房地产深度分析.docx

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房地产办事体系创新挑战传统治理模式
2001-10-31
最近，京城房地产市场似乎“熏染”了一种恐慌和危机，这就是许多楼盘遭遇客户的投诉和打击；从外貌上看，这都是不可控制、偶发性的，但是这种近乎“链式反响”的现象促使我们去存眷、思考其中深条理的因素。解决这个问题也绝不象是化解一个个“投诉问题”那么简朴，而是需要创建一整套全新的办事体系，才气从底子上解决这个难题，京城房地财产也会由此进入办事竞争的时代。
　　市场代价中心转向“主顾满意度”
　　在世界范畴内，各个财产市场的生长早已经历了从产值中心论、销售中心论、利润中心论到主顾中心论的阶段，并已进步到以“主顾满意度”为核心代价的时代，市场代价中心的这种转移完全是一种客观纪律的反应，生长商与消费者的辩论，已不但仅是消费者日趋成熟、“维权意识”高涨这样片面的因素引起的，而是市场生长的一定结果。
　　消费需求向办事进化
　　每一个商品的消费都包罗物质消费和精神消费两个部分。简朴地说，前者主要体现在产物的质量方面，后者最重要的内容就是办事。尤其是随着技能的进步，商品在功效和效用方面极大地满足需求后，办事——这种相对边沿的需求正成为决定购买与消费的主要因素，特别是在买方市场条件下，办事的重要性越发明显和突出。
　　房地产属于第三财产，即办事行业，“办事”体现其本质，特别是各财产市场都进化到以“主顾满意度”为核心的办事竞争时代，房地财产没有理由不树立“办事第一”的理念，并且真正地体现出“全程办事”的精神。
　　主顾满意度战略创新办事体系
　　房地产的办事体系应以实施“主顾满意度战略（CS战略）”为底子，即创建以主顾为中心、以信息技能为手段，以主顾满意指标和主顾满意级次为主要内容的一种企业经营治理制度。它是企业制度的创新，也是市场及办事的创新。
　　房地产的办事体系还应包罗并实现如下目标：
　　1、客户保障机制和办事
　　这是在公正生意业务底子上对客户利益的保障。
　　（1）刚性答应的兑现。这不但是客观的、并且是具有执法意义的。生长商应完全凭据生意业务条约的约定兑现对客户的答应，如衡宇的质量、工期、装修和配套设施、产权状况等。
　　（2）弹性答应的体现。这是相对主观的、在生意业务中存在协商的可能性，更能体现办事的精神。生长商在生意业务中应当努力体现出这样一种态度、行为、相同的主动性及互助性，以真正解决生意业务信息的“防火墙”，实现以“主顾满意度”为中心的战略。
　　2、客户的退出机制和赔偿办事
　　房地产的生意业务尽管具有生意业务的庞大性及特殊性，但它也是商品，具有商品的一般属性，因此，诸如在其他财产领域内普遍推行的一些办事项目同样适用于房地财产，如“三包”普惠制。同样，在生长商没有履行生意业务条约时，消费者完全可以依据有关执法、法例的划定要求赔偿。
　　3、增值办事和投资
　　办事是房地产产物不可支解的一部分，为适应办事竞争时代的要求，生长商有须要重视办事并进行相应的投资，如创建“办事基金”等做法，这也是提供“增值办事”的一种一定选择。
　　办事竞争——房地财产的制胜之道
　　为迎接办事竞争时代的来临，房地产进入到更高级的市场、制度创新领域，以“办事制胜”将会是未来的一定选择。因此，办事已不但是一种态度，而是全面体现在企业的理念和行为方面必不可少的内容，并且最终还要以主顾满意度来权衡。从而，“投诉”已不是一个个偶发的事件，而是一个新的竞争时代的“催生婆”，也是生长商塑造“令人尊重的品牌”的开始，更是真正理解、重新消费者的时候了！

　来源：中国建立报
从另一个角度解析物业治理
2001-10-31
作为附属于现代文明的新兴行业，物业治理经历风风雨雨，在西安走过了从无到有、从不正规到趋于正规的生长历程，在这当中，难免有一些问题。对付西安来说，物业治理是一个新兴的行业，许多物业治理公司都是由事业单位改制、大概是由别的企业临时拼凑而成的，在毫无准备的情况下匆匆地面对市场，力不从心是不可制止的。既然已经走到了这一步，也就没有什么退路可言，难道勇往直前就能杀出一条血路吗？

　　“改制型物管企业”存在的毛病是显而易见的，好比：人员老化，技能水平较低，适应市场能力差的现状，靠什么赢得市场，稳定步队，走可连续生长的门路？作为企业，物管公司必须解决好自己的生存问题，才有资格和精力来谈论怎样为用户提供高质量的办事，让业主满意。

　　令人遗憾的是，现在，许多业主存眷的更多的是，怎样发挥业主治理委员会的作用，监视物业治理公司，怎样掩护业主的权益，怎样炒物管公司的“鱿鱼”，说到底就是怎样更好地为自己办事。一旦，个别物管企业和个别物管人员损害了业主的权益，就齐声讨。个别的“害群之马”的行为，掩盖了大多数物管人员的辛勤劳动所取得的结果，令人悲痛。

　　坦率地讲，对海内方才生长起来的物业治理模式，营造一种宽松的情况会更有利于物业公司的康健生长。

　　由于我国的物业治理行业起步较晚，人们的思想看法还较落后，许多业主对物业治理收费还很不习惯，对他们的办事也不认可。以往，国企职工和眷属配合享受产权单位的福利政策，人们的思想一时半会儿还转变不外来，很难走出筹划经济体制下的“福利”怪圈。一旦物管费从暗补走向明补，真正步入市场经济体制，物业公司的生存空间碰面临来自社会各方面的挑战。他们究竟能不能生存下去，能不能更好地为业主办事，各人习惯于用这样的话来慰藉物业治理公司：“机会和挑战并存”，这只是相对而言。物管企业先天不敷，后天又无拓宽之路，生存空间受到严重的威胁，没有退路，手无寸铁，靠什么杀出一条血路？没人能够指出一条明路，因为迄今为止，在西安，还没有一条切合市场运作的游戏规矩，让物业治理公司遵循。

　　物业公司寻求生存的方法究竟多不多？已往，由于历史条件所限，可供物业公司开展多种经营的房产甚少。现在，商业零售企业格式根本形成，超市连锁店步步为营，层层推进社区，人敢吃螃蟹了，于是有的小区便有商店、菜市场、餐饮业以及一些娱乐设施。固然，负面影响也来了，扰民报道屡见报端。此路不通，至于，今后物业治理公司依靠什么生存和生长，暂时没人说得清。

　　暴躁心理让人们的思维停滞在喋喋不休地谈论人家物业公司的功与过上，却懒得站在物业治理公司的位置上，设身处地的为他们想一想，这种现状应该引起全社会的存眷。为了美好故里的温馨，为了我们自己的幸福生活，关爱物业公司，给他们一个生存宽松的情况，少一点指责，多给指点迷津，才是当前我们应该做的。
　来源：华商报
公道订价：成思危给房改开药方
2001-10-31
在4月9日于北京人民大会堂举行的“中国房地产政策、前景及战略高层论坛”上，全国人大常委会副委员长成思危为新世纪房改开出了新“药方”。

　　这个“新药方”共有六剂良药：首先，公道定房价与房租。他说，目前的房租水平提得还不敷高，应该再提高一些，以维持租购平衡，而维持租购平衡的要害是公道确定租金，为此，政府应增强对租房市场的宏观治理。

　　其次，包管商品房质量成思危说：“我的屋子算是‘官邸’，还经常出现这样或那样的问题，普通黎民的屋子质量如何就可想而知了。”

　　第三，实行根本公道及公正的补贴政策。他认为，补贴的依据和结构应该全国保持一致，尺度可以因地而异。制定具体补贴步伐时不应过细，不然无法实施。

　　第四，范例单位残余的分房行为。他说，近年来，结婚率和离婚率都很高，为的是遇上单位分房的末班车。因此，要范例，要做到权力与责任相对称；权利与义务相对称；要发扬民主；须要时也要运用执法手段；推进住房分派的市场化，以促进单位最终退出住房分派。

　　第五，改进物业治理。

　　第六，增强对消费者权益的执法保障。

　　成思危说，到2010年，我国住宅建立将有80亿平方米的开发空间，种种迹象表明，住房大众消费时代已经到来。因此，如何变更宽大消费者买房的积极性就成了必须尽快解决的当务之急。
　来源：中国经济时报
买方市场条件下住房金融业务生长计谋
2001-10-29
随着城镇住房制度革新的深化和房地财产的生长，商业银行的住房金融业务也不停壮大，以厦门市为例，截止到2000年底，全市楼宇按揭贷款余额为64．1亿元，本年增幅达89．6％，为增速最快的一类贷款品种，占金融机构贷款余额的比例已达14％，提高6．4个百分点。内资商业银行均已开办住房金融业务，业务品种也由单一的委托性住房资金存款扩展到小我私家住房公积金贷款、楼宇接揭贷款、小我私家住房组合贷款、房地产开发企业流动资金贷款、经济适用住房贷款等品种体系，以及工程咨询、投资项目评估、房改政策咨询等中间业务，一个以小我私家住房贷款业务为龙头，为住房市场提供全历程办事的住房金融体系已初具雏形，并在社会经济生活中发挥着越来越重要的作用。

在业务迅速生长的同时，面临房地产市场发育、住房新体制创建，以及参加WTO、银行业市场化及对外开放进程加快等诸多因素，住房金融业务进入了全面竞争的买方市场阶段，如何抓住机会、迎接挑战，实现住房金融的可连续生长，是我们面对的配合课题。

一、住房金融业务进入买方市场阶段

随着小我私家消费者在住房市场上主体职位确立以及银行业竞争的展开，住房金融业务进入了买方市场阶段，业务格式产生深刻变革。

1、小我私家成为房地产市场消费主体，对住房金融办事提出更高要求。仍以厦门市为例，自1995年以来，厦门住房市场中小我私家购房比例始终保持在70％以上，并呈逐年上升的趋势，2000年全市商品房销售额91亿元，小我私家购房比例达93％，均为历史新高，消费者需求已成为住房市场的主导，对银行的住房金融办事也从满足一般的贷款需要向提供专业理财办事，提高治理效率，简化业务环节、创新衍生办事品种等本性化、专业化、全程化需求生长，消费者主权意识大大提高。商业银行必须真正树立“以客户为中心”的意识，全面评估消费者需要，革新办事，才气掌握住房金融市场的生长趋势，赢得客户。

2、住房制度革新和房地产市场发育进入新阶段，住房金融办事体制亟待创建、办事条理亟需提升。经过创建住房公积金制度、提高公房租金、推进公房出售诸阶段后，住房制度革新已经进入停止住房实物分派、实行住房分派钱币化、全面创建住房新体制的要害阶段。房地产市场也经过90年代中期的清理整顿，陪同土地使用制度的完善和住房二级市场的全面创建，步入范例化的生长阶段——生意业务本钱低落，专业化分工趋势明显，市场体系日趋完善，开发商、中介机构、消费者等市场到场者日趋成熟，决策行为趋于理性。在这些配景下，市场对金融办事提出了多样性的需求，金融机构作为住房市场到场者的作用越来越大，逐步从与开发商、购房者提供融资办事向与中介机构、政府治理部分开展互助渗透，以中央银行、房改决策部分为主导，商业银行为主体，住房资金治理中心、住房置业包管机构、保险公司、中介部分到场的住房金融体系正在形成，并组成房地产市场的有机组成，成为政府执行住房政策，调控房地产市场的重要东西，因而整个别系的运行效率和办事条理急需提升。

3、住房金融市场展开全面竞争。随着我国参加WTO、金融市场全面开放格式的临近，内资银行市场化及对外开放进程加快，而在银行实施市场化战略进程中，以小我私家住房贷款为主的住房金融业务因在创建市场化运营机制、改进信贷结构、提高资产质量、培育客户群体方面具有不可替代的作用，成为市场竞争的核心。各家银行纷纷将住房金融列为重点生长业务，在范围、资金、营销、人力资源配置等方面赐与倾斜，抢占市场份额。随着竞争的日趋猛烈，也出现了一些影响住房金融业务康健生长的征兆，主要是低落贷款门槛，发放高成数、甚至是零首付贷款要求的按揭；竞相压低对按揭项目的审批条件，对不具备预售条件、存在“烂尾”风险的项目也治理按揭贷款；一味追求贷款投放进度，放松对借款人主体资格、还款能力、贷款用途的审查，造成大量的风险隐患；贬低竞争敌手，误导客户作堕落误决策，最终损害消费者利益。这些不正当竞争行为极易导致住房市场的泡沫化，加大住房金融市场的风险。

二、买方市场条件下住房金融业务的生长对策

面对历史机会和市场挑战，为生长住房金融业务，内资银行应当以推动住房金融体系创建为主线，遍及开展创新与互助，实现住房金融业务的实质性奔腾。为此，可考虑接纳以下对策：

1、构建住房金融体系。住房金融与其它金融业务相比有较多的特殊性，更需要有一个较为完备的市场体系。结合当前业务底子、市场情况和政策条件，应当考虑创建住房金融体系，可由人民银行、房改办提倡，商业银行到场，创建行业协调机制，制止恶性竞争，促进住房金融业务的尺度化和行业准则的创建；另一项是由人民银行提倡，各商业银行及税务、户籍治理、社保、房管等相关部分到场，创建小我私家信用视察评估体系，加快创建完善小我私家信用制度；同时，与社会保障机构、保险公司、证券基金组织等联系，探讨住房抵押贷款证券化，将恒久资金引人住房金融领域，为住房金融创建恒久稳定的资金来源；最后是完善相应的执法制度和市场机制，主要是房地产产权制度和房地产生意业务制度，创建房地产权籍查询制度，方便产权的流转和抵押权的实现。

2、实施品牌战略，塑造良好社会形象，提升品牌认知度，夯实住房金融业务生长的社会底子。品牌战略是拓展市场、赢得客户的重要手段，为此除加快开发小我私家住房贷款业务系统和实现系统升级，提高贷款处理惩罚效率和业务治理能力外，还需围绕客户需求，实现贷款发放和办事的尺度化，厦门建行以小我私家住房贷款为依托，创建“合家欢”小我私家贷款品牌，目前已形成以小我私家住房贷款、二手房按揭贷款、住房装修、综合消费额度贷款等系列产物，并开展配套的营销运动，制定业务操纵和办事范例，使“合家欢”品牌成为客户的首选，取得良好成效。

3、挖掘产物内涵、创新业务品种、应抓住政府支持住房金融生长和市场需求不停提升的有利时机，大胆创新，扩展住房金融产物线的长度和宽度，并对差别类型的客户群体实施差别化营销计谋，提供有针对性的专业化办事，满足更多客户更深条理的金融办事需求。适应客户改进住房条件、提升生活质量、调解还款筹划等需求，厦门建行陆续开办了转按、再按、按揭贷款期限调解等业务。以深化住房金融办事来牢固市场。

4、革新办事方法、提升办事条理。一是引入中介机构，提高住房金融办事效率，在住房按揭业务已到达相当范围的情况下，为充实发挥范围效益，可以积极引进律师事务所、公证、扣卖、评估、生意业务、咨询等中介机构，在贷款受理、评估、催收、抵押物处理、信息咨询等方面提供专业办事；二是针对住房按揭业务特点，推行按揭贷款经纪人制，提高贷款营销水平，信贷人员成为按揭业务的拓展者和资源整合者，送贷上门，以办事争取客户；三是通过密切与房地产开发企业、市场中介机构等的互助，开展网上销售等途径，拓展住房金融业务分销渠道，以适应买方市场条件下客户的需求变革。

5、开展海内外互助，加快业务生长。首先是密切与政府主管部分的联系，提高金融办事水平，解决政府部分在推进房改和房地财产生长中面临的实际困难；二是探索内资银行与外资金融机构在住房金融领域上的互助途径，如创建小我私家信用体系、贷款分销网络、制订行业尺度等，形成协力；三是争取与国际组织、研究机构的互助，借用“外脑”，充实利用先进国度经验，生长住房金融业务。
作者：杨绍萍 周为民　来源：《中国房地产》
宽带·智能化·物业治理
2001-10-23
宽带，新经济的曙光?

借着新世纪的曙光，崇尚新经济的人们，从宽带的接入，好像真正看到了希望的光线。

宽带接入，就是将极宽的传输带宽接入每一部盘算机，从而使数据在盘算机网络中传送内容越发车宣、传送速度大为加快(速率高达10M以上的上网速度)。其实，数据在网络中传输的看法就像高速公路上的交通一样，如果我们将数据比喻成车子，那么网络就是公路。视频点播(VOD)、网上远程医疗、实时视频集会、统一消息平台、全球“Follow Me”、网络呼唤中心、多媒体终端等，都将陪同宽带的接入而走进我们平常的生活。在商品住宅开发建立中，一场以建立宽带接入为标记的，将深刻影响人们生存方法的通信和住房革命，也正在我们身边悄然兴起。北京的“网络故里”、上海的“住宅网样板小区”等工程，都让人们实实在在地体会到了宽带的利益，以及新经济给我们带来的美好撞憬。

然而，这样一些项目的实施，还只不外是进行的试点或实验罢了。要想让普通大众真正走进这样的生活空间，房产商们的开发理念大概还要有更全面和深入地认识，不但仅停留在外貌的文章和宣传上、而众多提供办事的网络厂家和南家，更是正在依托网络技能的新生长、和宽带技能的成熟，研究如何将其与住宅小区建立实现更深条理的融合。从微软、IBM、思科的全面介入筹划，到海内电信、长城、网通的雄心勃勃，都不难看出竞争的战火正在蔓延。

接入宽带，就算智能化吗?

智能化小区、小区智能化成了当前住宅开发的一大热点。智能化的一个要害就是建立信息快车。在信息化或叫数字化时代，每小我私家面临的选择只有两种：要么搭上这班信息快车，要么被它甩远。宽带的建立无疑给人们“乘车”提供了可能。目前，建立的宽带小区网络平台是接纳ATM宽带接入技能，用品质优良的5类线连接入户，结构了每家10M带宽的社区信息网络。从而为住房提供快速上网、小区宁静系统、物业治理系统等现代化居住条件，真正实现小区智能化。宽带王页上多数可提供家政办事、配送中心、物业中心、培训中心、在线娱乐、远程教诲、证券生意业务、在线游戏等多种网上办事，使用户能够在最短的时间里了解到最多的信息。

如今，有相当数量的小区都声称自己是智能化社区。但购房者对智能化一定要有清醒认识。由于告白中的不实之词仍然存在，所以消费者在购房时，一定要问清小区的智能化内容。并不是只要接了个宽带就能说是智能化小区了。建立部出台了针对住宅智能化示范小区的品级评定尺度，将全国住宅小区智能化系统示范工程建立分为一星级、二星级和三星级等三个品级。虽然该评定尺度主要是针对示范小区的，但这也是权衡今后生长住宅小区智能化水平的重要依据。

物业治理，也需要智能化?

与智能化小区相对应，对小区的物业治理也需要进行智能化控制。智能比小区中建立了许多科技含量高、自成体系的智能系统，如自行车库治理系统、自动三表抄表系统、自动小区门禁系统、自动单位门禁系统等，这就需要创建一套基于小区网络的综合物业治理系统，将种种独立的系统有机地集成为一直信息共享、相互关联的智能化物业治理系统。智能物业治理是智能化小区必备的要素之一。

一套比力完善的智能化小区物业治理系统一般应该包罗：房产信息治理、住房信息治理、设备治理、情况绿化治理、报修投诉治理、安保治理、停车场治理、三表治理、派工治理、财务治理、主楼治理、小区一卡通治理、系统治理等功效模块。智能化小区物业治理对小区住户、房地产开发商和物业治理公司三方都有益。

对住户而言，智能化小区物业治理可以让住户享受到高科技带来的宁静、舒适和方便。如住户在家里舒舒服服地坐在电脑前就可完成三费的查询和装红外报警探测器，当有人非法突入时，可立刻自动报警并确定突入的位置，确保任产的宁静。对开发商来说，智能物业治理将成为猛烈的市场竞争中吸引客户的有力因素，形成市场上的新亮点，增加公司在市场上的竞争力。作为物业治理公司应该接待智能物业治理。因为智能物业治理大量接纳现代技能，节省人力。可以低落恒久物业治理本钱。同时智能化的办事可以提高物业公司办事的满意度，淘汰不须要的纠纷。另一方面，智能物业治理可以拓展物业公司的经营范畴，增加公司收入，如社区电子商务等。建立智能化小区物业治理系统也给众多的盘算机、网络及硬件开发商提供了新的经济增长点。
作者：曾昌宇　来源：《中国房地产》
浅析都会土地公道利用与可连续生长
2001-10-19
许多理由可以说明都会可连续生长是可连续生长的要害：都会是人类经济运动高度聚集的场合；都会消耗了世界资源的绝大部分(如木材的76％，水资源的60％)；世界上绝大部分污染物是都会排放的；地球上绝大多数人口将生活在都会，都会提供了绝大部分产物、办事和就业时机，等等。因此，说“人类可连续生长的目标乐成与否，将取决于都会可连续生长”，绝不外分。都会可连续生长是经济可连续性、生态情况可连续性、社会可连续性的统一，是一种崭新的生长观。它要求从以经济增长为中心的生长转向经济、社会、生态情况相协调的生长；从以物为中心的生长转向以人为本的生长；从注重眼前利益的生长转向恒久的可连续生长。都会中的一切运动都是以都会土地的空间利用为底子的，因此，都会土地空间利用是否公道，将直接影响都会的可连续生长。

用可连续生长的要求来权衡，我国都会土地利用还存在许多不公道的地方。其中，以下几种干系的失调是特别应该引起注意的：

一、都会土地开发与土地节约利用的干系

我领土地资源短缺，人均耕地面积只有世界平均水平的47％，且耕地总量每年还在以一千多万亩的速度递减。这一国情提醒我们，都会土地开发要立足于土地的节约利用，而不能盲目仿效美国等发达国度，走都会空间结构低密度郊区化的路子。随着我领土地有偿使用制度的创建和逐步完善，都会地租对土地利用的调治作用日益明显，收益率高的企业、部分逐渐向市中心会合，郊区相对低廉的地价吸引了大批房地产开发商，掀起了郊区开发热潮。从80年代中期到90年代中期，我国主要都会建成区面积都有很大扩展，例如1996年与1986年相比，北京建成区面积增加了86．4平方公里，上海增加88．7平方公里，天津增加76．1平方公里，大连增加128．2平方公里。开发商对地价和赢利的太过追求，使得都会土地开发太过扩张，有的甚至扩张到远郊区，由此形成了一种以开发强度低、土地浪费和耕地侵占为特征的低密度土地利用现象。这种浪费型的土地开发利用方法，过多占用了未来生长所需要的土地资源，是不可连续的。它有许多毛病：首先是加剧了土地资源的短缺；其次是在郊区大量开发住宅造成都会绿色断绝带的蚕食和生态情况的破坏，加重了都会交通和居民通勤的包袱；再有，郊区开发过热还倒霉于旧城改革，大量危房、旧房得不到修缮和改革，并有可能引起旧城衰落。

要解决土地开发无序扩张的问题，底子途径是公道控制都会界限。目前我国仍然接纳政府垄断征用农村土地的要领来控制都会的界限和范围，城乡权利不对等，从而城乡用地的经济调治机制被人为取消，这是限制我国城乡经济协调生长和都会适度生长的一个制度障碍。农业地租水平与都会界限成反函数干系，而与土地利用密度成正函数干系。随着农业地租水平的提高，都会均衡界限会相对萎缩，都会土地利用密度则随之提高。太过压低农业地租，将导致农业地租与都会地租的巨大差额利益，并通过种种渠道驱动都会用地的盲目扩展和都会土地利用密度下降。因此，提高农业地租，提高都会用地的时机本钱，是包管今后我国都会可连续生长的重要步伐。别的，都会生长用地尽量多利用荒地而少占良田，也是一种土地节约利用的好要领。例如李瑞环任天津市恒久间，曾对天津市的都会生长提出“一条扁担挑两头”的思路，即天津市今后主要顺着海河向塘沽生长，尤其是产业项目要放在塘沽，因为那里的土地是盐碱地，而天津市周围都是良田。其时通过修建外环线把天津市区的范围限定起来。实践证明这条思路是正确的，不但耕地得到掩护，都会也有了较大生长空间。目前塘沽区成为天津市重要组成部分，塘沽及开发区得到迅速生长，综合效益十分显著。

二、大众用地与私人用地的干系

可连续生长要求综合效益的提高，社会效益、生态情况效益与经济效益并重，相应地，都会土地利用是否公道，也要以综合效益来权衡。在都会经济中，主要有三类行为主体：居民、企业和政府。与之相适应，都会内主要包罗有三类用地：居住用地、工商业用地和大众用地。前两类用地与私人的决策行为有关，可统称为私人用地，后一类则与政府行为有关，政府行为不属于市场行为，大众用地也主要不是由市场决定的。市场经济条件下，企业和居民的区位选择都遵循效益最大化原则。凭据各自差别的约束条件(本钱、技能、收入、区位偏好等)和土地的时机本钱选址。在单纯市场机制作用下，土地利用的经济效益往往成为土地有效利用的最佳指标，许多无法通过市场订价的社会因素被忽略，大众用地经常被压缩、被挤占，让位于经济效益明显的私人用地，土地利用的综合效益不高，很容易形成诸如拥挤、污染、都会热岛、都会灾害等“都会病”。

都会交通、通讯、能源、给排水、广场、绿地以及教诲卫生文化娱乐等大众底子设施用地，根本属于大众用地。大众用地有两个显著特征，一是办事的大众性或非排他性，办事东西面向都会全体成员；二是效益的综合性，通过为都会生产和生活提供帮助的便利条件，使都会社会经济与情况得到良好的综合效益。这种效益一般不能通过直接赢利来权衡，而是通过办事东西的损益变革间接反应的。大众用地的非排他性和效益的综合性决定了其很难通过市场直接作用得到公道配置，因此，政府到场成为一定。都会政府应从可连续生长的要求出发，凭据整体性、协调性和因地制宜的原则，公道筹划都会大众用地，包管都会大众物品的连续供给，促进都会综合效益的不停提高。

三、产业用地与其它用地的干系

在“先生产，后生活”的左的都会建立目标影响下，我国都会中产业用地比重过高，虽然革新开放以来比重有所下降，目前多数都会仍在30％左右，远高于其他国度。参照外洋都会筹划事情的经验，产业用地占都会总用地的比重，一般不宜凌驾15％。据美国70年代对22个都会的统计，产业用地只占都会总用地的10。4％，纵然象芝加哥、底特律这样的产业都会，产业用地也不到10％。由于产业用地比率偏大，在一定水平上挤占了其他方面生长的用地，特别是生活用地，如居住、大众建立、绿化、门路用地等。凭据国度划定，公道的都会用地，要求生活居住用地占都会总用地的50％为宜，而我国都会生活居住用地普遍偏低。都会中产业用地往往占据中高品级土地，且围墙圈院，使用粗放，影响了中心商务区的生长，很难体现土地的级差经济效益，又由于与居住区等其他用地稠浊，在相当水平上影响了都会的情况效和社会效益。产业区内结构问题不少，空闲用地多，结构不紧凑，既浪费土地资源，又倒霉于配套设的建立。加之区内行业性质杂乱，种差别的产业企业稠浊，配套设不完善，情况污染严重，企业生长的外部条件差，直接影响企业生长、嫁接、调解和利用外资，对外互助也受到限制。因此，很有须要对产业用地进行调解，使产业用地与其他用地比例干系趋于公道，产业用地在都会中的空间结构趋于公道，促进都会的可连续生长。

四、会合与疏散的干系

我国都会土地利用空间形态以积累型为主，绝大部分都会都接纳了以市中心为核心的摊大饼式的圈层式的空间结构结构模式。虽然这种圈层式空间结构有其自身的优点，如都会界限明确，市中心职位突出，都会总体形象完整等。但这种单中心摊大饼式的结构也袒露出许多倒霉于都会可连续生长的缺陷。比力明显的问题是：由于市区经济运动和人口过密，造成污染严重、住房严重短缺和交通拥挤等一系列的弊病。圈层内鸠拙的功效分区，形成人为的断绝藩篱，丧失了都会生活的多样性，给市民生活、购物、事情、交通等带来种种未便。相比之下，多中心的都会土地空间利用方法更有利生产，方便生活。事情、生活居住、商业、文化娱乐等条件比力均匀地漫衍于整个都会，都会生活的多样性得到充实体现，从而使得全体市民有公正的生存情况和生长时机，有利于都会的可连续生长。

五、开发建立与掩护的干系

可连续生长是一种新的生长现，要求人地调和底子上人们的福利水平连续全面增长。与此相适应，生态化、宜人化成为未来都会生长的偏向。因此，都会开发建立中如何掩护自然生态情况和人文历史情况，是都会土地公道利用的又一重要问题。生态化的核心是人与自然协调，自然与自然协调。我国都会开发建立中往往只看重眼前的经济利益和当前领导事情绩效，不注意掩护自然生态情况，使得具有情况净化和调治功效的绿地、水面以及生物多样性大量丧失，都会生态情况恶化，灾害增加。以水生态情况为例，我国一半以上都会水资源短缺或严重短缺，造成这一局面的原因许多，其中之一是都会土地开发掉臂采补平衡的自然生态纪律，盲目填湖填河造地所至。

掩护历史情况、掩护历史文化要素、提高情况的文化内涵，是宜人化都会的根本要求之一。继承和创新是都会建立中永恒的主题，每一座都会都有自己的历史，都要尊重历史、掌握现在、预示未来。没有创造，就会跟不上时代的步调，没有继承，切断历史，切断文化，都会会失去本性。在大范围的旧城改革中，不少都会盲目跟风，贪大求洋，把历史遗产夷为平地，建起千篇一律的高楼大厦。这种做法是很不可取的。具有地区特色的自然和历史融为一体的人文生态情况，其代价难以数计，它们是地方特色文化产生的底子，使本地居民精神得到陶冶，是国度的乃至世界的名贵财产。从某种意义上说，人文生态比自然生态越发脆弱，掩护的难度更大，因为它需要全民族宽阔的文明视野，高度的文明觉悟。在日本，把在开发名义下对历史性风土文化和城镇的盲目破坏，与情况污染、生态破坏一样看作公害，称为“第三公害”，因为日本在这方面走了很大弯路。我们现在也走了弯路，并且有过之无不及，该是猛醒的时候了。不然，我们这一代开发者将成为历史的罪人。

六、现在生长与未来生长的干系

可连续生长的公正原则要求今世人的生长不能以牺牲后人的利益为代价，今世人之间有公正的生长时机。而我国目前的都会土地开发中，存在不少有悖于这一原则的问题，突出体现在两个方面：一个方面是受经济利益驱使，土地开发太过向高收入阶级倾斜。开发商为了追求高额利润，往往以满足高收入阶级的需求为开发重点，反应在住区用地结构上，以别墅和低层公寓为主的高级住区容积率不停低落，户型面积不停扩大，人均居住用地面积远远凌驾平均水平。与此同时，我国都会中无房户住房困难户住房需要量数目庞大。由于都会土地资源有限，高收入阶级过多占用了属于这部分人的居住生长空间，制约了其住房问题的解决和居住条件的改进，倒霉于社会公正。在空间结构上，高级住房大多位于都会生态情况最优的地段，甚至某些具有大众空间潜质的，生态和景观质量最优的地段也被这一小部分人所独占，加剧了社会不公正。另一方面的问题是都会筹划太过看重眼前，不给未来生长留有余地。都会每一片土地都凭据当前的需要和经济技能水平充实地高强度地开发利用，当都会需求生长变革时，很难改做他用，纵然改革，也要支付很大代价。目前京津沪等多数会将一部分企业外迁置换出来的土地作为可连续生长用地，暂时辟为绿地等大众用地，以备未来生长需要，不失为一种有前瞻性的做法。

主要参考文献：

(1)诸大建．上海作为多数市实施可连续生长战略的根本思考．中国人口、资源与情况．1999

(2)．张辉．我国都会住区可连续生长的现实选择．都会筹划汇刊，2001(1)．

(3)刘维新．都会生长土地利用与房地产．北京：中国大地出书社，1996．

(4)吕玉印．都会生长的经济学阐发.上海：上海三联书店，2000．

(5)天津市都会科学研究会．都会建立都会治理．呼和浩特：内蒙昔人民出书杜．2000．
作者：李慧明　来源：《中国房地产》
房地产类上市公司近期整体业绩阐发
2001-10-12
目前，我国房地产行业出现上升趋势，而房地产上市公司的整体业绩平平，原因是多方面的，既有本性问题，也有共性问题。

　　在36家房地产类上市公司中有17家2001年中期每股收益同比下降，主要有五个原因。一是业绩增长的速度赶不上股本扩张的速度，如天鸿宝业、北京城建、金地团体等。二是由于重组进入房地产行业不久，项目开发正在进行，衡宇销售及收入结算等事情延后，从而影响当期收益的实现，如北京城建、色泽建立、天宸股份、阳光股份等。三是由于房地产行业的区域性特征非常明显，本地经济的生长速度可能也影响到房地产上市公司的经营业绩，如琼能源、亚泰团体、渝开发以及两家开发区类上市公司———苏州高新、南京高科。四是缺少非经常性损益作“孝敬”以后，其经营业绩露出了“庐山真面目”，如中远生长；五是公司经营治理能力欠佳，大概当期出现了较大的滑坡，如深万山A、兴业房产、深深房A、新黄浦、ST中福、天鸿宝业等。特别是天鸿宝业，作为中国证监会解除房地产上市“禁令”后第一家募股上市的公司，并且地处房地产行业比力发达的北京，其中期业绩不佳有些出乎意料。

　　除了上述个别差别因素外，导致房地产上市公司与所属行业出现“背离”现象的底子原因，还在于房地产上市公司的结构性失衡，即在上市时间和地区漫衍上的非均衡性。从1994年底到今年年初，为落实国度对房地产行业的宏观调控政策，有关部分对该行业实施了长达六年时间的上市“禁令”。这期间，除了一些开发区类上市公司（如苏州高新、倍特高新、南京高科、长春经开等）和经重组进入房地产行业的公司（如金融街、阳光股份等）之外，该行业缺乏新鲜“血液”的注入，这与其它行业的上市公司有很大的差别。同时，开发区类上市公司由于其业务范畴比力狭窄，因此，它们与“纯正”的房地产上市公司还存在一定的差别，除了要受制于房地产行业的景气水平之外，它们还与所在地区的招商引资现状密切相关。

　　在1991年至1994年间上市的23家房地产类公司中，上海有9家，深圳有7家，沪、深两地由于“近水楼台先得月”，占据了房地产上市公司的绝大部分。这23家早期上市的公司，总体上存在着两方面的缺陷：一是刊行上市之时，公司质量乱七八糟，二是地区漫衍过于会合。尽管房地产行业具有明显的地区性特征，但并不意味着房地产上市公司可以会合在一、两个都会，究竟全国的房地产市场容量远远大于个别都会。况且随着区域经济的“板块移动”，一些经济生长速度较快的其它都会有可能成为房地产行业的“后起之秀”，如南京、杭州、武汉、重庆等。

　　2001年上市的天鸿宝业、金地团体、东华实业、天房生长等4家公司，给房地产板块注入了一些新鲜“血液”，但这仅仅是证券市场解除房地产上市“禁令”后的一个良好开端。从近期来讲，它们对房地产上市公司整体业绩的影响可能是滞后的、有限的；从恒久来看，随着时间的推移以及更多新公司的参加，它们完全有可能会动员房地产行业整体业绩跃上一个台阶。

　　因此，在房地产行业至少今后2－3年内能继承保持高速增长的大趋势下，要使房地产上市公司的整体业绩相应地有较大水平的提高，还需要做好以下几方面的事情。第一，现有上市公司要实时抓住行业生长机会，努力促进自身生长，成为具有较大经营范围、较强竞争实力和较高赢利水平的公司。第二，勉励房地产上市公司实施优化重组，使那些已经不适应房地财产务生长的上市公司经过资产重组以后进入其它行业，同时使那些具有很强的房地产开发经营实力的企业通过借壳上市，成为房地产上市公司的新生力量。第三，积极推出一批新的房地产上市公司，可以从一定水平上提高房地产上市公司的总体素质，还要有筹划地支持除上海、深圳、北京等都会之外的、其它经济比力发达地区的房地产企业进入证券市场，以消除目前房地产上市公司太过会合于某几个都会，从而可能导致同业竞争异常猛烈的局面。
作者：东北证券金融与财产研究所　王应雄　来源：阿里巴巴
纵观五路：总体评价房地产投资
2001-10-09
　　以理性眼光看：开始研究投资回报率是地产界的进步

　　有不少人开始做地产投资，不少项目开始打“投资回报率”，给你算几多年收回本钱，人气弄得挺旺的。谁都知道通过地产增值来赚钱，但是否真的有人在物业增值上赚了钱？

　　海内的物业增值其实很难。70年的期权用一天少一天。在最终的期权问题没有一个确定的政策保障前，是会在很大水平上影响投资者信心的。其次，地产物业稳定，但和其他的资产相比，它的变现能力弱，况且衡宇转换本钱太高，转手屋子要找公司署理、交税费，有点赚头也被弄光了。第三，任何地方都有新屋子，户型设计也是一年赛似一年，别人为什么要去买你的旧房，让你赚增值的钱呢？

　　现在研究投资回报借助“租户收益”，这个收益究竟实现了，有现金流。所以说，从研究房地产的增值获益，变为研究房地产的租务获益，已经是一个很大的进步了。