东莞房地产分析及展望报告.doc

东莞房地产08年分析及09年展望报告 目录一、宏观层面1。1经济环境1。2政策转变1.3规划建设二、土地市场2.1土地供应用途状况2.2整体供需走势2。3商住用地供需情况三、房产市场3。1新施工商品房分析3。2商品房供应分析3。3商品房成交分析3。4成交价格分析3。5营销手法变化3。6楼市总结四、后市展望一、宏观层面1。1经济环境 发端于大洋彼岸的金融危机，依然没有停下向全球蔓延的脚步。虚拟经济惹的祸，也在一步步地侵袭实体经济。作为全球知名的制造业基地，东莞首当其冲。2008年,处于“风暴眼”中的世界工厂，经济遭遇前所未有的严峻考验。 实体经济的不景气,大量中小企业的倒闭，注定了租赁人口的减少、租赁价格的下滑，带来的是房地产投资市场的萎缩。1。1.1宏观经济指数 从国家统计局的宏观经济预警指数数据统计走势可以发现,08年下半年开始，经济下滑趋势明显，特别是美国经济危机的爆发，国家的宏观经济指数跌破理想水平,从经济过热拐向与经济萎缩。1.1.2存款准备金调整 国家对银行存款准备金在9月25日回调，表明面对全球经济放缓，国家出口受阻后，国家的货币政策面出现转变,逐步释放资金流通以刺激投资,拉动内需。银行存款准备金率逐渐下调，展望09年经济继续放缓，存款准备金继续下调的可能性高。1。1.3消费指数 08年初，国内物价水平持续在高位运行，居民购买力相对下降，国家为防止经济过热，采取一系列从紧的货币政策和稳健的财政政策,控制物价的上涨，CPI逐步得到控制并有所回落；9月国际经济危机的爆发,拖累国家经济放缓，因此，国家调控政策从防过热到增加投资，鼓励消费，刺激内需的宽松政策和积极的财政政策转变。CPI回落明显。1。1。4负利率 抛开利息税不计,从2007年2月至2008年11月,中国一年期定期存款利率已经低于通货膨胀长达22个月之久。居民储蓄长期处于负利率水平。在08年末,国家控制物价措施加上外围经济的影响，通货膨胀率大幅下降,负利率结束。 面对未来经济状况的不明朗，加上投资层面的受阻，保障体制的落后，中国传统的消费观念影响，居民出现存款回流现象,截止08年末,东莞存款余额达到4421亿元，同比上升17.8. 09年如何加快体制改革，激发潜在消费力拉动经济发展,值得关注。1。2政策转变从政策打压到鼓励购房的转变：打压:鼓励： 随着世界经济危机的影响,全球经济放缓，拉动中国经济发展的“三驾马车”中的出口受到抑制，为保证09年中国经济稳定增长，中央政府在年末连续出台政策拉动内需，刺激消费增长。其中作为经济支柱行业的房地产业受到的利好支持政策面明显,在07年9.27新政一年后，房地产政策出现根本性转变，09年有望政策面更加宽松.1。3规划建设 纲要中表述：“以深圳市为核心，以东莞、惠州市为节点的珠江口东岸地区，要优化人口结构,提高土地利用效率，提升城市综合服务水平，促进要素集聚和集约化发展，增强自主创新能力，面向世界大力推进国际化，面向全国以服务创造发展的新空间,提高核心竞争力和辐射带动能力。 惠莞深一体化、广佛同城化成为发展趋势，城市间互补功能越来越紧密. 随着城际交通的发展，区域一体化的成熟,城市之间的联系越来越紧密.作为广深价格洼地的东莞楼市迎来新的投资机遇.二、土地市场2。1土地供应用途状况 08年东莞土地供应整体成交类型逐渐多元化，包括松山湖的科研设计用地、虎门的仓储用地、常平和南城的商业用地供应，特别是各区域的工业用地供应增量，都表明东莞在08年提供充足的土地供应支持产业升级转型. 商住用地的总体供应比例和供应量都出现萎缩,在08年东莞楼市相对萧条的情况下,商住用地的供求的楼市“晴雨表”作用，反映明显。随着产业转型的力度加大，房地产市场的继续调整，商住用地的供应比例有可能继续缩减，以期平衡后市的供求矛盾,商住用地均价也会随之相对下跌。2。2整体供需走势2.2。1土地供应年度走势 08年东莞土地总供应量同比翻番,780万土地供应量，同比增幅102%，是近几年来东莞土地放量最大的一年.商住用地的供应量是4年来的最低，同比下降23。3%,而商住用地供应量所占总供应量比重出现严重下滑,主要是东莞产业转型需要土地供应结构调整，加上08年东莞楼市调整导致商住土地市场的冷清，加重了政府对商住用地的供需调控。09年东莞供应用地以工业用地为主.2。2.2土地供应月度走势 08年东莞商住用地在的月度走势在月供应面积比重中逐渐下降，第四季度尤其明显，在08年楼市调整尚未稳定的情况下，加上当前楼市供过于求的现状，预计09年商住土地供应比重会持续偏低，以控制未来1-2年的商品房供应量。2。3商住用地供需情况2。3.1整体供需情况走势 近几年东莞商住用地成交均价整体上升,07年房地产市场的过热发展,开发商积极拿地开发，是导致07年整体商住用地成交均价过快上涨的主要因素,08年商住用地成交均价有所回落，成交均价达到3894元/,对后市房价形成有力的支撑。08年东莞商住土地供需回落，特别是商住用地成交量萎缩严重，同比跌幅37.45%,主要是受楼市冷淡影响开发商拿地热情，也是成交均价有所回落的主要原因。2。3。2月度商住用地供需情况走势 08年东莞商住用地供需情况都呈现下降趋势,特别是商住用地成交情况，接连出现流拍现象，11月份甚至出现无供需.商住土地地面成交均价也从年初的5950元/逐渐下跌到3894元/,全年土地拍卖大多出现一家开发商以底价成交情况,商住用地的供需冷清,表明开发商对未来中短期市场依然缺乏信心，拿地理性。后市展望在土地市场继续遇弱的情况下，地价相对走低，开发商一定的资金回笼下，囤地入市开始活跃。2.3.3各区域供需分析 从上表可以清晰的观察到东莞各区域的土地整体情况，凤岗镇的商住供需情况突出，而45万的商住用地成交量，对该地区后市的供求关系影响值得关注.樟木头、桥头、清溪和常平出现的流拍现象严重，其他各区商住用地供应量相对减少，成交量得到有效支持，大岭山、横沥、厚街等14个镇区08年没有商住用地供应，四城区的商住用地供应量也较少，表明未来12年这些区域以消化存量为主. 08年各区域的成交均价对未来12年该地区的楼价有支持作用,莞城区是由于08年1月初的编号为20081001地块,在未见楼市调整影响的情况下，开发商经过82轮竞拍，最终以东莞市城绑房地产开发有限公司以9。4亿元拿下，楼面均价3783元/,此后商住土地市场急速回转，成交均价逐渐走低。东城、寮步、常平、长安，凤岗的成交均价依然较高;南城、虎门、松山湖的成交均价则相对回落，预计未来，基本支撑当前楼价。值得关注的是,万江、横沥的商住用地成交均价较低.三、房产市场3.1新施工商品房分析 据东莞建设局公布的工程施工许可数据统计,08年东莞新开工商品房面积约608万，其中已拿到商品房预售许可并在房产管理局备案预售的项目供应面积282万，09年潜在供应量约325万,加上08年以前的旧盘已拿商品房预售许可但没推的新货会在09年上市，预计09年总的潜在供应约400万,供应压力依然庞大. 08年各季度新开工面积呈下降趋势，且同比下降幅度明显,表明在楼市下调影响的情况下,部分开发商对后市观望情绪较浓,放缓开发进程.新开工面积的逐渐减少,不断新增的供应压力相对缓和,09年以消化存量为主。3。2商品房供应分析3.2。1 商品总体供应情况 据东莞房产管理局公众信息网数据统计显示，08年东莞商品房的总体供应情况同比2007年降幅达到15左右，其中商品住宅供应量下降接近20，非住宅则上升16。在08年东莞楼市调整中，供应量的下降是起表现之一，而非住宅供应量的上升，主要是由于商铺量供应的拉升，如大朗的毛织市场供应量就达到11。5万。3。2。2 近年新增供应量走势 近5年东莞商品房新增供应量逐年上升，尽管08年相对回落，但供应量依然庞大，主要原因是来自于07年房地产市场过热，开发的滞后性，07年开工到08年上市供应的项目实际供应量达到397万，而08年开工的新增供应量为282万，新开工供应量在逐渐减少，而基于市场供过于求的现状，预计09年新开工供应量会减少，供应压力会放缓.3.2.3 新增供应量月度走势 据东莞房产管理局公众信息网数据统计显示，07年9月到08年10月，由于房地产市场的滞后性，新增供应量明显放大，在成交量相对萎缩的情况下，导致严重的供过于求,而可选择性更多的可售存量，是导致竞争白热化从而降价抢占市场回笼资金的主要原因之一。营销节点的促销力度明显,3月初的万科、光大团购降价开始，5.1小黄金周,8月的北京奥运会和10.1黄金周都是各开发商利用的促销机会。9.27新政出台一年后，作用开始显现,11、12月新增供应量减少，相关的货币宽松政策连续出台,成交量回升，月供求比回到供求平衡水平. 根据东莞瑞峰置业市场研究部监控数据统计显示，截止与2008年12月末,东莞商品房存量达到710万,主要在售商品住宅存量590万。08年以来，东莞商品房存量一直走高，消化压力不断加大，造成营销竞争的剧烈。存量在11月止住上升势头，连续两个月基本保持平衡,预计09年将以消化存量为主，营销竞争越发激烈。3.2。4 各区域供应情况 上表是对东莞主要在售楼盘的普通住宅作的累计数据统计，经济较发达、房地产发展较快地区，可售存量较大，虽然销售也相对量多，但其整体消化率仅5成左右，特别是东城、万江、常平、长安、厚街、石龙和凤岗等区域，吸化率低，消化压力较之其他地区大。其他地区也存在差异，石碣、东坑、沙田，茶山和道滘等区域吸化低，消化压力同样巨大。3。3商品房成交分析3.3。1 商品房成交总体情况 据东莞市房产管理局公众信息网数据统计显示,08年东莞商品房整体成交情况同比07年萎缩四成,其中住宅同比下降幅度较大，非住宅同比下降幅度相对较小,说明08年楼市调整中，商品住宅的调整力度较之非住宅大。 根据东莞市统计局和东莞市房产管理局公众信息网的数据统计显示，07年全国房地产市场的不理性在08年得到回归，销量明显回落.08年整体成交量比06年略好，剔除07年的不正常因素影响，近5年东莞商品房的成交走势随着房地产的发展基本呈上升趋势.3。3。2 商品房需求趋势分析 07年9.27新政和取消购房入户政策对08年房地产市场的效果是量价齐跌，从08年整体成交走势看，成交量在稳步回升,特别是9月份美国金融海啸爆发后，国家第四季度宽松政策的连续出台，东莞商品住宅成交量12月升到全年最高水平. 07年8月份之后公寓的集中上市，小面积户型供应量大增，而且当时投资市场旺盛，月套均成交面积走低，特别是万科运河东1号的市场热销，套均成交面积低于100,随着二套房贷的影响加深，加上高端大户型的上市和投资向自主需求的转变,月套均成交面积逐渐回升.而9月爆发的经济危机导致经济放缓,二套房贷未完全松绑的情况下,投资性产品市场有限,预计09年消化住房为自主需求为主。3。3。3 商品房成交区域分析08年全年东莞城镇区的销售比重同比07年城区上升8，说明08年东莞东莞城区的整体销售情况比镇区要好,经过一年的调整,城区先与镇区房价下跌，有的楼盘销售均价下跌到镇区水平，竞争优势较镇区大,吸引了一部分镇区客户。展望09年东莞楼价的继续探底过程中，镇区楼价的下调空间较城区大，成交比重基本保持在3:2幅度. 3月万科、光大7折团购开始城区的率先降价，城区先于镇区打响价格战，成交量上升，7月底8月初,镇区才陆续调整楼价,成交比重有所上升，但其调整幅度较城区小，整体成交比重城区上升,且城区部分楼盘价格已达镇区均价水平，性价比高，后市镇区回调压力大。 根据东莞市房产管理局公众信息网数据统计显示，08年东莞商品住宅的成交主要来自四城区和泛城区东城东的寮步镇,南城区依然是销售榜首。房地产发展较快,经济强镇如虎门、塘厦、常平、厚街和长安等的销售情况在10001700套内，接近松山湖的大朗、大岭山销售情况也良好；值得关注的是，凤岗,樟木头,石龙三个镇的销售情况相对该地区的房地产发展程度来说,不乐观.3.3.4 楼盘销售排名 08年东莞商品住宅销售排名,东城区的大盘新世纪星城销售排名第一，成交840套。万科、光大、中惠和富通四大开发商的以其名牌质量优势，占据8席，说明名牌的树立对销售效果有明显的优势.塘厦的隆福花园排第十。3。4成交价格分析3。4。1 整体成交均价走势 08年东莞房地产市场经历下跌调整期，全年整体趋势价跌量增,自从3月份万科、光大带头降价促销以来，房价从07年虚高的房价逐渐理性回归，在第四季度出现良增价稳。个盘受其地段，品质等之类因素的影响，价格依然有下跌的可能.整体成交趋势随着利好政策的出台有所回升，但其背后庞大的供应量存在，销售压力之大，价格竞争愈演愈烈，也是促成楼价继续下探的因素之一。3.4。2 东莞与四大城市销售价格走势对比 07年927新政出台后，抑制了投资需求,各地楼市成交都不同程度出现了萎缩，通过对比深圳、广州、北京、上海等城市的价格指数，可以看出珠三角的降幅比较大,东莞降幅最为明显，12月同比下降接近26.经过两年多调整的珠三角地区的房地产市场可以先于全国市场下调，也可以先于全国房地产市场复苏。3。4.3 各区域成交均价 据东莞瑞峰置业市场研究部监控，08年东莞普通住宅成交均价5472元,同比07年住宅成交均价上升8，主要原因是07年上半年成交均价基本在4500-5000幅度,下半年房价才疯狂上涨;而08年房价1月份的6124月持续下跌，在第四季度企稳在5000元之上，整体成交均价较07年上升,预计经过08年的调整,09年房价继续下探，虽然下跌空间已经不大，但整体成交均价回出现回落. 各区域08年成交均价,房地产发展较快地区与其他镇区有较大差距。以片区来划分，房价高的区域是城区、和东莞西南与东南较接近深圳片区,西北片区成交均价最低，中部东边镇区的均价也较低。3。4。4 成交价格理性分析 观察03-08年的经济数据作出对09年的楼价预测分析：从03年到08年东莞经济数据中可以发现,剔除05年统计口径差异的因素影响和07年东莞楼市的非理性情况，房价的增幅在GDP增幅与居民人均收入增幅（扣除物价影响)之间,且略高于居民人均收入增幅（扣除物价影响）,也就是说，在理想状态下，楼价会随着居民的收入水平的提升而相应上涨. 以05-08年的楼市分析对09年的楼价预测：07年东莞GDP增幅约18%,同比06年下跌1，居民收入水平也随之下降，因此07年的楼价理性增幅应该在10%-11之间,但实际上07年的经济过热,房地产市场投资性行为的过度，导致楼价增幅严重偏离理性增幅，高达23%，偏离幅度12-13；08年受世界经济危机的影响，年末出口受阻,东莞GDP增幅14%左右,经济相对萧条，扣除消费指数的影响，居民收入水平同比预计会有小幅下跌，理性楼价增幅预计在8%左右,实际中，东莞全年成交均价5472元/（东莞瑞峰置业市场研究部监控)，增幅8，幅度已经回归理性水平,受楼价下跌的滞后性影响，08年东莞住宅成交均价依然偏离实际均价。 随着世界经济危机影响的加深，东莞受其影响下，GDP增速放缓，预计在12，居民收入水平增幅进一步受缩，东莞瑞峰置业市场研究部估算认为，09年东莞理性楼市增幅在5%上下，而实际上当前楼价继续调整下探幅度不大，因此， 09年实际楼价会回归理性楼价范围。3。5营销手法变化3.5。1万科、光大7折团购 万科降价的“鲶鱼效应”登陆东莞.2月29日3月1日，万科、光大两大发展商先后对银行员工发起“团购”活动，活动推出的单位降价幅度达到30以上。这一消息迅速震动了东莞楼市。一场降价风云在东莞楼市悄然酝酿。3。5.2金色华庭首开补差价先河 3月,新中银金色华庭主动抛出的重磅炸弹“补差价首开先河，决定对购买二期房子的首批50名业主进行“真情回馈”， 给予4。5万到9万不等的现金补偿，或获得等值的购买该楼盘车位的现金券等.该措施使得金色华庭在短时间内迅速成为舆论焦点,并引发了之后各城市楼盘业主的效仿,大范围出现业主“团结”起来要求开发商给予补偿损失的事件。 金色华庭补差价，于东莞乃至全国首开先例，产生的“爆炸式”轰动效应。3。5。3借奥运牌，打出奥运特价房 东莞楼市经过半年的调整后，镇区部分楼盘价格开始下调，各开发商借助“迎百年梦,共庆北京奥运会”节点，纷纷推出奥运特价房活动.3.5。4各式各样的活动，拉升人气 受奥运会特价促销的影响,奥运后整体成交量回落，传统的“金九银十”不复存在，各项目上门量冷清，因此,众多开发商举办各式各样的活动,以求拉升上门人气。3。5。5“房屋银行”概念 名门酒店打造东莞首例“房屋银行”，其后石碣的皇冠银座等个别楼盘也仿效,推出“房屋银行”口号。3。5。6极致演绎明星营销 天骄峰景大腕级明星三天连轴演出;金域中央2周年庆典邀请香港电视剧家好月圆一众演员演出;金域蓝湾邀请郭可盈开盘；凯悦美景花园邀请奥运会冠军郭晶晶开盘等等，一段时间，东莞的明星营销风风火火.3。5.7低首付强占眼球 随着年末国家政策的陆续出台，首付和二套房贷的放松，降低购房门槛的低首付广告琳琅满目,逐渐取代明星效应，成为年末的主要营销主题.3。6楼市总结1尽管08年东莞房地产时常经历了一年的调整,但受市场滞后性影响，08年整体供过于求，造成存量消化压力剧增。208年成交情况比06年略高,同比07年大幅度下降,整体销售情况并不是想象中差,只是政策和存量双重压力下,竞争过于激烈，楼盘的销售情况相对下降。3随着房地产市场的调整，开发商拿地热情和开工工程进度放缓，潜在供应量减少.4楼市整体成交价格在08年得到回调，并在第四季度逐步企稳,受成本的支撑,后市楼价下跌空间不大。5楼市竞争激烈导致营销手法的多样化，营销创新越发重要。四、后市展望东莞瑞峰置业市场研究部认为: 2009年会好过2008年（1）全球性的危机很可能在2009年见底，会争取消费者的信心回升。1、历史上历次危机的调整时间有越来越短的趋势；2、多国联手救市将缩短经济衰退周期，加速信心回升;3、中央4万亿救市，保经济增长；4、格林斯潘：金融市场可能于6至12个月内回暖。（2）经济危机在教育国民的同时,更加教育的是地方政府，随着行政体制的改革，行政效率的提高，办事程序的透明化都会改善投资环境，也相应的改变了消费人群的结构，利于房地产市场的发展.1、经济危机有助于推动中国政治经济体制的突破2、经济危机促使地方加快改革,广东即将推行沿海城市体制改革3、恶劣的国际经济环境将缩短中国房地产调控周期（3）社会充足的货币供应量很可能刺激CPI在下半年上扬，从而刺激投资性行为的发生。而在各类投资渠道的比较中间，购买固定资产型物业进行保值性投资的传统观念会再次抬头。1、中央的金融货币政策将成为CPI上扬动力;2、经济规律预示着CPI回调的可能性很大;3、金融投资市场的疲软将促使资金向固定资产投资领域流动.（4）国家把珠江三角洲地区城市群发展重新纳入国家发展纲要,从而加强城市间资源的互补,其中住宅需求的互补将成为城市发展的必然。五大定位提升珠三角战略地位，东莞定位为珠江口东岸地区重要节点城市。（5）基础设施的集中投入、特别是轻轨项目的投入加速了区域一体化的进程,在绝对价位偏低下,会迎来投资行为的重新分配.城际交通加快区域一体化，房地产面临新的机遇。(6）国家房地产政策发生根本变化，房地产作为拉动内需的有力武器，将会成为政策培育的对象，预计09年房地产政策将更加宽松.低利率等的诱惑有利于房地产市场的复苏。利好政策出台，刺激房地产需求.（7）从房地产周期性调整来看，经过两年多调整的珠江三角洲地区的房地产市场可以先于全国市场下调，也可以先于全国房地产市场复苏。珠三角先行调整，降幅较大.通过对比深圳、广州、北京、上海等城市的价格指数，可以看出珠三角的降幅比较大，东莞降幅最为明显,12月同比下降接近26。(8）房地产价格在经过深幅调整后,基本在行业平均利润区间内,已具备了购买价值。东莞普通住宅的综合建筑成本约2500元/,税费约占销售额的20，按5000元/的销售价格计算,税费成本约1000元/，再加上地价成本，综合开发成本已经逼近楼价,利润空间不大，消费者开始认同楼盘的价值。价格回归成本，购买价值显现.(9)东莞产业升级战略将逐步改变制造业单一形态的局面，催生更多服务业或新产业，郎咸平先生的“6+1理论可能逐步变成现实,从而带来更多高质素的消费人群.1、地方政府10亿贷款助中小企业升级;2、松山湖科技产业园，力推产业升级；（10)08年的寒冬注定了发展商不会冒风险在09年加速开发形成预售条件, 而存量资源在扩张性积极财政和货币政策下的消化,推进了供求关系的平衡，供应量在减少，需求量相应增多.新开工面积减少，供需逐步趋于平衡;（11）消费者在经过深度观望后，有望在2009年释放刚性需求。东莞制造业的基础尚未动摇，刚性需求强劲：1、东莞市委书记刘志庚:金融危机未动摇东莞产业基础；2、东莞前两年新增高素质群体转为有效需求；3、08年四季度住宅“量增价稳”,消费者逐步走出观望。瑞峰置业市场研究部2009年1月19日