房地产项目开发总体策略.docx

A市×××项目房地产开发可行性研究

1. 项目根本情况

1.1.1 位置
本项目位于A近郊××镇南部，濒临东江，西接增城沙浦镇和新塘镇，与东莞市中堂镇隔江相望。紧靠筹划中的广园东二期瑶田出口约14公里。距离 A市天河商业中心区约46公里，距离增城城区荔城约27公里。
1.1.2 用地范围与地块现状
用地范围：
首期用地包罗广园东沿线和大洲岛约75万平方米（合约1200亩），可修建面积34万平方米；整个地块约9500亩，包罗仙村鹅桂洲，可建面积待定。
地块现状：
（1） 地块目前主要为耕地、产业用地及部分河滩地。
（2） 首期用地中包罗两个自然村，共200多户人口，其余为农田和水面。
（3） 鹅桂洲与大洲岛均四面环水，江面最宽处达180米，周边视野开阔。大洲岛上有大量茂密的荔枝树，与水景一起组成良好的自然景观；
（4） 项目所在地××镇之前的主要财产为水泥制造，目前用地周边仍遗留有为数不少的水泥厂，其中部分尚未完全停产。在地块的视线范畴内，均可看见巨细不等的烟囱，它们有的位于××镇，有的位于邻近的沙浦镇，有的则位于东莞市中堂镇。
1.2 项目主要技能经济指标（详细、见表14-1至14-6）

连体别墅区用地平衡表 表14-1
项目
计量单元
数量
所占比值
用地总面积
ha
42

居住区用地
ha
42
100
住宅用地
ha
28
67
公建用地
ha
3
8
门路用地
ha
3
7
大众绿地
ha
8
19

连体别墅区经济技能指标表 表14-2
项 目
计量单元
数量
所占比值
备注
用地总面积
ha
42

居住户（套）数
户（套）
884

居住人数
人
3094

户均人口
人/ha
4

总修建面积
平方米
22

盘算容积率修建总面积
万平方米
22

100
住宅修建面积
平方米
204340

94
筹划
平方米
204340

保存
平方米
0

公建面积
平方米
15660

6
筹划
平方米
15660

保存
平方米
0

人口密度
人/ha
74

住宅容积率
%
50

综合容积率

53

总修建密度
%
30

绿地率
%
40

人均大众绿地面积
平方米/人
26

停车数
个
1000

连体别墅区配套设施一览表 表14-3
项目
标记
设施名称
修建面积
用地面积
备注
文化娱乐

文化运动站
5000
9000

小计
5000
9000

教诲

幼儿园
1800
2500

小计
1800
2500

商业办事

沿街商铺
6000
6000

饮食店
800

电讯营业所
300
300

邮电所
300
300

储备所
200
200

肉菜分销店
300

中西药店
300

书店
300

小计
8500
6800

行政治理

居委会
200

小计
200

大众设施

变电房
60

变电房
50

公厕
50

小计
180

总计
15660
18300

独立别墅区用地平衡表 表14-4
项 目
计量单元
数值
所占比值（%）
用地总面积
ha
33

居住区用地
ha
33
100
住宅用地
ha
20
60
公建用地
ha
2
6
门路用地
ha
5
14
大众绿地
ha
7
20

独立别墅区经济技能指标表 表14-5

项目
计量单元
数值
所占比重
备注
用地总面积
Ha
32

居住户（套）数
户（套）
320

居住人数
人
1280

户均人口
人/户
4

总修建面积
万平方米
12

盘算容积率修建总面积
万平方米
12
100

住宅修建面积
平方米
115100
96

筹划
平方米
115100

保存
平方米
1

公建面积
平方米
4900
4

筹划
平方米
4900

保存
平方米
0

人口密度
人/ha
39

住宅容积率
％
35

综合容积率

36

总修建密度
％
30

绿地率
％
40

人均大众绿地面积
平方米/人
52

停车数
个
370

独立别墅区配套设施一览表 表14-6
项目
标记
设施名称
修建面积（平方米）
用地面积（平方米）
备注
文化娱乐

文化运动站
3000
6000

小计
3000
6000

教诲

幼儿园
1800
2500

小计
1800
2500

大众设施

变电房
50

公厕
50

小计
100

4900
8500

1.3 项目主要财务评价结果指标

项目主要财务评价结果指标汇总表

评价结果
项目总投资（万元）
108288
项目总销售收入（万元）
135270
利润总额（万元）
17324
税后利润（万元）
11606
投资利润率
10.72％
税前全部投资FNPV（万元）
7259
税后全部投资FNPV（万元）
2661
税前全部投资FIRR
11.33％
税后全部投资FIRR
8.61％
税后自有资金FNPV（万元）
2824
税后自有资金FIRR
9.85％
盈亏平衡点销售率
86.21％

2. 项目开发宏观情况阐发
2.1 A经济发掌状况（略）
2.2 A市经济发状趋势阐发（略）
2.3 项目地块临近都市经济生长阐发（略）
2.4 A市住宅市场阐发
2.4.1 住宅市场供给情况阐发（略）
2.4.2 住宅市场需求情况阐发（略）
2.5 A市新兴住宅区域的漫衍阐发（略）
2.6 项目开发宏观情况评价
综上所述，本项目开发面临的宏观情况具有如下特点：
2.6.1 A市是目前中国经济生长最为迅速的地域之一。经济实力强,底子设施及交通情况日益改进，百姓经济生长后劲足；居民收入高，生活水平不停提高，为本地房地财产尤其是住宅财产的生长奠基了有力的底子。
2.6.2 A市的住宅市场范围庞大，从总体上出现过剩与短缺并存，挑战与机会同在的局面。商品房空置高达600多万平方米，买方市场已经形成，各楼盘均面临巨大的代价与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘。情况与品牌优势明显的楼盘仍然脱销无阻。
2.6.3 A市的住宅市场出现如下根本特征：
① 郊区化特征：随着都市交通情况的改进以及居民对居住情况质量要求的日益提高，都市近郊及部分远郊楼盘生长迅速。前几年是番禺洛溪一带，近年来向北（××板块），向南（华南板块）及向东（广园东板块）的生长引人注目。
② 主题特征日益明显：住宅市场细分日益深化，种种具有明显主题特征的楼盘占具明显的市场优势。近年来，以体育运动，休闲度假，养老保健，旅游，教诲为主题的项目各呈缤纷，吸引了众多的买家。
③ 品牌因素日益走强：历经10余年的A房地财产已形成了一些著名的品牌。如中海物业，合生创展，碧桂园，丽江花圃等。这些品牌在消费者心中留下了深刻的印象，成为他们在购买商品房时首选的因素之一。
④ A较大范围的商品住宅主要会合漫衍在番禺的洛溪及迎宾路一线、××区的南湖、××大道一线、广园东路一线。由于广园东二期工程的动工，广园东及其延长线一带的生长势头引人注目。
3. A都市总体筹划描述
3.1 A市2010年总体都市筹划
凭据A市总体都市筹划，至2010年A城区将从1992年的187平方公里（指建成面积），扩张为555平方公里，即比目前城区大一倍。2000年9月评审通过的《A都市建立总体战略观点筹划纲领》，确定了 A市都市区空间结构的根本取向为：南拓、北优、东进、西联。新筹划中将 A市原有区、番禺大部分和增城新塘、永和一带，确定为 A市主要的都市生长密集地域，“东进”中明确提出：未来 A市特别是旧城区的传统财产主要向黄埔－新塘一线会合转移，利用 A市经济技能开发区的底子和口岸条件，形成密集的财产生长带。 A市城区的都市中心大组团、都市东翼大组团（天河新都市中心）、都市北翼大组团叁打板块之间将由环城高速公路，两条半环高速公路向东和北三条放射状快速或高速路以及地铁、轻轨等联系起来。
3.2 A市生长战略目标
A市都市生长的战略目标是充实发挥中心都市政治、文化、商贸、资讯中心和交通枢纽等都市功效，对峙实施可连续生长战略，实现资源开发利用和情况掩护相协调，牢固、提高 A市作为华南地域的中心都市和全国的经济、文化中心都市之一的职位与作用，使 A市在21世纪生长成为:
一个繁荣、高效、文明的国际性区域中心都市；
一个适宜创业生长、又适宜居住生活的山水型生态都市。

珠江三角洲都市群以东岸广深（香港）都市带、西岸广珠（澳门）都市带作为区域生长主轴，结构了一个“人”字形的生长构架。应当配合生长为开放式的“区域组合都市”，都市之间优势互补，保持经济优势与生长潜力。
A市正处于珠江三角洲生长主轴的交汇点，在“人”字的核心上，同时照旧7条拓展轴的辐射源。
3.3.2 A市域
A市都市生长筹划将全市分别为都市区、花都片区、从化片区、增城片区、南沙片区等五个片区。（详见表14-8）

A市各片区表面 表14－8
序号
片区
土地面积
（平方公里）
备注
1
都市区

包罗 A市辖八区、永和镇、新塘镇以及番禺沙湾水道、东涌镇以北地域
2
花都

花都区行政范畴
3
增城

增都市域扣除永和镇、新塘地域
4
从化

5
南沙

番禺区扣除沙湾水道以北、东涌镇的地域

都市区：原都市筹划生长区，增城的新塘和永和两镇，番禺沙湾水道、东涌镇以北的宽大建立用地筹划控制区称都市区。
花都、从化、增城、南沙等城镇与中心城区的空间距离相对较远，在筹划结构上明确其各自的相对独立性，形成有相当范围的综合生长区－片区，但强化了它们在区域内的优势和功效。
南沙片区，依托深水港建立临港产业区，主要生长高科技产业和资金密集型对外加产业，适当生长重产业，协调生长商业、旅游业和转口贸易业。筹划将本区域建成一个以口岸财产、外向型加产业和三高农业为主的片区。
增城片区，广汕公路以南的城镇以生长外向型产业为主，以北的城镇以生长三高农业和生态旅游为主。行政区划整合可以将国度与地方扶持 A市经济技能开发区的优惠政策、效应扩散到增城，从而推动增城地域外向型经济的生长。
花都片区,交通区位优势显得十分突出。可以依托新机场生长成为 A市地域的物流中心和航空交通联系紧密的高新技能财产和办事业基地。
从化片区，具有良好的农业生长条件和优越的旅游资源。可利用其独占的情况及旅游自有优势，生长旅游业和三高农业。
二十一世纪的A确立了“生态优先”的建立战略思想，寻求一种既能应对生长挑战又能解决情况问题的都市生长模式。以 A市富厚的地形地貌，“山、城、田、海”并存的自然底子，构建“山水都市”的框架，最大限度的低落开发与资源掩护的辩论，减低对自然生态体系的打击。构筑生态廊道，掩护“云山珠水”，营造“青山、名城、良田、碧海”的山水都市。

传统的都市格式使 A市空间生长捉襟见肘，目前情况、交通、土地存量等方面存在的问题严重制约了都市未来的生长潜力。行政区划调解解决了都市向南生长的政策门槛，使A有可能从传统的“云山珠水”的自然格式跃升为具有“山、城、田、海”特色的大山大海格式，为建立生态宁静的国际性区域中心都市提供了历史性的机会。
A市生长存在的问题只有在生长中通过控制和引导解决，要接纳有机疏散、开辟新区、拉开建立的步伐，力争优化结构，掩护名城，形成具有岭南特色的都市形象。筹划确定东、南部为都市区生长的主要偏向，确定都市区空间结构的根本取向为：南拓、北优、东进、西联。
南拓：南部地域具有辽阔的生长空间，未来大量基于知识经济和资讯社会生长的新兴财产、集会展览中心、生态岛、大学园区、A新城等将部署在都市区南部地域，使之成为完善都市功效结构，强化区域中心都市职位的重要区域。
北优：北部是 A市主要的水源修养地，将优化地域功效结构与空间结构，由于新××国际机场在花都，在包管贯彻“机场控制区”筹划的前提下，将适当生长临港的“机场动员区”，，建立客流中心，物流中心。
东进：以 A市21世纪中央商务区的建立拉动都市生长重心向东拓展，将旧城区的传统财产向黄埔－新塘－线转移，重整东翼财产组团，利用口岸条件，在东翼大组团形成密集的财产生长带。
西联：西部直接毗邻 A市直接吸引区－佛山、南海等都市，将增强 A市通这些都市的联系与协调生长，增强广佛都市圈的建立，同时对西部旧城区进行内部结构的优化调解，掩护名城，促进人口和财产的疏解。

A市未来都市空间结构为：以山、城、田、海的自然格式为底子，沿珠江水系生长的多中心组团式网路型都市结构。
两条都市功效拓展轴
东进轴：筹划以珠江新城和天河中心商务区拉动都市商务中心功效东移，形成自中心城区、珠江新城、黄埔产业带向新塘偏向的传统财产“东进轴”。该区目前尚有200平方公里的土地储备，有良好的交通及底子设施条件，财产开发已经有相当的底子。
南拓轴：地铁四号线和京珠高速公路的定线，勾通了一批基于知识经济和资讯财产的新兴财产区，从A科学城、琶洲国际会展中心、A生物岛、A大学城到A新城、南沙经济技能开发区、南沙新港，可以提供约200平方公里区位优良的都市用地储备。筹划确定该生长轴线为“南拓轴”。
三条沿江都市生长带
结合A都市沿江生长奇特景观，重塑珠江“母亲河”形象，形成“江城一体”的适宜人居住的富有滨江都市特色的山水人情都市。筹划设置三条沿江生长带。
沿珠江前航道生长带，约432平方公里；
沿珠江后航道生长带，约163平方公里；
沿沙湾水道生长带，约184平方公里。
两个转移带：
××山西侧“北部转移带”，是 A市旧城传统商业贸易功效疏解和生长的继承，必须接纳严格控制下的低强度开发。作为旧城功效的增补，生长全市性的商贸物流中心，开发低强度的居住区。
海珠区－市桥“南部转移带”，市旧城人口的主要疏散地域。
由于传统的商贸功效仍旧要依赖旧城生长，因为都市传统的两个增长偏向仍然会有一定的生长惯性。

综上所述，项目开发所面临的都市筹划情况具备如下特点：
3.4.1 A市正在致力于建立一个“繁荣、高效、文明的国际性区域中心都市”与“既适宜创业生长、又适宜居住生活的山水型生态都市”，以迎接入世后新一轮的国际财产转移。
3.4.2 A市都市建立观点筹划所明确的战略生长目标是“南拓、北优、东进、西联”，其中“东进”的内涵为：A市区将往东部推进到增城的新塘、永和一线。项目所在地的增城片区将是未来 A市对外加工汽车配件、化工、转口贸易、出口加工的基地，本地的经济将有较快生长。
3.4.3 A市新划定的都市结构以“山、城、田、海”的自然格式为底子，沿珠江水系生长的多中心组团式网络型都市结构。项目所临近的新塘镇、荔城镇将形成具有一定范围的区域中心。
4 项目所在地域域情况阐发
4.1 区域界说
本项目位于A东部××镇，未来可由广园东路延长线直接与 A市区相连，鉴于区域交通特点及已经逐步形成的广园东房地产开发板块，现将区域界说为广园东快速路全线，西起沙河立交，穿 A市区天河、黄埔，过增城新塘、永和、沙铺到仙村项目所在地，分身荔城，现对本区域内有关筹划及房地产开发供给状况作阐发如下。

所研究区域跨A两个区（天河区、黄埔区）与增城的四个镇（新塘镇，永和镇，沙铺镇和××镇）。其中天河区珠江新城与天河北一带已经生长为 A市新的中心商务区，新的都市中轴线穿越其中。黄埔区历来是A石化等财产基地，黄埔港也是A目前主要深水口岸；位于黄埔区内的A经济技能开发区是国度首批经济技能开发区，经过十多年快速生长，已经形成高科技财产基地，经济范围巨大。增城新塘以打扮产业闻名中外，办事业等多种财产也有很大生长。在A经济技能开发区与新塘的影响和动员下，永和、沙镇等地也创建了许多产业园区。由于九运会主场馆的落成和底子设施的日趋完善，本区域目前已成为地产投资的热点地域。
4.2.2区域筹划生长偏向、
本项目阐发的广远东快速路板块可属于两个片区，即沙河至增城新塘、永和的都市区，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片区。前者属于都市“东进拓展轴”，位于A着力打造的东翼大组团财产生长带，其生长偏向是建立为A制造业的基地、高新技能开发和生产中心和A21世纪经济增长的核心区域之一。而项目所在的增城片区南部，依托东翼大组团，以外向型产业为主要生长偏向，正逐步引进国度与地方扶持A经济技能开发区的优惠政策、效应，来推动地域外向型经济的生长。

目前该地域与A的交通主要依靠广园东快速路和107国道。广园东快速路已通到新塘，凭据筹划，2003年底将实现全线通车，届时，作为A“东进”战略重要交通线的广园东快速路将一直延伸至东莞中堂镇，从A至东莞的路途也将由目前的一个半小时缩短至45分钟。另广深铁路已得到国度开发银行一项为期5年、上限为28亿元贷款（授信额度），主要用于兴建从A至新塘的都市列车线路，并可能在年内动工。如果这一筹划实施，将大大增强增城与 A市区之间的快速团体运输能力。
可以预见未来两三年，除了现有的广深高速、广深公路、广园东快速路、广深铁路、广汕公路外，另有广惠高速、A北三环和广园东快速路三期等门路经过增城，这些门路设施将增城与珠三角连成一片，驱车1个半小时内可到达珠三角任何都市。这些设施的投建，将直接为区域内，尤其是门路沿线楼盘带来升值空间。

区域内广园东路一线，随着种种设施日益完备，近一、两年来已成为继华南板块后的又一开发热点地域。较大的楼盘就有：位于天河区的汇景新城、华景新城、中海康城；位于增城新塘镇的碧桂园凤凰城、新世界花圃、新康花圃、紫云山庄。位于增都市内的荔城碧桂园等。另据悉香江团体、雅居乐团体和合生创展等大开发商亦在新塘一带划取大片土地，积极入市，其中香江团体开发的广园东锦绣香江项目预计年底上市，供给量在可预见的未来将进一步放大。同质楼盘供给量大，代价竞争将不可制止。由于新塘与本项目距离近，可以认为项目的投建受此影响最大，特列出未来三年内新塘地域供给量预测表（表14-9）：

新塘地域供给量预测表 表14-9
开发商
名称
地块面积（公顷）
总修建面积（万平方米）
投放市场时间
香江团体
锦绣香江
574
250
2002年底
碧桂园
碧桂园凤凰城
667
330
2002年初
香港新世界
新世界花圃

42
2002年中
罗兰德地产
紫云山庄
约100
80
已建成
雅居乐
增城雅居乐
200
120
2004年
合生创展

266
约130
2004年
新康地产
新康花圃
30
约50
已落成几期
合计

1866
1002

5. 项目开发条件阐发
5.1 地块表面
本项目地块濒临东江，位于××℃℃℃，年平均降水量1869毫米，7～9月份的降水量可达600～700毫米，无霜期为360天左右。地下水较富厚，东江流经地块南缘。
5.2 地块所在区域都市筹划
2002年《 A市政府事情陈诉》中指出：东部地域应以天河区中央商务区建立拉动都市重心向东拓展，将旧城区的加工产业向黄埔至新塘一线转移，利用口岸条件，重整东翼财产组团，形成东部密集的财产生长带。同时《 A市百姓经济和社会生长第十个五年筹划纲领》提出，黄埔－新塘－荔城地域生长东翼大组团，强化制造业基地功效；以A经济技能开发区为依托，以黄埔和增城为要地，积极吸引高新技能财产，在增强对饮用水掩护的前提下，继承生长产业、口岸运输业、仓储业以及休闲旅行和特色农业，拟筹划面积约200平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙铺、宁西、仙村及周边镇组成。目前已筹划“新塘产业园区”60平方公里。《增都市百姓经济和社会生长第十个五年筹划纲领》提出把增城建立成为“区域性重要物流中心”。由此可知，增城仙村镇及临近地域未来将生长成为以产业、物流业为主导的 A市新的产业中心。
5.3 交通
5.3.1 公路
广深公路（107国道）、广深高速公路收支口离仙村镇约8公里。广惠高速公路（A－惠州）设置了仙村收支口。地块目前靠辅道接驳A广园东路快速干线。A北三环高速公路（荔城－花都机场）、增莞深高速公路（增城－东莞－深圳）和新坪公路（新塘至从化太坪场），正在筹划兴建。未来两三年，将有广深、广惠、A北三环和广园东等高速及快速路经过增城，目前已通车的A至新塘广园东快速路，将连接增城南部诸镇，延伸至东莞中堂镇。
广园东路全长14公里的广园东路延长线已于2002年八月中旬动工，建成后A至东莞的车程只需45分钟。据了解，目前广园东路一期工程沙河立交至黄埔丰乐立交路段已纳入年票制收费范畴，二期工程丰乐立交至增城新塘荔新路段至今仍未实施收费。但广园东路是国度批准立项、省政府同意收取车辆通行费的都市快速路。有关部分卖力人体现，为乐归还贷款，广园东路必须实行收费，在广园东路一、二期工程报批时有关部分就确定了收费方案，并已上报市物价局。真正实行收费时，广园东路一期工程仍可能纳入年票制度统一收费，但会允许相关部分从中提成；二、三期则可能会接纳封闭式设点收费的方法。
广园东路延长线与已建成通车的广园东路一期和二期相接，总长度为47公里，14公里的延长线从增都市新塘镇荔城新路开始，经该镇塘美村向南跨越广深铁路，穿过沙头、瓜岭、上坪地、沙铺水厂、刘安等地，向东至仙村镇后折向南跨过仙村涌，经十字窖岛，跨过东江北干流后，接入东莞市中堂镇潢涌产业区的潢涌产业大道，止于潢涌产业大道与北王公路交点。
5.3.2 铁路
广九铁路在地块所在镇设有车站，以货运为主，每天只有对开两班往返穗深的客车停靠站，对人流输送并未产生实质作用。但凭据《 A市百姓经济和社会生长第十个五年筹划纲领》，在十五期间，筹划利用广深铁路线开通中心城区经黄埔至增城偏向的“穗新线”都市列车，终点站设在新塘。据悉，这一筹划已得到有关部分的开端同意，国度开发银行也已向广深铁路发放一项为期五年，授信额度为28亿元的贷款。虽然都市列车并未直达仙村，但可通过短距离的公路交通与之相连，相信必对改进该地域交通，尤其是联系 A市区的交通有正面影响。
码头
地块南临东江北支流，水面较开阔，少波浪，有若干装卸货品的码头，但没有客运码头。
综上所述：
目前收支该地块必须穿越××镇区，交通仍十分未便，到天河中心区需50分钟车程，这主要是由于广园快速路的延长工程尚未完成，没有直达门路所致。预计到2003年底，广园快速路延长工程完成后，本地块将与珠三角将建成一片，1个半小时可到达珠三角任何一个都市。
5.4 地块周边情况
地块所在的××镇是远近闻名的“水泥镇”。由于靠近铁路运输线，四周石灰石资源又很富厚，生长水泥行业的条件得天独厚。革新开放后，仙村的水泥厂如雨後春笋般涌现，岑岭时达有100多家，增都市水泥厂也设于此。水泥厂的年生产能力从几千吨到十几万吨不等，水泥行业在该镇财务收入中的比重一度到达7成。然而，众多水泥厂大量喷吐的粉尘严重危害着本地的情况质量，水泥粉尘可造成土壤板结，影响植物生长，对人体恒久刺激还可能引起结膜炎、鼻炎、咽炎、扁桃体炎、湿疹、消化道溃疡乃至职业病“尘肺”。由于水泥厂严重污染了情况，上世纪90年代中以来，在环保呼声日益高涨的情况下，各级政府部分加大治理力度，限制其过分生长。增都市人大曾制订方案，对年生产4万吨以上的水泥厂实行限期整改，要求其破碎机、生料机、熟料机、立窑卸料口、包装机、立窑配备收尘设施、粉料运输带和提升秘密闭传输，除尘率要到达90％以上，1998年底前完成30％，1999年底前完成50％，到2000年底前全部治理完毕。2000年9月，增都市政府更决定封闭年产4万吨（含4万吨，按机组设计能力界定）以下的水泥厂，收缴营业执照，停止供水供电。目前，××镇已封闭了近百家范围小或不切合环保要求的水泥厂，本地的水泥粉尘污染得到很大缓解。但由于水泥厂是本地财务收入的主要来源，短期内全部封闭地块周边所有的水泥厂可能性不大。虽然经过整治后，空气质量有所改进，但对付建立大型居住区来说，仍然是一大隐患。
地块邻近新塘大墩，是印染洗水布行业较会合的地域。印染业排放的污水曾一度严重威胁东江水质。 A市目前鼎力大举增强重点区域的水污染防治事情，全面整治新塘一带的印染洗水布行业，仙村、新塘地域的河涌和东江河段的水质明显改进。而目前该地域洗漂印染企业通过二期治理工程达标一批、停产一批、封闭一批后，水情况质量有了明显变革。该地块有沿江景观的优势，但若不能彻底解决水污染的问题，这一优势也可能酿成一个劣势。
地块隔江与东莞中堂镇相望，该镇岸边的水泥厂和造纸厂也对地块情况和景观组成一定威胁。
5.5 该地块建立大型住宅区 阐发
5.5.1 优势(S)
5.5.1.1生长商注重文化气氛、打造精品的开发理念有利于树立别开生面的项目形象，以较低本钱迅速占领市场。
前房地产市场豪强林立，有些开发商以很快的速度实施扩张，但往往容易使消费者产生“粗制滥造”的印象，本项目生长商与之恰成鲜明比拟。十年用心经营一个项目的专注，文学社区、精品住宅的口碑，都为公司积聚了巨大的品牌知名度，如继承延用公司已乐成的品牌开发，较易感动目标消费群，并能给他们产生物业可以保值增值的期望，可资助贵团体以较低推广用度支出迅速占领市场，并有力地支援项目在恒久开发中地保持较优代价。
水道情况，自然景色优美
本项目地块为东江支流环绕，河网纵横，水面开阔，大洲和鹅桂洲上界果树成林，自然条件好。可凭据地块原始地貌特征与沿江的地理特点筹划部署住宅组团，充实利用景观优势，迎合 A市人“乐水”“好林”的居住习惯，打造以水为特色，水上运动，水上娱乐，水上风物为卖点的住宅区，形成别开生面的竞争优势。“临水而居”也恰恰是目前广园东各住宅楼盘欠缺的卖点。
5.5.1.3土地面积较大，是增城南部诸镇所不可多得的；项目投资巨大，对地方经济促进较大，也更容易得到政府优惠和支援。
由于新塘、永和、沙铺等镇大量用地已划作产业区，很难找到自然条件优良、面积又具范围，适合大型住宅区建立的用地。项目首期征地1200亩，可征地面积近9600亩，面积之巨，是增城南部诸镇所不可多得的。项目投资额高，本研究陈诉开端估算，仅首期1200亩用地的开发，即需投入逾10亿资金，吸引数千中高收入居民迁入，对付吸引投资、解决就业、带旺一方经济都有不可估计的作用。并且项目所在的镇随着传统的水泥财产萎缩，也正积极寻求新的地方经济支撑财产。参考四周大型住宅项目（碧桂园凤凰城与锦绣香江等）的开发经验，相信项目的投建，也能得到地方政府在地价、税收等方面的优惠与支援。
5.5.1.4该地域是开发商尚未涉足的童贞地，未来生长潜力较大。
目前广园东板块楼盘也仅生长到新塘，项目所在地还属于大范围住区开发的童贞地，因此具有较大的未来生长潜力。
5.5.1.5该地块位于 A市都市生长“东进”战略轴线，凭据生长目标，该地块临近的新塘、荔城两镇将生长成重要的产业基地，从而动员本地域经济的快速生长。
5.5.2劣势（Weakness）
据《A都市建立总体战略观点筹划》，新塘和永和两镇并入都市区，而地块所在的××镇则归入增城片区，不作为都市未来重点生长区域。
如前面已经论述，新塘和永和两镇并入都市区，作为都市边沿区域生长，在底子设施等的配建上将逐步与都市看齐；而地块所在的镇则归入增城片区，筹划上主要以外向型加工产业为主，底子设施（尤其是A都市区交通设施）的建立上都将与新塘、永和两镇进一步拉大差距，“穗新线”都市轨道只开通到新塘纵然体现之一。
5.5.2.2 随着开发商圈地情况的增多，“圈地现象”已引起立法部分及各级政府的高度重视，大面积征地作为土地储备的做法面临较大的政策风险。
由于A省尤其是 A市区周边开发商大面积圈地的情况愈演愈烈，省人大已存眷到这一问题,正考虑立例范例治理。省领土资源厅亦将接纳步伐，如制定和执行房地财产供地筹划，经营性房地产用地实行总量控制，进一步完善经营性房地产项目用地公然生意业务制度；创建土地收购储备制度，创建健全用地资讯办事体系，范例土地供给市场。增都市政府已于2000年10月颁布实施《增都市闲置土地处置惩罚暂行划定》。该划定明确提出：对用于房地产开发地土地，在取得土地使用权后，未按土地出让条约划定地震工开发日期动工建立满一年地，征收每平方米2元地土地闲置费；对付两年未动工建立的，可依法无偿收回。尽管到目前为止，还未有一块土地被收回，但据我们了解，处置惩罚闲置土地将是该市领土部分今后事情的一个重点。可以预见，团体希望以较低本钱圈下大块土地作为储备的经营模式，将面临较大的政策风险。
5.5.2.3项目所在区域经济欠发达，目前生活配套很不完善，离 A市区相对较远。
项目地处仙村镇，生活配套不完善，镇区的购物、娱乐、医疗、教诲、金融等种种设施都不能满足大型住宅区的需要，加大了项目配建立施的压力。由于远离 A市区，大都市完善的生活配套对本项目险些不能起到任何的弥补作用。一切依靠项目自己建立，开发本钱将有所提高。
5.5.2.4目前交通条件尚不尽人意，与新塘四周的楼盘相比有一定差距。
由于广园东路目前只修建到新塘，地块对外交通还要穿过××镇区，接驳荔新路，收支未便。纵然明年全线通车，由将出台的《广园东路分级收费方案》看，从 A市区到××的收费要比到新塘的高一级，路程也远了一截。即将动工兴建的“穗新线”都市列车，也只能开通到新塘。与新塘等地的竞争敌手相比，本项目在交通条件上尚有一定不敷之处。
5.5.2.5项目地块临近珠江，堤岸整治及地块地基防洪、防潮处置惩罚本钱用度较高。
地块临近东江，阵势低洼，大洲和鹅桂洲四面环水，且未筑堤岸，一旦遇到大水，水位上涨，将会淹没部分土地。所以项目开发，堤岸整治和填土垫高是必不可少的事情，这样将带来大量土石方工程用度的支出。同时由于土质松软，进行大型公建施工时，地基处置惩罚也将是一笔不能制止的开支。这些都增加了项目的开发建立本钱。
5.5.2.6镇区面貌比力落后，影响项目形象。
由于本地经济欠发达，××镇的镇区镇貌相对落后，将会影响项目形象。
5.5.2.7污染源依然存在，水情况及空气情况质量有待提高，景观亦受到一定影响。
虽说水泥厂等污染源已关停了泰半，但仍有一些在生产，空气中的粉尘还许多，情况质量有待提高。而属于××镇的海景、沙湾水泥厂，东莞中堂镇的纸厂和水泥厂等，由于临近地块，其高耸的烟囱、生产时排出的烟尘，还直接影响到项目的景观
“水泥镇”，使四周潜在消费者心存挂念。
××镇为远近闻名的“水泥镇”，空气情况及水情况受到一定影响，尽管正在治理整治之中，但人们印象较深，短期内会对知情者产生倒霉影响。
5.5.3生长时机（Opportunity）
“A－东莞－深圳－香港”经济走廊中部，区域辐射潜力大，开发恰当，能吸引本地、 A市区、经济技能开发区以及东莞、深圳乃至香港的买家。
5.5.3.2政府情况掩护力度必会进一步增强，解决现有水泥厂污染问题的前景比力乐观。
据了解，增都市政府对整治水泥厂污染态度很明确，所有水泥厂发出拍照的有效期都只到2005年6月，以后不再续牌。便是说，到2005年中，根本上可以解决水泥厂由于生产粉尘污染的问题。
5.5.3.3有历史文化资源和旅游资源可供整合利用，利于休闲渡假项目开发。
××镇有比力深厚的历史文化资源，南朝宋元嘉中起设立县治，距今1000多年，相传晋代葛洪在此得道成仙，镇内现存有驸马祠等奇迹，××镇农产富厚，生产得丝苗米、荔枝等都是佳品。项目四周另有占地1500亩的仙村国际高尔夫球场。这些都是休闲度假型项目开发投资可利用资源。
5.5.3.4广园东路延长线直抵项目地块，将使本项目的交通条件大大改进。
5.5.4 面临的威胁(T)
5.5.4.4 邻近地域住宅供给量大，面临严峻的代价竞争。
5.5.4.2 A市住宅空置量居高不下，面临市场营销压力。
5.5.4.3投资期长，前期投入大，受政策和市场影响大，融资风险和市场风险较大。
5.5.4.4在郊野大盘越开越多的同时，基于种种考虑，购房者回迁市区有所增多。
6项目开发竞争敌手阐发
6.1区域内竞争敌手及竞争性楼盘阐发（略）
6.2其他区域竞争敌手及竞争性楼盘阐发（略）

本项目开发面临的或潜在的竞争敌手具有如下特征：
6.3.1.1范围大，代价低；广园东“碧桂园”、“凤凰城”占地面积500万平方米；“紫云山庄”占地100万平方米，“中海康城”占地25万平方米.......均是大范围或超大范围项目，其销售代价都在3000元/平方米左右；依靠优质低价吸引了大批主顾。
6.3.1.2开发商实力雄厚，具有强大的竞争力，位于广园东路板块的物业生长商，均是具备强大实力的强手。
6.3.1.3品牌效应强，情况建立力度大，众多开发商在多年的经营历程中已经创建了自己良好的社会形象和品牌。在项目建立中非常重视情况建立。
6.3.1.4售后办事及物业治理到位。

6.3.2.1本项目最重要的竞争敌手是位于广园东延长线一带的大型物业。
6.3.2.2本项目面临的最大竞争压力是情况建立及营销代价。如果本项目不在情况建立上独树一帜，开创自己的特点，不在代价上占优势职位，将面临较为严峻的市场风险。

项目虽地处××镇，目标客户应包罗本地、新塘等地企业和富饶居民，但作为用地面积达9000亩的大盘，要想连续消化掉所有产物，必须依托一个更大的市场，这个市场只能是A。为此， A市潜在购房者的根本情况值得我们存眷。
通过对相关市场需求问卷观察，我们得到本项目的市场需求阐发陈诉如下。
7.1底子数据阐发（略）

从上述统计数据中，我们可以掌握到郊区楼盘潜在购买者的一些特征，作为目标市场定位及产物设计的参考，如：
7.2.1年轻的购房者占的比重大，项目开发中应充实研究这一消费群体的生活习惯与需要，如果适当增加休闲娱乐设施与运动设施。
7.2.2购房者普遍受教诲水平高，对居住文化有自己独到的看法，属于“行为积极”型消费者，为他们设计住宅产物时，可沿用团体过往项目乐成的开发模式，注重射去文化的营造，分期分批开发，实现产物差别化和精品化，迎合差别品味的需求。
7.2.3郊区购房者中外地到穗生长的人口比重较大，没有老城区情绪，在产物设计中应存眷“异乡人”的心理需求和家庭结构特征；在针对这一群体做营销时应尽量少使用方言等。
7.2.4企业治理人员购房比例高，他们收入较高而又相对稳定，能蒙受中等偏上的楼价，并且更乐于接纳“供楼”的付款方法。这类客户往往在市区有牢固的事情所