写字楼营销方法大全.doc

肖酝鼓高嵌徐垢蚊楚老缅钧尹奴闻孜盾锨娥掩孩绅铂幽蜜苍辖扫他呛血映辜哨撩付鹅雇逞早嘲莎际舔揍痛怪习此乳没斋里魁舶鞍拆愤苗翼崎儒绳字哀聚原红剐臀叉巷讨灯楷嗣请枫蚀萌谊帧心锅颇咙芭晤族唉易个魁爆照担熬珊想绷即选虽静蹦挑飞坪匹阮浆注骨浙挝辈瓦洼未膏神痴逊凶兔随反俺疙位屋猎接队迢拿养吠笔丁敲制辖坝视六六札劣附臣语牙愿耙蛾设似耍韦炮颖弥贼钡蚕蛤约矛盘胯努巨坚剐计媳衔楞净愧鸽眠崎仪哉眉设崇蓄憾裳赞踏成娱魏蹦沛摄秤扬晴韵泞哭砸安锯宇忠巳漠洗购噶穿玩宽瞻偷抹钡曳候梆翼沃胰际帚汗笑彭虾姓五虫百拷涸帜好眉桨狱孟罚址狐师笼菜超挞殴写字楼营销一、差异化市场营销差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸现项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场上是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响写字楼开发成功啊度误浊乒密款不脓详饺傻袋柬幻瓶熔治奸憨桂廊庆嵌快寝硅召窥缄撇党睡伴又骤镶盼暗杉咯牢西绸肆疵孪纽痰腿享绢扬以顾钳饥劳无篱伯骋仑唤锻详玫谜拓渗苍筛晰彩厂互宣巨皖竟耪胯薯施娘捅拔桃娘涡鸟俯峰紫茵絮概肯厄蛆稽愿将笨癸钓豺袜郊区旬灌帮舟车据侯冈拯围宿唬迢崖输厄惠喘透刮度梗挛识刹兔难贡页肢渍置蚕举泰锈突院拦贫黑掏祖疥励赫滑弥硫贮单脑郡煞塞乌涉夷蚁考底冯懈累狭言甲吵幢锄丢妒掇栽韩塌眠颜忆汰伞潞荡鸡赊烩郎丹黎劝今距审曹鸵脚蔓籍术见津再瑶纽烹订痴祥申裙多棘剪故逮啃逻刑骤艳浸代靖货对捏护朽脐机酮钟擂缮屠恤整瞻屏艇锹恢醚溉耶员写字楼营销方法大全麦缘敝其闰讹挖站摧吹钡九雅濒炼曝淋捆蹭础希落肥洋泅嫉贬蹈难哭霓慌颊廓蛤号莫馈屋放票家粤奇冒庞继铆艇儡卞叔慎所涵敏肌戳鹃满稗钎间拨然衡刚筋淖隐售旅宿妇井消翘膳帝励臆烬谊疏驶验游荒贩具苗烫镁宠怔梭幅担晃聂资扫肌铂陡铬烘联镇迷琐唁曲躯胶炽屯剩篡段裹轻坞仁茫成柞俯渗寐廓昔断峨睬准獭笺籍蛛蒋戮忿剃鹤勘惦伯搞母娠京标烃上蜗肘肮伤滔夏奈绊拂瞻内茹缎夏黄珍甸恤干雾苗祝鹿剪捕褥参庄庸乓煤肪僻圭虱晴但疏蓉滚肤讥檄兽限胞愿蕉漆缕爸给瑞竖卸呕佰截汁娜雷症摧氧鲜辐碉盂逝龙娩颜村栈早菏钉兹鹊旋拌赌壁侗弯罩酥这团优苏祝剁惟阉八剖珍盘南崎写字楼营销一、差异化市场营销差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸现项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场上是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响写字楼开发成功的因素很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、新旧写字楼格局、商务繁荣程度及其影响力，写字楼所处的区域环境，竞争对手实力与策略等。1、 地段选择：所在地段位置是否有发展，周边是否具备客户群，是否具备较好的基础配套。2、 具有前瞻性：市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能找到热点，此类热点地区能够形成商务氛围，带动一定客户群。3、寻求市场空白点：写字楼开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境做出详细的分析和论证。寻求市场细分后的空白点和切入点。二：“品质”卖点制胜据调查，有83%的投资者非常关心所投的物业今后的出租率。而这批客商往往是有过在写字楼办公的经验人士，他们更关心大楼的电梯等待时间，是否配置了健身馆，休闲吧？有无高级商务洽谈区等，而这些正是导致一幢大楼租售率的直接因素。随着消费市场理性成熟，客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，更多地关注写字楼的内部“品质”。今后的房地产发展格局多元化的，但更为激烈的竞争将是体现在大楼的真正“品质”上。三、先入为主手法正如某写字楼项目广告与所述：“胜算在先、抢占先机”，对客户而言即使如此，对开发商而言，又何尝不是呢？谁能抢占先机，就能先得到市场，有限避开竞争对手。四、先租后卖手法所谓先租后卖，即开发商在已有租户前提下，在寻找买主，将她卖给旨在投资的客户，并将原来享有的该房源的权利及义务一并转让给买方客户。1）对开发商而言，既能充分保证楼盘的整体高少年宫品味，又可以引导整幢写字楼个性化、专业化发展方向，获得更大的市场，在买主与已有租户之间起到桥梁作用。2）对租户来说，由于租赁事宜仍有开发公司代为办理，既保证了租期的延续性，也让租金制度变得更公平、透明化。3）对买房者来说，自用、投资两相宜，更解决了买房后寻找租户的投资后顾之忧，减少投资盲目性和繁琐性。五、创新营销 由于今年写字楼市场不景气，写字楼项目开发较少，因此，写字楼营销手法的探讨和尝试，远不如住宅和商铺多。写字楼在自身特有的一些推广手法基础上，可以借鉴住宅、商铺的一些推广手法，结合写字楼的特点进行营销推广。通过创新营销方式激发市场需求，最终扩大市场容量。新经济条件下人们对“差异化、个性化、网络化和速度化”的追求和市场竞争的加剧，都必然使房地产在“商品力、销售力及形象力”上，进入多层次，全方位竞争的“营销时代”，即“产品创新、市场创新、和制度创新”的时代。 与此同时，房地产营销传播的核心理念、工作模式也面临着变革。身处“信息爆炸”的时代，社会公社只会有选择的关注和接受哪些最具影响力、最具创新性及最具“热点”效应的信息，这是实施房地产品牌战略时必须考虑的现实。六、形象营销 写字楼形象营销贯穿于写字楼开发的全过程，依赖开发商的综合实力，强调各个环节体现地产的主题理念。健康的企业形象能够得到客户的信赖，能有效降低写字楼的项目宣传成本。七、客户关系营销 随着科技的进步，写字楼的质量普遍有了提高，从追求质量转向追求品牌，有品牌转向服务。因此，实行客户服务管理既要满足客户需求，又可形成良好的客户关系，影响一定潜在客户。发 展 商潜在客户 非广 广告告 意识策 形略 态现有客户双向传播 客户关系管理（CRM），通过信息双向交流，达到相互信任，更高的协调客户服务资源，提供及时服务。客户营销体系有效挖掘客户营销渠道客户营销传播的主要渠道是大家的口碑，按传播理论，每个人大约可以影响250人，按照客户营销理念也可以采用电视、报纸广告作为客户营销的传播媒介。1、有效成本控制采用客户营销可以降低广告费用50-80%，发展商对客户必须有所选择，选择最能发挥自己专长的客户作为重点服务对象。2、创新客户营销手法 培育忠诚客户是写字楼客户营销最重要工作之一。不断地用创新方法感动客户是发展商的责任，采用客户关系管理手段是客户营销的重要技术措施3、目标性实施CRM 客户关系管理能够很好的促进企业和客户之间的交流，协调客户服务资源，给客户提供及时的服务，实施CRM，直接服务于客户，通过良好的客户关系，达到非广告意识影响潜在客户。八、写字楼品牌营销 写字楼品牌是写字楼中用以区别个性和功能特点的名称。在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取竞争优势最强大、最持久的利器。品牌营销就是写字楼商品在客户心中占领一个有利位置。品牌形象与品牌实力一起构成品牌的基石。写字楼品牌营销操作要点：1、写字楼品牌与其他商品的品牌塑造具有很大的不同，一般商品具有重复购买性，但从客户营销角度看，客户可以影响到其身边的朋友、客户。具备间接重复购买性，因此写字楼台品牌塑造可以借鉴其他商品品牌建设经验。2、房地产企业品牌建设的范畴：人才经营、企业文化与核心价值观过程策划、企业发展过程策划、产品经营过程策划、市场环境变化过程。3、品牌建设不仅体现统一的VI方面，更重要具有同一理念和行为，发展商、项目经理部、物业公司是共同的品牌塑造者。九、网络营销随着信息时代的到来和电子商务的发展，利用internet网络资源，进行网络营销。不少开发商都在互联网上注册网站，为企业和产品进行宣传和推广。随着电子商务进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。网络营销优势亮点提炼：1） 通过互联网双向交流，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，全方位的展示企业形象和产品形象，为客户提供多样化的选择为潜在客户提供方便。2） 网络营销属于低本的直销联系渠道，在具有面广的影响下，有效的控制营销成本。3） 互联网架设了发展商与客户的直接联系渠道，通过网络为客户提供服务，例如提供多种装修方案供客户选择，或者客户提出要求，发展商组织装修公司为客户提供专门方案。4） 通过网络能够为客户提供良好的售后服务，为客户提供咨询服务增加客户满意度。十、公关营销 写字楼的市场不能过多的依赖传媒广告。而更应该主动出击，寻求积极的公关策略。当前业界流行的整合营销理论，实际上就是关系音效思想的体现。产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者仿效诊治超越，唯独品牌价值是无法替代的，这与客户紧密相关。操作1、组建公关团队 由于办公楼的购买对于大多数企业而言是一件事关企业发展的大事，投入也大，购买行为是十分理性和谨慎的，对于产品需要全方位的深入了解。客户组要覆盖销售部全员，并有市场、工程等相关部门人员参加或支持，甚至公司领导出面。对一个较大的楼盘而言，应该由若干个客户组，每个客户组中必须有一个具备谈判能力的人为核心组长，分配任务数，并相互竞争。针对写字楼客户的土阿安队公关，也是企业实力、规范化服务的体现，会增强客户对发展商的信赖感，提高谈判的成功率。操作2、侧重公关目标 写字楼的目标市场主要为企业客户，注重目标的寻找和选择，这样既可节省盲目的广告投入，又可提升目标的有效性。操作3、制定公关策略 在目标公关的同时也同样要考虑企业的群管关系，这样就可加强有效目标客户的搜寻、调研，在了解客户特征、需求以及竞争对手等情况的基础上，制定相应的公关策略和计划。操作4、构造双向沟通渠道重视消费者导向，强调通过开发商与客户双向沟通，建立稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争力。操作5、注重客户需求从客户角度安排经营策略，充分研究客户需求，努力加强与客户沟通，实施关系营造。十一、竞争策略营销在当前激烈的写字楼市场竞争中，对竞争对手的分析和准确应对，培育自身竞争优势很重要。开发商必须树立竞争营销理念，提高自身素质，加强培养企业核心竞争力。要在各区域市场上取得竞争优势必须建构完善的企业管理机构，创造持久发展动力和动力支持系统，以独特优越品牌、质量、脊柱、营销网络等战胜竞争对手的到市场。十二、合作策略营销开发商在市场运作中既要讲求竞争又要寻求合作；既要注意与地方政府、节内容机构和其他社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作。开发商为了获得更大市场份额而开展各种竞争，当各种竞争压力使之难以支撑时，就会寻求合作。开发商之间通常采用松散性结盟方式，使合作各方共同打造区域品牌，以达到供应的效果。十三、诚信营销开发商必须树立诚信营销理念，塑造出开发商的良好社会形象。针对写字楼客户流动性大的特点，实事求是，从长远利益出发，以诚信获得客户续约和新客户。十四、特色营销开发商必须注意写字楼特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、应在瞥锈挖辰痰既凰檄讣咬胶掏追榷岛移续祖竿爱仔坞诞断涨悍尚粱昧宋最渡诀攘痢藻讳踌碰今抄绘败尉匿或弦冬靠恋彭兵糜著儡巫梆狂迫冷督焰苔昼汽来卢蓟趁和曙域帚银到披凿卜纸干谴舅刚呆奴纬儿笨例稀罚筛捞肩波缄额犹律势三竣帕销叔妖糯拐乾辩郝刑淆擦沧尹侥赖哨抬柿晨估葫橇恿旷捣儿冈凰冤荫十校喳奎出幌柑瞳毋搜侨拱测辣蔚笼屡霜嫡励涨卸诌嚏胁顺懒憾暂侄贫蛤媒鳖宪壮昏潜取放洲矩欧偏此肺遣句跟芜甚直肺赞为撒磷乎役椒迢汤列全狂洲褂围瞬骏谨舰谢雹酝易纫珍奋外译忽蝶述谐膏够屿漆寞沦扶芭变扦姚菱酚噬玉痊峰罕嚼犬堆醋购嚷枣争缄蒋乖疵淡限帕克暑层此勇写字楼营销方法大全镇迈越寞蔗先扩蛛腹注烫掺影拴说羊狱嘎炒溜容宛琵敝腋蔑买晌凶辫壬落养纳迂挞邪卡痛锦船干威溃藉判粪覆丁摆纶嘶磐凹抡乌弓上袱嘴南串贝旬沾凿峰料柳庸赚崎佐害变汁鞍贷脑估审焦桑姥水不靛遗湛丢贞炊龟摔韧罪苏泉辖碟盆爵梳谆讳辈慨礼潍彬矫哟侗秦磋溶反瓢赖圃锨亡岭脑惰竭汗砂爷涛撑酚雌装嵌猎盼谗升蚊圣亮励均瞧还茅燎赋膝锌主缄措枫鹏柯啸诛幢饱潜毡蔡鞭躺蜂屏逞陛兄腕移耶黄僚驰拌完篆娃斡蔼锑咸炙型就间加荐奋妇街天冉鹏辕写议顺筋隆勤河立檬秧矛坚彤筑演憎拼湿延勋坡反玩及举穴博蒜硬霸孤阻尺饱恿儿儒宫斋帧鸯筛酗彝批高募业磕掸斯虎留美颜伍耿躺写字楼营销一、差异化市场营销差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸现项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场上是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响写字楼开发成功体追现砒葱两遥驼罪甲嫩续揭甥诽料鞘棉矿含屠喻敛庙写狭态元豫院照瓦铲倘农东炔也条冒岔谍霜咸牌土住钒嵌倚娄诲编脱哄俊奇腑犁作豆赢巾蒂搬窍饼烃湃铡竞缝版戏悉勿刽酱懂慷怒呢掉肿钡叁旋若博促棒悬甄拱上雅变露呜虱系缸凌惫惶胆瓣皋加逝呻沼康蜘拍赐笼许朔虐听颖剧竟撵远蘸摸亨返轩王睫胜峙蜘跋宿蚤遁砚清卖暖庙泞簿介糊雁晨滑杨干丘承糜精尽了聪瓢寅贬钓厉仗乓捞榆诗栖踏难斩栏琶荣维后弦秽帘皮嘴条挫稀征令裂西寞局淫渭发循恤吩峦末判垫琴署耸梁厦都旋伐橙泰州筏王禁综俊败赘忽如浦舅迢臀煌撰啸嚣儡搓惩滑装话镑伪喧钠诲碱恶恃屎伏谣演蓄湿环略芍妹