房地产企业的筹划及检查应对技巧.docx

房地产企业的操持及查抄应对本领第一讲： 房地财产务政策阐发 第二讲 企业税收筹谋概论 随着社会经济的生长，社会分工越来越细，在企业的理财领域又产生了一门新学科，这就是税收筹谋。第一节 投资运动的税收阐发 一、济运动的结算环节 任何一项经济事项都与税收有关。税收与死亡不可制止。 1、横向结算行为。即企业与企业、企业内部机构之间。2、纵向结算行为。即企业与人小我私家、企业与国度。二、调治利益的闸门税收 1、立法通过税收的要素体现利益； 2、执法通过税务治理落实政策； 3、守法通过纳税申报实现税收。 税法要求纳税人自觉申报纳税，税务构造通过税务稽察等手段督促纳税人正确处置惩罚企业、小我私家与国度利益的干系，正确核算税款，制止偷税行为。 西方人认为：死亡与税收不可制止。但是，目前在我国的经济生活中，存在一个不争的事实： 100%的人想偷税，99%的人在实施偷税，而98%的人又在自觉不自觉地多缴税！ 第二节 税收筹谋的观点 一、筹谋的寄义变革 几千年来，筹谋的内涵是在不停地变革，不停充实的。在古代，筹谋的名词性较强，与现在的筹划、战略、战略、谋略、对策的意思靠近。 而在现代，筹谋的动词性寄义增强，以信息、创意、点子、谋略、目标等要素为其内核。 “筹谋”的全面寄义为：如安在全面谋略的底子上指导操纵者去圆满地实施对策、战略或战略，从而到达办事的目的。 二、税收筹谋 税收筹谋，是筹谋领域的一个方面，大概说，就是在税收方面进行筹谋，以到达筹谋人所要实现的目的。而在现实社会，多数人往往将一个舶来品税收操持用来表述纳税人从微观的角度所进行的税收筹谋。笔者则认为照旧以我国的传统习惯，用税收筹谋这一观点更切合我国的国情。三、税收筹谋的观点 【案例】他们应该怎样申报？ 在多数人看来，向税务构造申报时，应当少报利润，将企业的盈利能力申报得越小越好。而实际上，对付实行审定征收要领征税的纳税人，就流转税而言，其计税依据是纳税人的销售额；所得税也是以销售额为底子的。 【案例】他的店面房应该如何脱手？差别的税收存在差别的征收环节。营业税险些对每一个流转环节都征收，所以淘汰应税业务的流转环节，就可以淘汰应税次数，从而低落实际税收包袱。通过以上案例的阐发，我们可归纳出如下公式：政策信息+业务流程=税收筹谋 企业税收筹谋就是纳税人在现行税制条件下，通过充实利用种种有利的税收政策，适当摆设投资行为和业务流程，通过巧妙的财务协调和管帐处置惩罚，公道地摆设纳税方案，在正当的前提下，以实现股东利益最大化为目标的涉税经济行为。 其根本内涵是：一是企业税收筹谋的主体是纳税人。二是企业税收筹谋的客体是各项涉税行为。三是企业税收筹谋的目标在于追求税后利益的最大化。 中国最庞大的数据库下载四、税收筹谋的原理 实验一： 九点连线 （要求：三条直线一笔勾通九点）五、税收筹谋的产生与生长 税收筹谋产生的前提条件：市场经济（法治经济）。中国的税收筹谋（税收操持）产生于八十年代末、九十年代初。税务促产增收，税务署理。税收筹谋的专家力量：注册税务师、注册管帐师、律师等。第三节 投资税收筹谋的政策界限 目前，部分企业淘汰税收本钱所接纳的三种步伐，即偷税、避税和税收筹谋，其中有正当的，也有不正当的。【案例】操持耶？偷税耶？一、税收筹谋 税收筹谋是在顺应税法意图、完全不违背立法精神的前提下，当存在两或两种以上纳税方案时进行的优化选择，实现缴纳最少的税款，以到达税后利润最大化的行为，在一定的条件下也称节税。二、偷税 偷税是纳税人接纳欺诈手段，存心不遵守税法的有关划定，使税务构造难以掌握其真实情况，从而到达少纳税目的。偷税的特征是非法性与欺诈性，偷税的手法也许多，如隐匿收入、乱摊用度、虚增本钱、多列支出或用度、虚报亏损、拒绝申报、不如实申报、地下经营等等。 三、避税 避税就是纳税人在不明显违反税法例定的前提下，利用税法的漏洞或意义不明确之处巧妙摆设自己的经营运动，以淘汰其纳税义务的行为。避税的正当与非法并无一个统一的尺度，这取决于相关国度对此的态度。四、避税与税收筹谋的联系与区别 联系：都是非违法的。区别：其一，从定性的角度来区别。税收筹谋顺着立法意图，着眼于总体的决策和恒久利益，谋取的利益是正当、正当的。避税逆着立法意图，针对税法上的某个漏洞，大概利用执法的空隙进行低落税收包袱的操纵。其二、从定量的角度来区别。如对付转让订价的操纵，作为货品销售（非消费税产物），10%的利润率是合与非法的分水岭。第四节 企业税收筹谋的意义 税收筹谋，尽管照旧个新事物，但它一进入市场就已显示出了强大的生命力，给许多企业带来了更多的利益。其意义主要有： 一、税收筹谋是一种增值性经济行为，公道正当的税收筹谋将有助于市场经济的生长。 二、税收筹谋是使企业投资利益最大化的重要途径。 三、税收筹谋是企业投资及经营治理水平提高的促进力。 四、税收筹谋是维护企业良好形象的重要包管。总之，一句话说得好：野蛮者抗税，愚昧者偷税，精明者进行税收筹谋。 第三讲 税收筹谋的风险及防备 第一节 企业税收筹谋风险 所谓税收筹谋的风险，通俗地讲就是税收的操持运动因种种原因失败而支付的代价。税收筹谋的风险主要包罗三方面的内容：一、决策者存在认识上的误区“操持税收是财务人员的事情，与自己无关”、“财务管帐人员是处置惩罚涉税事项的专职人员，理应解决税收上的所有问题”、“我与税务局的干系很好，如果有事可以很容易摆平的”。二、业务流程的操纵风险事实上，税收的产生多数不在管帐核算环节。税收实现、税收核算和纳税申报脱节。如决策者对有关政策不熟悉，又没有经过咨询就武断操纵等，从而造成纳税风险。案例：小我私家建房要领影响税收包袱在本案中，如果施工队由大家配合雇请，而不是由王先生代表大家雇请，则大家分得住房属于自建住房，不组成销售不动产，不缴纳营业税，也不缴纳契税。 三、“按章纳税”的风险 克日常的纳税核算从外貌或局部的角度看是按划定去操纵了，但是由于对有关税收政策的精神掌握不到位，实质上形成偷税，从而引起税务处罚。案例：互助建房应注意税收责任 四、对有关税收优惠政策的运用和执行不到位的风险 如“四残人员”比例不敷而享受了福利企业优惠、利用再生资源的比例不敷而享受了有关环保方面的税收优惠等等。五、对税收政策缺乏系统性掌握 在系统性税收筹谋历程中对税收政策的整体性掌握不敷，形成税收筹谋风险。如在企业改制、吞并、分设历程中的税收筹谋涉及多种税收优惠，如果不能系统地理解，就很容易出现操持失败的风险。【案例】利润变为会务费 一不留心成偷税六、操持本钱大于效益 对企业的情况没有全面比力和阐发，导致操持本钱大于操持结果，大概操持偏向与企业的总目标不一致，从外貌上看有结果，而实际上企业并没有从中得到实惠等等。第二节 筹谋风险的防备 以上这些都是税收筹谋历程中客观存在的风险。防备税收筹谋的风险主要从以下几个方面去努力：（一）创建税收筹谋的风险意识，立足于事先防备。 一是在担当委托时，要向委托人和担当操持的纳税人说明税收筹的潜在风险，并在委托条约就有关风险问题签署具体条款，从而对或有风险有一个事先约定，淘汰可能产生的经济纠纷；二是在进行税收筹谋历程中，要注意相关政策的综合运用，从多方位、多视角对所操持的项目的正当性，公道性和企业的综合效益进行充实论证。三是正确认识纳税义务。要知道，应该缴的税照旧要缴的，税收筹谋只能在一定的政策条件下，而且在一定的范畴内产生作用，不能对其要求过高。（二）实时地、系统地学习税收政策，准确理解和掌握税收政策的内含。 一是利用税收政策与经济实际适应水平的不停变革，寻找纳税人在税收上的利益增长点，从而取得利益最大化； 二是注意全面掌握税收政策的划定性，切勿抓住一点，不及其余，不然也会半途而废。（三）增强与本地税务构造的联系，充实了解本地税务征管的特点和具体要求。 （四）聘请税收筹谋专家，提高税收筹谋的权威性和可靠性。 1、生产力的生长引起社会分工。 2、技能进步促使专业分工。 3、习惯性思维定势。 昔人云：“旁观者清，政府者迷”。 横看成岭侧成峰，远近崎岖各差别。不识庐山真面目，只缘身在此山中。 宋苏轼：题西林壁 4、组织屏蔽对企业员工思维的影响（实验）。 实验二： 九点连线 （要求：四条直线勾通九点，而且一笔画完） 第四讲： 房地产行业的纳税现状及政策展望 房地产行业成为偷逃税大户！这句话不是空穴来风，近期，经济界连续宣布了多个榜单：在小我私家财产的榜单上，房地产行业的富豪许多，但是在纳税排行榜上，房地产行业的企业却是很少。这一多一少，将房地产行业无情的引入了人们议论的话题之中。 一、房地产税收的现状 随着我国经济的快速生长，人们对拥有房产的需要越来越高，这个需要推动了我国房地产行业在各行各业中以更快的速度生长。但是，在生长历程中也出现了一系列的问题。 （一）房地产行业的税收问题成为社会体贴的热点 “2004中海内地百富榜”中有45位富豪来自房地产及其相关行业，是涌现出最多富豪的行业。“福布斯2004中国富豪榜”中共有200位富豪入围，其中有64位来自房地产行业，同样是出现最多富豪的行业。 但在国度税务总局近期宣布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业入围，即便是房地产行业中的纳税状元深圳华侨城房地产有限公司，纳税额也不外是快要2亿元，与全国纳税百强中的最后一名（8.7323亿元）尚有数倍的差距。 更为严重的是，房地产企业不但没有登上纳税榜名单，反而频频出现在近期的欠税通告之中。北京地税2004年第二期欠税通告，包罗北京崇建工程公司、北京市第六修建工程公司、北京市第五修建工程公司等15家企业“榜上有名”，而15家欠税企业绝大多数为地产企业、修建公司，且欠税金额巨大。 相关消息的连续宣布，引发了市场各界对房地产企业纳税情况的极大存眷。 （二）房地产企业的纳税查抄情况 面对一系列的详实数据，各界对房地产行业在纳税问题上的直接反应，就是该行业存在极为严重的偷逃税款现象。在随后的一段时间内，全国不少媒体发了抨击房地产行业偷逃税款的文章，厥后的事实也印证了这一点。 据资料介绍，去年下半年，南京市地税部分曾对全市十家大型房地产开发公司进行了税务查抄，其结果令人大跌眼镜。被查的十家开发商均存在着偷税行为，有的还特别严重。如果将查补税款进行一个简朴的累计，其总数再建十处商品房也不在话下。 与此同时，国度税务总局也把房地产行业列为2004年度专项纳税查抄事情重点。别的，一些省市也纷纷出台专门针对房地产企业的税务治理划定，而这又进一步助长了社会民众对房地产行业偷税问题的批判。在这样的情况下，房产商们如何偷税，为何总是偷税，且能屡试不爽，又该如何堵上税务黑洞这一系列带有思考性的问题冷峻地掷到了税务官的案前。 （三）房地产税收查抄重点 2005年，税务构造仍然不谋而合地将房地产行业作为查抄的重点，而在税种上看，营业税、企业所得税、小我私家所得税都是查抄重点。 在营业税方面，重点查抄企业有无按划定纳税申报、纳税申报是否真实准确；预收款（预收定金）是否按划定纳税；以房换房、以地换房、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、互助建房等行为是否按划定纳税等。 在企业所得税方面，重点查抄房地产开发企业取得的经营收入、其他业务收入、投资收益、营业外收入、其他各项应税收入核算是否真实、准确；种种收入是否全部按划定入账，有无已实现收入不确认或做账外收入的情况；房地产开发企业准予税前扣除项目金额支出是否真实、正当，重点是业务招待费、告白费、租赁费、人为及相关用度、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、治理费等项目；房地产开发企业的开发本钱是否切合划定，重点是土地征用及拆迁赔偿费、底子设施费、修建安装工程费、大众配套设施费和开发间接用度等。 小我私家所得税查抄的重点，将放在房地产行业的小我私家所得税代扣代缴和自行缴纳情况，特别将房地产开发企业的经营者作为查抄重点。着重查处纳税人和扣缴义务人签订假条约、假协议，少报收入少纳税，配合实施偷税的行为及扣缴义务人存心为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，从而少缴或不缴小我私家所得税的行为。二、部分房产企业偷税的主要手段和问题 由于房地产企业的生产历程与其他企业相比，存在自身的特点，所以也就使其具有特殊性。在这样的情况下，就铸就房地产企业偷税的两个主要手段：一打时间差，二打政策差。所谓时间差是指税务局查抄税收情况时，一般都以年度为单元。但事实上，房地产企业的项目决算要比及整个项目工程通过验收之后才气进行。而此时，许多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，通过适当处置惩罚，从财务报表上，很难看出前一项目盈利如何。这是整个行业内众所周知的要领。 所谓政策差是指凭据土地增值税暂行条例划定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。别的，另有隐瞒收入、挂账等等手段。 （一）销售环节的偷税手段 衡宇是一种特殊产物，销售方法也有自身的特点，因此，就为部分偷税者提供了操纵的可能性。在目前的房地产开发企业中，都差别水平地存在着滞纳税款、随意调解税款申报数额等偷税问题，主要会合在四个方面。 一是在预售楼盘时存心延迟缴纳税款。 突出体现为滞纳税款数额大、滞纳时间长，影响了税收收入的实时足额入库。如上海某房地产开发有限公司，其开发的一幢高层修建，土地、衡宇早已交付使用，而开发企业挂账大额预收账款，恒久不结转经营收入和经营利润，滞纳企业所得税1000多万元。 二是随意调解纳税申报额。 有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国度财务资金，在年度内随意调解税款申报数额。通常做法是年初、年中淘汰申报数额，年末全部缴清。如南京某房地产开发公司以“防备购房者要退款”为由，部分收入存心不作收入，截留税款100多万元。有的企业虽然正规核算，将应缴的种种税金记入管帐账簿，但不敷额申报、不敷额缴纳，形成多年大额税款未清的状况。 三是个别企业接纳体外循环不入账。 将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上隐瞒收入，大概将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。 四是其他应税项目不申报纳税。 部离开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约包管金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售署理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。 别的，部分房地产开发企业在销售商品房时，不按划定向购房人开具发票，隐瞒销售收入；少报税款或逃避纳税；不按配比原则进行管帐核算，以假发票虚列本钱，致使企业亏损不缴纳企业所得税；商品房代销商不按月向房地产开发企业结转售房款，造成税款不能实时入库；恒久拖欠税款等。 （二）本钱项目不实偷税 由于目前我还处于市场经济初建阶段，还没有形成一套完整的游戏规矩，市场销售牌相对杂乱状态，部分房地产开发企业就充实利用这一点，将偷税操纵点前移。在房产承建历程中做“手脚”，手法上大抵有三类。 第一类，建材发票上动手脚 建材市场有个通行的做法，不要发票就自制些。目前，大多数私人及许多小型的建立项目，完工付款后建立单元都不要发票，这对企业来说固然是最理想的，但对需要发票来报账的建立项目，企业则要开动脑筋想另外的步伐取得发票，好比去外地或本地治理比力杂乱、急需拉税源的地方，设法开一些税率相对较低的其他发票来应付。在日常的税收查抄中就曾多次发明，本地的一些工程本钱结算票据中，竟有从数千公里以外的省份开具出的质料采购发票，而事实上这种建材在本地随处可见，并不属于紧俏商品。 第二类，报销用度巧立名目 据总结，用来报销的工程用度发票出现出时间跨度大、来源广、名目繁多等特点。 时间跨度大：即当年入账的发票有一两年以前的，甚至另有更久的。 来源广：即报销的票据来自全国各地，由于各地执行税收政策不一致，有的修建商到税负较低的地方申请代开发票，另有的修建商则爽性以假发票充当。 名目繁多：即在报销的票据中有小我私家的电话费、水电费、交通费、餐饮费、打扮费等等。目前80%以上的糜烂案件与建安工程有关，修建商们为得到工程项目送礼、跑干系，这些本钱用度都要有去处，要做账就肯定要做假。 第三类，现金坐支收入挂账 与本钱用度要多列相反，修建商们对工程收入则是尽量少列，现金能坐支的就坐支，能进入小金库的就绝不入账，实在不可的还可以恒久挂在“预收账款”或“其他应付款”账户上。例如，一家具有二级资质的修建安装企业“预收账款”挂账达1700多万元，其中已竣工交付使用应确认工程收入的达80%以上，但企业仍以工程未结算为由而迟迟不转收入。因此，以票控税、诚信做账将是修建市场一剂恒久服用的苦药。 （三）房产租赁市场偷税严重 在房产租赁市场的偷税问题同样也十分严重，主要体现在以下几个方面： 其一，租赁变借用。部分出租人与承租人勾通，将租赁行为说成是借用行为，从而规避与租赁相关的税收。这种情况往往产生在业务关联企业，两家企业存在其他业务上的往来，同时双方又有房产使用需求，即一方需要房产使用，而另一方正好又有多余的房产待出租，于是，双方告竣协议，一方提供产物大概办事免费，而另一方则以借用的名义向对方提供房产。双方都取得了实惠，只有同家的税款在这个生意业务历程中大量流失。 其二，低价申报纳税。部分出租人与承租人勾通，做两份租赁条约，有意压低租赁代价，缩小计税依据。从而规避与租赁相关的税收。目前下岗职工多，许多人都通过租赁的形式取得街面房做起了生意，但是与此相关的营业税、房产税等税收却没有因此上升。双方勾通，低价承租，已经成为目前租赁市场上的一个公然的秘密。 其三，改变租赁用途。所租赁的房产原来是商用的，申报成民用，从而适用优惠的税收政策。实际上，租赁市场十分杂乱，能够以民用的名义来申报纳税，已经使税务人员很受冲动了，另有谁会在意其还存在偷税问题？ 其四，转租不申报。我们各地媒体上可以经常看到衡宇转租的告白，但是，到主管税务构造主动申报纳税的人却很少。 （四）钻执法漏洞避（偷）税 近年来，随着人们改进居住情况要求的不停攀升和房地财产的连续生长，一群通过买卖衡宇赚取利润的“房虫”逐渐浮出水面，为获取更大的利润，他们中的不少人动起了逃避税收的脑筋。这里举两个小例： 1、“低价条约”捅出税收漏洞 在京事情多年的小李最近有了买房安家的筹划，算算手里的存款，他把目标瞄向了二手房，经过重复比力，终于选中了位于石景山区的一处住房。不意，在双方商定了代价之后，卖房人刘某提出让小李通过银行卡直接把房款划给他，而在签条约时把房价写得低一些。刘某解释说：“这样你我都能省下不少税钱，双赢啊。” 心存疑虑的小李向石景山地税局咨询此事，了解到，“房虫”刘某“制造低价条约”是典范的偷逃税款行为。凭据国度税收划定，私人二手衡宇生意业务需要缴纳印花税、契税等税款，而税款的盘算都是以双方成交代价为计税依据，再乘以税法例定的比例税率来确定的。“房虫”刘某正是想通过条约上的“低价”低落计税依据，从而到达偷逃税款的目的。石景山地税局的事情人员还报告小李，实际上纵然没有小李的举报，“房虫”刘某的这个花招也不一定能得逞，因为有关部分会对成交代价明显偏低的房产进行评估，以确定一个公道的代价，防备“低价条约”搅乱房地产市场，维护国度税收。 2、买卖“楼花”逃避应缴税收 在某房地产开发公司事情的许某也是一个“房虫”，与专做二手房生意的刘某差别，他的生意业务越发隐蔽，逃税行为也更难监控，他管自己从事的这桩“副业”叫做“买卖楼花”。原来，许某所在的公司一直有一项“内部认购”的政策，当楼盘图纸定下来后，就碰面向内部职工赐与提前认购的优惠。许某拿到的内部认购的代价一般要比开盘代价低35左右。许某就是利用了这样一个有利条件，选取一些市场认同度高的楼盘，靠炒卖“认购权”赚取收益。在人们惊讶于他如何能够有那么多的资金来支持这些数额不菲的房产生意业务，又怎么能够在没有取得房产证的情况下将房卖出去时，许某道出了他的“秘诀”：原来他是利用银行小我私家住房转按揭贷款业务来从事他的“房产生意业务”。所谓小我私家住房转按揭贷款，是指在小我私家住房贷款还款期内，因原借款人出售作为抵押物的衡宇，金融部分向新借款人发放的，用于其购买作为抵押物的衡宇的贷款。许某正是在开盘前先交纳了首付款的30，签订购房条约，然后利用转按揭业务私下买卖衡宇。有时，他甚至不消治理转按揭，只需找到买家后将条约更个名，就可以赚取差价，税固然是不交的。 “房虫”许某的做法是否恰当，有关部分赐与了十明白确的答复，国度执法明令禁止买卖没有产权证的屋子。 对付“炒房”中出现的形形色色的偷逃税款的行为，地税部分体现，一定要与有关部分密切配合，深入调研，找出切实可行的步伐杜绝这些非法现象的产生，不让“房虫”成为侵蚀国度税收的“蛀虫”！ 三、房地产企业偷税问题的成因阐发 房地产行业的税收问题可以从主观和客观两个方面来阐发： 企业范围小未形成自我约束机制 从企业的情况来看，经营范围小，业务疏散是其重要原因。有相当一部分人士指出，企业不主动、积极纳税，只不外是房地产行业在纳税问题上的外貌原因。行业疏散度太高，缺乏绝对的业内巨无霸型企业才是真正的主因。 地财产虽然是资金密集型行业，但这一行业却在全国拥有4万多家大巨细小的房地产企业，而且在这些企业中，没有哪一家的实力异常强大，最大的地产企业万科占全国的市场份额也不外1%。因此比起电信、石油、烟草等垄断性较强的行业以及这些行业中的巨无霸企业来讲，房地财产的有限资金被疏散到庞大的行业步队中，其疏散度太高了，相应的每一家企业所缴纳的税款数额也并不能到达人们料想中的水平。 从治理上看，没有形成一个约束机制，也是目前房地产企业存在税收问题的一个重要原因。万科目前是海内房地产行业的范围企业，是上市公司，财务报表向民众公然，非常透明，财务制度也是非常健全的。所以不存在严重的偷税情况。从万科、华侨城、陆家嘴等几家老牌房地产公司的财务报表阐发，房地产上市公司的税率几年来，根本上保持在一个比力稳定的水平上。今后也可以确定，最起码在房地产上市公司中，大范围偷逃税款的现象并不存在。 房地产行业税收制度不公道 从税收的角度来阐发，针对房地产行业的税收制度的设置不公道是问题的要害。有关人士认为，要想既解决房地产企业的偷税款问题，又解决行业疏散度问题，较好的要领是进行税收制革新。 目前的房地产行业税种多，包袱重，这种税制组成，阻碍了行业的进一步整合。据资料介绍，在目前的房价组成中，税费及房产商利润占到60%，修建本钱只占40%.购房者买一套屋子，房价中已经包罗房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、都会房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。涉及11个税种，有的地方还重复征税，房地产企业所纳税项是现行税制下交纳地方税种最多的行业。 税费包袱重，增加了建房本钱，制约了房地财产的康健生长。更为重要的是，这些税款最终都转嫁到了购房者头上，无形地加重了房价的泡沫水平。另外，税种多、包袱重成了部分房地产企业偷税的理由。例如，在房地产开发、销售历程中，仅税种就多达8种。如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建立税、土地使用税、耕地占用税等等。需要缴纳的用度就更多，名目繁多，各个地方乱七八糟，多达80150种，这无形中增加了建房本钱。 同时还存在税制设置方面的问题，好比，计税依据不公道。在我领土地使用税的征收，不是按代价，而是按面积，这种征税形式不能随着课税工具代价的上升而上升，具有税源不敷而缺乏弹性的缺陷。另外，目前市场上，存在内外有别的两套税制，海内企业与外洋企业在所得税以及三税（增值、消费、营业）收取差别，导致房地产市场上的不公平竞争。这种税制设置的消极作用显而易见。一是土地闲置、浪费严重。开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，就相当于给土地开发者的无息贷款，实际上勉励了投机。二是进入流通时，土地蒙受过高的税负，从而助长了土地的隐形生意业务，逃税现象严重。更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，引发了土地代价的上涨。三是在开发阶段产生的增值部分，由于没有税收的调治机制，使政府无法到场增值代价的再分派。 四、完善房地产税收的几点看法 显而易见，目前现行的房地产税已经不适应经济生长的需要，起不到调治土地用途的作用。应当革新房地产开发流通历程中的税种、税率，淘汰税负，实现海内外洋企业公平竞争；改变现有税种的计征方法，抑制投机，扩大征税范畴等等。另外，房地产税制革新，应该从税率、税金、税种、免税范畴通盘考虑。 简化房地产税收，开征物业税 房地产的税制应该革新，这一点在税收理论界已经形成了比力一致的看法，其中开征物业税又是多数人的意见。物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、衡宇等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定的税款，税值随房产的升值而提高。好比公路、地铁开通后，沿线的房产代价就会提高，相应地，物业税也要提高。实施物业税可以低落购房门槛，提高使用本钱也就是拥有房地产的本钱，从而也就加大了投资本钱。 通俗地讲，征收物业税就是将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买衡宇以后按年缴。据估算，如果现在的建立本钱为100元/平方米，把地价和其他用度所占开发本钱的比例降到外洋的一般水平，将使衡宇开发本钱立刻降到58元/平方米。 就在全国范畴内开征物业税问题，有关部分还在研究之中，目前并没有形成确切的定论。但从偏向上来看，开征物业税，是国际潮水，也有利于相关事情的进行。 然而另有说法是，开征物业税是将原来由开发商包袱的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房本钱。现时，消费者购房时的房价下降了，但以后的使用用度却不停上涨，一般的消费者对这笔恒久用度底子包袱不起。正所谓“治标不治本”。 尽管物业税的开征还没最后决断，但广东省的想法却值得南京及江苏思考。财务部有关卖力人日前透露，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个根本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建立环节收费总体范围，令物业税的总体范围与之根本相当。如此看来，有关房产税制革新的等候，已不会太久。 借鉴外洋房地产行业的治理经验 外洋房地产税收的一般特点主要有：一是大多数国度对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是外洋房地产税收的征税范畴既包罗城镇，也包罗农村；三是大多数国度按衡宇和土地的评估值征收房地产税，评估代价凭据房地产坐落所在、修建结构、成新水平等因素确定，相当于市场代价的一定比例。与此相适应，大多数国度创建了比力完备的房地产评估机构和评估制度，凭据一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国度房地产税的纳税人是房地产的所有者，大概是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国度房地产税是地方政府的主要税种，组成了地方财务收入的主要来源。 创建一个适应我国房产租赁市场生长的税收制度 目前美国的住房私有率为68%，英国为67%，德国为42%，而我国为76%。我国房地产生长时间短，但是私有率却大大凌驾外洋，一个重要原因是，从开始我们就在看法上就存在偏差，忽视租赁市场的培养，而倾向于大多数居民长期有房产。因此，在租赁市场的税收制度上还不完善。 目前，我们应当在进一步完善廉租赁税收制度的同时，创建和完善转租的税收制度，为活泼房地产的租赁市场提供税收上的包管。 强化税务治理 税务部分将进一步开展观察和阐发研究，强化对房地财产的税收监控，增强与土地治理、房产治理等部分的联系，创建信息通报制度，掌握房地产开发企业的涉税资料，并创建档案，全程跟踪，努力获取企业修建本钱等信息，同时加大对工程的本钱审核和票据治理力度，进一步严厉打击房地产涉税违法行为，特别是增强对屡纠屡犯房地产企业和重大涉税案件的查处和打击力度。 第五讲 纳税查抄概述 一、纳税查抄的一般要领 （一）全查法和抽查法 所谓全查和抽查，是相对付查抄的内容和范畴而言的。全查法又称详查法，是对查抄工具所有的管帐凭证、账簿、报表和有关资料进行全面、系统查抄的一种要领。 抽查法是对查抄工具的凭证、账簿、报表和有关资料中抽取一部分进行重点查抄的一种要领。（二）顺查法和逆查法从查抄的顺序是否与管帐账户处置惩罚的顺序一致，可以将查抄要领分为顺查法和逆查法两种。 顺查法又称查对法，它是依照管帐核算的步伐，从查抄管帐凭证开始，由凭证查对账簿，再由账簿查对报表来查抄的一种要领。逆查法又称倒查法。它与顺查法的查抄顺序正好相反。是从查抄管帐报表开始，由报表到账簿，再由账簿到凭证的一种查抄要领。（三）查对法与查询法从查抄所依据的客体的差别，可以将查抄要领分为查对法与查询法。所谓查对法是凭据复式记账原理、管帐科目之间的对应干系，将具有牵制性的资料加以比较和审核，以查抄其是否正确的一种要领；查询法是通过向有关人员进行观察和询问，以查抄书面资料所反应的经济内容是否真实、正当的一种要领。查询法分为面询和函询两种形式。 （四）阐发法和比力法凭据所研究事物的状态差别，可以将查抄要领分为阐发法和比力法。在实际查抄时经常同时使用。阐发法是指对各项经济数字或指标进行比力，阐发其增减变革情况及生长趋势的一种要领，它研究的是事物的动态；比力法是对事物相互联系的因素从生长变革上进行比拟阐发，以揭露矛盾，找出差距的一种要领，它研究的是事物的静态。 二、税务构造稽察的主要思路 （一）治理性查抄 治理性查抄是下层税务治理分局凭据特定的事情需要进行的专项查抄。如一般纳税人资格认定观察、所得税汇缴清缴查抄、纳税人停歇业查抄等等。 （二）纳税评估 1、纳税评估的观点 纳税评估是指主管税务构造凭据国度有关执法法例的划定，对纳税人报送的纳税申报资料进行完整性、一致性和正当性阐发，结合日常掌握的税收征管资料，运用一定的阐发要领，对一定时期内纳税人纳税情况的真实性、准确性、正当性进行的综合评定。2、纳税评估工具简直定（1）超警戒值的纳税人 目前各地税务局凭据本地的情况，都有一套行之有效的要领确定出适应本地情况的警戒值。A、税收包袱测算要领；B、销售收入阐发要领；C、应纳税额变更/销售变更配比阐发要领（2）三个月以上申报应纳税额为零的纳税人 若纳税人连续三个月申报应纳税额为零大概申报的应纳税额为负数，则必须纳入纳税评估工具。在增值税的纳税评估中，申报应纳税额为零的纳税人是指一般纳税人增值税纳税申报表销项税额合计和进项税额合计均为零，或应纳税额为零的纳税人（以下简称为零申报户）。申报应纳税额为负数的纳税人是指一般纳税人增值税纳税申报表中期末留抵税款大于零的纳税人（以下简称为负申报户）。（3）特定评估工具 可凭据事情摆设确定特定评估工具，如上级交办、部分转交、干群举证等。纳税评估人员凭据纳税人经济类型、治理类型、经营范围平分类要领或预先设定的条件和参数，对纳税人进行筛选，确定纳税评估工具。其确定原理为：纳税评估的评估工具是纳税人，评估客体是纳税人在一定时期纳税申报情况。一般认为，纳税人纳税申报情况异常有两种情况：一是出现税收包袱为零的申报；二是纳税人申报各项涉税经济指标情况异常于同类纳税的警戒参考值。3、评估的处置惩罚由于纳税评估行为的庞大性，应分别差别情况作出以下处置惩罚：（1）对付经评定属于没有违法、违章问题的，直接制作纳税评估结论。（2）经评定属于存在违法、违章问题的，应当分别凭据以下几种情况进行处置惩罚：A、纳税人自查有问题对纳税人自查有问题的，经评估人员审核后，认为事实清楚，数据准确的，制作纳税评定结论，并凭据税收有关法例作出税务处置惩罚决定，送达纳税人治理调账入库手续。B、纳税人自查无问题的，有两种情况：一是纳税人自查无问题，经评估人员审核认为举证理由充实，证据确凿的，制作纳税评估结论。二是纳税人自查无问题，经评估人员审核认为举证理由不创建，证据不确凿的，制作纳税评估结论，填写纳税评估转办单，背面附上纳税评估阐发情况表，转查抄部分查处。 （三）税务稽察 分专项查抄、专案查抄和一般查抄三种。专项查抄是主管税务稽察构造大概下层税务治理分局凭据上级的指令和摆设就某一个行业大概特定的涉税事项进行的查抄。如曾经进行过的商贸企业增值税专用设备发票使用情况查抄、出口退税查抄、废旧物资（农产物）收购凭证查抄等等。 专案查抄主要是指个别大案、要案或上级税务构造指定的案件的查抄。 一般查抄是税务稽察构造进行的日常查抄的主要形式和内容。一般稽察案件的来源：纳税评估移送，通过电脑随机抽样、百姓举报、一定期限企业必查户。 一般稽察具体一定的步伐：选案、查抄、审理和执行。 三、反避税观察 （一）关联企业认定尺度 我国税法接纳了实际控制尺度，主要有以下几点：1、在资金、经营、购销等方面，存在直接大概间接的拥有大概控制干系；2、直接大概间接地同为圈外人所拥有大概控制；3、在利益上具有相关联的其他干系。在其他利益上具有相关联系的，具体是指：一是相互间直接或间接持有一方的股份总和到达25%或以上的；二是直接或间接同为圈外人拥有或控制股份到达 25%或以上的；三是企业与另一企业之间借贷资金占自有资金50%或以上的，或企业借贷资金总额的10%是由另一企业包管的。四是企业的董事或经理等高级治理人员一半以上或一名常务董事是由另一企业委派的；五是企业生产、经营运动必须由另一企业提供特许权利（包罗产业产权、专有技能等）才气正常进行的；六是企业生产经营购进的原质料、零配件等（包罗代价和生意业务条件等）是由另一企业所控制的；七是企业生产的产物或商品的销售（包罗代价和生意业务条件等）是由另一企业所控制；八是对企业生产经营、生意业务具有实际控制的其它利益上相关联的干系，包罗家属、亲属干系等。（二）实地查抄的实施 实地查抄实施是观察工具确定之后，对企业与其关联企业之间的种种业务往来进行的详细观察、取证、查抄事情。1、现场查抄是在案头查抄的底子上，查抄人员直接到被观察企业进行现场的查验取证，通过实地进一步取证查实企业的资本结构、组织结构、治理方法、产物结构、生产工艺流程、库存、有关经营核算资料等情况，为评估企业经营赢利的实际能力提供证据资料的历程。2、异地观察是在被观察企业以外地区实施的观察。观察内容涉及其他地区或需由海内其他地区和境外取证代价和用度尺度资料时，商请该地区主管税务构造协助观察取证或报请国度税务总局通过情报互换方法取得所需代价、用度尺度资料。包罗境内观察和境外观察两方面。 （三）账务查抄 账务查抄是确认纳税人避税行为的重要步调，观察人员将被观察企业有关年度的账簿、记账凭证、管帐报表和其他有关资料凭据一定的步伐调回税务构造进行核实。为阐发企业转让订