广场总体营销策划方案样本.doc

协和广场总体策划营销方案纲要

策 划 说 明

水无常形，兵无常胜。在变中求胜，才能脱颖而出。本策划方案是在对雅安房地产市场进行具体市场调研，取得详实资料及可靠市场信息基础之上。我们采取逆向思维以用户为导向整合营销方法，从“请消费者注意”转到“请注意消费者”，在市场中发觉问题，运作手段上处理问题，以期能在销售结果上得到最好答案。

目 录

一、 我们所面临问题
二、 我们所拥有条件
三、 我们项目定位及发展方向（三个第一）
四、 我们对项目标市场机会分析
五、 我们总体处理方案纲要
六、 现在我们销售思绪和操作手段

一、 我们所面临问题
1. 原来开发理念已不符合现有市场需要；
2. 项目标产品定位难以满足主力商家要求；
3. 项目已经进入交房阶段，但缺乏商业气氛；
4. 招商工作进行缓慢，而招商又是决定项目成败关键，商家进场经营又利于营造项目标人气和商气；
5. 项目品质有待深入提升，包装不到位，如项目标现场包装、外观包装、环境包装、广场包装等；
6. 项目经营业态定位分区有待深入细化；
7. 项目标广告（概念）诉求模糊，有待深入挖掘项目标优势。

二、 我们所拥有条件
1. 项目已经完工，现房销售对投资者是一个强大风险保障；
2. 项目标规模是雅安第一商业地产，含有唯一性和资源稀缺性；
3. 项目所处位置属交通要道，人流、车流、物流全部很大；
4. 项目标总体计划符合政府发展方向，满足开发跟着政府计划走思绪；
5. 项目周围市政计划及配套设施不停完善；
6. 开发企业含有强大实力和专业企业加盟。

三、 我们项目定位及发展方向（三个第一）
1. 项目市场定位及发展方向
1) 雅安第一购物中心（支撑点：一站式消费）
2) 雅安第一文化中心（支撑点：新城市生活广场文化理念）
3) 雅安第一娱乐中心（支撑点：全新体验式消费模式）
2. 业态定位：休闲娱乐型购物中心
说明：购物中心内部结构由百货店或超级市场作为关键店，和各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施组成。服务功效齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。依据销售面积，设对应规模停车场。本项目按规模分类属区域型（大型）购物中心，商圈人口在20万以上。按开发理念分类又属于休闲娱乐型购物中心，加上专题广场（公园）、电影城等娱乐设施组成。
3. 项目业态及业种计划：
方案一
幢号
A幢
B幢
C幢
D幢
E幢
F幢
业态
计划
1-2F：百货商场、互惠超市
3F：电影城/影楼
4F-5F：房管局、写字楼、
1-3F：百货商场
4-5F：娱乐
1F：建材、家电
2F：家居中心
3F：娱乐
4F：写字楼
1-2F：衣饰、百货
3F：餐饮
4F：茶楼
-1F-1F：临河小型酒吧、步行街内快餐及名小吃
2F-3F：餐饮、娱乐
-1F：餐饮娱乐
1F广场：露天酒吧、餐饮
备注
提议3F引入电影城有利于给商家、卖家、市民树立信心。
方案二：若百货商场不进驻，其它专业市场，并设置用户休息区及自动柜员机。

计划时充足考虑到两江汇合自然景观绝好性。
设置专题公园或中心广场是为了吸引市民走向购物广场内。

方案一说明：此方案是依据现有招商情况进行业态计划，我们认为衣饰、建材、家居三大行业已经较为饱和，衣饰行业我们将面临和平安大市场、假日广场、温州商城较强竞争，建材将面临和幸福商城、平安大市场等进行竞争，1000M2左右家居中心已逾6家以上，这三大行业竞争较为猛烈，若项目需在这三大行业竞争中突围，困难重重，且行业预期不如其它行业好，可能经营3-6月将面临洗牌。

方案二：
幢号
A幢
B幢
C幢
D幢
E幢
F幢
业态
计划
1-2F：电器城
3F：电影城/影楼
4F-5F：房管局、写字楼、
1-3F：百货商场
4-5F：娱乐
1F-2F：灯饰城
3F： 娱乐
4F：娱乐
1-2F：电脑城
3F：网吧、电玩城
4F：茶楼
-1F：茶楼
1F：酒吧、名小吃、西餐厅
2F-3F：高级餐饮、娱乐
-1F：餐饮娱乐
1F广场：露天酒吧、餐饮
备注
提议3F引入电影城有利于给商家、卖家、市民树立信心。
方案二：若百货商场不进驻，其它专业市场，并设置用户休息区及自动柜员机。

计划时充足考虑到两江汇合自然景观绝好性。
设置专题公园或中心广场是为了吸引市民走向购物广场内。

方案二说明：本方案是依据前期市场调查及产品现实状况进行业态和业种组合，以3个大型专业店+百货商场+餐饮娱乐业态计划，电器、灯饰、电脑在雅安市场较有潜力，且专业市场竞争不强，经过差异性经营定位将项目连续且良好经营。本计划目标是为了给招商、经营管理、营销推广提供一个科学指导方向，且有目标进行市场扩张，并锁定消费群。功效计划对于商家应灵活处理，让招商工作保持一定弹性。

4. 项目命名提议：协和广场
备选方案：协和广场、协和春禧广场、协和黄金半岛、协和金钻广场、协和财富广场、协和国际购物广场、协和新城市广场等
项目更名目标：因为项目名称“协和商贸休闲广场”名字过于繁琐，且不易于记忆，提议缩短名称，直接用“协和广场”进行命名。

四、 我们对项目标市场机会分析
1. 目标消费者分析
A、 目标消费群分析
1)目标消费群区域分析
第一市场是以雅安雨城区消费市场；
第二市场是以雅安市区为中心消费市场，包含八县一区；
第三市场是将辐射到马尔康、甘孜、昌全部、西昌、康定地域消费市场。
2)目标消费群体分析
18-24岁
a) 属于冲动性消费心理，而且有很大自主支配权，喜爱相互攀比，追求新事物，新时尚，带有一定消费盲目性。
b) 消费以中低级产品为主。
25-35岁
a) 含有一定经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。
b) 消费以中高级为主，是主力消费群体，以购置中高级实用型产品为主。
35-45岁
a) 较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟理性。
b) 消费以中高级耐用型产品为主，重视品牌商品内涵。
3)消费群体特征
a) 商品种类丰富，价格廉价成为吸引之一，商品组合、商品品牌是购物中心定位首要原因。
b) 因为其业种较超前、时尚性，青年消费群体为主，集中在18-35岁之间占80%以上。
c) 消费者购物时间约在2小时。

B、 经营者分析
1)百货商场(主力店)经营者分析
场地要求：大开间、封闭式空间，层高在4.2米以上，最好为4.8米，对二级城市面积要求约在5000m2以上，有停车场。
商品结构：种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、衣饰、衣料、家庭用具为主。
目标用户：为中高级消费者和追求时尚年轻人。
目标百货商店商家分析：西南地域及省内相对著名百货商场为目标用户，其目标锁定为：成全部百货大楼、成全部人民商场、北京华联、成全部华联、成全部百盛、泸州摩尔玛、北京燕玛百货等。
招商手段：以合作经营、利益分成或给免租金、广告支持等手段。
备用方案：加盟著名百货物牌，并请百货业经营教授组成经营管理企业，自行经营。
2)大型超级市场(主力店)经营者分析
场地要求：大开间、封闭式空间，面积要求在1200m2，设有和营业面积相适应停车场。
商品结构：以衣、食、用具为主，重视本企业品牌开发。
目标用户：为购物频率较高居民。
目标超级市场商家分析：省内及当地相对著名超级市场为目标用户，其目标锁定为：诺玛特、好又多、聚集超市、红旗连锁等。
招商手段：以合作经营、利益分成或给免租金、广告支持等手段。
3)专业店经营者分析
场地要求：营业面积依据主营商品特点而定。
商品结构：表现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营商品含有自己特色，通常为高利润。
目标用户：多为流动用户，关键满足消费者对某类商品选择性需求。
目标专业店商家分析：雅安当地，和成全部、重庆经营同行业小商家。
招商手段：以雅安唯一专业市场作为招商关键，并提供一系列免租及广告等支持活动。
4)餐饮、娱乐业经营者分析
场地要求：交通便利，有停车场，面积以规模而定，融合自然景观及人文景观为最好。
目标用户：多为流动用户。
目标餐饮、娱乐业经营者分析：雅安当地特色餐饮、娱乐商家及四川省内及重庆著名餐饮、娱乐品牌。

C、 投资者分析
1)投资者关键分为四类：
第一类是工薪阶层、大中型企业职员及政府公务员；
第二类是大中型企业中高级白领及生活富裕人士，包含部分退休人员；
第三类是经营相关业态及业种商家；
第四类目标用户是追求货币保值，增值投资人士。
2)我们调查数据表明：
地域分布：当地90%，异地10%。
年纪：35—45岁
家庭组成：成家80%，单身20%（生意人，外地投资者）。
家庭月收入：元/月以上。
职业：私营业主、经商、政府机关公务员、企机关职员
购房总价：多数在2-10万，最多不超出20万。
购房标准：总投入不多，回报稳定
购房付款特点：按揭
购房心理特点：稳定，自主经营，灰色收入投资。
投资经验：首次投资30%，数次投资70%。
用户买点：看重定位100%，回报稳定80%，自主经营20%以内。

2. 竞争项目分析
据调查，雅安市商业地产项目中，对本案造成较大威胁关键是假日广场和温州商城，这两个关键竞争对手均地处历史形成商圈内，商业气氛较为浓厚，口岸较本案有优势，产品设计均以步行街临街单间商铺为主。假日广场商铺已销售90%以上，且项目还未全部完工已经有商家入驻，6号楼推出，将会分流部分投资用户和经营商家，已入驻商家关键以专卖店为主，经营服装、鞋子、家居等为主。温州商城总建筑面积在5-6万㎡，一层为独立商铺，二层可能采取先招商后销售模式，临时未开盘，施工单位已进场开始修建，估计开盘时间在春节前后。

3. 项目标市场机会
时间机会：再次入市，且重新塑造项目形象应在温州商城开盘前1个月完成，不然温州商城以其良好地理位置开盘将会夺走项目较多投资用户和经营商家，威胁较大。
业态和业种错位机会：竞争对手业态是以步行街专卖店或专业店为主，我们应该从业态和业种计划上避开传统商圈业态和业种，若不避开，将对我们销售及招商带来较大难度，而项目标体量较大，以雅安大型购物中心业态面市，且以主力店(百货商场、超级市场)和专业店来避开竞争对手，以最优惠价格吸引消费者，这便是项目最大机会点之一。
广场文化机会：最大程度地利用广场或专题公园，以在项目内制造活动，发明人流和商业气氛，制造广场文化――新城市文化。
五、 我们总体处理方案纲要
1、 产品改善策略（关键目标是营造商业气氛）
A、 产品本身改善
1) 主入口包装：售楼部立即拆迁，主入口可设置大型雕塑，喷水池，增加项目看点；设置休闲长凳和花盆、布幅、大幅广告喷绘画等，制造现场气氛，渲染气氛。同时深化“欧式建筑”概念。现场应设置导视牌。
2) 商场过道走廊采取大玻璃，加栏杆包装，上下楼梯用雕花栏杆装饰，项目走廊即外围设大幅广告喷会画，借鉴大型商场特色装饰。假如经济条件许可，中庭天棚采取透明天穹玻璃。
3) 环境包装：小区绿化方面，提议以西式园林为主，呼应欧式建筑风格。
4) 配套包装：设置银行，自动取款机，特色小吃店等，假如场地许可，还可设置儿童游戏区和老年棋牌区。
5) 售楼部包装：要求现代，宽大，明亮，内包装功效分区合理，设置接待区，洽谈区，签约区，展示区等。
6) 夜间照明效果：河滨四面用街道灯，射灯照亮本项目，渲染本项目灯火辉煌和亮丽品质。
7) 现场包装：主入口用罗马旗，升空气球及大幅口号，横幅渲染项目盛大、热烈气氛。
8) 建设次序：提议项目建设首先从招商，绿化灯光工程及现场包装入手。

B、 外部推广方面
（1）活动推广策略
（2）广告推广策略

2、 营销新策略（关键目标是显性招商、隐性销售）
A、 一站式消费营销内容
现在专题商场流行正盛，以往纯粹提供批发、购物商场难以满足现代人需求。协和广场和雅安其它专业市场最大区分在于基高标准计划定位，完善配套设施，规范经营管理、科学合理功效计划，为商家打造一个国际一流经营环境。经营专题以服装为主，兼容会展商务、饮食、休闲、购物于一体，首创雅安“一站式”消费模式，势必对专业市场以后发展产生巨大冲击。人流和消费能力，是商业连续旺盛基础条件，只有旺盛人气，才能为经营者带来生意，商铺价值才有支撑。协和广场处于雅安未来关键地段，辐射面宽，消费层次多元化，将是雅安市民投资和消费亮点。
B、 新城市生活广场文化理念。（关键是一个交换生活品位文化）
广场文化，顾名思义为城市广场所展现文化现象和在广场之中所展示出来文化。它包含有很富有文化气息、表现出较高美学趣味广场建筑、雕塑和配套设施；在广场上进行专业或民间多种艺术性演出或展示；广场中群众性多种娱乐、体育等休闲活动，等等。广场文化关键载体是多种含有文化和审美意味艺术性活动。广场文化不一样于庙会或在大型体育场所、展馆举行多种文化性活动地方，就在于它专属于“广场”。
首先，公共性是广场文化最突出特点。其次，节庆性是广场文化又一特点。再者，广场文化关键载体是多种文艺、体育等含有艺术性活动，多种节庆亦需要艺术活动支持配合，这就使之含有了审美性特点。
C、 全新体验式消费模式
所谓互动体验式消费，表现就是娱乐零售化或零售娱乐化特质。在以人为本体验经济时代，是一对一个性服务，充满乐趣消费过程，愉悦记忆，消费者心甘情愿地付出更多钱，体验经济提供者取得了比以往任何时候全部要高利润。现在，这种将购物和“体验”融合起来最新商业业态，发明并走出了商业模式同质化竞争新商机。
D、 人员培训和项目理念结合
E、 活动推广策略
F、 广告推广策略

3．项目标竞争立即机策略
A、 差异化竞争策略
整合资源形成独到、不易被模拟和复制优势。能够概括为“差异化竞争，特色化生存”。
B、 高性价比竞争策略
项目标销售价格和招商租金比较，投资回收期不超出。让社会公众从心里接收本项目标高品质、底价位、巨大升值潜力、超额回报空间。
C、 时机策略
本项目各项工作必需在明年元月之前完成到位，以全新形象面对春节前后销售旺季。

4．项目标价格策略（关键是预防越想卖却越卖不动怪圈）
A、 特殊定价策略
配合促销活动推出特价金铺，达成吸引注意效果。
B、 区分定价策略
拉大位置、楼层、大小商铺价格差。在不影响财务指标情况下又能够降底总价，吸引更大消费群体。
C、 动态定价策略
“良好开端等于成功二分之一”所以应采取低开高走渗透策略
渗透策略内涵目标是取得最大市场拥有率。经过有竞争力价格吸引市场关注，刺激购置欲望，以销量促进早期资金回流，一旦树立物美价廉印象后，再逐步拉升价位。比如以3888元／平方米低价进入雅安市场，因为其品质（事前调查表明该产品市场认知价值在4480元／平方米左右）和定价存在较大反差，加之“天天仅售3个铺，决不多卖”量控方法，引得天天购房者抢早来售房现场排大队，热销势头被炒得淋漓尽致。使协和广场售价一路攀升，这就是把渗透策略利用得恰到好处。从消费行为学角度，该策略是对买方趋利心理纵向挖掘。
.从聚敛人气方面看，渗透策略略胜一筹。价格节节攀高，既能确保已购者经济利益，又符合投资追涨理念；而价格下滑则会引发大家对物业品质怀疑，反而影响品牌形象。即使单从投资角度，也轻易让人旁观惜购，以来价格见底。人气聚敛符合马太效应——强者愈强，弱者愈弱。所以研究和激发消费者从众心理以聚敛人气，是本项目中关键内容。从实施难度上看，渗透关键在于量价配合。每一价位物业投放量要小于潜在需求量，前一价位被激提议有效需求得不到充足满足，在价格还会上涨预期和预购从速人气信号激励下，促进大家加入后一价位物业抢购。但涨价次数更多，幅度要小，每期投放量要适应，在这里“控制”艺术较强；总而言之，整体定价策划理性抉择要基于对市场要素、行情发展态势深刻认识基础之上，和项目营销定价目标和定价方法保持高度统一。

5.努力增加机会点尤其策略
A、 设置用户合理化提议奖。
B、 设置用户推销奖励。
C、 在多种活动中产生荣誉用户，享受企业多项优惠条件。

6.活动和广告策略
广告及活动推广目标是为了深化概念专题，我们认为只有概念得到消费者认可后，概念支撑硬件产品也一定会被认可，发觉之旅、文化之旅、体验之旅是为了把本案提出雅安三个第一概念深入人心，为项目标成功服务。
阶段
发觉之旅
文化之旅
体验之旅
时间
11月下旬-12月中旬
12月18日-12月下旬
1月-2月

活动
1、雅安市首届啤酒节
2、下岗职员协和广场“啤酒节”免租铺位登记活动
1、 安首届“广场文化节”相关活动
2、 少儿绘画比赛
3、 风光摄影比赛
4、 书法比赛
5、 “锅庄”团体比赛
6、 青年卡拉OK大赛
7、雅安市首届联网游戏（CS）大赛
1、 雅安一区8县优异中学校际元旦联谊晚会
2、雅安市首届新春购物节暨灯饰展
3． 大型商服进驻签约仪式
4、雅安市春节综合文艺晚会暨业主答谢会
5、 安市春节集体婚礼
6、坝坝宴——参与人数最多年夜饭活动（申请吉尼斯世界纪录）
辅助广告
以户外广告为主
1、 户外形象广告牌：
2、 条幅、楼体大型布标
3、 主干道道路两旁形象广告
4、 各旅游住宿单位张贴宣传海报
项目网页
1、 广告牌形象广告
2、 挂幅：项目内部大型挂幅；高层楼面大型挂幅
3、 雅安电台（广告插播）
4、 雅安电视
5、项目网页
户外广告牌形象广告
挂幅：项目内部大型挂幅；高层楼面大型挂幅
雅安三桥桥体广告
雅安电台（广告插播）
雅安电视
6、项目网页
宣传物料准备
1、 销售中心及项目中央通道包装更新：VI系统更新、楼体广告牌更新、展板、专题画面更新；
2、 宣传品：形象楼书、精装折页。活动宣传海报、DM单、手提袋、邀请函、活动派发礼品

1、 精装折页
2、 形象楼书
3、 特型海报
4、项目宣传展板
1、 销售中心阶段专题包装（元旦&春节）
2、 广场区吧文化概念样板房推出
3、宣传物料：产权商铺户型折页、活动宣传海报
目标&目标人群
目标：经过活动和广告整合，塑造项目雅安第一娱乐中心形象。
1、 雅安地域餐饮消费者
2、 雅安市下岗职员
3、 外地来雅旅游者
4、成全部及雅安周围城市商家
目标：经过活动和广告整合，塑造项目雅安第一文化中心形象。
1、 青衣江沿江广场活感人群
2、 雅安8县1区艺术爱好者
3、 雨城区才艺儿童
4、 雨城区市民
5、政府部门相关领导
目标：经过活动和广告整合，塑造项目雅安第一购物中心形象。
1、 学生
2、 已签约投资者
3、 城区市民
4、 妇联已登记结婚人群
8县1区采办年货消费人群
报纸广告
以成全部商报为主
² 成全部商报招商广告
² 成全部商报夹报广告
² 华西夹报广告

以商报广告为主
² 成全部商报冬交会前一周，密集投放
其它媒体，如天府早报和成全部晚报房产专题版
² 商报&华西报系列夹报广告
² 商报、华西报及其它媒体相关活动广告

媒
体
炒
作
媒体配合
1、 成全部商报
2、 华西城市报相关新闻报道
3、 雅安日报大篇幅新闻报道
4、雨城电视、有线电视新闻报道
联合一家大报（华西城市报）连续炒作地方媒介连续关注，联合炒作
1、 商报生活专刊
2、 华西城市报专刊
3、 大篇幅专访
4、 电视台专访、新闻公布会
5、其它媒体相关报道（吉尼斯世界统计）
炒作专题
1、 4个亿——雅安旅游市场怎么分？
2、雅安——西南旅游城市大计划。
3、协和地产、雅安计划局，雅安市旅游局——共同打造雅安中国著名旅游城市名片
1、 旅游城市十大餐饮标准
2、 旅游城市十大娱乐标准
3、 旅游城市十大消费标准
4、旅游城市十大文化标准
1、 协和广场交换生活品质理念
2、 广场文化关键——市民文化
3、雅安未来城市中心——协和广场

六、现在我们销售思绪和操作手段

（一）产品现实状况分析
1．产品建筑进度分析
1) A、B、C、D幢环型步行街产品形态已不符合主力店及部分商家要求，且产品还未展现，若改造为符合百货业等其它业态，还需投入大量资金，且因为前期销售较差，资金将出现问题。
2) E、F幢产品形态已经展现，因为自然景观绝好性，和停车场、露天广场等外环境条件成熟，不再需要过多资金投入就能销售、经营，我们提议将项目以ABCD幢、EF幢两个区域进行销售，就现在产品情况、工程进度及开发资金分析，我们提议第一阶段先对E、F幢进行销售，ABCD幢销售则放在下一阶段进行。
2．现在销售情况分析
前期销售情况较为混乱，且销售政策中有独立经营和确保2年投资回报，2年回报期太短，对经营者和投资者全部不含有一个良性发展保障时间，以餐饮、娱乐行业为例，2年期赢利刚好为装修等成本费用，且品牌著名度、美誉度刚好形成，生意正火爆，因为部分小投资者眼红不再继续租赁，据调查经营者期望租赁期通常为5年以上。协和广场前期两年投资回报期，使经营者和投资者均得不到保障，所以对招商和销售造成不利，提议将EF幢经营期和投资回报期调整为5年以上。
3．项目经营业态分析
1) 此项目共38000m2，共六幢建筑。
2) 从现阶段此项目标招商造势分析我们定位：
A幢：百货 B幢：百货 C幢：IT D幢：衣饰 E幢：娱乐 F幢：餐饮
3) 从现在来看，项目ABCD幢人气较差，且需要商家经营或活动造势才能形成较旺人流，现在销售和招商滞后原因关键是没有浓厚商业气氛和人流，产品亮点不能吸引商家、投资者、消费者注意。
4) E、F幢因为是餐饮、娱乐行业绝版黄金口岸。雅安市餐饮业零售总额为4.35亿元，比增加22%，全市餐饮业营业额占社会消费品零售总额16%，餐饮行业已成为拉动雅安消费关键力量，本项目地处雅安新旧城区交汇处，在青衣江和陇西河交汇处，远眺周公山，紧邻音乐广场，自然和人文景观绝佳。纵观雅安市餐饮娱乐场所，交通便利，有充足停车位，而且三面临水，只此一家。雅安作为四川西南著名旅游城市，自然景观绝佳，旅游资源丰富。拥有国家关键旅游景点：碧峰峡，四川省著名旅游景点：蜂筒寨自然保护区、周公山温泉、上里古镇、韩家大院等 ，还有大量未开发旅游资源。当据雅安市政府最新发展计划，，市政府将投资四亿元打造上里古镇旅游区。旅游发展必将带来大量资金流和人流，最先带动是餐饮和娱乐行业。所以，依据项目标旅游优势，景观优势，停车优势，建筑优势、计划优势、地理位置优势，我们将项目标E、F幢定位为餐饮娱乐城，以全新形象吸引人气、商气，达成立即销售目标，以点带面带动全盘。现阶将以E、F幢版块作为协和广场子品牌重新命名。
5) EF幢命名提议：协和新天地、协和尖沙嘴美食广场(F幢)、协和好旺角娱乐天地(E幢)
4．投资人群、竞争对手分析
据调查，雅安市商业地产项目中，对本案造成较大威胁关键是假日广场和温州商城，这两个关键竞争对手均地处历史形成商圈内，商业气氛较为浓厚，口岸较本案有优势，产品设计均以临街单间商铺为主，总价大约在20-30万，中产阶级和高收入人群为关键投资者，关键经营为服装、鞋包、家居等。从现在看来临街商铺吸引了雅安80%以上大额投资群体，而租铺经营者没有足够资金购置这类商铺，自有资金大约在2-5万元，而我们现有产品关键是以买独立街铺为主，和两个竞争对手就街铺没有竞争优势，依据投资人群和竞争人群分析，提议将EF幢分割为产权式商铺，总价从9999-00元，以此扩大投资者范围，使项目从竞争中突围，以点带面，全方面盘活。
温州商场估计开盘时间在春节前后，我们E、F幢协和餐饮、娱乐版应在温州商场开盘前快速亮相，抢夺投资用户。

（二）EF幢销售策略
1. EF幢定位：雅安顶级特色餐饮娱乐场所
2. EF幢定价策略及投资回报估计
1)5、8、投资回报期房价预算
投资回报期
项目
5年
8年

保底均价
4000元/M2
4000元/M2
4000元/M2
投资回报率
6%
6%
6%
总回报率占总投资%
30%
48%
60%
含投资回报均价
5714元/M2
7692元/M2
10000元/M2
保底年租金
342.84元/M2
461.52元/M2
600元/M2
保底月租金
28.57元/M2
38.46元/M2
50元/M2
总销售额
37346704元
50274912元
65360000元
注：E、F幢总建筑面积为6536m2，我们提议采取5年或8年6%投资回报进行销售，即使8年期价格较高，但本案所处位置为餐饮、娱乐行业绝版黄金口岸，含有唯一性，有很好市场前景。
2)EF幢租金估计
年 限
月租金
月租金累计
年租金累计
1年
20元/M2
130720元
1568640元
2年
25元/M2
163400元
1960800元
3年
30元/M2
196080元
2352960元
4年
35元/M2
228760元
2745120元
5年
40元/M2
261440元
3137280元
5年累计
平均30元/M2
980400元
11764800元
5年投资回报推算
28.57元/M2
186733元
11204011元
注：租金按每十二个月上涨5元/M2进行计算。
3. 销售方法：产权分割销售，以小块、小金额，小投入吸引投资者，总价控制在9999-00元/个。
4. 销售工具：政策计划发展（大展块）餐饮娱乐待业发展优势（大展块）、销售进度表。
5. 工程：保底价、分摊计算表、产权分割图