地产项目三期设计任务书样本.doc

某项目花园广场三期设计任务书第一部分 项目概况一、项目名称：某项目花园广场三期二、项目地说明1、项目位置某项目在南明区宝山南路西侧，市南路北侧，团坡山南侧，东侧为建材市场。项目隔团坡山和南明河、省委相望。某项目三期在项目标西南段，西南临市南路，东北边为某项目二期，两端和原有旧建筑相连，为一块长方形土地。2、项目地基础指标l 项目计划总用地10.5亩（7000平方米）l 计划总建筑面积小于40000平方米l 容积率小于5.72l 建筑退市南路不少于5米3、交通项目西南临市南路，东北边经过某项目二期接宝山南路，交通形态良好。4、地形地貌 项目地呈西北-东南走向长方形，长约170米，宽约45米，现在为工业厂房，地势基础平坦。5、水文地质未做地质初勘及详勘，本项目地块原为工业厂房用地。第二部分 项目基础资料1、项目定位某项目项目定位为：城区最大规模中高级创新现代东方水景园林小区 产品生命力不在于其本身原有素质，而在于怎样在这些素质基础上给予其崭新活力。项目最终成功还在于不停创新，使项目在市场中保持新鲜感，不停发明市场热点。某项目在某市以“新城市主义”概念赢得市场青睐，正是在于其项目特有素质和开发中所给予产品内涵和产品创新符合市场需求。项目三期在延续前期定位前提下，因位置和产品形态存在一定差距，产品创新和户型创新将成为本期项目标定位关键。所以，三期项目标综合定位为： 新城市主义中高级现代东方创新阳光住宅“现代东方”“创新”“新奇”是本项目设计中关键。现代东方：配合项现在期“现代东方水景园林”概念，三期在建筑设计中整体风格应展现现代东方整体形象，在现代主义建筑风格中，合适融入东方传统建筑符号，丰富项目标建筑内涵。创 新：项目创新关键表现在建筑形态和户型两个方面。在建筑形态上，以板式建筑为主，经过碟型改变使整体建筑活起来。屋顶采取坡沿和平顶结合首先丰富屋顶内容。其次使顶层户型含有鲜明特色。在户型设计上，经过空间改变丰富户型内容。新 颖：表现在建筑立面、户型、公共和户内生活空间上。立面设计突破常规住宅立面表现形式，利用构筑架造成立面简练感和线条感。户型采取错半层、空中花园等新奇空间设计，丰富户型空间内容。本项目定位是项目设计中指导标准，是项目设计中建筑表示项目内涵关键。2、项目分析1）项目SWOT分析优势（S）：l 整体市场形势向好；l 项现在期形成良好市场认知和认同；l 项目定位超前和优异设计理念；l 项目整体园林营造环境景观和小区生活气氛；l 项目标“创新”理念形成市场新鲜感。劣势（W）：l 市南路噪声影响；l 原钢厂污染影响(现在已进行环境保护治理)；l 高层建筑市场抗性；l 成本和销售价格不对等关系。机会（O）：l 某市市场产品创新滞后；l 片区整体形象提升；l 两城区小区物业稀缺性。威胁（T）：l 周围土地开发不确定原因；l 周围项目开发速度滞后可能造成市场影响；2）项目综合评价 本项目作为某项目标最终一期，含有良好前期基础和开发理念，是项目标最终亮点和脸面工程。其建筑形态和户型空间将成为某市市场又一个亮点。综合素质提升使项目成为一个市场唯一性产品，将含有极高市场认知度。3、目标用户定位1）居住区域：l 以项目周围5公里区域为主；l 两城区；l 周围区县（市）。2）职业组成：l 国家公务员、民营企业白领、个体经营者、金融证券界人士、企业管理人员、自由职业者、文艺体育界人士、高科技企业职员、医务工作者等；l 周围区县企业管理层、高科技企业职员、特殊职业者等；l 其它中等收入以上阶层及拆迁户。3）年纪组成：l 年纪层为2540岁。4）家庭月收入：l 含有稳定工作，有一定积蓄，家庭月收入在3000元以上；l 家庭存款在5万元以上或等候拆迁城市住户。5）以一次置业和二次置业为主6）购置心理：喜爱城区生活，追求新奇、时尚居住环境，对价格敏感度通常，重视性价比，以按揭付款及一次性付款为主。7）学历组成：l 高中以上。8）家庭结构：l 三口之家；l 两代同堂家庭。9）居住现实状况：l 无房或自有住房（公房、福利房、自购商品房）有改善居住条件要求；l 扩大现在居住面积（两代居住）。10）信息起源l 亲友转告、户外路牌、报纸；l 互联网、时尚杂志；l 房展会、直邮等。4、营销专题南明金三角创新阳光生活空间第三部分 项目设计要求一、项目开发规模1、整个计划总用地面积7000平方米，容积率最高不得超出5.72，即：总建筑面积做到40000平方米左右。其中住宅30000平方米；商业面积10000平方米。2、商铺摆设方向以下：沿市南路方向为满铺二层商业群楼，其中预留一个小区出入通道；3、项目开发经济技术指标：总用地面积：7000总建筑面积：40000其中：住 宅：30000商业面积：10000计划层数：地上17层 地下2层4、建筑功效说明1）出 入 口：临市南路面为商业出入口，住宅出入口设在东北侧（小区内侧），群楼须设整个小区主出入口一个（人、车通道）。住宅大堂以不占用商业面积为佳。2）园林景观：项目本身环境景观以营造为主，采取和项目整体环境相一致现代东方风格，利用裙楼楼面、露台及过道等营造立体化环境效果。 3）停车 场：地下设两层停车场，商业裙楼两侧设单向出入口。二、 建筑覆盖率、绿化率及商铺层数、车位数1、建筑覆盖率：35%2、绿化率：40%（含商业裙楼及空中花园绿化面积）3、商业层数；3层4、车位：150200个三、 车行及人行道设置裙楼中段小区出入口（大门）为车/人行主通道，两侧及内侧设置车行通道。停车场通道在裙楼两侧设置单向出入通道，小区出入口内侧设置通往裙楼屋顶花园人行通道。四、 配套设施项目项目配套以某项目小区配套为主，本项目配套关键考虑商业配套（如户外电梯设置等）和项目住户辅助性配套，在裙楼屋顶转换层考虑架空，设置屋顶花园及休闲娱乐配套设施。五、 成本控制低成本，高质量建筑标准，全新户型组合。六、 方案深度1、总体计划：1）总图：1:5002）交通组织图：1:5003）绿化效果图：1: 2004）消防组织图：1:5005）日照分析图：1:5002、单体设计方案1）商铺平面图：1: 2002）标准层平面图：1: 2003）屋顶平面图：1: 2004）关键立面图：1: 2005）剖面图：1: 2003、透视图和模型1）模型：工作模型一套2）景观透视若干张（能够反应整个计划特色）4、计划具体说明（一份）七、 经济指标总体计划指标：容积率/绿化率/住宅面积/建筑覆盖率/商铺及转换层配套设施面积/地下室停车场面积及车位标准/总户数/每层平均面积/户均平均面积八、 项目开发说明1、开发定位组合型板式高层商业居住综合建筑。一梯两户、一梯四-六户结合，经过空中花园贯通，设置私家空中露台花园，能够考虑户外连廊设计。 2、建筑风格现代建筑风格，立面简练，和整体项目建筑风格吻合，外立面采取构筑架增加线条感，立面保持平整流畅。屋顶及立面合适增加含有东方色彩建筑符号加以装饰。整体色彩保持和前期建筑一致性，商业建筑色彩以较为稳重色彩加以装饰。3、商业 商业建筑内部应保持整体性，尽可能降低梁柱对商业使用影响，内部设置一部步行电梯。九、 户型面积及百分比户型面积及配比以下：1、户型面积及百分比l 开发总面积：4万平方米l 其中：住宅面积3万平方米商业面积1万平方米左右l 计划总户数：约350户户型配比：房型一房一厅二房一厅三房二厅四房复式面积（）354560-7090-110120-130140160户型配比25%15%40%10%10%面积配比12%11%46%14%17%总户数885314035352、户型设计要求：伴随大家住房消费意识增强，在位置、环境原因不可改变情况下，户型成为消费者关注焦点，同时也是项目创新亮点。户型不能少于8大功效，即起居、就餐、橱卫、就寝、储藏、工作和学习和阳台。户型设计总体趋势将出现由外延扩张型向内涵挖掘型转化。基于项目标定位，在户型设计上除应表现均好性、多样性、经济性外，在布局上亦要表现社交、功效、私人空间合理分区及采取动态户型设计，使项目标房型在推出时一直保持时尚、合理、具张扬个性，使她人无法复制。首先依据项目市场定位，本身由低到高上移，其次更关键地依据市场信息反馈作恰如其分调整，同时经过市场调查户型设计上考虑以下几点：1） 层高3米；2） 阳台不少于1个，主阳台要大，应尽可能加入露台设计，使户外私人空间能成为一个观景娱乐多功效场所；3） 户型要考虑错层、错半层及复式；4） 套内不许可有异形房；5） 入门处能够考虑设计玄关，对整套房私密性有很好确保，发明外部环境和室内环境转换时调整空间；6） 不仅仅局限在静止状态，对双厅面积和功效分化需求要有所提升。尽可能避免模糊双厅概念，尤其餐厅设计应追求情调，如临窗设计。客厅开间尽可能做大（4.24.5米面宽，一房、二房可合适降低）；在设计中客厅和卧室设计首先考虑朝向，其次在有景观方向上考虑厅卧分开。7） 厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，要求明厅、明厨、明卫设计，功效分区集中，并和其它功效区明确分开。其中餐厅和厨房紧密相联，设置明窗（对于景观朝向很好单元，提议餐厅设计外挑观景窗），设计时充足考虑通风、采光及景观度，厨房应处于西北面，卫生间门不能正对餐厅。8） 卫生间设计全部有明窗通风和采光，三房主卧房设计独立卫生间，大房型考虑衣帽间，以确保良好私密性；阳台为双阳台（可考虑书房和客厅或主人房设置南向连通式观景大阳台），一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功效。北阳台强调操作功效，尤其是二房阳台不仅使之成为厨房辅助空间，同时考虑放置洗衣机空间。9） 卧室是第二生活主区，人一生35时间在这里度过，所以每个卧室面积分配全部应十分合理，需方正、平直、宽大令人心情舒畅。采光和光照也应格外被重视，提议采取健康大气外挑飘窗。卧室面积尽可能大，主卧室置于最里面，充足确保私密性；主卧室和北面卧室门对开，有利于南北空气对流。10） 公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功效分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。11） 房中无狭窄通道，无面积浪费，在室内门设计也趋于玄关化，局部和整体概念趋于友好统一，公共分摊面积小，确保实用率控制在85%以上。12） 在窗设计上应考虑规避噪声及通风、采光、保温结合，如采取落地凸窗设计等。13） 整个项目为小区封闭式管理和项目半封闭管理。十、 居住建筑标准和档次1、外立面：构筑架、阳台、窗结合设计，使外立面在整体造型基础上保持简练明快线条感，色彩在和前期项目保持一致基础上，合适增加部分装饰性色彩组合。2、室内：三表出户，管线安装就位。十一、住宅设计规范和要求依据某市房地产动态信息，结合项目产品定位标准思绪，住宅设计应在满足市场需求同时，尽可能按贵司多年专业设计经验，并参考以下内容考虑（但切莫绝对仅限于此）：1、套内空间套型1） 住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基础空间。2） 住宅套型分为6类，其居住空间个数和使用面积不宜小于下列表格要求。套型居住空间数（个）建筑面积（M2）备注一类135-45建筑面积（M2）含公摊部分二类260-70三类390110四类4120130五类4-6140160卧室、起居室（厅）1）卧室之间不能穿越，同时确保有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于下列数字：双人卧室大于15平方米；单人卧室大于10平方米。2）起居室（厅）应有直接采光、自然通风，面积应大于20平方米。3）起居室（厅）内门洞部署应综合考虑使用功效要求，降低直接开向起居室（厅）门数量。起居室（厅）内部署家俱墙面直线长度应大于4米。厨房1） 厨房使用面积不应小于下列数字：一类住宅为3平方米；二类住宅为4平方米；三类以上住宅为8平方米。2） 厨房应有直接采光、自然通风，并宜部署在套内近入口处。3） 厨房应预留洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施位置，同时设置竖向自动排烟道。4） 单排部署设备厨房净宽不应小于2米；双排部署设备厨房其两排设备净距不应小于1.2米。卫生间1） 每套住宅必需有卫生间，第三类以上住宅宜设两个或两个以上卫生间。每套住宅最少应预留三件卫生洁具位置，不一样洁具组合卫生间使用面积不应小于下列数字：A、 设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具为5平方米；B、 设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具第三类以上住宅为8平方米。2） 卫生间不应直接部署在下层住户卧室、起居室（厅）和厨房上层，可部署在本套内卧室、起居室（厅）和厨房上层，并均应有防水、隔声和便于检修方法。3） 套内应设置洗衣机位置。技术经济指标计算1） 住宅设计应计算下列技术经济指标：A、 各功效空间使用面积；B、 套内使用面积（平方米套）；C、 住宅标准层总使用面积（平方米）；D、 住宅标准层总建筑面积（平方米）；E、 住宅标准层使用面积系数（）F、 套型建筑面积（平方米套）；G、 套型阳台面积（平方米套）；2） 住宅设计技术经济指标计算，应符合下列条件：A、 各功效空间使用面积等于各功效使用空间墙体内表面所围合水平投影面积之和；B、 套内使用面积等于套内各功效空间使用面积之和；C、 住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；D、 住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合水平投影面积计算；E、 标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；F、 套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层使用面积系数。G、 套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。3） 套内使用面积计算，应符合下列要求：A、 套内使用面积包含卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等使用面积总和；B、 复式住宅中套内楼梯按自然层数使用面积总和计入使用面积；C、 阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。层高和室内净高1） 住宅层高不宜高于2.9米（复式及特殊户型除外）。2） 卧室、起居室（厅）室内净高不应低于2.7米。3） 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其中12面积室内净高不应低于2.10米。4） 厨房、卫生间室内净高不应低于2.6米。5） 厨房、卫生间内排水横管下表面和楼面、地面净距不得低于2.1米，且不得影响门、窗扇开启。阳台1） 每套住宅应设阳台，第二类以上住宅应设两个阳台。2） 阳台栏杆设计应预防儿童攀登，栏杆垂直杆件间净距不应大于0.11米，放置花盆处必需采取防坠落方法。3） 阳台栏杆净高不应低于1.05米。4） 阳台应设置晾、晒衣物设施；顶层阳台设雨罩。杜绝各套住宅之间毗连阳台方法。5） 阳台、雨罩均作有组织排水；雨罩应作防水，阳台宜作防水。过道、贮藏空间和套内楼梯1）套内入口过道净宽不宜小于1.2米；通往卧室、起居室（厅）过道净宽不应小于1米；通往厨房、卫生间、贮藏室过道净宽不应小于1米；通往厨房、卫生间、贮藏室过道净宽不应小于0.90米，过道拐弯处尺寸应便于搬运家俱。2）套内楼梯梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75米；当两侧有墙时，不应小于0.90米。3）套内楼梯踏步宽度不应小于0.22米；高度不应大于0.20米，扇形踏步转角距扶手边0.25米处，宽度不应小于0.22米。门窗1） 外窗窗台距楼面、地面净高低于0.90米时，应有防护设施，窗外有阳台、平台或落地凸窗设计可不受此限制。2） 住宅户门应采取安全防卫门。向外开启门不应妨碍公共利益。3） 各部位门洞最小尺寸应符合下列图表中数字：序号类别洞口宽度（M）洞口高度（M）1公用外门2.42.42入户门1.12.13起居室（厅）门0. 902.14卧室门0. 902.15厨房门0.802.16卫生间门0.702.17阳台门可视落地推拉或单扇具体情况定2.1注：表中门洞口高度不包含门上亮子高度。2、共用部分楼梯1） 楼梯间设计应符合现行国家标准建筑设计防火规范（GBJ16）相关要求。2） 楼梯梯段净宽不应小于1.10米。注：楼梯梯段净宽系指墙面中心之间水平距离。3） 楼梯踏步宽度不应小于0.25米，踏步高度不应大于0.15米。扶手高度不应小于0.90米。楼梯水平段栏杆长度大于0.5米时，其扶手高度不应小于1.05米。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11M。出入口1） 住宅公共出入口在阳台下部时，应采取设置雨罩等预防物体坠落伤人安全方法。2） 住宅公共出入口处应有识别标志。垃圾搜集设施1） 住宅不设置垃圾管道。附建公共用房1） 住宅建筑内严禁部署存放和使用火灾危险性为甲、乙类物品商店、车间和仓库，并不应部署产生噪音、振动和污染环境卫生商店及娱乐设施。2） 住宅建筑内不宜部署餐饮店。3） 住宅建造中不宜部署锅炉房、变压器室及其它有噪声振动源等设备用房。如受条件限制需要部署时，应符合现行建筑防火、建筑隔声及相关专业规范要求。4） 住宅和附建公共用房出入口应分开部署。3、室内环境日照、天然采光、自然通风1） 每套住宅最少应有一个居住空间能取得日照，当一套住宅中居住空间总数超出四个时，其中宜有三个取得日照。2） 取得日照要求居住空间，其日照标准应符合现行国家标准城市居住区计划设计规范（GB50180）中相关住宅建筑日照要求。保温、隔热1）住宅应确保室内基础热环境质量，采取冬季保温和夏季隔热、防热和节省采暖和空调能耗方法。2）住宅设计应符合现行行业标准民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ26）相关要求。3）设有空调住宅，其围护结构应采取保温隔热方法。隔声1）住宅卧室、起居室（厅）内许可噪声级（A声级）昼间应小于或等于50dB，夜间应小于或等于40 dB，分户墙和楼板空气声计权隔声量应大于或等于40 dB，楼板计权标准化撞击声压级宜小于或等于75 dB。2）住宅卧室、起居室（厅）宜部署背向噪声源一侧。4、建筑设备给水排水1）住宅应设室内给水排水系统。2） 套内分户水表前给水静水压力不应小于50Kpa，当不能达成时，应设置系统增压给水设备。3） 住宅室内给水系统最低配水点静水压力，宜为300350 Kpa，大于400 Kpa时，应采取竖向分区或减压方法。4） 住宅应预留安装热水器位置或空间。5） 住宅污水排水横管宜设于本层套内。当必需敷设于下一层套内空间时，其清扫口应设于本层，并应进行夏季管道外壁结露验算采取对应预防结露方法。6） 部署洗浴器和部署洗衣机部位应设置地漏，其水封深度不应小于50mm。部署洗衣机部位宜采取能预防溢流和干涸专用地漏。燃气1）住宅每套燃气用量，应最少按一个双眼灶和一个燃气热水器计算。2）每套应设置燃气表。燃气表安装位置应利于厨房设备合理部署。3）套内燃气热水器设置，应符合下列要求：A、 除密闭式燃气热水器外，其它燃气热水器不应设置于卫生间和其它无自然通风部位，宜设置在有机械排气装置厨房内。B、 安装热水器厨房或卫生间，应预留安装位置和给排气孔洞。C、 燃气热水器排烟管不得和排油烟机排气管合并接入同一管道；单独接出室外时，其给排气技术条件应符合现行国家标准燃气燃烧器具安全技术通则（GB16914）相关要求。4）住宅内燃气管道和其它用气设备设置，应符合现行国家标准城镇燃气设计规范（GB50028）相关要求。通风和空调1） 当排油烟机排气管排至竖向通风道时，竖向通风道断面应依据所担负排气量计算确定，就采取支管无回流，竖井天泄漏方法。2） 无外窗卫生间，应设置有防回流结构排气通风道，并预留安装排气机构位置和条件。3） 厨房和卫生间门，应在下部设有效截面积大于0.02m2固定百叶，或距地面留出大于30mm缝隙。4） 每套住宅内须预留安装空调设备条件。电气1）每套住宅应设电度表。每套住宅用电负荷标准及规格，不应小于用电负荷标准（KW）4；电度表规格（A）10（40）2）住宅供电系统设计，应符合下列基础安全要求：A、TT、TNCS采取或TNS接地方法，并进行总等电位联结。B、电气线路应采取符合安全和防火要求敷设方法配线，导线应采取铜线，每套住宅进户线截面不应小于10mm2，分支回路截面不应小于2.5 mm2。C、每套住宅空调电源插座、电源插座和照明，应人路设计厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路。D、除空调电源插座外，其它电源插座电路应设置漏电保护装置。E、每套住宅设置电源总断路器，采取可同时断开相线和中性线开关电器；F、卫生间宜做局部等电位联结。G、每幢住宅总电源进线断路器，应含有漏电保护功效。3）住宅公共部位应设人工照明，并采取节能自熄开关。4）电源插座数量，不应少于下列表格中数字要求：部位设置数量卧室、起居室（厅）一个单相三线和一个单相二线插座两组厨房、卫生间防溅水型一个单相三线和一个单相二线组合插座一组部署洗衣机、冰箱、排气机械空调等专用单相三线插座一个5）有线电视系统线路应预埋到住宅套内，并应满足有线电视网要求，住宅每套设二个终端插座。3） 电话通讯线路应预埋住宅套内。住宅每套设二个电话终端出线口。4） 每套住宅宜预留门铃管路，或设可视对讲系统。5、综合设计1）住宅建筑设计，应满足建筑设备各系统功效有效、运行安全、维修方便等基础要求。2）建筑设备管线设计，应相对集中，部署紧凑，合理占用空间，宜为住户进行装修留有灵活性。3）厨房、卫生间和建筑设备及管线较多部位，应进行具体综合设计。电源插座、有线电视终端插座和电话终端出线口等，应和室内设施和家俱综合部署。4）公共功效管道，包含供水总水管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜部署在住宅套内。公共功效管道阀门和需常常操作部位，应设在公共部位。5）应合理确定多种计量仪表设置位置，以满足能源计量和物业管理需要。十二、特殊设计要求 1、户型设计要求含有公共露台花园，露台花园每二至三层设置一个，应确保每户全部有通往露台花园单独通路，露台花园设计应尽可能避免对同层住户影响； 2、主阳台设计考虑错开设置，使阳台高度达成两层，可采取南北错或左右错，底层阳台上方不宜设厨房、卫生间、餐厅等功效区； 3、每套住宅最少有一个卧室（主卧）设计为落地凸窗； 以上设计要求为本项目标设计基础要求，在设计过程中应充足考虑居住品质及居住空间合理性。