所未有的时机，生长十分迅速，其奇特的区位优势、便捷的交通条件、完善的底子设施、优惠的投资政策、优质的办事情况和良好的生长前景，吸引着众多国内外客商。广西壮族自治区人民政府决定在钦州港区一带建立大型临海产业园。这为钦州生长提供了前所未有的机会。面对新的机会，钦州市自上而下强化生长意识、经济结构调解意识、产业强市意识和招商引资意识，把临海产业作为主攻偏向，加速生长口岸经济、现代农业、海洋财产和第三财产，力争用二十年左右时间把钦州市建立成以临海产业为主体的现代化都会。 临海产业、“一江两岸”、三娘湾旅游区是今后几年市政府的事情重点。1.3.4. 经济状况二十世纪九十年代以来，钦州全面实施“开放动员、口岸动员、科教动员”战略，加速口岸为重点的底子设施建立，百姓经济连续快速增长，。“九五”期间，钦州市GDP年均增长 10.4% 财务收入年均增长13.4，按可比口径，五年累计新增总量，GDP比“八五”增长67.3%，财务收入增长1.1倍。农民人均纯收入年均增长10，城镇居民人均可支配收入年均增长7.5%。产业生产取得长足生长，开端形成了制糖、建材、医药三大支柱财产，食品、纺织、化工、冶金和出口加工等多个主干财产配合生长的格式。以商贸、旅游为龙头的第三财产蓬勃生长，城乡居民收入显著提高。2002年，全市GDP154.97亿元，财务收入10.29亿元。2003年，全市GDP165.167亿元，钦州财务收入11亿，去年都会居民可支配收入7000多元，农民2700元。1.3.5. 临海产业园区口岸产业园区现已有24个项目进驻，行业包罗冶金、化工、能源、石化、粮油加工、制药、机器制造等，项目总投资195亿元（条约投资额），目前已投入10亿元左右，全部投入后，年产值120150亿元/年（电厂二期未计），可解决8000人就业。以下是一些主要项目情况。l APP金光纸业投资方为印度尼西亚客商，总投资额80亿，两年后投入使用，将成为世界上最大的纸浆加工基地，目前征地事情已经结束。APP公司看中钦州港主要有三个原因：一是钦州港的口岸优势，物料运输便利，可以满足APP的全球化战略要求；二是这里有内河和海边大型水库，调水方便，日调入量达137万方/天，产业和生活用水可以得到满足，而北海等口岸则不可；三是南海气候适宜速生林木生长，原质料供给可以得到满足。APP公司经过多方论证，在海区间进行了充实的阐发和比力，和钦州市政府谈判时间快要10年，最终告竣了一致。其远期筹划投资将到达420亿元，以适应其全球化生长的战略目标要求。l 钦州电厂投资方是国投电力，该电力公司是中国的五大电力公司之一。一期240万千瓦，投入78亿元，二期增加187万，投资70亿元。2006年第一台发电机组开始发电，年发电量60万千瓦，2007年四台机组将投入使用，年发电量将到达240万千瓦。一期投产后年产值36亿元。l 沥青厂中外合资建立100万吨沥青厂，一期投资1亿元，项目已经完工，年产值将达26亿元。现中石油正在组织实施收购，中石油人员已经进驻做前期准备事情。中石油筹划在此底子上将其建成大型石化基地，未来建成600万吨生产能力。l 电解锌厂目前项目已经国度环保局批准，2004年6月开工兴建，目前正在平整土地。该电解锌厂属国度大型有色金属加工企业，利用进口矿产资源进行锌电解加工，出口至伦敦期货生意业务所。年生产能力25万吨，投资额8.5亿元，建成后年产值将达2025亿元。l 大豆加工场中外合资项目，外方为一美国粮食加工企业，年加工大豆80万吨，投资额3亿元，目前已开工，2004年8月份投产，年产值20亿元。l 酒精厂木薯加工项目，一期10万吨酒精生产能力投资额5.1亿元，6月份投产，二期下半年开建。项目完成后年产值25亿元。除以上项目外，5家拥有50万吨的生产能力，总投资8亿元的硅锰、硅铁冶炼加工企业也将于下半年投产，建成后产值30亿元。澳大利亚的焦炭项目也正在洽谈中。1.4. 三娘湾旅游开发区简介三娘湾旅游区是北部湾最具生长潜力的旅游胜地，海上奇观“七十二泾”及与此相连的麻蓝仙岛、大环半岛被誉为“南国蓬莱”，是世界级的海豚抚玩胜地。1.4.1. 地理位置、气候三娘湾位于广西钦州市，是新兴的旅游黄金海岸。具体位于钦州市钦南区犀牛镇三娘湾渔村至大环渔村一带的海湾，地处广西南部钦州湾，东与北海隔海相望，南临北部湾海疆，西与防城港相邻，是广西沿海“金三角”的中心，具有沿海和沿边的区位优势。三娘湾距离市区半小时车程（尺度二级公里），距离钦州港22公里（滨海一级公里），南宁市120公里，北海市91公里，防城港市61公里，越南芒街100公里，交通方便。旅游区位于北回归线以南，属南亚热带海洋性己方气候区，热量富足，雨量丰沛。年均气温22 C，年均日照时数1800小时，全年无霜期354天。旅游区由于受另有气候调治，冬无严寒，夏无酷暑，受我国海岸带热量资源最富厚的地域之一，一年四季皆可旅游。旅游区有维管束植物77科133属171种，主要有用材植物、抚玩植物、纤维植物、油脂腊类植物、优良绿化植物等，其中，以湿地松、木麻黄、黄槿为主。钦州湾盛产大蚝、对虾、青蟹、石斑鱼，另有海豚等海洋哺乳动物，同时照旧众多海鸟、沙虫、贝壳、水蟹等另有生物的栖息地。1.4.2. 主要旅游资源三娘湾旅游区拥有国度五级旅游资源1个，即海豚湾。三娘湾是海豚之乡，这里聚居着近千只珍稀海豚。三娘湾海豚属中华白海豚，哺乳动物，国度一级掩护动物，被誉为“海上大熊猫”、“海上国宝”。别的，三娘湾有国度四级旅游资源2个：乌雷大岭、三娘湾；国度三级旅游资源8个：三娘石、三娘滩、大庙墩、红树林丛、三娘树、北部湾渔场、灵犀阁、三娘湾渔村；国度二级旅游资源13个、国度一级旅游资源7个。按类别分别，地文景观类有乌雷大岭、奇石、三娘湾沙滩、大庙墩；水域风物类有乌雷湖、三娘湾；生物景观类有红树林丛、三娘树、北部湾渔场、海豚湾；遗址遗迹类有古炮台（乌雷炮台）；修建与设施类有观海山庄、乌雷岭战壕、伏波庙、三娘湾渔村、犀牛脚中心渔港；人文运动有汉马援水军整训旧址、三娘传说、影片海霞外景摄制地。大蚝、对虾、青蟹、石斑鱼是四大海鲜名品。1.4.3. 生长筹划及前景三娘湾旅游景区作为自治区重点建立项目，切合国度关于西部大开发要积极生长旅游业的政策要求，也是钦州市委、市政府“三个一”事情重点之一，有着宽松的政策情况，享受广西省制订的对外开放优惠政策凭据广西海岸线利用筹划等相关筹划， 三娘湾旅游区范畴东起曾子村、流水沟，西以麻兰岛、大环半岛为界，滨海公路以南所围合的陆地域域及相应的海疆（包罗大庙墩、乌雷炮台两个岛屿），旅游区陆地面积2。三娘湾旅游区用地类型有林地、耕地、荒地、交通设施用地、居民社会用地等，筹划1154.7 km2。目前已经筹划的项目有海滨大浴场、乌雷释教中心、高尔夫俱乐部、海豚旅行岛、水上运动基地、渔家乐船队及航线、大型海鲜城等。前期已投入3000万元人民币进行底子设施建立，供水、供电、通讯等项目配套设施已可完全满足需要。进景区的公路已经完工，连接钦州港、防城港、北海滨海一级公里正在建立，犀牛脚铁路专用线正在筹建，景区内通信设施完善，移动信号笼罩全区，淡水资源富厚，淡水充沛，景区内的供水工程和供电工程正在筹建。项目建立所需质料，本地即可满足要求。2. “一江两岸”项目筹划2.1. SWOT阐发2.1.1. 优势：l 政府干系融洽，这有利于本钱控制。l 社区周边情况优美，配套设施齐备。l 成熟的别墅理念，修建本钱低。l 多项目投资给高端房地产产物带来更多的告白效应。l 有高端市场运作经验，通过市政建立调换廉价土地，并且拥有优先择地的权利。2.1.2. 劣势：l 对钦州以及广西的房地产市场、建立市场相对本地开发商来讲不算太熟悉。l 投入较大，高端市场有待开发。2.1.3. 时机l 政务中心东移带来巨大商机。一江两岸是市政府未来三年的重点项目，将在政策上得到强力支持。东移是百年大计，机会不可多得。政府所在地搬家至东区，促使都会重心东移，改变原有都会格式，这在中国其他地域已有先例。政务新区搬家，无疑会带来土地的快速飙升。例如马来西亚政府吉隆坡的国度行政中心迁移产生拉动效应。温州市政府搬家前新区房价2000元/平方米左右，市政府入住时房价4000元/平方米，现维持在6000元/平方米以上，稍高于老城中心区。南宁市新区的房价也在50006000元/平方米，高于老中心城区。凭据经验数据预计，钦州市政府搬家后，新区的房地产将有1倍的升值空间。目前，市政府、查察院、法院、文化中心大楼竣工，计委、工会等厅局正抓紧建立。广西最大的中学钦州一中也正在施工，建成后能容纳1万名学生学习住宿。本项目土职位置处于东岸江边，紧邻市政府、中学、商业街，是新区的黄金地段，更具升值潜力。l 房地产市场启动。钦州房地产市场启动时间较晚的原因有三：一是中越疆域战争的影响；二是区划屡变，钦州原属湛江，归属在广东和广西之间变更多次；三是钦州人性格偏向守旧，投资意识淡薄，近年始有转变。近年来，中国房地产市场迅速生长，地价和房价出现逐年上升的趋势。广西境内的地价涨幅惊人，预计随着经济水平的连续生长和房地产市场的发育完善，房地产代价将继承稳步攀升。目前的钦州市房地产发育状况与桂林四年前颇为类似。1999年，桂林的旅游设施陈旧，经济水平与现钦州水平相当。市政府投入6亿元进行漓江改革，建滨江花圃，开发房地产，建长的步行商业街，改革时江边房价1000元/亩，2003年已涨至5000元/亩。并且土地资源逐渐淘汰，开发商在好的地段很难找到土地。l 土地系原始地价，未来升值潜力巨大。目前钦州市场状况类似三年前的柳州，未经市场炒作，没有任何泡沫。南宁最近3年才涨，3000元，现5000。北海房产泡沫是因为银行不给按揭，其时市场情况没有知道居民自己购置衡宇所以才产生，过分投机，没有底子支撑。93年国度宏观调控，泡沫破裂。北海是转型时期特定阶段的产物。l 口岸产业生长带来购置力随着口岸产业生长，钦州市将从一个农业都会逐步向产业都会转变，这将拉动房产需求。钦州港被定位为 “口岸产业区”，未来35年内产值将到达300500亿元，港区人员对房产需求很大。l 民间蕴藏很强的购置力。多年的边贸使钦州的居民经济条件较好，钦州的经济现状是政府穷，老黎民富，藏富于民。l 垄断性：没有这种高端产物，市场稀缺。l 高端市场竞争还没有真正展开。l 新区开发，撤迁本钱低。l 小块土地出让政策改变。1999年前，钦州市民根本上是通过向政府缴纳一定用度申请小块宅基地，在宅基地上自建整栋衡宇。1999年后，政府停止小块土地转让政策，近几年存量小块土地消化根本完毕，市民住房解决全部转向商品房市场，预计在今后几年商品房需求会得到快速提升。2.1.4. 威胁l 土地竞争猛烈。中国经济强劲增长，房地财产更是一支独秀，2003年房地财产是中国的十大暴利行业之一。由于恒久看好中国的房地产市场，市场风险极小，众多企业纷纷投入巨资参加竞争。自钦州市政府决定进行“一江两岸”开发以来，许多有实力的企业纷纷抢摊新区建立。据了解，目前京、沪、粤等地的房地产大鳄正在进入或准备进入钦州房地产市场。在本企业与政府洽谈的同时，总部在北京的首创团体也提出承包整个“一江两岸”的开发。l 时间紧迫，必须在其他房地产商进入之前抢先一步。l 本地的一些房地产商的与香港、澳门的地产商互助也逐渐提高了该地域的市场竞争水平优势。2.2. 总体思路承揽一江两岸工程2公里开发，投资额6100万元。由本公司承揽市政工程底子设施建立，建立费6100万政府按每亩30万元代价划拔土地200300亩，用于房地产开发。一江两岸高端房地产项目接纳为政府进行钦江永福大桥下游二公里范畴内的河流整治项目，以工程款调换土地使用权。此举的意义在于既可以一定水平低落了土地代价，增加对政府谈判的砝码；也可以改变高产端房地产项目的周边情况，增加该项目的卖点。l 对付市场工程建立，公司将公然招标，选择承建单元。按行业内经验，招投标可以节约约莫2025的本钱，资金投入可以凭据工程进度逐步投入，相应淘汰前期投入资金。承建方可以垫资约2400万元，可以大大减轻资金的压力。l 公司可以按确定的代价从市政府取得土地。市政府开端同意按30万元/亩的代价取得土地，这一代价可以进一步协商。如果在挂牌时，本公司实际取得的土地代价凌驾30万元/亩，政府答应通过市政配套费、税收减免的方法予以补贴，包管使本公司得到土地的代价不凌驾30万元/亩。l 总共200300亩土地开发分三期进行，首期100亩做联体别墅，容积率1.3，户型在190260平方米，每户代价在50万元左右，建立本钱 1350元。销售工具市区和口岸各占一半。l 土建2005年89月份即可封顶，土建期间开始内部认购，待有40的销售量时就可以开盘。l 市政府将“一江两岸”工程作为事情重点之一，全力支持，且本公司与市政府一贯保持良好干系，有助于建立中的各项事务的协调。l 客户：市内构造干部、产业园区的白领阶级。2.3. 项目投资2.3.1. 建安用度高端房地产项目总占地约200亩(133400平方米)，分成三期建成，第一期50亩(33,350平方米)，为连体别墅，单元面积在190-260平方米之间。容积率为1.5,总修建面积为50,025平方米，共200套。建立本钱见下表，表1、编号项目名称修建面积(平方)单方造价(元)总投资(万元)备注1土建工程50,0256002给排水工程50,025503电气工程50,025404室内装修50,0253005、土地33,35045015005合计由上表可以盘算出每平方的本钱价为1290元2.3.2. 税费问题信义华信作为外地企业，可凭据钦州市政府的划定享受一些税收优惠政策（详见钦州市城区“一江两岸”开发建立政策宣传手册。钦江一江两岸高端房地产项目一期工程销售经营历程中涉及的主要税种有：房产税（租金收入的12%，资产余值的1.2%）、营业税（营业收入的5%）、土地增值税（土地增值部分的30%至60%）、企业所得税等（应纳税所得额的33%）等。由于项目投资会合在前期，而利润取中在后期，在房地产开发操纵历程中，土地增值税和企业所得税接纳了预征的方法，待项目完成后再按划定另行审计相关税收额，实行“多退少补”。土地增值税预征尺度为销售经营额的2%。为简化盘算，结合实际行动方法，设定销售收入中扣除11%用于所有税费。2.3.3. 营销推广费考虑钦江一江两岸高端房地产项目一期工程处于一个高端产物还没有形成范围、目标客户群体、主要推广渠道、竞争的猛烈水平、一期工程对后续工程的影响等因素，结合总体营销计谋，参照房地产营销售推广的用度通常为销售总额3%的行业参数，并作适当调高，调为4%。2.3.4. 其它用度由于房地产开发历程中会遇到一些不可预见的因素，有些可能使投资淘汰，有些可能增加投资，为慎重起见，进行投资阐发时通常取建安用度的5%作为不可预见费；房地产开发时，前期应支出勘察、设计、监理、筹划许可证、咨询、招标等用度；同时还需支付开发治理费(一般取建安用度的3%)以及工程保险、园林绿化、情况景观、灯光照明、标识、引导系统等其它用度。为了便于盘算将这些用度取为建安用度的10%。2.3.5. 项目总投入考虑到一江两岸高端房地产项目分成二步三期实现，因此其总投资包罗一江两岸二公里河流整治项目6100万元(在两个枯水期投入，考虑到目前该项目尚处于筹划阶段，所以将项目的利润部分作为不可预见用度)，房地产项目一期投入4952.5万元。合计为11052.5万元。这一投入以及一期的利润作为二三期的转动式开发用度。2.4. 收益测算2.4.1. 钦州房地产市场综述钦州市的房地产市场在市委市政府的鼎力大举推动下从2000年才真正开始起步，现在主要的房地产商有：广厦、新澳、新隆、鸿福、华信、协盛等。房地产平均代价，表2、年份2000年2001年2002年2003年2004年平均代价(元/平方)850-930980-11001100-12001200-13001400升幅16.9%10.6%8.7%12.0%开工量(万平方米)20完工量(万平方米)销售面积(万平方米)备注：2003年钦州的二手房(主要为公房)销售量为13.2万平方米。钦州的高端住宅数量比力少，开发商中只有鸿发、华信开发一些高端住宅产物，均已售磬，其中华信在2003年开发的高端住宅产物售价在50-60万,平方售价在1700-1800/平方。现开工的高端住宅产物根本没有，主要是土地的原因。2.4.2. 产物订价房地产高端产物的订价接纳本钱加价法和主顾心理需求订价，现在的中低端的房地产订价一般接纳本钱加价法，它们的建立本钱一般为750元/平方，平均售价在1400元/平方。同时，考虑到建立周期内房价的上涨因素，因此一江两岸高端房地产项目的订价可以为2380元/平方，总销售额为119,059,500元。2.4.3. 开发筹划一江两岸高端房地产项目计分别成三期开发，第一期开发50亩地，筹划于2004年9月份开始动工(主要考虑到该项目应与钦江河流整治项目有一定的延时)。底子出地面时开始预售(开工二个月后)，这样可以提前得到现金流入，淘汰自有流动资金投入量，同时这也是目前钦州房地产市场的通常做法。凭据目前钦 州房地产市场的销售情况，一般在开工一年内售完，预售三个月后销售40%。三个月后开盘，开盘三个月内到达70%。2005年8月底结构封顶，并完成销售事情。销售百分比表：(2004年-2005年) 表3、月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月销售百分比(%)101010累计销售百分比(%)102030701002.5. 项目投资与收益的模型盘算由于一江两岸高端房地产项目接纳工程款调换土地使用权的要领，因此前期投入较大，如下的模型盘算只涉及第一期的投入和收益.2.5.1. 现金流量表现金流入流出表：(单元：万元) 表4、编号日期土地本钱建安费其它开发费流出小计销售收入推广费税费流入小计12004年9月1500967.9 96.79 2564.69 22004年10月548.46 32004年11月548.46 1190.60 47.62 5.24 1137.74 42004年12月548.46 1190.60 47.62 5.24 1137.74 52005年1月548.46 1190.60 47.62 5.24 1137.74 62005年2月548.46 1583.50 63.34 6.97 1513.19 72005年3月548.46 1583.50 63.34 6.97 1513.19 82005年4月548.46 1595.40 63.82 7.02 1